【正文】 人民幣，其經(jīng)營(yíng)范圍為仲愷高新區(qū) 20 號(hào)小區(qū)“惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)”的開(kāi)發(fā)、建設(shè)，并對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。 可行性研究結(jié)論 ? 主要指標(biāo) 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)下表 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)據(jù) Ⅰ 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 35312 2 總建筑面積 平方米 220210 計(jì)容積率面積 平方米 180000 一期 平方米 100000 酒店式公寓 平方米 40000 寫字樓 平方米 30000 商業(yè) 平方米 10000 地下室 平方米 20210 二期 平方米 120210 公 寓 平方米 45000 住宅 平方米 35000 商業(yè) 平方米 20210 地下室 平方米 20210 3 規(guī)劃容積率 4 項(xiàng)目暫定容積率 5 住宅土地使用年限 年 70 6 開(kāi)發(fā)期 年 6 Ⅱ 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù) 1 銷售收入 萬(wàn)元 2 總投資 萬(wàn)元 3 土地增值稅 萬(wàn)元 4 總利潤(rùn) 萬(wàn)元 5 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 6 投資利潤(rùn)率（稅前） % 7 投資利潤(rùn)率（稅后） % 8 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬(wàn)元 7652 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬(wàn)元 3723 ? 社會(huì)效益 本項(xiàng)目改善了城市環(huán)境與城市形象，增加了財(cái)稅收入，同時(shí)創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和營(yíng)商機(jī)會(huì)，具有明顯的社會(huì)效益。 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀背景 全國(guó)投資環(huán)境 ? 主要調(diào)控政策及其對(duì)房地產(chǎn)的影響 近年經(jīng)濟(jì) —— 房地產(chǎn)主要調(diào)控政策 政 策 對(duì) 房地 產(chǎn) 的影 響 2021 年 7月 6日，建 設(shè)部聯(lián)合國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家工商行政管理總局下發(fā) 166號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》 政府 規(guī)范房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)及流程 ： 規(guī)定 房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日 內(nèi)開(kāi)始銷售商品房 。簡(jiǎn)稱 “新八 條 ” 政府工作重 點(diǎn) 已 從 抑制房?jī)r(jià) 過(guò) 快增 長(zhǎng)擴(kuò)大到 對(duì) 社 會(huì) 中低收入人群居住 問(wèn)題 的 關(guān)注和解 決 上；抑制炒房行為。 2021 年 10 央行 發(fā) 布新政策，金融機(jī) 構(gòu)一年期基準(zhǔn)利率上 調(diào) 百分 點(diǎn) 直接提高了 購(gòu) 房者和 開(kāi)發(fā) 商的 資 金成本，對(duì) 抑制 購(gòu) 房需求起到 積 極 作用，再加上 對(duì)未 來(lái) 升息 預(yù) 期下， 對(duì)購(gòu) 房需求 預(yù) 期也有一定打 壓 作用。 惠州的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展將出現(xiàn)另外一個(gè)更大幅度的跳躍式發(fā)展機(jī)遇，未來(lái)惠州的 GDP 很有可能趕上并超過(guò)東莞的 GDP，成為珠三角第二梯隊(duì)的重要經(jīng)濟(jì)城市。 ? 惠州市在珠三角中的定位分析 惠州與珠三角城市群的地理位置關(guān)系 惠州市位于廣東省 東部 ，珠江三角洲東端，南臨南海，與深圳、香港毗鄰 ，是廣東省有名的歷史文化名城，在歷史上即有 “ 嶺南名郡 ” 、 “ 粵東門戶 ” 之稱。 到 2020 年，惠州擬建 “ 5 橫 3 縱” 8 條高速公 路 ， 這些交通線 路落實(shí)以后，將以惠州為中心形成一個(gè)“兩小時(shí)生活圈”：即從東莞、深圳、廣州和河源等地的市區(qū)到惠州市區(qū)走高速路只需要兩小時(shí)以內(nèi)車程，而惠城、陳江 仲愷、惠陽(yáng) 大亞灣三個(gè)中心城區(qū)之間包括深圳龍崗之間則可控制在半小時(shí)以內(nèi)車程。 由于石化城的帶動(dòng)，惠州已經(jīng)成為了珠三角最重要的重化工城市；同時(shí)成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接的承接地，正如當(dāng)年?yáng)|莞 90 年代初承接深圳的制造業(yè)的轉(zhuǎn)移一樣，惠州在近幾年內(nèi)將承接?xùn)|莞、深圳的制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，成為一個(gè)中型和輕型工業(yè)重地。 ? 地區(qū)生產(chǎn)總值快速增長(zhǎng)，人均 GDP 突破 3000 美元大關(guān)，人口規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。陸路距深?40 分鐘車程，距香港 90 分鐘車程，距廣州、東莞 100 分鐘車程。 仲愷高新區(qū)從 1992 年成立到現(xiàn)在已經(jīng)走過(guò)了十三年的發(fā)展歷程，經(jīng)過(guò)不斷的調(diào)整、發(fā)展、規(guī)劃，已經(jīng)取得了令人矚目的成績(jī)，尤其是最近幾年來(lái)通過(guò)對(duì)園區(qū)的重新調(diào)整規(guī)劃后，使得仲愷高新區(qū)的各種資源得到了最優(yōu)化的配置，工業(yè)產(chǎn)值出現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)，其在惠州經(jīng)濟(jì)的龍頭地位得到了進(jìn)一步的加強(qiáng)。其中高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值 561 億元 ,同比增長(zhǎng) 10%；技工貿(mào)總收入 643 億元，同比增長(zhǎng) %；出口總額 億美元， 同比增長(zhǎng) % ,其中高新技術(shù)企業(yè)出口總額 52 億美元 ,同比增長(zhǎng)%；利潤(rùn)總額 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資 12701 萬(wàn)美元，是惠州市重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎。 從 下 規(guī)劃圖表中可以看出，未來(lái) 515 年，仲愷高新區(qū)常住人口數(shù)保持一定速度的增長(zhǎng)，到 2020 年，常住人口數(shù)將較 2021 年翻一番，同時(shí)借助海關(guān)及高新技術(shù)企業(yè)的集聚效應(yīng)，預(yù)計(jì)流動(dòng)人口數(shù)量亦將成倍增長(zhǎng)，帶動(dòng)對(duì)住宅、寫字樓、商業(yè)及其他各類配套服務(wù)設(shè)施的需求。 總體來(lái)講，由于仲愷高新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于起步階段，各類配套零星且分散，難以發(fā)揮成片的集聚效應(yīng)，但未來(lái)仲愷大道沿線的整體規(guī)劃及改造力度則有機(jī)會(huì)從根本上 改變目前配套欠缺的狀況。 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 ? 惠州市良好的投資環(huán)境，吸引更多投資 進(jìn)入惠州市場(chǎng)，同時(shí)也包括房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)惠州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷升溫； ? 仲愷高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的推動(dòng)作用大，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重大利好； ? 未來(lái)幾年，仲愷高新區(qū)仍然是惠州市重點(diǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，為區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)比重 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年同期增長(zhǎng) 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 12% % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年，銷售額前 20 位樓盤的總銷售面積為 萬(wàn)㎡，占總體比重%，超過(guò)一半。綜合而言，房?jī)r(jià)總體水平較低，空置率下降，剛性需求依然居主流地位，整體區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的理性區(qū)間特征明顯。根據(jù) 2021 年惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)對(duì)該市常年調(diào)查戶中抽取的 50 戶居民家庭進(jìn)行住房消費(fèi)意見(jiàn)調(diào)查資料中顯示，有 26%的家庭打算“購(gòu)買住房”，居民購(gòu)房意愿足以支撐起龐大的住房消費(fèi)市場(chǎng)。 其次，惠州以其便利的交通、優(yōu)良的居住環(huán)境、房?jī)r(jià)較低且穩(wěn)定等因素，越來(lái)越吸引周邊城市，特別是深圳人到惠州置業(yè)，也吸引到深圳發(fā)展商到 惠州挖金。在購(gòu)房要求中，選三房及四房單位的分別占到 5 1%和 1 3%，這與本地客戶為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關(guān)。