【正文】 首付款 在局部?jī)r(jià)格 過(guò) 高市 場(chǎng) 的 實(shí) 施 將進(jìn) 一步抑制房?jī)r(jià)的 過(guò) 快增 長(zhǎng) 。 另外，隨著 2021 年 3 月 31 日，中海殼牌南海石化項(xiàng)目的正式投產(chǎn)和 1200萬(wàn)噸煉油項(xiàng)目正式動(dòng)工； 今年年初 ， 李嘉誠(chéng)旗下的和記 黃埔 中國(guó)港口有限公司 于 與惠州港務(wù)集團(tuán)有限公司 簽 署了惠州港國(guó)際集裝箱碼頭合資合同框架協(xié)議 ，這些項(xiàng)目將 進(jìn)一步加快惠州城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的力度，形成對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期，從而為房地產(chǎn)投資和消費(fèi)注入一劑“強(qiáng)心針”。若剔除上半年同期中海殼牌項(xiàng)目的投資額，則 2021 年 17 月的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)為 5 8%，顯示 2021 年以來(lái)的新增投資繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)。南海石化已開(kāi)工建設(shè) ,有力地促進(jìn)惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也為旅游業(yè)展示廣闊的發(fā)展前景。同時(shí)，石化 產(chǎn)業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動(dòng)城市空間向沿海發(fā)展，推動(dòng)惠州市走向真正意義上的沿海城市。 ? 惠州交通規(guī)劃日趨完善，充分體現(xiàn)了惠、廣、深、莞經(jīng)濟(jì)一體化的格局，也將會(huì)有利促進(jìn)惠州與廣深莞的溝通與交流，實(shí)現(xiàn)惠州戰(zhàn)略發(fā)展。仲愷高新區(qū)位于廣東省惠州市西南面，距惠州市區(qū)僅 5 公里。同時(shí)，高新區(qū)內(nèi)還有信息產(chǎn)業(yè)部批準(zhǔn)的“國(guó)家（惠州）視聽(tīng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園”，廣東省科技廳批準(zhǔn)的“廣東省火炬 計(jì)劃激光頭產(chǎn)業(yè)基地”和“廣東省火炬計(jì)劃高能環(huán)保電池特色產(chǎn)業(yè)基地”。 2021 年全區(qū) GDP 達(dá)到 119 億元，占全市 %；工業(yè)總產(chǎn)值 641 億元，同比增長(zhǎng) %,占全市的三分之一 。參照惠州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（ 2021 年為 15991 元 ），可以預(yù)計(jì)，處于梯形中部上下的人口將來(lái)置業(yè)本片區(qū)的機(jī)會(huì)較大，而高層置業(yè)者選擇市區(qū)的習(xí)慣短期內(nèi)則難以改變。 行政配套：仲愷高新區(qū)管委會(huì)、惠州新海關(guān)、惠州檢驗(yàn)檢疫中心。 結(jié)論要點(diǎn)：該區(qū)域是惠州市高新技術(shù)為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地和外貿(mào)加工出口基地，此片區(qū)已成為惠州的熱點(diǎn)區(qū)域，有非常好的發(fā)展前景。以上數(shù)據(jù)充分反映惠州房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的徘徊發(fā)展，目前已出現(xiàn)供求兩旺、行業(yè)加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。同時(shí)， 2021 年全市商品房空置率為 %，比上年下降 2 個(gè)百分點(diǎn)，顯示市場(chǎng)的剛性需求仍然比較旺盛。由于住房消費(fèi)需求潛力大，房從呈現(xiàn)小幅上漲。另外，從惠州市交易中心資料顯示， 2021 上半年惠州市房產(chǎn)抵押登記面積和金額與去年同期相比有較大幅度增長(zhǎng)，其中個(gè)人住房貸款增幅較大，表明本市的房產(chǎn)交易市場(chǎng)需求仍較旺盛。從購(gòu)房目的來(lái)看，自住性需求占 8 4%，大部分為改善居住條件及結(jié)婚等，而投資保值只占 1 6%。因惠州市人 均住房面積已居家 2 9 平米，反映惠州市居民的住房比較寬裕，因而較大戶型較受歡迎 。 2021 元以上的高檔商品房也占有 15%左右的比例，其中銷售額占 32%的比例，直接導(dǎo)致 惠州 市商品房住宅的均價(jià)超過(guò) 4000元。 綜合以上情況我們將市場(chǎng)的細(xì)分區(qū)域擴(kuò)大到陳江 仲愷片區(qū)。除此之外，這一片區(qū)內(nèi)部還有仲愷大道、曙光大道、金湖大道、陳江大道、五一大道等城鎮(zhèn)主干道，交通網(wǎng)絡(luò)完善順暢。 