【正文】 評價方法》 （建設部：建標 [2021]205 號） ? 《建設項目經濟評價方法與參數》 （國家計委、建設部：計投資 [1993]530 號） ? 《關于印發(fā)經濟評估方法的通知》及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經 [1998]11 號） ? 《廣東省建設工程價格信息》 ? 開發(fā)公司提供的相關資料 項目建設規(guī)模和內容 本項目位于惠州仲愷高新區(qū) 20 號小區(qū) ，南臨沿仲愷大道，東面為仲愷廣場，西臨樂金路，北面為已建住宅區(qū) 金寶創(chuàng)業(yè)家園 ,該地塊所處片區(qū)為仲愷高新區(qū)文化、商業(yè)的中心地帶 .出讓土地使用權總面積為 42280 平 方米 （計算指標用地面積為 35312 平方米），土地用途為商住用地 ,容積率≤ 6,建筑密度 ≤ 55%,建筑層數 ≤ 30 層， 規(guī)劃 總建筑面積 211872 平方米，綠 化 率 ≥ 30%。 地塊規(guī)劃控制指標一覽表 單位：平方米 地塊編號 計算用地面積 容積率 建筑 密度 總建筑 面積 建筑限高 綠化率 適建性 20＃ 35312 6 55% 211872 30層 30% 商業(yè)、住宅與 配套設施 項目操作流程 該地塊原 屬惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場發(fā)展有限公司所有，該公司由惠州市京瑞房地產開發(fā)有限公司與李太國（下稱“轉讓方”）共同出資設 立，公司注冊資本為 8500 萬元人民幣，其經營范圍為仲愷高新區(qū) 20 號小區(qū)“惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場”的開發(fā)、建設，并對物業(yè)進行管理。為加快仲愷高新區(qū)中心地帶的建設，經仲愷高新區(qū)管委會干預和協調，轉讓方同意將該地塊轉讓給我 們 。 可行性研究結論 ? 主要指標 本項目主要經濟技術指標見下表 項目主要經濟技術指標表 序號 名稱 單位 數據 Ⅰ 項目規(guī)劃設計指標 1 總占地面積 平方米 35312 2 總建筑面積 平方米 220210 計容積率面積 平方米 180000 一期 平方米 100000 酒店式公寓 平方米 40000 寫字樓 平方米 30000 商業(yè) 平方米 10000 地下室 平方米 20210 二期 平方米 120210 公 寓 平方米 45000 住宅 平方米 35000 商業(yè) 平方米 20210 地下室 平方米 20210 3 規(guī)劃容積率 4 項目暫定容積率 5 住宅土地使用年限 年 70 6 開發(fā)期 年 6 Ⅱ 項目經濟效益數據 1 銷售收入 萬元 2 總投資 萬元 3 土地增值稅 萬元 4 總利潤 萬元 5 凈利潤 萬元 6 投資利潤率（稅前） % 7 投資利潤率（稅后） % 8 財務凈現值（稅前） 萬元 7652 9 財務凈現值（稅后） 萬元 3723 ? 社會效益 本項目改善了城市環(huán)境與城市形象，增加了財稅收入，同時創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和營商機會，具有明顯的社會效益。 ? 可行性研究結論 項目開發(fā)公司具備充沛資金、技術實力、工程經驗和良好信譽，本項目具備較好的綜合項目的市場前 景，具備一定的抗風險能力，且從技術方面看亦充分具備可行性。 二、項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 ? 主要調控政策及其對房地產的影響 近年經濟 —— 房地產主要調控政策 政 策 對 房地 產 的影 響 2021 年 7月 6日，建 設部聯合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā) 166號文件《關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知》 政府 規(guī)范房地產銷售環(huán)節(jié)及流程 ： 規(guī)定 房地 產開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在10日 內開始銷售商品房 。 2021年 5月國務院常務會議提出六條措施，簡稱“國六條” 包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房等方面的六項措施。簡稱 “新八 條 ” 政府工作重 點 已 從 抑制房價 過 快增 長擴大到 對 社 會 中低收入人群居住 問題 的 關注和解 決 上；抑制炒房行為。 人民幣 7月 21日起升值實行浮動匯率制度 境外 資 金可能 會 增加 對 房地 產 高端 產 品的投 資 。 