【正文】 幅度的增幅 .從 惠州 市商品房住宅銷售的分布形態(tài)看，均價 20214000 元的住宅銷售量最大，約占 60%以上。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定及概況 根據(jù)規(guī)劃，仲愷片區(qū)是指仲愷高新區(qū)、惠臺工業(yè)區(qū)、平南工業(yè)區(qū)及潼湖管理區(qū)行政管轄范圍。 此外，在惠州市城市總體規(guī)劃 (20212020)中，將陳江鎮(zhèn)定位為仲愷次區(qū)域，作為加工制造業(yè)聚集區(qū)來發(fā)展，成為珠三角東部電子電器業(yè)聚集區(qū)，重點加強產(chǎn)業(yè)升級和空間整合，由此，陳江區(qū)域的企業(yè)和人員數(shù)量不斷壯大，我們認為陳江對仲愷片區(qū)的置業(yè)需求能力是不容忽視的。 陳江－仲愷片區(qū)的交通、區(qū)位非常優(yōu)越。外 部交通網(wǎng)絡發(fā)達，廣梅汕鐵路和京九鐵路貫穿陳江全境；惠鹽高速、惠河高速、廣惠高速形成圍合之勢。 在空間上，陳江、仲愷、瀝林、鎮(zhèn)隆、潼僑等鎮(zhèn)區(qū)已連成一片，陳江－仲愷作為惠州城市規(guī)劃中的重要組團之一已經(jīng)初步成型。仲愷已經(jīng)對周邊惠臺、平南、松山等幾個工業(yè)園進行了整合，作為一個規(guī)劃思路，潼湖華僑農(nóng)場將成為仲愷的備用土地。在經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化建設加快的過程中，第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟及服務配套嚴重脫節(jié)于整體經(jīng)濟發(fā)展形勢，對于房地產(chǎn)市場來說，這里可說是一片未經(jīng)開發(fā)的處女地。近期， 金寶創(chuàng)業(yè)家園的四期推市 ,御景華城、君悅豪庭房地產(chǎn)項目先后落戶，以及口岸國際的即將入市，和其附近三幢商務綜合樓的建設，至此，陳江 仲愷片房地產(chǎn)市場于 2021 年下半年將呈現(xiàn)出更加欣欣向榮之勢 頭。越來越多的人相信，隨著惠州新海關的啟用，其周邊房地產(chǎn)、商業(yè)、物流的發(fā)展都將煥然一新，并躍上城市與經(jīng)濟發(fā)展的最前端。 仲愷高新片區(qū)房地產(chǎn)市場概況 仲愷高新區(qū)作為惠州市重要的產(chǎn)業(yè)基地，一直以來，全力推進第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)明顯滯后，據(jù)高新區(qū)管委會綜合數(shù)據(jù)顯示， 高新區(qū)在20212021 年之間推盤量較少，主要推出主力樓盤為金寶創(chuàng)業(yè)家園以及御景華城 1 期等項目，到 2021 年之后，其樓盤推售量有較大幅度的增幅，累計達到 萬平方米，主要項目包括欣欣家園、口岸外商公寓御景華城以及格林童話世界 1 期等項目。 在高新區(qū)的住宅地產(chǎn)發(fā)展之中，金寶創(chuàng)業(yè)家園是的先行者和領導者，其 3期的住宅在 2021 年售價達到 2800 元 /㎡，目前在推的欣欣家園住宅均價已經(jīng)達到 3500 元 /㎡，而口岸外商公寓由于其帶精裝修出售，售價已經(jīng)達到 4500 元 /㎡，且在一個月左右時間已消化 90%以上，近年來高新區(qū)住宅物業(yè)售價其增長比例都在 15%以上，新區(qū)住宅物業(yè)的持續(xù)走高一方面說明高新區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，另一方面也暗示著廣大投資客戶對于高新區(qū)的信心不斷增強。 2021 年之后，由于片區(qū)形象的提升，相關配套設施的完善以及海關搬遷等利好因素的影響，片區(qū)樓市得到快速發(fā)展，各樓盤去化速度較 快，量價齊升；客戶來源方面，除片區(qū)本地客戶外，周邊城市的投資客戶數(shù)量亦在逐漸加大； 2021 年仲愷高新區(qū)將有多個項目推出，其中住宅全年推出總量約 26 萬平方米，增速較快，進一步消化本地購買力存量，同時吸引更多外來投資置業(yè)者。 