【正文】 公司名下資產(chǎn)，酒店系列一般為大型商務(wù)酒店，選派總經(jīng)理和關(guān)鍵部門的管理人員職業(yè)素質(zhì)相對較好，管理模式、經(jīng)營理念、操作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量標準體系相對比較成熟。上述各種因素奠定了天悅大酒店在惠州老牌酒店的領(lǐng)頭羊地位?；葜葙e館在管 理模式上一直沒有改變，即賓館負責人由政府主管部門任命，經(jīng)營上更多依靠政府支持等。但提高人員素質(zhì)，提高管理水平的問題也長期得不到解決。賓館自己也開拓商務(wù)和旅游客源，但開發(fā)力度比較小。但在各種介紹資料和網(wǎng)絡(luò)推廣、預(yù)訂時，卻仍然介紹為三星級酒店。于 2020 年開業(yè)，當年通過了三星級評定并掛牌。與惠州賓館相反，三陽酒店管理上帶有典型的民營企業(yè)特點，聘請的總經(jīng)理不能完全按照職業(yè)經(jīng)理人的模式來運作。這使酒店不能保持較高的管理水平。凱旋假日酒店 就是一個例子，制度不完善、服務(wù)不規(guī)范、營銷水平一般、維修保養(yǎng)水平也一般。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下“知識水壩” . 西湖大酒店 西湖大酒店是惠州老牌三星級酒店，開業(yè)已經(jīng)多年，酒店的地理位置很好（位于西湖邊）。 . 經(jīng) 營情況 惠州有代表性的高星級酒店經(jīng)營情況表 （資料來源： SAO 現(xiàn)場調(diào)查） 可以看出，惠州老牌高星級酒店雖然設(shè)備設(shè)施陳舊，但經(jīng)營情況仍然非常良好，新開張的高星級酒店酒在短期內(nèi)就達到了比較理想的經(jīng)營狀態(tài)，這個過程兩家酒店只用了 2～ 3 個月甚至更短的時間，而其他城市的高星級酒店這個過程至少需要 1～ 2 年時間。 . 競爭力分析 . 天悅酒店 因為客房設(shè)施落后，無法通過五星級評定，隨著惠州酒店業(yè)的發(fā)展，隨著 與天悅酒店形成競爭關(guān)系高星級酒店的落成，天悅大酒店的客源將被瓜分，而由于過分依賴酒店 /項目 天悅酒店 惠州賓館 三陽酒店 凱旋假日酒店 西湖大酒店 住房率 70% 80% 80% 80% 80% 平均房價 700 260 400 260 260 餐飲翻房率 60% 200% 200% 外包 200% 餐飲平均消費 75 元 /人 45 元 /人 70 元 /人 40 元 /人 娛樂翻房率 40% 60％ 80% 90% 50％ 娛樂平均消費 50 元 /人 50 元 /人 800 元 /間 800 元 /間 50 元 /人 康體翻房率 80% 80% 250% 150% 200% 康體平均消費 100 元 /人 80 元 /人 150 元 /間 70 元 /人 50 元 /人 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下“知識水壩” 客房收入，酒店的創(chuàng)收能力將被削弱。 . 惠州賓館 惠州賓館餐飲收入雖然比較高，但毛利率很低，對外部分也只有 47%，這不排除是內(nèi)部管理不善造成的。 . 三陽酒店 三陽酒店占據(jù)了優(yōu)異的地理位置，經(jīng)營收入又來自多個板塊，可以預(yù)計，三陽酒店將繼續(xù) 維持良好的經(jīng)營效益。 . 凱旋假日酒店 凱旋酒店為由舊工業(yè)廠房改造，周邊環(huán)境存在著先天不足，酒店外觀設(shè)計與酒店風格嚴重脫節(jié)，且該酒店的餐飲等項目采用外包形式經(jīng)營，使得酒店沒有長遠競爭力。 . 西湖大酒店 西湖大酒店作為惠州老牌三星級酒店，目前在惠州仍然有一定知名度，該酒店目前的經(jīng)營情況也比較好。 . 惠 州社會各界對惠州酒店業(yè)的整體評價 . 政府有關(guān)部門 市政府調(diào)研科從 90 年代初就開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)失衡的問題。他舉例說，每年 TCL 都有大型國際經(jīng)銷商會議，人數(shù) 1000 人以上，會議接待規(guī)模和惠州現(xiàn)有接待水平之間的差異往往讓組織者感到很為難。