【正文】 路、輕軌、高速公路悉數(shù)穿區(qū)而過(guò)，而規(guī)劃中的前進(jìn)西路、前進(jìn)東路及南大道等快速路開(kāi)通后，陳江 —— 仲愷片區(qū)外圍將形 成更為快捷方便的過(guò)境交通，減少過(guò)境車(chē)輛對(duì)仲愷大道作為城市道路功能的影響，使仲愷大道淡出公路功能，真正形成如深南大道般的景觀城市道路功能。 欣欣家園（ A、 B 棟） 項(xiàng)目名稱(chēng) 欣欣家園（ A、 B 棟） 項(xiàng)目位置 仲愷大道與樂(lè)金路交匯處西北角 發(fā) 展 商 惠州市沃德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑結(jié)構(gòu) 多層、小高層 物業(yè)管理 —— 占地面積（㎡） 31604（總） 建筑面積（㎡） 61500（總） 停車(chē)位（個(gè)） 200 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 一房（ 4449） 30% 兩房（ 7484） 50% 三房（ 9497） 20% 總 套 數(shù) 500（總） 銷(xiāo) 售 率 80% 銷(xiāo)售價(jià)格（元 /㎡） 3500 管 理 費(fèi) 元 /㎡月 開(kāi)盤(pán)日期 2021428 入伙日期 20216 主打宣傳口號(hào) 時(shí)尚筑居 *精英聚落 客戶(hù)群構(gòu)成 高新區(qū)企業(yè)員工，當(dāng)?shù)鼐用裾贾髁Γs 70%）投資客戶(hù)占 30% 點(diǎn)評(píng)及借鑒 項(xiàng)目地處高新區(qū)核心位置，在建筑設(shè)計(jì)上，南北通透，戶(hù)型方正實(shí)用，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè) 計(jì)，主臥大凸窗，其戶(hù)型設(shè)計(jì)以 2 房的小戶(hù)型單位為主，較為符合目前高新區(qū)的客戶(hù)需求，但由于其占地面積較小，小區(qū)園林景觀得不到較好展現(xiàn)，該項(xiàng)目的主要借鑒點(diǎn)在于主打口岸物業(yè)特點(diǎn) ,強(qiáng)調(diào)其保值增值潛力 御景華城 2 期 項(xiàng)目名稱(chēng) 御景華城 2 期 項(xiàng)目位置 仲愷大道和白云山路交匯處東北 發(fā) 展 商 惠陽(yáng)區(qū)盈富實(shí)業(yè)有限公司 建筑結(jié)構(gòu) 小高層、高層 物業(yè)管理 金迪物管 占地面積（㎡） 40000（總） 建筑面積（㎡） 130000（總） 車(chē)位比 2： 1 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 兩房（ 78） 17% 總 套 數(shù) 679 三房（ 110125） 73% 四房（ 150） % 復(fù)式（ 180220） % 銷(xiāo) 售 率 70% 銷(xiāo)售價(jià)格（元 /㎡） 2900 管 理 費(fèi) 元 /㎡月 開(kāi)盤(pán)日期 2021414 入伙日期 202110 主打宣傳口號(hào) 陳江首席園林式商住社區(qū) 客戶(hù)群構(gòu)成 陳江本地居民及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)員工占 80%，惠州本地及外地投資客戶(hù)占 20% 點(diǎn)評(píng)及借鑒 項(xiàng)目地處陳江中心區(qū)域，也為陳江地一個(gè)真正意義上的商品房項(xiàng)目，核心地段加 上核心價(jià)值是其樓盤(pán)主要訴求點(diǎn)，在建筑設(shè)計(jì)上有入戶(hù)花園，主臥、次臥均有景觀凸窗，配備獨(dú)立工人房，獨(dú)立儲(chǔ)物間設(shè)置，引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化物管公司提升項(xiàng)目檔次，該項(xiàng)目主要借鑒點(diǎn)在于根據(jù)自身項(xiàng)目地段及配套優(yōu)勢(shì)最大化地挖掘其價(jià)值，并且在陳江最高級(jí)酒店三陽(yáng)酒店設(shè)立有樓書(shū)取閱處，最大限度地吸引外來(lái)客戶(hù)，其推廣手法值得借鑒 口岸外商公寓 項(xiàng)目名稱(chēng) 口岸外商公寓 項(xiàng)目位置 仲愷高新區(qū)口岸新區(qū)（新海關(guān)） 發(fā) 展 商 惠州市豐捷口岸發(fā)展有限公司 建筑結(jié)構(gòu) 小高層 