2021 年以前，陳江仲愷作為國(guó)家 高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)之一，全部都是居民自建的農(nóng)民房，商品房項(xiàng)目稀少，各種商業(yè)、生活配套檔次低且極不成熟。 從 2021 年年初開(kāi)始，以惠州檢驗(yàn)檢疫大樓和新海關(guān)大樓為圓點(diǎn) 的 口岸新區(qū)開(kāi)始受到越來(lái)越多的重視，不少人對(duì)惠州口岸新區(qū)的發(fā)展前景表現(xiàn)出極大的期待。從銷售速度上來(lái)看， 2021— 2021 年期間由于高新區(qū)的形象及相關(guān)配套設(shè)施的不完善，樓盤銷售較為緩慢， 但由于其市場(chǎng)放量較少，片區(qū)仍舊存在一定的剛性需求，其銷售情況也較為樂(lè)觀， 2021 年之后，由于片區(qū)形象的提升，相關(guān)配套設(shè)施的完善以及海關(guān)搬遷等利好因素的影響，片區(qū)樓市得到快速發(fā)展，各樓盤去化速度較快，惠州本地和外地的投資客戶數(shù)量比例也在逐漸加大，如口岸外商公寓在 1個(gè)月左右時(shí)間銷售率達(dá) 90%以上，而欣欣家園也在 2 個(gè)月左右達(dá)到 80%左右的銷售率，樓盤市場(chǎng)銷售情況前景看好。 未來(lái)幾年，仲愷大道沿線所規(guī)劃的大量住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等用地將陸續(xù)開(kāi)發(fā)，不排除井噴的可能，且產(chǎn)品類型將更為豐富，從高檔公寓到TOWNHOUSE，從甲級(jí)寫(xiě)字樓到豪華酒店，以及住宅大盤、商業(yè) Mall 等，可謂百花齊放，片區(qū)價(jià)值將得到提升，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的另一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前區(qū)域內(nèi)面市的樓盤主要有金寶創(chuàng)業(yè)家園、金迪星苑、金輝新苑、山水世家、御景華城、 口岸外商公寓 、格林童話世界等。 金寶創(chuàng)業(yè)家園：占地面積： 萬(wàn)平米，建筑面積： 萬(wàn)平米。 口岸外商公寓 ： 地處惠州口岸新區(qū)， 9 層高，總建筑面積約 20210 平方米，共有 288 套公寓，公寓面積為 ～ 平方米，均采用精裝修和配家具及電器。 一期主要有 60 余套面積 160260 平方米 的 TOWNHOUSE 和 130 余套 104140 平方米 情景洋房組成 ，預(yù)計(jì)TOWNHOUSE 售價(jià)將在 6500 元 /平方米左右。小區(qū)總體規(guī)劃用地區(qū) 17 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米，擬建多層至高層住宅 28 棟，按照一次性規(guī)劃，分階段連續(xù)開(kāi)發(fā)的思路依次推進(jìn)。 區(qū)域需求情況： 仲愷高新區(qū)云集了一批知名企業(yè)，如 TCL、 LG、德賽等大型企業(yè)，目前，高新區(qū)內(nèi)有 256 家高新技術(shù)企業(yè)（企業(yè)數(shù)量在不斷上升），而區(qū)內(nèi)各種管理和技術(shù)人才的從業(yè)人數(shù)已經(jīng)達(dá)到了 10 萬(wàn)多人以上。 分析結(jié)論：區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售進(jìn)展都比較好，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)，同時(shí)，隨著片區(qū)企業(yè)的發(fā)展和壯大，置業(yè)需求也更加旺盛。仲愷高新區(qū)商業(yè)化改造項(xiàng)目包括惠州仲愷高新區(qū)軟件園、惠州仲愷高新區(qū)創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)、 TCL 棕櫚園、惠州金大 洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、惠州仲愷高新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)中心等。 項(xiàng)目占地面積約為 8 萬(wàn)平方米，容積率為 ，總建筑面積為 萬(wàn)平方米 ，綠化率為 38%，擁有 350 個(gè)停車位。 目前其二手房轉(zhuǎn)讓也達(dá)到 18002600 元 /平方米的水平。 三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 交通條件 本項(xiàng)目位于仲愷高新區(qū)行政、商務(wù)及口岸核心位置，地理位置優(yōu)越，在陳江 仲愷區(qū)域的規(guī)劃中居于重要地位，城市主干道仲愷大道與樂(lè)金路交匯于此，具有較高的商業(yè)價(jià)值及沿路昭示價(jià)值。兩條主干道共同構(gòu)成本項(xiàng)目交通的“黃金十字”。 