【正文】 首期已開發(fā)完成40%。本項目的發(fā)展商實力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開發(fā)建設(shè)**廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。**廣場住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計，整個小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。（3）（4）（5）（6）高檔樓盤中檔價格（7）文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。南海石化項目啟動后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場的房屋銷售屬近水樓臺，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。因為受其占地面積的影響，無法形成大盤效應(yīng)；（2）社區(qū)服務(wù)相對薄弱。第七章市場容量估算7．1總體定位這一定位內(nèi)涵是：◆◆**廣場為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。這些目標(biāo)客戶具備如下特征：◆收入穩(wěn)定。7．3銷售價格測算本項目均價定為2300元/平方米，此價格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。同時調(diào)查表明，在設(shè)定類似于**廣場產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價格為2507元，如下圖。7．4市場容量估算對于市場容量的測算是市場研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我們設(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場容量的基礎(chǔ)，同時統(tǒng)計結(jié)果附后。◆近一兩年有購買商品房意向的家庭。調(diào)查結(jié)果為占購買人士的21％；◆接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的53％。符合1和3者為28萬17％37％＝17612個家庭符合上述四個條件者則為28萬17％21％37％53％＝1960個家庭根據(jù)經(jīng)驗，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，＝588個家庭另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃，**廣場首期項目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。本二期工程擬分三組、滾動式進(jìn)行開發(fā)，第一階段開發(fā)C區(qū)，作為本項目啟動，第二階段、第三階段須觀察項目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應(yīng)的開發(fā)策略。根據(jù)本項目物業(yè)開發(fā)的實際情況，結(jié)合本項目地塊相鄰的其它開發(fā)項目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。1．屋面平屋面、坡頂蓋。2．墻體外墻磚或高級涂料。4．內(nèi)門窗預(yù)留。5．地面做法30厚1：3水泥沙漿抹平（待二次裝修）。單方成本為807元／平方米。按總建筑面積250000平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?150元／平方米。本項目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括：◎土地使用稅◎投資方向調(diào)節(jié)稅◎配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi)◎供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)◎預(yù)算定額管理費(fèi)◎建筑工程監(jiān)理費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗費(fèi)◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)◎報建費(fèi)、建筑許可證費(fèi)◎新型墻體材料保證金◎其它稅、費(fèi)8．6營業(yè)稅本項目營業(yè)稅為2000萬元，單方成本為80元／平方米。8．8供水增容費(fèi)本項目供水增容費(fèi)為120萬元，／平方米。8．10不可預(yù)見費(fèi)本項目的不可預(yù)見費(fèi)用為500萬元，單方成本為20元／平方米。8．12其他費(fèi)用本項目的其他費(fèi)用為500萬元，單方成本可分?jǐn)?0元／平方米。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下：1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢相對平坦。2．周圍環(huán)境**廣場用地周邊擁有豐富的人文資源。3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢；是廣州——汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點(diǎn)?！　?．市場的需求：近年來低迷的房地產(chǎn)市場，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項目上馬，大大刺激了惠州房地產(chǎn)市場的興旺。9．2財務(wù)效益初步估算　　本項目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機(jī)動車室內(nèi)泊車位?！　】紤]到本項目是一個大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設(shè)跨期較長，配套設(shè)施種類較多，針對本項目今后各階段的開發(fā)，將會存在許多不確定因素，因此，在進(jìn)行本項目開發(fā)的前期可行性研究的財務(wù)效益分析時，需要設(shè)定一定的條件?！　”卷椖扛黝惞δ芪飿I(yè)的市場測價結(jié)果詳見如下所示：　　　　商業(yè)寫字樓：11305萬元（3500元／M232300M2）　　　　商業(yè)商場：23100萬元（6000元／M238500M2）9．2．1．2分階段進(jìn)行財務(wù)效益分析的原則　　由于本項目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對本項目周邊區(qū)域市場開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動開發(fā)的形式進(jìn)行本次開發(fā)。依據(jù)目前的實際情況，我們設(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。在籌建階段內(nèi)將進(jìn)行第一階段開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)等，基本是反映到該期期末進(jìn)行計算；同樣地在建設(shè)期內(nèi)將開始進(jìn)行第一階段開發(fā)的各項工程建設(shè)，各項工程費(fèi)用將按擬定的工程進(jìn)度反映在各個核算期期末。暫定本項目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期，各項工程費(fèi)用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進(jìn)度，反映在各個核算期的期末?！　∩鲜龊嫌嫗?22萬元；％?！　′N售稅　　　　　％％3080萬元　　防洪費(fèi)：％計算　　%100萬元　　房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：％計算　100萬元　　印花稅：％計算　　%16萬元　　其它：％計算　　%22萬元9．2．1．5開發(fā)資金運(yùn)作的設(shè)定以及資金籌措原則　　第一階段的開發(fā)作為本項目整個開發(fā)的開端，起到啟動整個小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財務(wù)效益核算將采用動態(tài)分期的方式進(jìn)行。9．2．1．6首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原則　　首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價銷售的策略。并對預(yù)售樓款的使用原則進(jìn)行設(shè)定。