2021 年 10 央行 發(fā) 布新政策，金融機 構一年期基準利率上 調 百分 點 直接提高了 購 房者和 開發(fā) 商的 資 金成本，對 抑制 購 房需求起到 積 極 作用，再加上 對未 來 升息 預 期下， 對購 房需求 預 期也有一定打 壓 作用。 惠州市投資宏觀背景 ? 2021 年度廣東省前八市 GDP 排名 城市 總量排位 GDP/億元 增長速度 增速排位 占全省 GDP比重 (%) 廣州 1 ％ 13 深圳 2 15％ 9 佛山 3 ％ 3 東莞 4 19％ 4 中山 5 1034 ％ 2 惠州 6 ％ 5 茂名 7 930 ％ 7 江門 8 921 ％ 8 雖然在珠三角東部經濟區(qū)中，惠州的經濟同發(fā)達城市相比還是有很大差距的， 2021 年深圳的 GDP 是惠州的 6 倍；東莞的 GDP 是惠州的 倍，但是惠州相較于中山 GDP 幾乎相等，并且 2021 年惠州的 GDP 超過茂名而排名廣東省第 6 位，表明 近幾年惠州經濟快速增長。 惠州的宏觀經濟發(fā)展將出現另外一個更大幅度的跳躍式發(fā)展機遇，未來惠州的 GDP 很有可能趕上并超過東莞的 GDP，成為珠三角第二梯隊的重要經濟城市。 2021 年 17 月份，惠州市已完成全社會固定資產投資額 14 31 億元，增長 6%，增幅比 16 月上升了 9個百分點。 ? 惠州市在珠三角中的定位分析 惠州與珠三角城市群的地理位置關系 惠州市位于廣東省 東部 ，珠江三角洲東端，南臨南海，與深圳、香港毗鄰 ，是廣東省有名的歷史文化名城，在歷史上即有 “ 嶺南名郡 ” 、 “ 粵東門戶 ” 之稱。 惠州交通狀況 惠州交通便利，廣汕公路、深汕高速公路、惠深高速公路、廣梅汕鐵路貫通惠州；惠州港是對外客貨運的深水良港，距市區(qū) 22 公里的平潭機場，目前惠州市的交通已是陸、海、空全方位運行。 到 2020 年，惠州擬建 “ 5 橫 3 縱” 8 條高速公 路 ， 這些交通線 路落實以后，將以惠州為中心形成一個“兩小時生活圈”：即從東莞、深圳、廣州和河源等地的市區(qū)到惠州市區(qū)走高速路只需要兩小時以內車程，而惠城、陳江 仲愷、惠陽 大亞灣三個中心城區(qū)之間包括深圳龍崗之間則可控制在半小時以內車程。 中海殼牌南海石化項目使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重型化工工業(yè)基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進而帶動珠江三角洲東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的基 礎工業(yè)支撐。 由于石化城的帶動，惠州已經成為了珠三角最重要的重化工城市；同時成為珠三角東部產業(yè)轉移的最直接的承接地，正如當年東莞 90 年代初承接深圳的制造業(yè)的轉移一樣，惠州在近幾年內將承接東莞、深圳的制造業(yè)的轉移，成為一個中型和輕型工業(yè)重地。 ? 惠州大型項目的相繼上馬（如：中海殼牌建成投產、惠州港擴建等），將會給惠州經濟帶來強大拉動作用。 ? 地區(qū)生產總值快速增長，人均 GDP 突破 3000 美元大關，人口規(guī)模穩(wěn)步增長，房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 區(qū)域發(fā)展及前景預測 惠州仲愷高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)是 1992年經國務院批準成立的全國 53個國家級高新區(qū)之一，政策區(qū)面積 平方公里，規(guī)劃控制面積 平方公里，其中已開發(fā)面積近 10 平方公里。陸路距深圳 40 分鐘車程，距香港 90 分鐘車程，距廣州、東莞 100 分鐘車程。 目前已有美、英、法、德、意、日、韓、葡、澳及臺灣、香港等國家和地區(qū)的近 330 多家中外企業(yè)在區(qū)內投資，其中有 SONY、 SPG、 FUTABA、COCACOLA、 LG、 SIMENS、 HAGER、 CLIPSAL、 ALCAM、 COOLMASTER、 TCL、金山集團、華陽集團、航天科技、 香港長城、澳大利亞奇勝、臺灣瑞智、 德賽等國內外知名企業(yè)，主要生產各種鐳射光頭、高級音響、彩電、電話機、手機、液晶顯示屏、 VDO 導航系統、鋰離子電池等，形成以電子信息、通訊產品、新材料、光電一體化為主導的產業(yè)框架，是國內外重要的電子信 息產業(yè)生產基地。 仲愷高新區(qū)從 1992 年成立到現在已經走過了十三年的發(fā)展歷程，經過不斷的調整、發(fā)展、規(guī)劃，已經取得了令人矚目的成績，尤其是最近幾年來通過對園區(qū)的重新調整規(guī)劃后，使得仲愷高新區(qū)的各種資源得到了最優(yōu)化的配置，工業(yè)產值出現了快速的增長，其在惠州經濟的龍頭地位得到了進一步的加強。