從近五年房?jī)r(jià)變化來(lái)看，惠州房?jī)r(jià)有起有落，有一定的自身調(diào)節(jié)能力，考慮到目前惠州總體房?jī)r(jià)不高，從銷售增長(zhǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)還是在居民的可接受范圍之內(nèi)。 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定及概況 根據(jù)規(guī)劃，仲愷片區(qū)是指仲愷高新區(qū)、惠臺(tái)工業(yè)區(qū)、平南工業(yè)區(qū)及潼湖管理區(qū)行政管轄范圍。 陳江－仲愷片區(qū)的交通、區(qū)位非常優(yōu)越。 在空間上，陳江、仲愷、瀝林、鎮(zhèn)隆、潼僑等鎮(zhèn)區(qū)已連成一片，陳江－仲愷作為惠州城市規(guī)劃中的重要組團(tuán)之一已經(jīng)初步成型。在經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化建設(shè)加快的過(guò)程中，第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)及服務(wù)配套嚴(yán)重脫節(jié)于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這里可說(shuō)是一片未經(jīng)開(kāi)發(fā)的處女地。越來(lái)越多的人相信，隨著惠州新海關(guān)的啟用，其周邊房地產(chǎn)、商業(yè)、物流的發(fā)展都將煥然一新，并躍上城市與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最前端。 在高新區(qū)的住宅地產(chǎn)發(fā)展之中，金寶創(chuàng)業(yè)家園是的先行者和領(lǐng)導(dǎo)者，其 3期的住宅在 2021 年售價(jià)達(dá)到 2800 元 /㎡，目前在推的欣欣家園住宅均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 3500 元 /㎡，而口岸外商公寓由于其帶精裝修出售，售價(jià)已經(jīng)達(dá)到 4500 元 /㎡，且在一個(gè)月左右時(shí)間已消化 90%以上，近年來(lái)高新區(qū)住宅物業(yè)售價(jià)其增長(zhǎng)比例都在 15%以上，新區(qū)住宅物業(yè)的持續(xù)走高一方面說(shuō)明高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，另一方面也暗示著廣大投資客戶對(duì)于高新區(qū)的信心不斷增強(qiáng)。 綜上所述，高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展進(jìn)程加快，大勢(shì)向好，市場(chǎng)需求量增加，價(jià)格將有一定的提升，但井噴式放量的危機(jī)并存，如何選取最佳入市時(shí)機(jī)，搶占客戶資源，是片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題之一。 物業(yè)名稱 建筑面積 (平方米 ) 銷售情況 金迪星苑 374000 金迪星苑現(xiàn)已開(kāi)發(fā)到第八期 ,銷售進(jìn)展良好 金輝星苑 168000 分三期開(kāi)發(fā) ,現(xiàn)正銷售第三期 山水世家 30000 二期目前已售罄 金寶創(chuàng)業(yè)家園 163000 前三期已售罄，第四期于 2021年年底入伙 御景華城 139000 二期熱銷中 欣欣家 園 61500 （目前推 A、 B棟） ,銷售率 80％ 金茂精英現(xiàn)代城 27000 銷售率 95％ 青青世界 44737 尚未推出 口岸外商公寓 20210 小戶型，目前正在熱銷中 格林童話世界 400000 預(yù)計(jì) 2021年底進(jìn)行銷售 御景華城：陳江首席園林社區(qū)，占地 45000 平米， 總 建筑面積 萬(wàn)平米，綠化率 50 % ， 由 15 棟 13 層和 3 棟 19 層小高層圍合而成。項(xiàng)目分四個(gè)區(qū)來(lái)開(kāi)發(fā)，目前已開(kāi)發(fā)的 A 、 B 、 C 三個(gè)區(qū) 900 余套已經(jīng)全部售完。該項(xiàng)目立面設(shè)計(jì)超前，戶型采用國(guó)際同步設(shè)計(jì)、面積適中，大堂采用酒店式裝修，高貴氣派，首層商鋪面積采用了罕有的前后雙門面設(shè)計(jì)。 需求分析 區(qū)域銷售情況： 區(qū)域內(nèi)銷售的樓 盤同樣是以上提到的幾個(gè)樓盤。小區(qū)現(xiàn)已建成七期共 20 棟，第八期 已 于2021 年 10 月初開(kāi)始建設(shè)。隨著這些企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和壯大，對(duì)區(qū)域商品房的需求也不斷加大，目前區(qū)域內(nèi)的商品房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求； 此外，陳江鎮(zhèn)作為仲愷次區(qū)域，是惠州工業(yè)及商貿(mào)重鎮(zhèn)，將成為珠三角東部電子電器業(yè)的加工制造聚集 區(qū)；據(jù)了解，陳江鎮(zhèn)建成的工業(yè)區(qū)有 19 個(gè)，已形成規(guī)模的工業(yè)區(qū)有 9 個(gè)。 競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀： 目前，高新區(qū)內(nèi) 有金寶創(chuàng)業(yè)家園、欣欣家園、口岸外商公寓、青青世界等樓盤，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較?。