惠州江北某小區(qū)可行性研究報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-03-16 02:18本頁(yè)面
【正文】 區(qū) 17 作為惠州市區(qū)的東大門(mén)，水口正在打造惠州市區(qū)東部區(qū)域性城市中心，成為魅力新水口，與江北未來(lái) CBD 相呼應(yīng)，將成為惠州未來(lái)的 CLD。 該片區(qū)集中了幾個(gè)大型的項(xiàng)目，如合生國(guó)際新城，該項(xiàng)目占地 64 萬(wàn)㎡，是水口片區(qū)最大的樓盤(pán)，另外還有珠江 ? 2021 年上半年水口片區(qū)住宅供應(yīng) 236 套，合約 萬(wàn)㎡，與上年同期相比分別下降 62%和 26%。 ? 截止 2021 年 6月 30日水口片區(qū)住宅存貨量 1252 套，合約面積 25 萬(wàn)㎡。上觀國(guó)際 惠城區(qū)水口中心區(qū)三環(huán)路旁 亞新地產(chǎn) 占地： 33萬(wàn)；總建：103 萬(wàn) 洋房、別墅 5房： 190；6 房： 260 4000（毛坯）；4800（裝修） 06年以來(lái)推出 635套別墅，現(xiàn)已銷售過(guò) 9成，今年 8月份推出 152套洋房，現(xiàn)已銷售約 8 成 珠江東郡 惠城區(qū)水口鎮(zhèn)中心區(qū)環(huán)鎮(zhèn)路 五經(jīng)集團(tuán) 占地： 萬(wàn)；總建： 萬(wàn) 洋房 洋房：105118 3400 08年 5月推出約 500套，目前還剩下約 150 多套 四、小結(jié) ? 09年房地產(chǎn) 市場(chǎng)回暖，江北區(qū)市房地產(chǎn)市場(chǎng)溫度較高，銷售態(tài)勢(shì) 好，存量消耗力強(qiáng) ，江北 片區(qū)的具有一定的住宅需求量 。 第 三 部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，預(yù)設(shè)地塊建設(shè)項(xiàng)目的指標(biāo)概況如下表： 總占地面積（ m2） 園林綠化面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 道路廣場(chǎng)面積（ m2） 建筑占地面積（ m2） 容積率 地上建筑面積（ m2） 建 筑密度 地下建筑面積（ m2） 綠化率 住宅建筑面積（ m2） 居住總戶數(shù)（戶） 1730 商業(yè)建筑面積（ m2） 機(jī)動(dòng)車位總數(shù)（個(gè)） 1750 公建 /會(huì)所面積（ m2） 開(kāi)發(fā)建設(shè)周期（年） 4 第四部分：投資收益分析 開(kāi)發(fā)周期 假設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為四年 項(xiàng)目 合計(jì) 一期 二期 三期 四期 占地面積 (m2) 地上建筑面積（ m2） 住宅（ m2） 25% 30% 30% 別墅（ m2） 商鋪（ m2） 25% 30% 30% 車位（ m2） 公建 /會(huì)所（ m2） 100% 0% 0% 開(kāi)發(fā)總成本估算 根據(jù)開(kāi)發(fā)周期對(duì)項(xiàng)目每期進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資成本估算 序號(hào) 項(xiàng)目 單位成本 籌備期 一期 二期 三期 四期 綜合成本 比例 1 土地成本 766 25% 19 2 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 80 元 /m2 3% 3 主體建筑工程費(fèi) 1142 元 /m2 37% 4 主體安裝工程費(fèi) 173 元 /m2 6% 5 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 118 元 /m2 4% 6 園林環(huán)境費(fèi) 131 元 /m2 4% 7 配套設(shè)施費(fèi) 219 元 /m2 7% 8 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 128 元 /m2 4% 9 期間費(fèi)用 320 元 /m2 10% 10 項(xiàng)目總投資 3075 元 /m2 100% 比例 28% 19% 21% 21% 11% 100% 資金來(lái)源分配 按照總成本的估算，對(duì)項(xiàng)目所需投入資金來(lái)源作如下分配設(shè)定： 資金來(lái)源 總計(jì) 籌備期 一期 二期 三期 四期 自有資金 51% 37181 100% 19980 40% 5601 30% 4640 30% 4640 30% 2320 銀行貸款 14% 10094 0% 0 50% 7001 10% 1547 10% 1547 0% 0 銷售收入 28% 20215 0% 0 0% 0 50% 7733 50% 7733 60% 4640 施工單位墊資及其他 7% 5267 0% 0 10% 1400 10% 1547 10% 1547 10% 773 合計(jì) 100% 72647 100% 19980 100% 14003 100% 15465 100% 15465 100% 7733 銷售收入 結(jié)合目前市場(chǎng)情況， 保守 預(yù)期項(xiàng)目一期住宅開(kāi)盤(pán)銷售價(jià)格為 4200元 / m2（保守估計(jì)） ,商鋪為 6200元 / m2（保守估計(jì)） ， 后期隨著小區(qū)逐漸成熟，預(yù)計(jì)售價(jià)較首期有所上升。 敏感性分析 以土地成本為敏感性因素作分析： 敏感度 指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 土地價(jià)格＝底價(jià) 投資收益率（ %） 44% % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=%） 21 內(nèi)部收益率（ %） % % 土地價(jià)格＝底價(jià) * 投資收益率（ %） 28% % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=%） 內(nèi)部收益率（ %） % % 土地價(jià)格＝底價(jià) *2 投資收益率（ %） 15% % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ I=%） 內(nèi)部收益率（ %） % % 以公司的盈利標(biāo)準(zhǔn)為分析依據(jù)，土地競(jìng)拍價(jià)的上限宜設(shè)在土地出讓底價(jià)的 1～ 倍區(qū)間 ，即18100萬(wàn)元～ 27150萬(wàn)元 。 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 處于北區(qū)待發(fā)展地段，在惠州市民心目中處于偏僻地段； ? 區(qū)域人氣不夠旺盛，生活配套 .市政設(shè)施缺乏，距離商業(yè)中心距離較遠(yuǎn)； ? 地塊被排洪渠 分成兩部份且紅線內(nèi)設(shè)有規(guī)劃道路，不利于地塊整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃。 ? 南 臨三環(huán)路， 且四周設(shè)有規(guī)劃道路 ， 可能對(duì) 本項(xiàng)目 造成 噪音影響； 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) ? 江北 CBD 中心區(qū)的建設(shè)，使得區(qū)域不斷升溫，房?jī)r(jià)不斷攀升超過(guò)老城區(qū)； ? 我司在地塊附件已經(jīng)海倫堡項(xiàng)目，取得了良好的口碑，是我司在惠州可持續(xù)開(kāi)發(fā)另一項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn) ，可銜接現(xiàn)有項(xiàng)目收官后后續(xù)的樓盤(pán)的供應(yīng)開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目威脅點(diǎn) ? 南部新城以及水口等片區(qū)住宅的開(kāi)發(fā)，分流江北的置業(yè)群體； ? 江北片區(qū)近年來(lái)土地供應(yīng)將持續(xù)放量， 近郊樓盤(pán)將不斷涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)將加大； ? 少量經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)，廉價(jià)價(jià)格及產(chǎn)品形象將給項(xiàng)目銷售帶來(lái)一定威脅。
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