【正文】 首期已開發(fā)完成40%。本項(xiàng)目的發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項(xiàng)目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營(yíng)銷售、財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開發(fā)建設(shè)**廣場(chǎng)大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。**廣場(chǎng)住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。（3）（4）（5）（6）高檔樓盤中檔價(jià)格（7）文化和人文環(huán)境對(duì)一個(gè)小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過樓盤的廣告炒作。南海石化項(xiàng)目啟動(dòng)后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場(chǎng)的房屋銷售屬近水樓臺(tái)，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價(jià)格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會(huì)吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無法形成大盤效應(yīng)；（2）社區(qū)服務(wù)相對(duì)薄弱。第七章市場(chǎng)容量估算7．1總體定位這一定位內(nèi)涵是：◆◆**廣場(chǎng)為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。這些目標(biāo)客戶具備如下特征：◆收入穩(wěn)定。7．3銷售價(jià)格測(cè)算本項(xiàng)目均價(jià)定為2300元/平方米，此價(jià)格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。同時(shí)調(diào)查表明，在設(shè)定類似于**廣場(chǎng)產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為2507元，如下圖。7．4市場(chǎng)容量估算對(duì)于市場(chǎng)容量的測(cè)算是市場(chǎng)研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我們?cè)O(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場(chǎng)容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后?！艚粌赡暧匈徺I商品房意向的家庭。調(diào)查結(jié)果為占購買人士的21％；◆接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的53％。符合1和3者為28萬17％37％＝17612個(gè)家庭符合上述四個(gè)條件者則為28萬17％21％37％53％＝1960個(gè)家庭根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，＝588個(gè)家庭另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃，**廣場(chǎng)首期項(xiàng)目的開發(fā)，市場(chǎng)是完全可以接受的。本二期工程擬分三組、滾動(dòng)式進(jìn)行開發(fā)，第一階段開發(fā)C區(qū)，作為本項(xiàng)目啟動(dòng)，第二階段、第三階段須觀察項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的變化從而制定出相應(yīng)的開發(fā)策略。根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。1．屋面平屋面、坡頂蓋。2．墻體外墻磚或高級(jí)涂料。4．內(nèi)門窗預(yù)留。5．地面做法30厚1：3水泥沙漿抹平（待二次裝修）。單方成本為807元／平方米。按總建筑面積250000平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?150元／平方米。本項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括：◎土地使用稅◎投資方向調(diào)節(jié)稅◎配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi)◎供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)◎預(yù)算定額管理費(fèi)◎建筑工程監(jiān)理費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)◎報(bào)建費(fèi)、建筑許可證費(fèi)◎新型墻體材料保證金◎其它稅、費(fèi)8．6營(yíng)業(yè)稅本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅為2000萬元，單方成本為80元／平方米。8．8供水增容費(fèi)本項(xiàng)目供水增容費(fèi)為120萬元，／平方米。8．10不可預(yù)見費(fèi)本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用為500萬元，單方成本為20元／平方米。8．12其他費(fèi)用本項(xiàng)目的其他費(fèi)用為500萬元，單方成本可分?jǐn)?0元／平方米。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下：1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢(shì)相對(duì)平坦。2．周圍環(huán)境**廣場(chǎng)用地周邊擁有豐富的人文資源。3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)；是廣州——汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點(diǎn)。　　4．市場(chǎng)的需求：近年來低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項(xiàng)目上馬，大大刺激了惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺。9．2財(cái)務(wù)效益初步估算　　本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機(jī)動(dòng)車室內(nèi)泊車位。　　考慮到本項(xiàng)目是一個(gè)大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設(shè)跨期較長(zhǎng)，配套設(shè)施種類較多，針對(duì)本項(xiàng)目今后各階段的開發(fā)，將會(huì)存在許多不確定因素，因此，在進(jìn)行本項(xiàng)目開發(fā)的前期可行性研究的財(cái)務(wù)效益分析時(shí)，需要設(shè)定一定的條件?！　