欢c區(qū)域形成競(jìng)爭(zhēng)的，主要是來(lái)自市區(qū)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；由于高新區(qū)的配套、環(huán)境還沒(méi)有完全形成氣候，與市區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)能力顯得較弱；但憑著高新區(qū)良好的規(guī)劃，其競(jìng)爭(zhēng)潛力有待挖掘。項(xiàng)目具體情況如下： 惠州仲愷高新區(qū)軟件園項(xiàng)目，投資 15 億元，占地 46 萬(wàn)平方米，集辦公、居住、教育為一體 ； 金大洲房地產(chǎn)仲愷高新區(qū) 33 號(hào)小區(qū)中高檔住宅項(xiàng)目，占地 16 萬(wàn)平方米； TCL 棕櫚園項(xiàng)目，主要是滿足 TCL 集團(tuán)在仲愷高新區(qū)內(nèi)近 20210 員工居住、培訓(xùn)、體育運(yùn)動(dòng)及小孩上學(xué)等需求； 高新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)中心位于仲愷大道邊，將成為仲愷高新區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的基地。 ? 建筑類型及戶型 金寶 .創(chuàng)業(yè)家園前三期全部為多層建筑，四期為高層建筑。 金寶創(chuàng)業(yè)家園 D區(qū) 銷售均價(jià)為 2800 元 /平方米。與惠州海關(guān)隔路相望，海關(guān)物流貿(mào)易業(yè)匯集；借助園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及仲愷大道沿線整體規(guī)劃，未來(lái)本項(xiàng)目地段將形成多種業(yè)態(tài)并存的商業(yè)金融中心。 項(xiàng)目所在片區(qū)對(duì)外道路條件良好， 道路標(biāo)準(zhǔn)較高，為雙向十車道的仲愷大道及創(chuàng)業(yè)路、前進(jìn)路。將使本地塊的輻射能力極大增強(qiáng)。 宗地現(xiàn)實(shí)情況： 水電氣保障 項(xiàng)目周邊是較為成熟的工業(yè)區(qū)，區(qū)域水電氣保障條件已經(jīng)具備；同時(shí)，區(qū)域的水電氣保障能力為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了足夠的保障空間。 ? 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 (O) 快速發(fā)展 將 帶動(dòng)惠州市房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展 ； ，將大大提升本項(xiàng)目的品質(zhì)； ，如 TCL、德賽、 LG 等，公司區(qū)內(nèi)的住房需求不斷增加； O4. 積聚的購(gòu)買力開(kāi)始加速釋放 ； O5. 新海關(guān)進(jìn)駐的利好 。 住宅部分：未來(lái)穩(wěn)步增長(zhǎng)的常住人口（工廠區(qū)客戶為主）為住宅提供有效的自住類支撐；片區(qū)輻射力的增強(qiáng)推動(dòng)投資需求的增長(zhǎng)，吸引經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá)地區(qū)（如深圳、廣州、香港等）投資客戶前來(lái)投資置業(yè)；流動(dòng)人口的增加則提供強(qiáng)勁的租住需求，使得住宅物業(yè)的需求有一定量的增長(zhǎng)。 寫字樓部分：根據(jù)區(qū)域工業(yè)化發(fā)展的一般模式，本片區(qū)工業(yè)已經(jīng)達(dá)到較充分的發(fā)展階段，介于工業(yè)化與后工業(yè)化交替時(shí)期，對(duì)高端服務(wù)業(yè)的需求開(kāi)始起步，而此類客戶導(dǎo)向型企業(yè)（如銀行、證券、保險(xiǎn)、中介、咨詢等）對(duì)辦公環(huán)境的要求較高，由此將帶動(dòng)純粹商務(wù)意義上的寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。 商務(wù)及會(huì)所配套：惠州近期的寫字樓開(kāi)始注重商務(wù)配套與會(huì)所的設(shè)置，如惠州信合大廈就設(shè)置有商務(wù)會(huì)議室和視聽(tīng)室。 休閑主力店面積約 13000 平方米，作為發(fā)展商長(zhǎng)期，持有物業(yè)， 可以采用先租后售的策略。 b) 價(jià)格預(yù)測(cè)法的運(yùn)用 我們認(rèn)為本項(xiàng)目在 仲愷區(qū)域內(nèi)主要以高新區(qū)產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)客戶群；仲愷高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段性較為明顯，在現(xiàn)有的市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)由消費(fèi)力決定，即在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的變化階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值會(huì)得以較大程度的上升，而在產(chǎn)業(yè)變化孕育階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)