【正文】 室戶三室戶181028四室戶22合計(jì)181230新加坡花園城名稱新加坡花園城開發(fā)商/發(fā)展商欣輝房產(chǎn)銷售時(shí)間/周期鷺島閣五一開盤規(guī)模500余戶物業(yè)形態(tài)高層戶型2/2/2 3/2/2 4/2/2主力 / / 面積150200M2主力配比4棟200M2以上的觀景房；5棟150M2以上的非觀景房戶型特點(diǎn)面積大小區(qū)規(guī)劃品質(zhì)很高均價(jià)觀景房均價(jià)5800以上，非觀景房均價(jià)5000最高/最低46007300產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)戶型設(shè)計(jì)合理，空間開闊，主要房間均有陽臺(tái)，都可以看見小區(qū)景觀產(chǎn)品劣勢(shì)由于樓體設(shè)計(jì)因素部分使部分戶型的采光可能會(huì)受到影響去化率觀景房約30%被預(yù)定，非觀景房約35%空置率/閑置率促銷策略99折優(yōu)勢(shì)資源景觀銷售抗性面積普遍較大導(dǎo)致總價(jià)較高主要客戶群體成功人士、外地投資者和我項(xiàng)目的比較地段：稍差 環(huán)境：好 規(guī)劃：一般 價(jià)格：較有優(yōu)勢(shì) 品牌：較差 認(rèn)知：較好 配套：稍差新加坡花園城推廣思路其每隔一段時(shí)間就會(huì)發(fā)布一則報(bào)廣，主要以品牌宣傳為主題，以生態(tài)環(huán)境為訴求點(diǎn)，以達(dá)到提示記憶和品牌形象鞏固的目的。其操作手法是和新加坡花園城目前所處的地位相一致的——在合肥地區(qū)已經(jīng)樹立了品牌優(yōu)勢(shì)，環(huán)境的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)也已經(jīng)為大多數(shù)消費(fèi)者所認(rèn)同。楓丹白鷺湖公館名稱楓丹白鷺湖公館開發(fā)商/發(fā)展商銷售時(shí)間/周期05年7月開盤規(guī)模180000M2物業(yè)形態(tài)多層/小高層/高層戶型2/2/1 3/2/1 4/2/1主力2/2/1 3/2/1面積70180主力7093 110130配比8090 平方 40% 90110 30% 120140 30%戶型特點(diǎn)無明顯異形和暗間小區(qū)規(guī)劃一般均價(jià)3900最高/最低37004200產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)價(jià)格偏低產(chǎn)品劣勢(shì)戶型設(shè)計(jì)不合理 日照普遍不足 物業(yè)費(fèi)偏高存量高層13層以上銷售不理想銷售金額促銷策略無優(yōu)惠優(yōu)勢(shì)資源離董鋪水庫近銷售抗性小區(qū)整體品質(zhì)不高,目前交通和生活設(shè)施不完善主要客戶群體高新區(qū)企業(yè)，和周邊居民和我項(xiàng)目的比較地段：差 環(huán)境：一般 規(guī)劃：差 價(jià)格：較有優(yōu)勢(shì) 品牌：差 認(rèn)知：稍差 配套：差楓丹白鷺湖公館推廣思路：從頻率上看，湖公館的廣告發(fā)布較為平均，除了特定的月份或時(shí)間段，其廣告發(fā)布的頻率相對(duì)穩(wěn)定；從內(nèi)容和表現(xiàn)手段上看，其也較為固定，主要是以所處環(huán)境和大戶型低價(jià)格為主要訴求點(diǎn)。余量住宅類商品房情況截止2008年4月10日楓丹白鷺湖公館可售住宅類商品房價(jià)格、套數(shù)及戶型情況：1000以下1000200020002500250030003000350035004000400042005000以上合計(jì)一室戶二室戶51119三室戶18529四室戶合計(jì)231639綠城桂花苑名稱綠城桂花苑開發(fā)商/發(fā)展商綠城銷售時(shí)間/周期04年至今配比一棟高層在售,90%是小戶型.均價(jià)最高/最低60005100（小戶型）,頂層觀景復(fù)式70007100之間產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品形態(tài)符合合肥消費(fèi)者的審美觀點(diǎn)，外立面經(jīng)過了時(shí)間的檢驗(yàn)，小區(qū)已經(jīng)基本形成規(guī)模，景觀也已經(jīng)營造，現(xiàn)階段基本以準(zhǔn)現(xiàn)房銷售銷售為主，兩個(gè)月交房.產(chǎn)品劣勢(shì)臨路公攤19%存量已售70%，余30套，還有四棟臨路高層未開盤。非促銷類房源總價(jià)減三千優(yōu)勢(shì)資源品牌銷售抗性價(jià)格較高主要客戶群體由于目前銷售房源是臨路的高層,客戶群體已由政府官員,企業(yè)高管，轉(zhuǎn)向年輕白領(lǐng)一族和我項(xiàng)目的比較地段：稍差 環(huán)境：較好 規(guī)劃：等同 價(jià)格：無優(yōu)勢(shì) 品牌：較好 認(rèn)知：較好 配套：稍差綠城桂花苑推廣思路由于該項(xiàng)目建設(shè)的比較早，其報(bào)廣的宣傳策略與新加坡花園城的操作比較相似，主要以品牌宣傳為主線，輔以產(chǎn)品和園林景觀宣傳，期間穿插開盤或其它消息的信息發(fā)布。不過，綠城桂花園報(bào)廣發(fā)布的頻率要比新加坡花園城的要高。