”卷?xiàng)目各類功能物業(yè)的市場(chǎng)測(cè)價(jià)結(jié)果詳見如下所示：　　　　商業(yè)寫字樓：11305萬元（3500元／M232300M2）　　　　商業(yè)商場(chǎng)：23100萬元（6000元／M238500M2）9．2．1．2分階段進(jìn)行財(cái)務(wù)效益分析的原則　　由于本項(xiàng)目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動(dòng)開發(fā)的形式進(jìn)行本次開發(fā)。依據(jù)目前的實(shí)際情況，我們?cè)O(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。在籌建階段內(nèi)將進(jìn)行第一階段開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)等，基本是反映到該期期末進(jìn)行計(jì)算；同樣地在建設(shè)期內(nèi)將開始進(jìn)行第一階段開發(fā)的各項(xiàng)工程建設(shè)，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按擬定的工程進(jìn)度反映在各個(gè)核算期期末。暫定本項(xiàng)目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進(jìn)度，反映在各個(gè)核算期的期末。　　上述合計(jì)為322萬元；％?！　′N售稅　　　　?。ィ?080萬元　　防洪費(fèi)：％計(jì)算　　%100萬元　　房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：％計(jì)算　100萬元　　印花稅：％計(jì)算　　%16萬元　　其它：％計(jì)算　　%22萬元9．2．1．5開發(fā)資金運(yùn)作的設(shè)定以及資金籌措原則　　第一階段的開發(fā)作為本項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)的開端，起到啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財(cái)務(wù)效益核算將采用動(dòng)態(tài)分期的方式進(jìn)行。9．2．1．6首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原則　　首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價(jià)銷售的策略。并對(duì)預(yù)售樓款的使用原則進(jìn)行設(shè)定。采用這種回收方式，將有部分的預(yù)售樓款被用于開發(fā)建設(shè)。本項(xiàng)目在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的30％款項(xiàng)可留待以后各期使用。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計(jì)的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計(jì)算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。9．2．1．7營(yíng)業(yè)性公建項(xiàng)目收益的設(shè)定　　小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營(yíng)業(yè)性質(zhì)的公建項(xiàng)目，如會(huì)所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的項(xiàng)目，也就是說，建造這些項(xiàng)目所耗費(fèi)的成本將來是可以通過物業(yè)的銷售或項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益來補(bǔ)償?shù)摹?．2．1．8財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取　　本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)表格式的依據(jù)是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益。初步效益測(cè)算根據(jù)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算出本項(xiàng)目的靜態(tài)財(cái)務(wù)效益，詳見下表：　項(xiàng)目名稱金額（萬元）1．0　現(xiàn)金流入　　現(xiàn)金流出　　40002．2287522．325002．420002．55322．6供水增容費(fèi)報(bào)建手續(xù)費(fèi)從上述分析可得出如下關(guān)于本項(xiàng)目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯；從計(jì)算模型的設(shè)定，知道影響本項(xiàng)目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進(jìn)行得順利與否，對(duì)上述兩方面因素的控制是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。而本項(xiàng)目物業(yè)日后推出的實(shí)際銷售率將與當(dāng)時(shí)該地區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境、對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)的營(yíng)銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對(duì)這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達(dá)到了用較少的資金（貸款額）來啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)建設(shè)的目的，在財(cái)務(wù)分析的角度上看是可行的。這樣的做法對(duì)于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)建設(shè)均是有利和可行的。從上面的分析可知，不同的預(yù)售樓款回收方案導(dǎo)致的項(xiàng)目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達(dá)到先行啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)的目的。9．2．3二期投資效益分析　　二期的開發(fā)（以下簡(jiǎn)稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預(yù)見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。