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下“知識水壩” . 業(yè)內(nèi)人士 天悅大酒店前總經(jīng) 理楊小川非?？春没葜菥频陿I(yè)的市場的潛力，他認為惠州酒店業(yè)不乏經(jīng)濟快速發(fā)展的宏觀背景，殼牌項目的投資和數(shù)碼產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶來大量的高消費群體。他認為惠州酒店業(yè)缺乏的是高水平的規(guī)劃和高水平的整體營銷。 . 消費群體 在 TCL 總部接待辦某負責人看來，惠州目前極度缺乏 真正的高星級酒店。他認為，如果將惠州天悅與深圳五洲相比，差距最大的是酒店的周邊環(huán)境。 . 惠州酒店業(yè)的現(xiàn)狀對惠州酒店業(yè)投資機會的影響 珠江三角洲地區(qū)尤其廣州、深圳和東莞等地近年來非常重視發(fā)展 商務(wù)旅游 。 發(fā)展商務(wù)旅游 ，一可以 改善投資環(huán)境，提高城市的知名度， 二可以提高 城市的人均消費， 三可以 提高 社會 經(jīng)濟 整體 水平 ，增強 城市競爭力 。 數(shù)碼工業(yè)的發(fā)展和殼牌項 目的建設(shè)必然給惠州帶來大量高端 商務(wù)旅游 客源。 也就是說，以現(xiàn)有 惠州高星級酒店的檔次和結(jié)構(gòu)，遠遠不能滿足國際化程度越來越高的市場需要。 高星級酒店是城市經(jīng)濟發(fā)展和綜合競爭力的重要風向標。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下“知識水壩” . SAO 結(jié)論 惠州高星級酒店發(fā)展相對滯后，市場空間巨大，市場需要更多、更高水平的高星級酒店。以深圳、東莞、珠海及惠州的 GDP與酒店數(shù)量的對比，惠州目前的市場足以支撐 15 家以上高星級酒店。 以目前惠州酒店業(yè)的硬件設(shè)施、軟件水平，惠州口岸酒店在硬件上只要稍加投入，在管理及營銷上稍加努力，即能在惠州酒店業(yè)一炮打響，酒店經(jīng)營將在更短的時間內(nèi)達到火爆經(jīng)營的程度。 惠州市口岸新區(qū)位于仲愷國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心，北鄰仲愷大道，南面為惠臺工業(yè)園和惠鹽高速，西邊為平南工業(yè)園，東 面為松山工業(yè)園、惠環(huán)辦，地理位置優(yōu)越，周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益極佳。 . 仲愷高新區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 . 仲愷高新區(qū)基本情況 惠州仲愷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（下稱高新區(qū)），于 1992 年 11 月經(jīng)國務(wù)院批準成立，是全國 53 個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下“知識水壩” . 仲愷高新區(qū)社會及經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查及分析 惠州高新區(qū)現(xiàn)已在原國家劃定的開發(fā)區(qū)面積基礎(chǔ)上通過整合將惠臺工業(yè)園、平南工業(yè)園、松山工業(yè)園也納入了開發(fā)區(qū)范圍，整合后的開發(fā)區(qū)面積為 平方公里。 SONY、 CocaCola、 LG、SIEMENS、 HAGER、 CLIPSAL、金山、 TCL、德賽、華陽等眾多重量級品牌在這里爭相竟耀，高新區(qū)已成為惠州經(jīng)濟發(fā)展大潮中蜚聲中外的一顆璀璨的明珠。 TCL、德賽、華陽現(xiàn)已進入中國電子信息企業(yè)百強前 25 強 的行列。 高新區(qū)現(xiàn)已形成以電子信息，新材料技術(shù)和機電一體化為支柱的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 2020年總產(chǎn)值達到 500 億元。 高新區(qū)周邊地區(qū)的瀝林 鎮(zhèn)、陳江鎮(zhèn)，經(jīng)濟也比較發(fā)達。