目前區(qū)內設立的高新技術企業(yè)有 256 家（這個數字還在不斷提升），包括各種管理和技術人才在內的從業(yè)人數已經達到 10 萬多人。其中高新技術企業(yè)產值 561 億元 ,同比增長 10%；技工貿總收入 643 億元，同比增長 %；出口總額 億美元， 同比增長 % ,其中高新技術企業(yè)出口總額 52 億美元 ,同比增長%；利潤總額 億元，同比增長 %；實際利用外資 12701 萬美元，是惠州市重要的經濟增長引擎。人口層次結構呈梯形分布。 從 下 規(guī)劃圖表中可以看出，未來 515 年，仲愷高新區(qū)常住人口數保持一定速度的增長，到 2020 年，常住人口數將較 2021 年翻一番，同時借助海關及高新技術企業(yè)的集聚效應，預計流動人口數量亦將成倍增長，帶動對住宅、寫字樓、商業(yè)及其他各類配套服務設施的需求。 綜合配套：引進和啟動了仲愷文體中心、惠臺綜合生活服務中心、協和醫(yī)院。 總體來講，由于仲愷高新區(qū)第三產業(yè)的發(fā)展處于起步階段，各類配套零星且分散，難以發(fā)揮成片的集聚效應，但未來仲愷大道沿線的整體規(guī)劃及改造力度則有機會從根本上 改變目前配套欠缺的狀況。 城市發(fā)展戰(zhàn)略： 拋棄單一發(fā)展工業(yè)的開發(fā)區(qū)發(fā)展模式，大力培育城市綜合功能；強化環(huán)境整治，有步驟地改造“園中村”，優(yōu)化整體環(huán)境質量。 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 ? 惠州市良好的投資環(huán)境，吸引更多投資 進入惠州市場，同時也包括房地產市場，未來惠州的房地產開發(fā)不斷升溫； ? 仲愷高新區(qū)的經濟發(fā)展對房地產市場需求的推動作用大，經濟的快速發(fā)展對房地產市場是一個重大利好； ? 未來幾年，仲愷高新區(qū)仍然是惠州市重點發(fā)展的熱點區(qū)域，為區(qū)域的房地產市場發(fā)展提供了良好的機會。在投資增加且房地產市場加速發(fā)展的情況下，市場需求也 比較旺盛，商品房銷售達 7 13 萬平米，銷售總額達 2 27 億元，與去年同期分別增 長 3 9%和 4 7%。 項目 固定資產投資（億元） 房地產開發(fā)投資（億元） 房地產開發(fā)投資占固定資產比重 房地產開發(fā)投資比上年同期增長 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 12% % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年，銷售額前 20 位樓盤的總銷售面積為 萬㎡，占總體比重%，超過一半。 從各縣（區(qū)） 2021 年 商品房銷售均價看，惠城區(qū) 3298 元 /㎡、大亞灣區(qū)3015 元 /㎡、惠陽區(qū) 2368 元 /㎡、博羅縣 2281 元 /㎡、惠東縣 1565 元 /㎡、龍門縣 1367元 /㎡ ,截至 2021年第一季度惠州惠城區(qū)商品房價格達到 4373元 /㎡ 。綜合而言，房價總體水平較低，空置率下降，剛性需求依然居主流地位，整體區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展 的理性區(qū)間特征明顯。 7 月末，全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 575， 56億元，比年初增長 2%，其中，城鎮(zhèn)居民 48 14 億元，增長 1%。根據 2021 年惠州市社會經濟調查隊對該市常年調查戶中抽取的 50 戶居民家庭進行住房消費意見調查資料中顯示，有 26%的家庭打算“購買住房”，居民購房意愿足以支撐起龐大的住房消費市場。只要今后經 濟保持良好發(fā)展勢頭，居民收入不斷提高，住房價格就不會出現大幅度下降的情況。 其次，惠州以其便利的交通、優(yōu)良的居住環(huán)境、房價較低且穩(wěn)定等因素，越來越吸引周邊城市，特別是深圳人到惠州置業(yè)，也吸引到深圳發(fā)展商到 惠州挖金。 另外，建設局委托惠州市社調隊進行了住房消費意向的調查。在購房要求中，選三房及四房單位的分別占到 5 1%和 1 3%，這與本地客戶為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關。而選擇 90 平米以下的只占 23%。從近五年房價變化來看，惠州房價有起有落，有一定的自身調節(jié)能力，考慮到目前惠州總體房價不高，從銷售增長來看，房價還是在居民的可接受范圍之內。其中住宅 萬平方米 ,均價 4011 元 /平方米 .與去年同期相比登記面積略有增加 ,但均價較去年同期的 2618 元同 期相比登記面積略有增加 ,但均價較去年同期的 2618 元 /平方米有較大