現(xiàn)將有關(guān)的基本假設(shè)如下：　?。?）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財(cái)務(wù)成本）按年利6％計(jì)息一年；　?。?）銷售稅項(xiàng)按銷售收入的6％計(jì)算，銷售費(fèi)用按銷售收入的3％計(jì)算，所得稅率為33％?！　￠_發(fā)總投入從《項(xiàng)目各功能物業(yè)的測(cè)價(jià)》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長(zhǎng)，小區(qū)外部環(huán)境對(duì)小區(qū)物業(yè)將來價(jià)值影響的不定因素較多，且難于精確估計(jì)，因此，對(duì)后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測(cè)價(jià)只進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對(duì)小區(qū)內(nèi)住宅價(jià)值的影響。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財(cái)務(wù)效益分析的角度上看是可行的。首期開發(fā)是采用了低價(jià)促銷的方式，各類住宅單元的測(cè)價(jià)和定價(jià)方式基本是采用成本加成價(jià)和推廣價(jià)兩種形式。因此，在二、三期有必要對(duì)以推廣價(jià)銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。9．4項(xiàng)目敏感性分析9．4．1首期開發(fā)敏感性分析　　選取首期開發(fā)的住宅價(jià)格、以推廣價(jià)方式銷售的住宅價(jià)格和土地成本作為敏感性因素，針對(duì)資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當(dāng)住宅價(jià)格下降接近至90％，建安成本上升接近正負(fù)10％，或以推廣價(jià)銷售之部分住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近正負(fù)10％時(shí)，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對(duì)凈現(xiàn)值這個(gè)指標(biāo)較敏感。9．4．2后期開發(fā)敏感分析　　選取土地成本作為敏感性因素，對(duì)后期開發(fā)的資本收益進(jìn)行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對(duì)后期開發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升5％時(shí)，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于0，可見，建安成本在本項(xiàng)目各類影響因素中，并非是決定性因素。根據(jù)本項(xiàng)目的工程總量，估計(jì)第一組團(tuán)（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時(shí)間約為一年。年利率暫定為6％，按單利計(jì)算。主要有兩方面原因：9．5．1建筑工程安裝造價(jià)構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價(jià)　　在項(xiàng)目總投資中（不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)將成為影響本項(xiàng)目總成本的主要因素。9．5．2物業(yè)銷售測(cè)價(jià)較為保守　　本報(bào)告所進(jìn)行的物業(yè)市場(chǎng)測(cè)價(jià)，是基于對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細(xì)調(diào)查以及結(jié)合了惠州市同類型樓盤的市場(chǎng)實(shí)際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。但在財(cái)務(wù)效益分析的假設(shè)看，該測(cè)價(jià)是假定在物業(yè)交付使用時(shí)能全額回收所有現(xiàn)金的測(cè)價(jià)。同時(shí)，由于目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家有關(guān)政策的影響仍然非常大，對(duì)未來幾年的惠州市物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r較難預(yù)測(cè)，因此，現(xiàn)給出本項(xiàng)目在不同住宅銷售均價(jià)下的資本收益率敏感性分析?，F(xiàn)在惠州市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。由于對(duì)本項(xiàng)目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計(jì)，所以，在本次進(jìn)行財(cái)務(wù)效益估算時(shí)，采用了較保守的計(jì)算模式?，F(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下：10．1研究結(jié)論　　本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計(jì)方案基本上利用了項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的?！　暮笃陂_發(fā)（二、三期的開發(fā)）的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上來看，小區(qū)開發(fā)的效益還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行反復(fù)調(diào)整。以目前來看，整個(gè)二期項(xiàng)目完成后，**廣場(chǎng)便成為惠州較大的人文住宅小區(qū)，其市場(chǎng)前景看好。10．2可行性建議　本項(xiàng)目特指**廣場(chǎng)的建設(shè)，包括部分公共設(shè)施的建設(shè)與完善，項(xiàng)目采用分三期、滾動(dòng)式開發(fā)，對(duì)土地成本的分?jǐn)傇瓌t是按照各個(gè)階段實(shí)際使用土地的面積來支付土地成本。特別會(huì)對(duì)第一階段的啟動(dòng)開發(fā)較為有利?！　∫虼?，應(yīng)對(duì)第一階段開發(fā)物業(yè)預(yù)售樓款的收集方案作精確的編排和計(jì)算，對(duì)資金的投入和使用要有科學(xué)的計(jì)劃和必要的控制力。充分運(yùn)用已有的各項(xiàng)技術(shù)力量和資源，進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)，并在本項(xiàng)目的開發(fā)過程中保持管理隊(duì)伍的穩(wěn)定性。而且，根據(jù)有關(guān)資料，建筑安裝工程成本有必要對(duì)支付給工