產(chǎn)品劣勢(shì)地勢(shì)低洼火車道附近 綠化一般存量三期規(guī)劃600套（未開盤） 二期剩25套大戶型136140銷售金額目前銷售2000萬左右促銷策略按揭無折扣，一次性99折優(yōu)勢(shì)資源交通主干道、主題生態(tài)公園銷售抗性西側(cè)有一條鐵路，高總價(jià)主要客戶群體私營企業(yè)主、公務(wù)人員、公司企業(yè)高層管理者和我項(xiàng)目的比較地段：稍差 環(huán)境：稍差 規(guī)劃：等同 價(jià)格：無優(yōu)勢(shì) 品牌：較差 認(rèn)知：等同 配套：差大溪地推廣思路：大溪地的報(bào)廣宣傳具有階段性的特征，前期報(bào)廣主要以項(xiàng)目環(huán)境和產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)為主要訴求點(diǎn)，尤其是產(chǎn)品的主要賣點(diǎn)“錯(cuò)層設(shè)計(jì)”更是被十分突出的加以宣傳；中期，主要以生活品質(zhì)為主題的軟性宣傳為主導(dǎo)，以期建立項(xiàng)目整體的品牌形象；進(jìn)入4月，宣傳的重點(diǎn)則轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品的其它優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)和配套。余量住宅類商品房情況截止2008年4月10日大溪地可售住宅類商品房價(jià)格、套數(shù)及戶型情況：名稱1000以下1000200020002500250030003000350035004000400050005000以上合計(jì)一室戶二室戶三室戶16218四室戶77合計(jì)23225華潤瀾溪鎮(zhèn)名稱華潤瀾溪鎮(zhèn)開發(fā)商/發(fā)展商華潤置地銷售時(shí)間/周期05年12月3日配比80 34套 110 34套 135150 400套 160220 300套均價(jià) 高層 5500 洋房(臨路) 6000最高/最低43006500（高層） 47008000 (洋房)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)緊臨大蜀山 品牌優(yōu)勢(shì) 戶型好產(chǎn)品劣勢(shì)配套不全 位置偏存量350套 高層310套左右 洋房40套左右銷售金額目標(biāo)4億，今年項(xiàng)目開發(fā)完畢,促銷策略按揭無折扣，一次性99折優(yōu)勢(shì)資源品牌 銷售抗性配套不全 位置偏主要客戶群體政府官員,企業(yè)高管和我項(xiàng)目的比較地段：稍差 環(huán)境：較好 規(guī)劃：等同 價(jià)格：無優(yōu)勢(shì) 品牌：較好 認(rèn)知：較好 配套：稍差華潤瀾溪鎮(zhèn)推廣思路他處再無瀾溪鎮(zhèn),強(qiáng)調(diào)自然景觀稀缺性,以報(bào)廣為主,戶外廣告為,以景觀稀缺,生活品質(zhì)為主題的軟性宣傳為主導(dǎo)，以建立項(xiàng)目整體的品牌形象.余量住宅類商品房情況截止2008年4月15日綠城桂花苑可售住宅類商品房價(jià)格、套數(shù)及戶型情況：名稱1000以下10002000200025002500300040005000500060006000700070007500合計(jì)三室戶457810133四室戶11012122五室戶9595六室戶合計(jì)451882295350第七章 營銷策略以客戶為中心主線：幸福會(huì)/客戶活動(dòng) 金色池塘的開發(fā)歷時(shí)已達(dá)6年，豐富的客戶資源以及忠實(shí)的老客戶，是我們可供挖掘的最寶貴的資源。為老客戶營造大家庭的氛圍，提升他們的社區(qū)主人翁感，通過良好的口碑效應(yīng)提升項(xiàng)目品牌形象，從而進(jìn)一步促進(jìn)銷售。這些忠實(shí)客戶的口碑傳播，無論是力度還是深度上，都比普通的廣告直接有力。例如成立幸福會(huì)，從衣、食、住、行、教育等生活的各個(gè)方面關(guān)心業(yè)主，切實(shí)為業(yè)主著想，為客戶創(chuàng)造貼心的生活氛圍。通過豐富的客戶活動(dòng)進(jìn)行業(yè)主維護(hù)。營銷手段：豐富多彩的客戶活動(dòng)根據(jù)項(xiàng)目特色和人群定位，制定相輔相成的系列活動(dòng)，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣，增強(qiáng)口碑宣傳力度。堅(jiān)持實(shí)景營銷與活動(dòng)營銷相結(jié)合，金色池塘已是成熟的社區(qū)，優(yōu)美的景觀、高品質(zhì)的產(chǎn)品，只有吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)才能夠充分感受。要有創(chuàng)意地舉辦一些季節(jié)性、節(jié)日性活動(dòng)，根據(jù)消費(fèi)群體的特性設(shè)計(jì)活動(dòng)模式。根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)安排，舉辦增加人氣、吸引購買的活動(dòng)。無論是活動(dòng)的開展還是媒體的選擇，都需要?jiǎng)?chuàng)新。傳統(tǒng)媒體的延續(xù)。傳統(tǒng)媒體與主流媒體往往對(duì)客戶帶來很大的影響，可以運(yùn)用傳統(tǒng)媒體對(duì)金色池塘的環(huán)境優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（品質(zhì)、物業(yè)）等做全方位的展