【正文】 線內(nèi)的以下內(nèi)容 :變配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；寬帶系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；對講系統(tǒng)；消防系統(tǒng)。本項目建筑按三類防雷的建筑物設(shè)計防雷系統(tǒng)，在屋頂設(shè)置避雷帶。 （ 4）有線電視系統(tǒng)：各樓獨立設(shè)置電視信號放大箱。 （ 6）消防系統(tǒng)：住宅及大型公共建筑根據(jù)國家規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報警系統(tǒng)和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。 建筑設(shè)計節(jié)能措施 （ 1）屋面采用 80mm聚苯板保溫層， SBS 防水層；坡屋面鋪油氈瓦，上人屋面鋪水泥磚。不采暖樓梯間為 50 厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料； （ 3）戶門采用雙膠合板門，內(nèi)夾 20 厚模塑聚苯板，窗為塑鋼窗單層中空玻璃，空氣層厚度為 12mm，氣密性不低于 3 級，傳熱系數(shù)為 。 （ 5）門窗三道密封保溫、隔熱、隔音。室內(nèi)設(shè)熱水供應(yīng)系統(tǒng)。室內(nèi)供熱系統(tǒng)采用低溫地板輻射采暖技術(shù)，增大發(fā)熱面積，使熱輻射均勻。采暖供熱系統(tǒng)，嚴(yán)格按設(shè)計負(fù)荷設(shè)置，不得擴(kuò)大負(fù)荷，設(shè)置計量儀表嚴(yán)格控制。 （ 2）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏 措施，降低水資源無效消耗，提高水資源利用率。 （ 4）按規(guī)定安裝各級水表，以控制用水量。 第四章 項目選址及土地利用 一、項目選址 項目位置 限價商品房 開發(fā)項目位于 ***市南三環(huán)路 ***。項目周邊無標(biāo)志性或特殊建筑。 項目地質(zhì)條件 工程地質(zhì) ***市礦藏資源豐富，是我國著名的“煤鄉(xiāng)”，煤炭 儲量大、質(zhì)量好、熱值高，已探明的煤炭總儲量達(dá) 億噸，是我國重要的優(yōu)質(zhì)動力煤生產(chǎn)基地。 礦區(qū)總體上西北翼寬緩，地層傾角一般 5176。東南翼較陡，地層傾角最大30176。邊緣局部地段直立至倒轉(zhuǎn)。 — 8176。 水文地質(zhì)條件 ***地處黃土高原，屬溫帶大陸型氣候，降水少、日照多，晝夜溫差大，四季分明。 ***市是水資源缺乏地區(qū)之一，全市水資源總量為 億立方米，有大中型水庫 6 座，總庫容 億立方米。項目地塊位于 ***市南三環(huán)路 ***。 土地現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃 土地利用現(xiàn)狀 該項目總用地面積為 平方米。 規(guī)劃 為了城市發(fā)展和社會繁榮穩(wěn)定，該地塊被劃為城市規(guī)劃用地，為居住用地，用于居民住房建設(shè)，以滿足 ***市廣大中低收入家庭的住房需求。 第五章 征地拆遷 一、總述 對已有建筑物的拆遷是為了保證國家公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地。 2001 年，我國出臺了《城市房屋拆遷管理條例》，這是拆遷所遵循的法 律依據(jù)。 征地拆遷原則 在征地拆遷時應(yīng)遵守以下基本原則： （ 1）符合城市規(guī)劃的要求； （ 2）有利于城市舊區(qū)改造； （ 3）合理補(bǔ)償； （ 4）有利于環(huán)境的改善； 三、補(bǔ)償 本項目凈用地面積 平方米，項目單位按每畝 30 萬元進(jìn)行補(bǔ)償，共支付土地補(bǔ)償費 萬元。 四、影響分析 本項目補(bǔ)償方案中的補(bǔ)償依據(jù)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均符合國家相關(guān)規(guī)定，并且符合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，實現(xiàn)了土地的合理利用。 生活垃圾類別 可回收物：指宜于資源利用的垃圾，包括紙類、塑料、橡膠、玻 璃、金屬和織物等。 電器件：包括柱形和扣形電池，以及各種廢舊電器等。 瓶罐：各類瓶罐物品，包括塑料的、金屬的、玻璃的等，不包括陶瓷的。 生活污水 生活污水指居民生活中排出的受過不同程度污染的水體，主要有廚房廢水及因生活衛(wèi)生產(chǎn)生的廢水。本項目住宅部分為 平方米，按人均住房面積為 30 平方米計算，該社區(qū)一天產(chǎn)生的垃圾為 噸。 生活垃圾從源頭開始分類，實行分類投放、分類收集、分類運輸和分類處理，促進(jìn)垃圾的減量和回收利用，禁止混合垃圾直接填埋處理。 （ 2）生活垃圾分類投入相應(yīng)的垃圾桶內(nèi)，嚴(yán)禁隨意丟棄。 影響分析 本項目建設(shè)及建成后產(chǎn)生的垃圾不會對環(huán)境形成明顯的影響，且在項目實施過程中及建成后均采取相關(guān)處理措施，從而最大程度上實現(xiàn)了對環(huán)境的保護(hù)。 建設(shè)投資估算 建筑工程費 建筑工程費依據(jù)《山西省建筑工程概算定額》概算指標(biāo)，結(jié)合本項目實際建筑設(shè)計情況進(jìn)行調(diào)整確定。 （ 2）建設(shè)單位管理費包括建設(shè)單位開辦費、建設(shè)單位管理經(jīng)費等為保證項目建設(shè)工作正常進(jìn)行所需的各種費用。 （ 4）建設(shè)監(jiān)理費包括設(shè)計、施工階段對工程實施監(jiān)理工作所需的費用，按照國家物價局、建設(shè)部 [1992]價費字 479 號執(zhí)行。 （ 6）城市消防設(shè)施配套費指新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過原面積 30%的建設(shè)項目）各類工程項目的單位和個人，均需繳納的用于城市消防站等消防設(shè)施建設(shè)的費用。 （ 8）城市 新增用水量增容費是指新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過原面積 30% 的建設(shè)項目）各類工程項目的單位，需要新增用水量的，須按《山西省實施 城市節(jié)約用水管理規(guī)定 辦法》 ,向城市節(jié)水部門一次性交納增容費。 預(yù)備費 基本預(yù)備費取一類工程費用和二類其他費用之和的 8%；價差預(yù)備費根據(jù)目前物價狀況，按零計算。 總投資估算匯總表 表 71 建設(shè)投資估算表 表 72 主要建構(gòu)筑物造價一覽表 表 73 其它費用估算表 表 74 二、融資方案 概述 經(jīng)估算本項目建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 萬元。擬采用自籌和銀行貸款方式籌措。銀行貸款 萬元 ,占總資金 比例為 %。 自有資金籌措 本年共需自籌資金為 萬元。同時住宅的出售比例為 55%，預(yù)測其預(yù)訂比例為 60%，預(yù)訂金比例為 60%，即本年通過預(yù)訂金形式可籌得資金 萬元。 第一年預(yù)訂金 表 75 貸款 本年度貸款 萬元，用于建設(shè)資金。其余資金要求均可由產(chǎn)生的利潤滾動解決。 評價范圍及評價方法 評價范圍和項目投資及建設(shè)規(guī)模一致。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （ 1）工程建設(shè)期：建設(shè)期 1 年 （ 2）計算評價期：經(jīng)營期 2 年，計算評價期 3 年 （ 3）收入和成本數(shù)據(jù)的預(yù)測均以研究期價格為基價，未考慮物價上漲指數(shù)和通貨膨脹因素。同時，做適當(dāng)?shù)膹V告宣傳等活動，提高消費者對本項目的認(rèn)識程度，進(jìn)一步促進(jìn)住宅的銷售。 根據(jù)有關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)政策和需求分析，并考察項目周邊地帶的實際情況將價格定為：住宅為 2550 元 /平方米。 銷售收入估算表 表 76 銷售稅金及附加 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項目應(yīng)交納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加，其中，營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、價格調(diào)控基金分別按應(yīng)納營業(yè)稅額的 7%、 3%、 %計取。 成本費用估算 總成本費用估算見附表 3。見附表 4 和附表 5。 （ 3）工資及福利費估算 人員按高級管理人員、中級管理人員、普通員工分檔，人均工資及福利費分別為 萬元 /年、 萬元 /年、 萬元 /年，其中福利費按工資總額的 14%考慮。 （ 4）修理費估算 本項目不形成固定資產(chǎn)，故無修理費。 （ 6）其他費用估算 其他費用包括其他管理費、其他銷售費 用等。 財務(wù)評價指標(biāo) 損益和利潤分配表 計算期內(nèi)年均利潤總額為 ，年均所得稅 ，年均稅后利潤 萬元。 損益和利潤分配估算見附表 7。 （ 2）根據(jù)損益表和固定資產(chǎn)投資估算表計算以下指標(biāo)： 年均稅前投資利潤率 =年均稅前利潤總額 /總資金 100%=% 年均投資利稅率 =年均利稅總額 /總資金 100%=% 年均稅后自有資金利潤率 =年均稅后利潤 /自有資金 100%=% 償債能力分析 償債能力分析是通過對“借款還本付息表”“資金來源與運用表”“資產(chǎn)負(fù)債表”的計算。 本項目償還貸款的資金來源是項目建成后的稅后利潤及開發(fā)成本部分，還 款方式采用最大還款能力進(jìn)行償還。 從資金來源與運用的計算可以看出，項目第 2 年以后各年收支平衡并有盈余。說明該項目在經(jīng)營期有償還長期的能力。 第八章 社會影響評價 一、適應(yīng)性 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有利于促進(jìn)住房市場的完善，有利于增加住房的有效供給，能有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，尤其是對低收入家庭住房問題的解決上，可以說是根本性的著力點。滿足和保障全社會基本的住房需求，是社會全面、健康、穩(wěn)定發(fā)展的根本，是全面建設(shè)小康社會、和諧社會的根本。為了適應(yīng)新形勢下城鎮(zhèn)居民對住房建設(shè)的不斷增長的客觀需求，把廣大職工的住房潛在需求變?yōu)橛行枨?，有必要對不?收入家庭實行不同的住房供應(yīng)體系，即最低收入家庭由政府或單位提供廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；高收入家庭購買、租賃市場價商品住房。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房是以成本加微利的形式進(jìn)入消費領(lǐng)域，通過市場機(jī)制的作用，可以實現(xiàn)良性循環(huán)，避免了福利分配體制的弊端。 