【正文】 開發(fā)條件取得文件證號企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照不詳**市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書不詳 結(jié)論項(xiàng)目用地正在轉(zhuǎn)讓過程中。 投資估算和資金籌措 投資估算根據(jù)測算，（含地價），詳見下表：表3：項(xiàng)目總投資估算表序號項(xiàng)目名稱總額萬元1土地成本 2前期工程費(fèi) 3建安工程 4管理費(fèi) 5不可預(yù)見費(fèi) 6其他費(fèi)用 7財(cái)務(wù)費(fèi)用 8銷售費(fèi)用 9公用設(shè)施專用基金 10合計(jì) 項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益一般，有一定風(fēng)險，特別是商業(yè)部分能否成功影響全局。2003年上半年中國完成國內(nèi)生產(chǎn)總值50053億元，按可比價格計(jì)劃，%。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落2004年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。2004年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中的重要策略。 **市投資宏觀背景 **市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀：**經(jīng)濟(jì)在2003年上半年雖受非典影響，仍保持良好發(fā)展勢頭，％。據(jù)悉，**港集裝箱吞吐量今年可望完成950萬標(biāo)箱，在全球排名有望躍居第五。另據(jù)了解，我市外貿(mào)進(jìn)出口也保持較高的規(guī)模和增速，％，％。根據(jù)人均GDP來判斷，**的房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入快速增長期。城市對外開放水平不斷提高，形成全方位開放的格局。**市從2002年10月1日起執(zhí)行廣東省建設(shè)廳、廣東省物價局制定的《廣東省房屋交易價格計(jì)算暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積，即“套內(nèi)建筑面積”計(jì)算房價；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計(jì)算房價。城市遠(yuǎn)景及發(fā)展定位根據(jù)《**市總體規(guī)劃（19902010）》，**市城市發(fā)展總目標(biāo)時：具有全國意義的綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以集裝箱運(yùn)輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補(bǔ)的金融、商貿(mào)、運(yùn)輸、信息、旅游為優(yōu)先的中心城市，以高新技術(shù)為先導(dǎo)，電子工業(yè)等制造業(yè)為主的先進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)基地；把**建設(shè)成為一個園林式花園城市，成為我國進(jìn)一步對外開放的“窗口”。近期建設(shè)控制線—城市近期建設(shè)嚴(yán)格限制在控制線。四項(xiàng)措施措施一：科學(xué)制定土地供應(yīng)計(jì)劃；措施二：多渠道籌措建設(shè)資金；措施三：制定實(shí)施細(xì)則；措施四：對近期建設(shè)規(guī)劃滾動調(diào)校和加強(qiáng)《規(guī)劃》實(shí)施的監(jiān)督管理。％。％，均價9,862元/平方米。從住宅成交戶型來看，上半年成交仍以二房、三房為主，占70％以上，這也主要是由于中等戶型住宅恰好滿足了占主體地位的社會階層的住房需求，而一房及公寓小戶型多為單身人士作為投資或過渡型用房，比例較小。表7：2003上半年全市住宅銷售統(tǒng)計(jì)表（按照戶型）戶型套數(shù)面積（m2）均價（元/ m2）單身公寓61721,6,807一房住宅4,184170,5,960二房住宅11,898829,5,159三房住宅15,0051,512,4,854四房住宅4,033592,6,516四房住宅以上674122,7,287復(fù)式住宅1,093193,7,277別墅5018,16,067合 計(jì)37,5543,460,5,559二手摟：中價位二手住宅走俏近年來**二手摟市場保持高速發(fā)展的態(tài)勢，其增長速度驚人，屢創(chuàng)新高，增幅均在30％以上。這表明市民對一些素質(zhì)較高的二手物業(yè)有較高的接納程度。其中，南山有19個新盤開盤，入市面積達(dá)105萬平方米，％，比例最高。2002年，**土地實(shí)際供應(yīng)1,356萬平方米。 總體規(guī)劃中的蓮塘及預(yù)測《**市城市總體規(guī)劃（19962010）》（送審稿）中總體規(guī)劃對本片區(qū)的功能定位是：“以生活為主的綜合區(qū)”。對房地產(chǎn)市場是一個重大利好； **市房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈； 市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對市場細(xì)分與產(chǎn)品附加值亦提出更高的要求，這對發(fā)展商的開發(fā)、經(jīng)營帶來一定壓力； 由于蓮塘片區(qū)乃至羅湖區(qū)的土地資源開始緊缺，為本項(xiàng)目的發(fā)展帶來新的發(fā)展機(jī)遇； 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定區(qū)域市場界定為蓮塘片區(qū)，具體如下圖： 供給分析據(jù)調(diào)查，2003年代表競爭項(xiàng)目一覽表。5800根據(jù)羅湖2004年土地出讓計(jì)劃，今年土地出讓將以拍賣為主，蓮塘現(xiàn)有土地儲備中今年無出讓計(jì)劃。 項(xiàng)目所屬區(qū)域商服市場分析片區(qū)內(nèi)新型商業(yè)物業(yè)主要集中在鵬興花園附近。 競爭分析區(qū)內(nèi)近二至三年內(nèi)，住宅及商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較小，主要來源開發(fā)商的存量土地，區(qū)內(nèi)競爭壓力較小。圖片3：地塊現(xiàn)狀 規(guī)劃限制條件建筑退紅線距離：北向≥11米，西向≥10米，東向≥11米，南面紅線內(nèi)側(cè)為綠化、停車及活動用地（局部有高層建筑處退11米）。Ｏ（機(jī)會）：未來片區(qū)供應(yīng)量較小，競爭壓力不大；Ｔ（威脅）：商鋪整體包裝推廣難度較大；面臨福田及南山的競爭；城市經(jīng)濟(jì)中心帶西移。 客戶定位商業(yè)定位：主要為本地原居民、投資客、個體經(jīng)商戶、羅湖區(qū)白領(lǐng)；住宅定位：由于交通較為方便，面向**整體市場，特別是羅湖市場。5 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說明根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、蓮塘房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力、委托方預(yù)計(jì)的開工時間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下：計(jì)劃于2004年6月開始動工，在資金及時到位的情況下，預(yù)計(jì)2006年6月竣工，（從2004年第1季度至2006年第2季度，共10個季度）。按**市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的2%記取。其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)用，參考**市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，%。，經(jīng)測算需投入自籌資金、銀行借款、銷售收入，其中詳細(xì)如下表：表11：項(xiàng)目資金來源表序號項(xiàng)目資金（萬元）比例1自籌資金15000%2銀行借款15000%3銷售收入%4總投資% 投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測算，《項(xiàng)目投資計(jì)劃表》經(jīng)濟(jì)測算時，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計(jì)算期從2004年上半年開始項(xiàng)目資金正式開始投入，2006年上半年竣工驗(yàn)收。銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，**市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的1%），印花稅（%）,。 資金來源與運(yùn)用分析根據(jù)委托方提供的資料對項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。8 財(cái)務(wù)與敏感性分析 項(xiàng)目盈利能力分析經(jīng)測算，總投資為萬元，%，低于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常水平。 項(xiàng)目敏感性分析我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測算。③、保證銷售價格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來源于銀行貸款，所以后續(xù)資金一定要有保證。 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 項(xiàng)目的主要問題 周邊人氣較弱； 周邊為工業(yè)廠房及村屋，環(huán)境較差； 土地有較大高差，商業(yè)規(guī)劃有一定的難度； 商業(yè)部分是否成功影響整個項(xiàng)目。該項(xiàng)目存在一定建筑本體風(fēng)險