【正文】 開發(fā)條件取得文件證號(hào)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照不詳**市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書不詳 結(jié)論項(xiàng)目用地正在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中。 投資估算和資金籌措 投資估算根據(jù)測(cè)算，（含地價(jià)），詳見下表：表3：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱總額萬(wàn)元1土地成本 2前期工程費(fèi) 3建安工程 4管理費(fèi) 5不可預(yù)見費(fèi) 6其他費(fèi)用 7財(cái)務(wù)費(fèi)用 8銷售費(fèi)用 9公用設(shè)施專用基金 10合計(jì) 項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益一般，有一定風(fēng)險(xiǎn)，特別是商業(yè)部分能否成功影響全局。2003年上半年中國(guó)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值50053億元，按可比價(jià)格計(jì)劃，%。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落2004年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。2004年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的重要策略。 **市投資宏觀背景 **市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀：**經(jīng)濟(jì)在2003年上半年雖受非典影響，仍保持良好發(fā)展勢(shì)頭，％。據(jù)悉，**港集裝箱吞吐量今年可望完成950萬(wàn)標(biāo)箱，在全球排名有望躍居第五。另?yè)?jù)了解，我市外貿(mào)進(jìn)出口也保持較高的規(guī)模和增速，％，％。根據(jù)人均GDP來(lái)判斷，**的房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。城市對(duì)外開放水平不斷提高，形成全方位開放的格局。**市從2002年10月1日起執(zhí)行廣東省建設(shè)廳、廣東省物價(jià)局制定的《廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積，即“套內(nèi)建筑面積”計(jì)算房?jī)r(jià)；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。城市遠(yuǎn)景及發(fā)展定位根據(jù)《**市總體規(guī)劃（19902010）》，**市城市發(fā)展總目標(biāo)時(shí)：具有全國(guó)意義的綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以集裝箱運(yùn)輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補(bǔ)的金融、商貿(mào)、運(yùn)輸、信息、旅游為優(yōu)先的中心城市，以高新技術(shù)為先導(dǎo)，電子工業(yè)等制造業(yè)為主的先進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)基地；把**建設(shè)成為一個(gè)園林式花園城市，成為我國(guó)進(jìn)一步對(duì)外開放的“窗口”。近期建設(shè)控制線—城市近期建設(shè)嚴(yán)格限制在控制線。四項(xiàng)措施措施一：科學(xué)制定土地供應(yīng)計(jì)劃；措施二：多渠道籌措建設(shè)資金；措施三：制定實(shí)施細(xì)則；措施四：對(duì)近期建設(shè)規(guī)劃滾動(dòng)調(diào)校和加強(qiáng)《規(guī)劃》實(shí)施的監(jiān)督管理。％。％，均價(jià)9,862元/平方米。從住宅成交戶型來(lái)看，上半年成交仍以二房、三房為主，占70％以上，這也主要是由于中等戶型住宅恰好滿足了占主體地位的社會(huì)階層的住房需求，而一房及公寓小戶型多為單身人士作為投資或過(guò)渡型用房，比例較小。表7：2003上半年全市住宅銷售統(tǒng)計(jì)表（按照戶型）戶型套數(shù)面積（m2）均價(jià)（元/ m2）單身公寓61721,6,807一房住宅4,184170,5,960二房住宅11,898829,5,159三房住宅15,0051,512,4,854四房住宅4,033592,6,516四房住宅以上674122,7,287復(fù)式住宅1,093193,7,277別墅5018,16,067合 計(jì)37,5543,460,5,559二手摟：中價(jià)位二手住宅走俏近年來(lái)**二手摟市場(chǎng)保持高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，其增長(zhǎng)速度驚人，屢創(chuàng)新高，增幅均在30％以上。這表明市民對(duì)一些素質(zhì)較高的二手物業(yè)有較高的接納程度。其中，南山有19個(gè)新盤開盤，入市面積達(dá)105萬(wàn)平方米，％，比例最高。2002年，**土地實(shí)際供應(yīng)1,356萬(wàn)平方米。 總體規(guī)劃中的蓮塘及預(yù)測(cè)《**市城市總體規(guī)劃（19962010）》（送審稿）中總體規(guī)劃對(duì)本片區(qū)的功能定位是：“以生活為主的綜合區(qū)”。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重大利好； **市房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈； 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分與產(chǎn)品附加值亦提出更高的要求，這對(duì)發(fā)展商的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定壓力； 由于蓮塘片區(qū)乃至羅湖區(qū)的土地資源開始緊缺，為本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇； 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定區(qū)域市場(chǎng)界定為蓮塘片區(qū)，具體如下圖： 供給分析據(jù)調(diào)查，2003年代表競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表。5800根據(jù)羅湖2004年土地出讓計(jì)劃，今年土地出讓將以拍賣為主，蓮塘現(xiàn)有土地儲(chǔ)備中今年無(wú)出讓計(jì)劃。 項(xiàng)目所屬區(qū)域商服市場(chǎng)分析片區(qū)內(nèi)新型商業(yè)物業(yè)主要集中在鵬興花園附近。 競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)內(nèi)近二至三年內(nèi)，住宅及商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較小，主要來(lái)源開發(fā)商的存量土地，區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。圖片3：地塊現(xiàn)狀 規(guī)劃限制條件建筑退紅線距離：北向≥11米，西向≥10米，東向≥11米，南面紅線內(nèi)側(cè)為綠化、停車及活動(dòng)用地（局部有高層建筑處退11米）。Ｏ（機(jī)會(huì)）：未來(lái)片區(qū)供應(yīng)量較小，競(jìng)爭(zhēng)壓力不大；Ｔ（威脅）：商鋪整體包裝推廣難度較大；面臨福田及南山的競(jìng)爭(zhēng)；城市經(jīng)濟(jì)中心帶西移。 客戶定位商業(yè)定位：主要為本地原居民、投資客、個(gè)體經(jīng)商戶、羅湖區(qū)白領(lǐng)；住宅定位：由于交通較為方便，面向**整體市場(chǎng)，特別是羅湖市場(chǎng)。5 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、蓮塘房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力、委托方預(yù)計(jì)的開工時(shí)間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下：計(jì)劃于2004年6月開始動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì)2006年6月竣工，（從2004年第1季度至2006年第2季度，共10個(gè)季度）。按**市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的2%記取。其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)用，參考**市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，%。，經(jīng)測(cè)算需投入自籌資金、銀行借款、銷售收入，其中詳細(xì)如下表：表11：項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào)項(xiàng)目資金（萬(wàn)元）比例1自籌資金15000%2銀行借款15000%3銷售收入%4總投資% 投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測(cè)算，《項(xiàng)目投資計(jì)劃表》經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計(jì)算期從2004年上半年開始項(xiàng)目資金正式開始投入，2006年上半年竣工驗(yàn)收。銷售稅金及附加測(cè)算銷售稅金及附加：按規(guī)定，**市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的1%），印花稅（%）,。 資金來(lái)源與運(yùn)用分析根據(jù)委托方提供的資料對(duì)項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。8 財(cái)務(wù)與敏感性分析 項(xiàng)目盈利能力分析經(jīng)測(cè)算，總投資為萬(wàn)元，%，低于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常水平。 項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算。③、保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于銀行貸款，所以后續(xù)資金一定要有保證。 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 項(xiàng)目的主要問(wèn)題 周邊人氣較弱； 周邊為工業(yè)廠房及村屋，環(huán)境較差； 土地有較大高差，商業(yè)規(guī)劃有一定的難度； 商業(yè)部分是否成功影響整個(gè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目存在一定建筑本體風(fēng)險(xiǎn)