物業(yè)管理 金迪物管 占地面積（㎡） 2200 建 筑面積（㎡） 20210 停車(chē)位（個(gè)） 室外停車(chē) 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 單房（ ） 92% 1 房（ ） 8% 總 套 數(shù) 288 銷(xiāo) 售 率 93% 銷(xiāo)售價(jià)格（元 /㎡） 4500（精裝修500 元 /㎡） 管 理 費(fèi) 元 /㎡月 開(kāi)盤(pán)日期 2021414 入伙日期 20211031 主打宣傳口號(hào) 口岸經(jīng)濟(jì)圈 *酒店式金裝公寓 客戶(hù)群構(gòu)成 高新區(qū)中高層管理人員以及看好高新區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y 客戶(hù) 點(diǎn)評(píng)及借鑒 項(xiàng)目地處高新區(qū)黃金位置，主打投資性商用物業(yè)性質(zhì)，以公寓為主導(dǎo)， 周到的物管服務(wù)，并且提供物業(yè)代租代管服務(wù)，其樓盤(pán)最大的亮點(diǎn)在于光纖直接接入海關(guān)系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)關(guān)，這也是吸引其客戶(hù)的重要原因之一，其主打口岸商務(wù)概念及強(qiáng)調(diào)海關(guān)影響力等營(yíng)銷(xiāo)手法值得借鑒 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 從市場(chǎng)分析來(lái)看，仲愷高新區(qū)作為新興的城市區(qū)域，整體來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。 金寶 .創(chuàng)業(yè)家園戶(hù)型統(tǒng)計(jì)： 戶(hù)型 1 房 2 房 3 房 4 房 總計(jì) 套數(shù) 32 444 580 56 1112 比例 % % % % 100% 金寶創(chuàng)業(yè)家園花園的各種戶(hù)型供應(yīng)比較齊全，但供應(yīng)以中大戶(hù)型為主，三房比例最高，為 %，其次是兩房比例占到 %。 由上所示，未來(lái) 2 年內(nèi)區(qū)域內(nèi)的新增房產(chǎn)供應(yīng)將大幅增加，且均以中高檔次產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，滿(mǎn)足目 前區(qū)域內(nèi)中高檔次物業(yè)的需求；未來(lái)中高檔物業(yè)會(huì)是市場(chǎng)供應(yīng)的主流，但同時(shí)陳江 仲愷區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和發(fā)展，將催生一定規(guī)模的對(duì)高檔次物業(yè)的消費(fèi)群體，未來(lái)高端產(chǎn)品的發(fā)展存在很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和競(jìng)爭(zhēng)力。 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)： 2021 年 4 月 13 日，惠州仲愷高新區(qū)投資環(huán)境推介會(huì)暨項(xiàng)目奠基竣工慶典儀式舉行。各類(lèi)型工廠企業(yè)達(dá)到 460 家，其中 500 萬(wàn)元以上的企業(yè)有 47 家，先后與日本、韓國(guó)、臺(tái)灣、香港等國(guó)家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作關(guān)系。七期以 109143 平米三房為主，均價(jià) 2900 元／平方米，共 400 多套， 早 已售罄 。 金寶 .創(chuàng)業(yè)家園 2021 年入市，前三期已售罄，其第四期于 2021 年進(jìn)入市場(chǎng)。同時(shí)，該項(xiàng)目配套有 3 部名牌高速電梯和約 5000 平方米的停車(chē)場(chǎng)及綠化廣場(chǎng) 。 2021 年 3 月開(kāi)工的 D 區(qū) 四棟小高層共 374 戶(hù)， 目前銷(xiāo)售率 83%。 