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有利于增加住房的有效供給，滿足和保障中低收入家庭的住房需求，它把政府的宏觀調(diào)控舉措與市場自我調(diào)節(jié)機(jī)制有機(jī)結(jié)合起來，促進(jìn)政府保障制度的完善和住房市場的健康發(fā)展，逐步解決中低收入家庭的基本住房問題，滿足大多數(shù)居民的住房需求，真正實現(xiàn)“居者有其屋”。可見經(jīng)濟(jì)適用房作為我國住房供給體系中主要構(gòu)成部分，負(fù)有整體住房 體系正常運行的重要責(zé)任。 經(jīng)濟(jì)適用房已成為我國住房供應(yīng)體系中的重要組成部分。根據(jù)一些城市實施“安居工程”的經(jīng)驗，提出各地政府每年制定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計劃，對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以計劃劃撥方式供應(yīng)一定的土地，暫時免交土地出讓金，減免部分行政事業(yè)性收費，從而降 低開發(fā)企業(yè)的成本，并使經(jīng)濟(jì)適用房的價格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。我國的經(jīng)濟(jì)適用房作為一種社會住房保障體系，其價格構(gòu)成中不含土地出讓金。從這點上看，經(jīng)濟(jì)適用房符合憲法規(guī)定。而社會的和諧必須要有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)作為保障。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國人的生活水平大大提高。現(xiàn)在 20%的富裕家庭占有社會總金融資產(chǎn)的 55%，而 20%的最低收入家庭只占有 %，兩者的財富占有差距超過 34倍，這種狀況引發(fā)了許多社會矛盾。我們欣慰 地看到，適合國情我們采取的住房模式是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房三者并存，以期達(dá)到全社會均有居所的準(zhǔn)則。 （ 3）從改善住房角度看 安居樂業(yè)，是古老的成語，不滅的真理。 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)主要面向中低收入家庭，使得中低收入家庭 的住房條件獲得了較大改善，提高了居民的生活質(zhì)量，使得我國家庭平均住房面積超過了聯(lián)合國推薦的 35 人家庭住宅最小面積 平方米標(biāo)準(zhǔn)線。為了真正實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，根本解決長期以來城鄉(xiāng)隔離、對立、分離的局面，解放農(nóng)民，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，減少農(nóng)民，釋放勞動力，并最終讓他們?nèi)谌氲匠鞘兄?去，就必須采取合理的措施，讓進(jìn)城都能實現(xiàn)“居者有其屋”的理想，給城市新增勞動力一個安居達(dá)的保障。而根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)面向中低收入階層，其目的是實現(xiàn)住房的社會公平。 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對 ***市的影響 ***市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，不僅滿足了廣大中低收入家庭的住房需求，也可以促進(jìn) ***市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)適用房 的建設(shè)一方面刺激了 ***市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，另一方面，加快了 ***市經(jīng)濟(jì) 水平的增長，帶動了 ***市人均 GDP 的上升，具有很好 的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。實現(xiàn)“居者有其屋”，不但可以有效的實現(xiàn)社會的穩(wěn)定，更有利于促進(jìn)社會公平，以及社會主義現(xiàn)代化事業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 第九章 結(jié)論 ***公司 ***經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項目總投資為 萬元，其中自有資金 萬元，申請銀行貸款 萬元，自有資金占總投資的 %；新建住宅 459套，共 平方米，其中中小戶型 357 套，占總套數(shù)的 %；中小戶型總面積 平方米，占總面積的 %。 本項目定位于滿足 ***市中低收入階層的住房 需求，提高該區(qū)域人均住房面積，提升居民的生活水平，創(chuàng)造 環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，為保證該區(qū)域“和諧社區(qū)”的建設(shè)做出貢獻(xiàn)。它的建成有利于減少社會不安定因素，同時有利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)而有效地推動 ***市“社會主義和諧社會”的建設(shè)。該項目達(dá)到了技術(shù)及環(huán)保要求，各財務(wù)指標(biāo)可行，且具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。