采用這種回收方式，將有部分的預(yù)售樓款被用于開發(fā)建設(shè)。本項目在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的30％款項可留待以后各期使用。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。9．2．1．7營業(yè)性公建項目收益的設(shè)定　　小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營業(yè)性質(zhì)的公建項目，如會所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的項目，也就是說，建造這些項目所耗費(fèi)的成本將來是可以通過物業(yè)的銷售或項目的經(jīng)營收益來補(bǔ)償?shù)摹?．2．1．8財務(wù)指標(biāo)的選取　　本項目經(jīng)濟(jì)效益分析報表格式的依據(jù)是國家計委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，對項目投資計算經(jīng)濟(jì)效益。初步效益測算根據(jù)本項目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算出本項目的靜態(tài)財務(wù)效益，詳見下表：　項目名稱金額（萬元）1．0　現(xiàn)金流入　　現(xiàn)金流出　　40002．2287522．325002．420002．55322．6供水增容費(fèi)報建手續(xù)費(fèi)從上述分析可得出如下關(guān)于本項目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財務(wù)評價指標(biāo)看，整個項目盈利十分明顯；從計算模型的設(shè)定，知道影響本項目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進(jìn)行得順利與否，對上述兩方面因素的控制是本項目成功的關(guān)鍵。而本項目物業(yè)日后推出的實際銷售率將與當(dāng)時該地區(qū)的物業(yè)市場環(huán)境、對本項目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。從財務(wù)指標(biāo)看，本項目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達(dá)到了用較少的資金（貸款額）來啟動整個小區(qū)建設(shè)的目的，在財務(wù)分析的角度上看是可行的。這樣的做法對于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動整個小區(qū)開發(fā)建設(shè)均是有利和可行的。從上面的分析可知，不同的預(yù)售樓款回收方案導(dǎo)致的項目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達(dá)到先行啟動整個小區(qū)的目的。9．2．3二期投資效益分析　　二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預(yù)見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大?，F(xiàn)將有關(guān)的基本假設(shè)如下：　　（1）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財務(wù)成本）按年利6％計息一年；　?。?）銷售稅項按銷售收入的6％計算，銷售費(fèi)用按銷售收入的3％計算，所得稅率為33％。　　開發(fā)總投入從《項目各功能物業(yè)的測價》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部環(huán)境對小區(qū)物業(yè)將來價值影響的不定因素較多，且難于精確估計，因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價只進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對小區(qū)內(nèi)住宅價值的影響。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財務(wù)效益分析的角度上看是可行的。首期開發(fā)是采用了低價促銷的方式，各類住宅單元的測價和定價方式基本是采用成本加成價和推廣價兩種形式。因此，在二、三期有必要對以推廣價銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。9．4項目敏感性分析9．4．1首期開發(fā)敏感性分析　　選取首期開發(fā)的住宅價格、以推廣價方式銷售的住宅價格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當(dāng)住宅價格下降接近至90％，建安成本上升接近正負(fù)10％，或以推廣價銷售之部分住宅物業(yè)的價格下降接近正負(fù)10％時，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個指標(biāo)較敏感。9．4．2后期開發(fā)敏感分析　　選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進(jìn)行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升5％時，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于0，可見，建安成本在本項目各類影響因素中，并非是決定性因素。根據(jù)本項目的工程總量，估計第一組團(tuán)（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時間約為一年。年利率暫定為6％，按單利計算。主要有兩方面原因：9．5．1建筑工程安裝造價構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價　　在項目總投資中（不包含財務(wù)費(fèi)用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項目建筑工程安裝造價將成為影響本項目總成本的主要因素。9．5．2物業(yè)銷售測價較為保守　　本報告所進(jìn)行的物業(yè)市場測價，是基于對項目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細(xì)調(diào)查以及結(jié)合了惠州市同類型樓盤的市場實際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。但在財務(wù)效益分析的假設(shè)看，該測價是假定在物業(yè)交付使用時能全額回收所有現(xiàn)金的測價。同時，由于目前中國房地產(chǎn)市場受國家有關(guān)政策的影響仍然非常大，對未來幾年的惠州市物業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r較難預(yù)測，因此，現(xiàn)給出本項目在不同住宅銷售均價下的資本收益率敏感性分析。現(xiàn)在惠州市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。由于對本項目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計，所以，在本次進(jìn)行財務(wù)效益估算時，采用了較保守的計算模式?，F(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下：10．1研究結(jié)論　　本項目的規(guī)劃設(shè)計經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計方案基本上利用了項目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。　　從后期開發(fā)（二、三期的開發(fā)）的財務(wù)評價指標(biāo)上來看，小區(qū)開發(fā)的效益還需要根據(jù)實際情況進(jìn)行反復(fù)調(diào)整。以目前來看，整個二期項目完成后，**廣場便成為惠州較大的人文住宅小區(qū)，其市場前景看好。10．2可行性建議　本項目特指**廣場的建設(shè)，包括部分公共設(shè)施的建設(shè)與完善，項目采用分三期、滾動式開發(fā)，對土地成本的分?jǐn)傇瓌t是按照各個階段實際使用土地的面積來支付土地成本。特別會對第一階段的啟動開發(fā)較為有利。　　因此，應(yīng)對第一階段開發(fā)物業(yè)預(yù)售樓款的收集方案作精確的編排和計算，對資金的投入和使用要有科學(xué)的計劃和必要的控制力。充分運(yùn)用已有的各項技術(shù)力量和資源，進(jìn)行本項目的開發(fā)，并在本項目的開發(fā)過程中保持管理隊伍的穩(wěn)定性。而且，根據(jù)有關(guān)資料，建筑安裝工程成本有必要對支付給工