分二期開(kāi)發(fā)，一期于 2021 年 3 月開(kāi)發(fā)，共 264 戶(hù)，主力戶(hù)型三房 117135 平米，并有 2943 平米椰具投資價(jià) 值的小戶(hù)型住宅供應(yīng)，銷(xiāo)售均價(jià) 2100 元 /平米，現(xiàn)正開(kāi)發(fā)的二期以 12 棟住宅樓為主，各種配套設(shè)施完善，住宅總戶(hù)數(shù) 679 戶(hù)，主力戶(hù)型 108150 平米 三房、四 房，于 2021 年 9 月21 日開(kāi)盤(pán)，首期開(kāi)售的為 5 棟小高層住宅， 銷(xiāo)售均價(jià) 2400 元 /平米左右 。 供給分析 從 2021 年年底開(kāi)始，陳江－仲愷片區(qū)逐漸在城市空間結(jié)構(gòu)與職能上扮演起重要角色，在 惠州 市三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)中，它是兩個(gè)區(qū)域副中心（惠陽(yáng)－大亞灣組團(tuán)和陳江－仲愷組團(tuán)）之一。 隨著高新區(qū)工業(yè)產(chǎn)值的迅猛發(fā)展，人口快速增長(zhǎng)，居民收入不斷積累，購(gòu)買(mǎi)力顯著增強(qiáng)，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不足愈發(fā)突出。隨著它的成型，對(duì)該片區(qū)的地產(chǎn)、商務(wù)及物流等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展將起到舉足 輕重的作用。以良好的工業(yè)基礎(chǔ)，優(yōu)越的交通區(qū)位，強(qiáng)大的市場(chǎng)潛力，撬動(dòng)區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展， 2021 年第三產(chǎn)業(yè)完成投資由 億元跨越至 2021 年的 億元，成為陳江經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，全年第三產(chǎn)業(yè)增幅較大的同時(shí)所占 GDP 比例首次突破 20%的關(guān)口。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著總體規(guī)劃的明確，相信片區(qū)的整合力量會(huì)加強(qiáng)。它地處珠三角東南部、惠州西南部，位于惠州通往東莞、深圳的要道之上。但是高新區(qū)內(nèi)公共服務(wù)（商業(yè)、金融、醫(yī)療、衛(wèi)生、 娛樂(lè)、教育等）居住、休閑等城市綜合功 能欠缺，惠州市區(qū)特別是離仲愷高新區(qū)較近的鵝嶺南路區(qū)域樓盤(pán)就成為該片區(qū)置業(yè)者置業(yè)區(qū)域的首選。 2021年第一季度 惠州 市城區(qū)商品房預(yù)售登記面積 ,平 均價(jià)格 4195 元 /平 方米。選擇的面積也以 90144 平米的人口居多，占 60、 2%，同時(shí)還有 1 5%的人口選擇 144 平米以上。另外，從經(jīng)濟(jì)上來(lái)看，隨著中海殼牌項(xiàng)目的正式投產(chǎn)，在大項(xiàng)目的帶動(dòng)下惠州經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，一些配套項(xiàng)目紛紛興建，大批人才從深圳流動(dòng)到惠州，深 惠間商務(wù)往來(lái)將比往年增加數(shù)倍，這也將推動(dòng)深圳人在惠州置業(yè)以及品牌發(fā)展商涌入惠州。由此可見(jiàn)，惠州市住房需求潛力還是較大的。 2021 年 17 月，城市居民人均可支配收入 9982 元，增長(zhǎng) 1%，剔除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 5%。其中，房?jī)r(jià)超過(guò) 4000 元 /㎡的樓盤(pán)有 5 個(gè)，銷(xiāo)售面積合計(jì)為 萬(wàn)㎡，占總體比重 %；房?jī)r(jià) 30003900 元 /㎡的樓盤(pán)有 4家，銷(xiāo)售面積合計(jì)為 萬(wàn)㎡ ,占總體比重 %；其余的 11 個(gè)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)均低于 3000 元 /㎡ ,銷(xiāo)售面積合計(jì)為 萬(wàn)㎡ ,占總體比重 %，這類(lèi)樓盤(pán)的銷(xiāo)售占據(jù)主力地位。 惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 2021 年上半年 ,惠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng) 6 52%，達(dá)到 2 28 億元，商品房施工面積 42 27 萬(wàn)平米，其中新開(kāi)工面積為 1 93 萬(wàn)平米，竣工面積 4 54 萬(wàn)平米。 區(qū)域功能定位： 仲愷分區(qū)是惠深經(jīng)濟(jì)走廊的重要組成部分，惠州主要的高新技術(shù)及先進(jìn)制造業(yè)基地，惠州市中心城區(qū)有機(jī)組成部分，有良好人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)條件的現(xiàn)代化新區(qū)。 指標(biāo) 2021 年 2021 年 平均增長(zhǎng)率 2020 年 平均增長(zhǎng)率 常住人口（萬(wàn)人） 15 20 6% 30 % 用工人數(shù)（萬(wàn)人） 10 15 % 25 % 區(qū)域配套設(shè)施現(xiàn)狀： 商業(yè)配套： 2021 年引進(jìn)了惠臺(tái)綜合生活服務(wù)中心、大榮商貿(mào)城， 2021 年又引入了集購(gòu)物娛樂(lè)于一體的仲愷大世界及園中緣等一批商業(yè)設(shè)施，同時(shí)將推動(dòng)仲愷大道兩邊的商業(yè)化改造，完善片區(qū)的商業(yè)配套。 區(qū)域人口現(xiàn)狀： 截至 2021 年，仲愷高新區(qū)有常住人口 15 萬(wàn)人，其中企業(yè)用工人數(shù)為 10 萬(wàn)人，研發(fā)人員 4150 人（包括博士 27 人、碩士 230 人、高級(jí)職稱(chēng)者 503 人），各類(lèi)企業(yè)管理者、政府公務(wù)員、商業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員等常住人口約 萬(wàn)人，當(dāng)?shù)卦∶窦s 1 萬(wàn)人。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r： 自成立以來(lái)，高新區(qū)經(jīng)濟(jì)一直得到快速的發(fā)展， 2021年全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) 32%，占全市工業(yè)總產(chǎn)值三分之一；其中高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值 432 億元，同比增長(zhǎng) 27%；地方財(cái)政收入 億元，其中入庫(kù) 億元，退稅及免抵稅額 億元； 2021 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值近 600 億元，是惠州市重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。區(qū)內(nèi)有惠深、惠河、廣惠、莞惠高速公路和京九、惠澳鐵路通過(guò)，交通便利。 可以預(yù)見(jiàn)，惠州的產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間，未來(lái)兩到三年將是惠州經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展的機(jī)遇期，將成為廣東又一經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域 。 珠三角各城市未來(lái)發(fā)展方向 城市 城市發(fā)展方向 廣州 由產(chǎn)業(yè)性服務(wù)業(yè)、社會(huì)服務(wù)、分配服務(wù)中心城市逐步轉(zhuǎn)向珠三角的 綜合服務(wù)業(yè)中心、跨國(guó)公司總部經(jīng)濟(jì)與裝備產(chǎn)業(yè)基地 深圳 制度創(chuàng)新試驗(yàn)窗口、高新技術(shù)創(chuàng)新基地與融資中心、現(xiàn)代物流業(yè) 珠海 會(huì)展、旅游、環(huán)保型高科技、高等教育、信息密集服務(wù)業(yè)與速遞航 運(yùn)中心 佛山 整合與提升家電產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)大型裝備工業(yè)與機(jī)械工業(yè)，發(fā)展文化產(chǎn) 業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè) 東莞 國(guó)際制造業(yè)名城與現(xiàn)代物流業(yè) 中山 珠三角重要的地方特色制造業(yè)基地 肇慶 生物醫(yī)藥、生態(tài)旅游、環(huán)保型高科技和都市農(nóng)業(yè)，珠三角的“綠肺” 惠州 石化產(chǎn)業(yè)基地、 IT產(chǎn)業(yè)基地、生態(tài)旅游勝地、對(duì)外出口加工貿(mào)易 基地和現(xiàn)代物流中心 ? 