全鎮(zhèn)總面積 83 平方公里，轄 11 個村民委員會， 2 個社區(qū)居民委員會，總?cè)丝?11 萬人（其中，外來暫住人口 7 萬人）。其經(jīng)濟總體實力在惠州市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中名列前茅。 全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，集貿(mào)市場成交額 9628 萬元（其中肯德基陳江營業(yè)點成為省內(nèi)銷量最大的營業(yè)點之一）市場規(guī)費收入 500 萬元。全鎮(zhèn)面積 49 平方公里，全鎮(zhèn)人口 萬人， 2020 年工業(yè)總產(chǎn)值 17 億元。 惠州 凱葳工藝品實業(yè)有限公司項目（臺資）：注冊資本 300 萬美元，占地面積2 萬平方米，主要從事燈飾行業(yè)經(jīng)營，目前己投產(chǎn)。 惠陽大欣電器工業(yè)公司增資項目（臺資）：注冊資本 500 萬元，占地面積 萬平方米，主要燈飾、家私行業(yè)經(jīng)營，目前項目資金未完全到位。 寶星數(shù)碼科技（惠州）有限公司（港資）：投資額為 600 萬美元，目前正在辦理有關(guān)手續(xù)。 盛宏光電惠州有限公司：總投資為 600 萬美元，項目總用地 31232 平方米，主要生產(chǎn)和經(jīng)營 BMC 揉團成型材料（不飽和聚酯復(fù)合材料）及成型品、 LCD 用光學膜產(chǎn)品、 LCD 用模塊組裝及設(shè)計。該站外觀雄偉，功能齊全，配套設(shè)施完善，是集食、行、住、購物、娛樂于一體的綜合性汽車客運站，具有長短途、市內(nèi)公交客運功能，可同時發(fā) 14 班長途車和 10 班公交短途車，每日可發(fā)送 5000 人次以上。預(yù)計今年底建成。 惠州市乾富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目：投資額為 3700 萬美元，目前己達成協(xié)議，完成了選址工作。 深圳市民樂福百貨公司陳江商廈項目：投資額為 1000 萬美元，目前己達成協(xié)議。 明達實業(yè)發(fā)展有限公司廠房：總投資 6000 多萬元，占地總面積 6 萬平方米，計劃廠房建筑面積 10 萬平方米，目前己建成廠房面積 4 萬多平方米。正是看到口岸新區(qū)今后巨大的發(fā)展前景，招商局物流集團才下了巨大的決心，把該集團支柱產(chǎn)業(yè)之一的物流業(yè)設(shè)立了惠州，并在惠州選擇了仲愷高新區(qū)，而在仲愷高新區(qū)又選擇了口岸小區(qū)邊。目前工程的建設(shè)正在如火如荼地展開。 . 仲愷高新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及分析 高新區(qū)目前工業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，但第三產(chǎn)業(yè)滯后 ，商業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱。區(qū)內(nèi)僅有的一家賓館 東暉賓館也是由住宅樓改建的，經(jīng)營范圍較窄，檔次很低，但住房率卻很高。 這些服務(wù)場所的檔次低、規(guī)模小，無法吸引到高端消費客源，而高新區(qū)目前還沒有較大的商場及酒店，使得大部分高端客源流失到惠州市區(qū)及其它地方去消費。以使第三產(chǎn)業(yè)盡快適應(yīng)第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。 . 仲愷高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展前景展望 目前高新區(qū)在經(jīng)濟、社會等各方面已有飛躍發(fā)展，預(yù)計 10 年后高新區(qū)工業(yè)產(chǎn)值將達到 1500 億元，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值可達到 1000 億元，人口將達到 49 萬人。 