本片區(qū)路網(wǎng)比較完善，交通規(guī)劃前景良好，隨著交通配套的進(jìn)一步完善，片區(qū)與周邊及市內(nèi)的往來(lái)將更加便捷。項(xiàng)目形狀呈碟形，南北扁，東西長(zhǎng) ,對(duì)規(guī)劃布局較為有利 。 ? 項(xiàng)目劣勢(shì)分析（ W） ，因此吸引惠州城區(qū)的購(gòu)買能力較弱； ，環(huán)境有待改善， 周邊小型工廠及宿舍尚未搬遷 ； ，有一定的噪音影響 ，； ，影響居住舒適度 。 四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 市場(chǎng)定位 根據(jù)項(xiàng)目所在片區(qū)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景，結(jié)合未來(lái)經(jīng)濟(jì)、 人口、企業(yè)進(jìn)駐狀況，本項(xiàng)目宜采取綜合性物業(yè)發(fā)展 定位，形成住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓（或酒店 式公寓 ） 等四類產(chǎn)品相結(jié)合的綜合體物業(yè)，樹(shù)立片區(qū)綜合體物業(yè) 的標(biāo)桿 ；即 總體定位為以酒店服務(wù)、商務(wù)辦公、居住、休閑購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)、文化交流“六位一體” 的城市功能濃縮綜合體。而居住區(qū)人口的不斷增加、新海關(guān)的遷入帶來(lái)可觀的人流量及片區(qū)商業(yè)規(guī)劃的集中效應(yīng)，使得本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)具有較大的發(fā)展空間。 標(biāo)準(zhǔn)層面積：目前惠州寫(xiě)字樓市場(chǎng)上標(biāo)準(zhǔn)層面積為 800— 1500 ㎡，主流面積在 1200 ㎡左右。 戶型面積 ? 商業(yè)產(chǎn)品定位 主力店 +特色街 打造仲愷高新區(qū)商業(yè)中心 項(xiàng)目的基本商業(yè)形態(tài)可由生活配套街區(qū)與商務(wù)配套街區(qū)組成，以超市、餐飲和娛樂(lè)、品牌專賣等進(jìn)行組合。 ? 項(xiàng)目入市安排 序號(hào) 年份 1 2 3 4 5 6 2021上 2021下 2021上 2021下 2021上 2021下 2021上 2021下 2021上 2021下 2021上 2021下 1 項(xiàng)目一期銷售階段 ★ 2 項(xiàng)目二期銷售階段 ★ 說(shuō)明： ★ 表示入市 價(jià)格定位方法及運(yùn)用： ? 定位方法 a) 市場(chǎng)比較法； b) 價(jià)格預(yù)測(cè)法； ? 定位方法運(yùn)用 a) 市場(chǎng)比較法的運(yùn)用 根據(jù)惠州城區(qū)區(qū)域市場(chǎng)類似項(xiàng)目確定項(xiàng)目的基點(diǎn)入市價(jià)格，本項(xiàng)目選取已經(jīng)入市銷售的藍(lán)波灣、金山龍庭等項(xiàng)目測(cè)算本項(xiàng)目的 基點(diǎn)入市價(jià)格 。 比較案例 項(xiàng)目 案例一 案例二 案例三 案例名稱 物業(yè) 金寶創(chuàng)業(yè) 家園 欣欣花園 御景華城 2期 銷售均價(jià)（元 /M2） 2800 3500 2900 比較因素 權(quán)分 區(qū)域因素 地理位置 10 10 10 10 9 片區(qū)成熟度 12 12 12 12 11 周邊配套 10 9 9 9 9 城市規(guī)劃 10 9 9 9 8 交通條件 8 8 8 8 8 個(gè)別因素 外部景 觀 4 4 4 3 3 外觀形象 6 6 4 5 6 裝修檔次 4 4 3 3 4 環(huán)境及噪音 4 3 4 3 3 停車場(chǎng) 4 4 4 3 3 知名度 6 6 6 5 6 內(nèi)部配套 4 4 4 3 4 物業(yè)管理 4 4 3 3 4 使用年限 4 4 3 4 4 時(shí)間因素 銷售時(shí)機(jī) 10 10 7 8 8 合計(jì) 100 97 90 88 90 價(jià)格修正系數(shù) % % % 銷售價(jià)格加權(quán)分 加權(quán)平均值（元 /M2） 3350 b) 區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì) ? 近中期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受市場(chǎng)消化水平?jīng)Q定； ? 長(zhǎng)期的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)總體還是受成本水平的制約； ? 根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格變化規(guī)律，結(jié)合陳江 仲愷區(qū)域的未來(lái)發(fā)展走 勢(shì)，可以預(yù)計(jì) 810 年內(nèi)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格主要受城市發(fā)展水平變化的影響，由區(qū)域房地產(chǎn)需求能力決。 ? 住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 a) 基點(diǎn)入市價(jià)格 高新區(qū)典型高檔住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格表 項(xiàng) 目 均價(jià) 欣欣家園 3500元 /㎡ 金寶創(chuàng)業(yè)家園 2800元 /㎡ 御景華城 2期 2900元 /㎡（預(yù)計(jì)） 從區(qū)域 高檔住宅項(xiàng)目 的整體銷售情況來(lái)看，其均價(jià)約為 3300 元 /㎡ 。 客戶定位 ? 高新區(qū)內(nèi)企業(yè)員工（企業(yè)員工考慮到組織家庭、交通成本、生活與工作之間的便捷度的影響，看好高新區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩?，從而選擇置業(yè)高新區(qū)） ? 高新區(qū)內(nèi)本地居民（出于對(duì)居住品質(zhì)的要求，尋求小區(qū)環(huán)境好，物業(yè)管理到位的小區(qū)，具有換房需求） ? 惠州 內(nèi)投資客戶（隨著其經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，初步具備投資能力和投資意愿，看重高新區(qū)與惠城區(qū)樓盤價(jià)格差以及對(duì)高新區(qū)未來(lái)發(fā)展充滿信心，進(jìn)而選擇高新區(qū)進(jìn)行投資） ? 外地投資客戶（隨著珠三角經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，惠州房?jī)r(jià)與深圳等地 房?jī)r(jià)的巨大差異，看重高新區(qū)升值潛力 等因素） 價(jià)格定位 項(xiàng)目入市安排 本方案的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總規(guī)模達(dá)到 220210 平方米，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)期 6 年，未來(lái) 6 年內(nèi)，項(xiàng)目區(qū)域城市發(fā)展、項(xiàng)目市場(chǎng)條件都將發(fā)生巨大的變化，本文中的價(jià)格定位是在現(xiàn)有的市場(chǎng)水平及預(yù)測(cè)條件下，對(duì)未來(lái)項(xiàng)目住宅銷售物業(yè)進(jìn)行價(jià)格定位。本項(xiàng)目 將 設(shè)置商務(wù)中心，同時(shí)配置休閑娛樂(lè)會(huì)所。 公寓（或酒店）部分：本片區(qū)與一般工業(yè)的區(qū)別在于大型集團(tuán)式企業(yè)占絕對(duì)主導(dǎo)地位，而此類企業(yè)（尤其是跨國(guó)企業(yè)）與其他企業(yè)的交流參觀活動(dòng)較多，形成對(duì)酒店或酒店式公寓的需求；除此之外，據(jù)我司調(diào)研部監(jiān)測(cè)，大量的企業(yè)高管或外籍工作人員亦對(duì)公寓（或店）有較強(qiáng)的租用及自住需 求。 商業(yè)部分：本項(xiàng)目處于高新區(qū)核心地段，仲愷大道 的服務(wù)產(chǎn)業(yè)配套，使得住宅物業(yè)的要求有一定量的增長(zhǎng)。 ? 項(xiàng)目威脅分析 (T) T1. 高新區(qū)未來(lái)住宅及商業(yè)供應(yīng)量將非常龐 大 ,競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻； ，使本項(xiàng)目銷售有一定難度； ，區(qū)域內(nèi)的需求量比較有限，面對(duì)開(kāi)發(fā)商之間的直接競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)本項(xiàng)目今后的銷售產(chǎn)生一定的壓力； ，增加商業(yè)前期操作難度 ； 。 規(guī)劃限制條件 項(xiàng)目總規(guī)劃面積約為 42280 ㎡，可利用建設(shè)土地面積為 35312 ㎡； 規(guī)劃建筑容積率小于或等于 ； 項(xiàng)目周邊環(huán)境 周邊環(huán)境： 項(xiàng)目南面、西面與北面為住宅樓或 住宅小區(qū)，居住氛圍比較濃 ； 項(xiàng)目南面市政綠化帶目前沒(méi)做，均是荒草，為了能使項(xiàng)目有更好的景觀資源與體現(xiàn)項(xiàng)目檔次，可改造市政綠化帶 ； 項(xiàng)目東面、東南面為廠房及宿舍樓，但對(duì)本項(xiàng)目的影響不大 ； 項(xiàng)目西南面為海關(guān)大廈，有政府部門辦公，對(duì)項(xiàng)目功能組合與檔次有所提升 。 地形、地勢(shì) 項(xiàng)目總規(guī)劃占地面積為 42280 平方米，可利用建設(shè)用地面積為 35312 平方米。區(qū)內(nèi)交通有新園路、樂(lè)金路、紅旗路、中星路、松山路等多條交通干線連接周邊地帶。陳江 仲愷區(qū)域作為深圳、東莞、廣州及惠城區(qū)之間交通的“咽喉要沖”，鐵