惠州 價(jià)值分析小結(jié) ? 惠州依托在珠三角的優(yōu)越位置，憑借莞 深兩地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整之機(jī)，配合基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)的全方位對(duì)接，將迎來(lái)發(fā)展的重要機(jī)遇期。 惠州市在珠三角城市群中產(chǎn)業(yè)定位 惠州是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。 下轄 惠城、惠陽(yáng)兩區(qū)和博羅、惠東、龍門(mén)三縣，設(shè)有經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，另有 正 在動(dòng)工的數(shù)碼城、中海石化工業(yè)城、惠東鞋城等大型項(xiàng)目。 惠州的固定 資產(chǎn)投資增長(zhǎng)平穩(wěn)。 ? 宏觀政策的影響在房地產(chǎn)市場(chǎng)的體現(xiàn) ? 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)呈下降趨勢(shì)，估計(jì)未來(lái)還會(huì)持續(xù)一段 時(shí)間； ? 降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，打擊部分地區(qū)的投機(jī)活動(dòng)； ? 改善了商品房供給結(jié)構(gòu)，未來(lái)市場(chǎng)供給的重點(diǎn)將會(huì)是中低檔物業(yè)，且加快住房保障制度建設(shè)，安居房、廉租房都會(huì)有大幅的進(jìn)展； ? 土地政策將會(huì)適度從緊，批地、拿地都將更加市場(chǎng)化、透明化。 2021年 8月 11日新的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái) 房地產(chǎn)土地成本可能會(huì)增加。 2021 年 5 月底 ， 九部委 聯(lián)合制定 的《關(guān)于調(diào)整 住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu) 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》， 簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)十五條” 政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的供給可以有效調(diào)控；措施主要面向中低收入住房需求者。 ? 環(huán)境效益 同時(shí)，本項(xiàng)目及其周邊配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)以人為本，注重人文居住環(huán)境與自然生態(tài)環(huán)境的融合，具有良好的環(huán)境效益。 自 該項(xiàng)目 立項(xiàng)以來(lái)，一直是仲愷高新區(qū)管委會(huì)直接管控的大型項(xiàng)目之一，其規(guī)劃設(shè)計(jì)方案尚未最終確定，由于轉(zhuǎn)讓方資金出現(xiàn)短缺，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展緩慢，目前只完成了場(chǎng)地平整等工作。 地塊規(guī)劃控制指標(biāo)一覽表 單位：平方米 地塊編號(hào) 計(jì)算用地面積 容積率 建筑 密度 總建筑 面積 建筑限高 綠化率 適建性 20＃ 35312 6 55% 211872 30層 30% 商業(yè)、住宅與 配套設(shè)施 項(xiàng)目操作流程 該地塊原 屬惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展有限公司所有，該公司由惠州市京瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與李太國(guó)（下稱(chēng)“轉(zhuǎn)讓方”）共同出資設(shè) 立，公司注冊(cè)資本為 8500 萬(wàn)元