毫無疑問，隨著高新區(qū)工業(yè)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和經(jīng)濟規(guī)模不斷壯大，第三產(chǎn)業(yè)將會有長足發(fā)展，使投資酒店者長遠受益，并獲得如豐厚的投資回報。 ●知名公司實力強 進駐高新區(qū)的公司許多是國際 500 強的大公司，其中有 LG、 SONY、三星、可口可樂、西門子等；國內(nèi)進 駐的公司有相當部分是上市公司及國內(nèi) 500 強企業(yè)，如：TCL 集團、華陽集團、德賽集團、航科集團、富紳集團等公司，現(xiàn)在還有許多知名大公司都在積極準備進駐。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下“知識水壩” 世界 500 強電子企業(yè)在惠投資情況 500 強 名稱 在惠投資企業(yè)名稱 投資規(guī)模 主要產(chǎn)品及生 產(chǎn)規(guī)模 2020年 出口額 德國 西門子 西門子威迪歐汽車電子（惠州）有限公司 622萬美元 汽車收放機 150萬臺 3485萬美元 美國旭電 惠州西麥王氏工業(yè)有限公司 600萬美元 插針背極 3 萬塊，數(shù)字移動通信系統(tǒng)機箱，機柜 3000個，接插件主板 2020個 191萬美元 韓國 樂金電子 樂金電子（惠州）有限公司 2200萬美元 組合音響 400 萬臺， CDROM光盤驅(qū)動器 3600萬臺 135813萬美元 樂金電子部品（惠州）有限公司 1720萬美元 微型馬達 2億只，數(shù)字調(diào)頻器 500萬個，混合集成電路 900萬個 4719萬美元 韓國 三星電子 惠州三星電子有限公司 5270萬美元 鐳射影音系列產(chǎn)品及鐳射機芯450萬臺 54071萬美元 日本索尼 索尼精密部件（惠州）有限公司 11163萬美元 激光頭 5879萬只，鐳射機芯 9300萬臺，液晶屏 862 萬個，光學物鏡 3900萬個 34956萬美元 日本 住友電工 惠州住潤電裝有限公司 4781萬美元 汽車、摩托車線束及配件 11050噸 8523萬美元 惠州住潤汽車線業(yè)有限公司 2447萬美元 電線 6000噸 142萬美元 惠州住潤汽車部品有限公司 1250萬美元 汽車電子設(shè)備系統(tǒng)及部件 12020萬個 惠州市津惠汽車線束有限公司 71萬美元 汽車線束 30000套 惠州住成電裝有限公司 700萬美元 新型汽車電子設(shè)備系統(tǒng) 日本東芝 東山電池工業(yè)（惠州）有限公司 4896萬美元 電池 11億粒 1830萬美元 日本日立 信華精機有限公司 1860萬美元 激光頭 2020 萬只， DVD及錄音機芯各 200萬臺 28657萬美元 日本 三洋電機 惠州市大亞灣三維光電廠 4000萬美元 激光頭 6048萬只 13560萬美元 三洋光部品（惠州）有 限公司 2500萬美元 光學部品及其應(yīng)用產(chǎn)品 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下“知識水壩” ●仲愷高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展 對酒店投資環(huán)境的影響 雄厚的工業(yè)實力必將帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而政府的相關(guān)政策也鼓勵發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，可以預(yù)計，本項目所在區(qū)域及周邊地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)將會在很短的時間內(nèi)爆發(fā)，高新區(qū)及本項目周邊地區(qū)良好的發(fā)展前景將給投資酒店帶來絕無僅有的投資機會，而此時在高新區(qū)投資酒店是最佳的時機。 . 新墟、鎮(zhèn)隆 新墟、鎮(zhèn) 隆交通便利，距離口岸酒店約 30 分鐘車程，二鎮(zhèn)經(jīng)濟雖不如高新區(qū)及周邊地區(qū)發(fā)達，但鄰近深圳，也存在眾多工業(yè)區(qū)。 . 淡水 淡水鎮(zhèn)交通極為便利，距離口岸酒店車程約 30 分鐘，淡水鎮(zhèn) 歷史悠久，是著名的僑鄉(xiāng)。 經(jīng)歷改革開放多年的淡水鎮(zhèn)已成為國內(nèi)外眾多工商人士共同參與建設(shè)的新興