綜上所述，高新區(qū)房地產(chǎn)市場 發(fā)展進程加快，大勢向好，市場需求量增加，價格將有一定的提升，但井噴式放量的危機并存，如何選取最佳入市時機，搶占客戶資源，是片區(qū)內(nèi)項目需要重點考慮的問題之一。在此背景下，陳江－仲愷片區(qū)的房地產(chǎn)開始蓬勃發(fā)展，從口岸新區(qū)的金寶創(chuàng)業(yè)家園、口岸外商公寓、口岸國際、欣欣花園到陳江的御景華城、金茂精英現(xiàn)代城、格林童話世界等，眾多項目陸 續(xù)登場，讓南出口發(fā)展成為惠州房地產(chǎn)市場不可或缺的重要組成部分。 物業(yè)名稱 建筑面積 (平方米 ) 銷售情況 金迪星苑 374000 金迪星苑現(xiàn)已開發(fā)到第八期 ,銷售進展良好 金輝星苑 168000 分三期開發(fā) ,現(xiàn)正銷售第三期 山水世家 30000 二期目前已售罄 金寶創(chuàng)業(yè)家園 163000 前三期已售罄，第四期于 2021年年底入伙 御景華城 139000 二期熱銷中 欣欣家 園 61500 （目前推 A、 B棟） ,銷售率 80％ 金茂精英現(xiàn)代城 27000 銷售率 95％ 青青世界 44737 尚未推出 口岸外商公寓 20210 小戶型，目前正在熱銷中 格林童話世界 400000 預計 2021年底進行銷售 御景華城：陳江首席園林社區(qū)，占地 45000 平米， 總 建筑面積 萬平米，綠化率 50 % ， 由 15 棟 13 層和 3 棟 19 層小高層圍合而成。2021 年逐步推出剩下的住宅， 銷售均價 在 2800 元 /平米 3000 元 /平米。項目分四個區(qū)來開發(fā)，目前已開發(fā)的 A 、 B 、 C 三個區(qū) 900 余套已經(jīng)全部售完。 C 期均價 1750 元 /平方米， D 區(qū) 2021 年 9 月均價 2380 元 /平方米， 現(xiàn)均價 2600 元 /平方米。該項目立面設計超前，戶型采用國際同步設計、面積適中，大堂采用酒店式裝修，高貴氣派，首層商鋪面積采用了罕有的前后雙門面設計。 2021 年，陳江的房地產(chǎn)開發(fā)邁向一個新的高度，總建筑面積 40 萬平方米的格林童話世界，被譽為第三代別墅，它包括低密度別墅、情景 HOUSE、超大商務會所、五星級酒店、商業(yè)廣場、國際情景街區(qū)、迷你高爾夫、國際雙語幼兒園等，擁有居住、商務、休閑、娛樂、購物等復合功能，建成后將極大提升陳江房地產(chǎn)市場檔次。 需求分析 區(qū)域銷售情況： 區(qū)域內(nèi)銷售的樓 盤同樣是以上提到的幾個樓盤。 山水世家 2021 年入市，二期同樣售磬； 金迪星苑：位于惠城區(qū)南三環(huán)路口處，是由惠州市金迪實業(yè)發(fā)展公司投資開發(fā)的一個大型居住小區(qū)。小區(qū)現(xiàn)已建成七期共 20 棟，第八期 已 于2021 年 10 月初開始建設。 金輝新苑是較近期開發(fā)的樓盤，目前已全部銷售完畢； 御景華城是陳江首個住宅小區(qū)，目前已全部銷售完畢。隨著這些企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和壯大，對區(qū)域商品房的需求也不斷加大，目前區(qū)域內(nèi)的商品房供應遠遠不能滿足需求； 此外，陳江鎮(zhèn)作為仲愷次區(qū)域，是惠州工業(yè)及商貿(mào)重鎮(zhèn)，將成為珠三角東部電子電器業(yè)的加工制造聚集 區(qū)；據(jù)了解，陳江鎮(zhèn)建成的工業(yè)區(qū)有 19 個，已形成規(guī)模的工業(yè)區(qū)有 9 個。 隨著區(qū)域內(nèi)的實力企業(yè)和置業(yè)人員不斷增加，且陳江鎮(zhèn)歷來是惠州富人聚集區(qū)，未來對商品房，特別是高檔次物業(yè)的需求潛力非常大。 競爭分析 競爭現(xiàn)狀： 目前，高新區(qū)內(nèi) 有金寶創(chuàng)業(yè)家園、欣欣家園、口岸外商公寓、青青世界等樓盤，區(qū)域競爭較小；而與區(qū)域形成競爭的，主要是來自市區(qū)的開發(fā)項目；由于高新區(qū)的配套、環(huán)境還沒有完全形成氣候，與市區(qū)的競爭能力顯得較弱；但憑著高新區(qū)良好的規(guī)劃，其競爭潛力有待挖掘。據(jù)悉，在奠基的 15 個項目中，有惠州仲愷高新區(qū)軟件園等仲愷商業(yè)化改造項目 5 個，投資額達 39 億元。項目具體情況如下： 惠州仲愷高新區(qū)軟件園項目，投資 15 億元，占地 46 萬平方米，集辦公、居住、教育為一體 ； 金大洲房地產(chǎn)仲愷高新區(qū) 33 號小區(qū)中高檔住宅項目，占地 16 萬平方米； TCL 棕櫚園項目，主要是滿足 TCL 集團在仲愷高新區(qū)內(nèi)近 20210 員工居住、培訓、體育運動及小孩上學等需求； 高新區(qū)總部經(jīng)濟中心位于仲愷大道邊，將成為仲愷高新區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟的基地。 典型物業(yè)調(diào)查 金寶創(chuàng)業(yè)家園 ? 項目規(guī)模 金寶創(chuàng)業(yè)家園位于惠州市仲愷高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 20 號小區(qū)，東鄰長城工業(yè)村，西接樂金路，南靠仲愷中心廣場，北望 TCL 王牌生產(chǎn)基地，距仲愷大道僅百米之遙，離惠州工業(yè)重鎮(zhèn)陳江僅 3 分鐘車程 。 ? 建筑類型及戶型 金寶 .創(chuàng)業(yè)家園前三期全部為多層建筑，四期為高層建筑。 ? 售價 金寶 .創(chuàng)業(yè)家園盡管在生活環(huán)境以及生活配套方面要劣于市區(qū)樓盤，但由于其背靠高新區(qū)強大的消費群 體，同時隨著高新區(qū)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展、園區(qū)規(guī)劃的逐漸起步，區(qū)內(nèi)配套的日趨完善 ,在各種利好前景的影響下，其售價也與鵝嶺南路區(qū)域樓盤的售價相差不大。 金寶創(chuàng)業(yè)家園 D區(qū) 銷售均價為 2800 元 /平方米。 仲愷高新區(qū)是惠州規(guī)劃較好、發(fā)展前景佳的區(qū)域，逐漸成為惠州市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域，未來隨著區(qū)域城市環(huán)境的改善以及發(fā)展力度的加大，區(qū)域房地產(chǎn)市場將具備廣闊的發(fā)展空間。與惠州海關隔路相望，海關物流貿(mào)易業(yè)匯集；借助園區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及仲愷大道沿線整體規(guī)劃，未來本項目地段將形成多種業(yè)態(tài)并存的商業(yè)金融中心。而自高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)延伸的主干道樂金路，亦將為本項目帶來更多的廠區(qū)客戶資源，有助于其各類消費需求的釋放。 項目所在片區(qū)對外道路條件良好， 道路標準較高，為雙向十車道的仲愷大道及創(chuàng)業(yè)路、前進路。路網(wǎng)完善，交通發(fā)達，對本地塊的開發(fā)有著積極的影響。將使本地塊的輻射能力極大增強。 項目地塊目前基本平整完畢，比較平坦， 其 中項目北邊幼兒園和多層住宅部分有 45 米的高差，項目東邊與紅旗路也有 25 米左右的高差 。 宗地現(xiàn)實情況： 水電氣保障 項目周邊是較為成熟的工業(yè)區(qū)，區(qū)域水電氣保障條件已經(jīng)具備；同時，區(qū)域的水電氣保障能力為項目的開發(fā)提供了足夠的保障空間。 周邊配套： 購物：金寶購物?創(chuàng)業(yè)店、國通購物廣場、平價購物店及大量便利店 教育：金寶幼兒園、紅旗小學、仲愷中學、仲愷技工學校 藥店：健民藥房 休閑：擬建高爾夫練習場、生態(tài)園 項目 SWOT 分析 ? 項目優(yōu)勢分析（ S） 5 公里， 離城不離市 ； ，開發(fā)商實力雄厚 ； 雙核 ，潛力無限 ，項目周邊企業(yè)較多，為本項目提供較多的購買人群； ，使得區(qū)位價值迅速提升，對本項目有較大的利好影響； ，昭示性好，交通通達性強 ，有較為完善的交通網(wǎng)絡規(guī)劃的優(yōu)勢； ，商、住兩相宜 ； ，可吸引陳江片區(qū)的置業(yè)人群。 ? 項目機會分析 (O) 快速發(fā)展 將 帶動惠州市房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展 ； ，將大大提升本項目的品質(zhì)； ，如 TCL、德賽、 LG 等，公司區(qū)內(nèi)的住房需求不斷增加； O4. 積聚的購買力開始加速釋放 ； O5. 新海關進駐的利好 。 項目評價 本項目位于惠州仲愷高新區(qū)內(nèi)， 體量較大，具有較為充份的發(fā)揮空間，使項目有機會在區(qū)域內(nèi)發(fā)揮引領效應； 項目區(qū)域未來會發(fā)展成為惠州新興的城市核心區(qū)域，提供完善的城市服務功能； 高新區(qū)管委會希望本項目 為整體區(qū)域城市化改造樹立標桿； 高新技術及其下游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大，區(qū)域人均可支配收入的提高，與住宅、寫字樓、商業(yè)等供應不足的矛盾愈發(fā)突出 ； 項目發(fā)展定位為 綜合性建筑社區(qū) ， 是區(qū)別于其它項目的獨特的競爭力 ； 從城市發(fā)展來看，仲愷高新區(qū)定位為惠州市中心城區(qū)有機組成部分，有良好人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)條件的現(xiàn)代化新區(qū)；區(qū)域城市未來具備廣闊的發(fā)展空間，本項目開發(fā)與城市發(fā)展方向相吻合。 住宅部分：未來穩(wěn)步增長的常住人口（工廠區(qū)客戶為主）為住宅提供有效的自住類支撐；片區(qū)輻射力的增強推動投資需求的增長，吸引經(jīng)濟更為發(fā)達地區(qū)（如深圳、廣州、香港等）投資客戶前來投資置業(yè)；流動人口的增加則提供強勁的租住需求，使得住宅物業(yè)的需求有一定量的增長。兩條城市主干道交匯于此，周邊聚集海關、政府辦公、住宅區(qū)等多種功能區(qū)域，具有較高的商業(yè)價值。 寫字樓部分：根據(jù)區(qū)域工業(yè)化發(fā)展的一般模式，本片區(qū)工業(yè)已經(jīng)達到較充分的發(fā)展階段，介于工業(yè)化與后工業(yè)化交替時期，對高端服務業(yè)的需求開始起步，而此類客戶導向型企業(yè)（如銀行、證券、保險、中介、咨詢等）對辦公環(huán)境的要求較高，由此將帶動純粹商務意義上的寫字樓市場的發(fā)展。 項目總體定位： 城市功能濃縮綜合體 產(chǎn)品定位 住宅產(chǎn)品定位 高增值型時尚名宅 戶型面積 ? 寫字樓產(chǎn)品定位 中央商務辦公新空間 本項目為中高檔純商務寫字樓，同時考慮投資需 求，寫字樓建筑面積在80— 120 ㎡之間，同時可以自由拆分、靈活組合。 商務及會所配套：惠州近期的寫字樓開始注重商務配套與會所的設置，如惠州信合大廈就設置有商務會議室和視聽室。 ? 酒店式公寓（公寓）產(chǎn)品定位 LIHO 集合公寓 每套建筑面積平均在 4060 ㎡，臥室和客廳 沒有明顯的劃分， 通過打通相臨戶型，可以變成 80120 平米或更大戶型物業(yè) ,滿足部分有大面積酒店需求或辦公 需求的客戶 ， 所有的生活空間設定來源于居住者本身 ， 主要客戶群定位于投資客戶、中小企業(yè)及過渡性買家；個性需要的服務設施如： 24 小時便利店， 24 小時自助型洗衣店， 24小時自助式健身房、商務會議室等。 休閑主力店面積約 13000 平方米，作為發(fā)展商長期，持有物業(yè)， 可以采用先租后售的策略。 由于項目開發(fā)時間長，我們將根據(jù)對市場增長水平的預測分析本項目后期的入市價格。 b) 價格預測法的運用 我們認為本項目在 仲愷區(qū)域內(nèi)主要以高新區(qū)產(chǎn)業(yè)為目標客戶群；仲愷高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段性較為明顯，在現(xiàn)有的市場條件下，房地產(chǎn)市場價格的變動由消費力決定，即在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的變化階段，房地產(chǎn)市場的價值會得以較大程度的上升，而在產(chǎn)業(yè)變化孕育階段，房地產(chǎn)市場價值會保持相對穩(wěn)定。 運用市場比較 法對目前市場的典型 高檔住宅項目 的平均售價進行修正、加權平均計算得出本項目住宅的參考均