【正文】 22。傳統(tǒng)媒體的效果雖然日趨下降，但又是不可缺少的。只有這樣，才能讓活動(dòng)更有力，傳播更有效。尋找更有效的傳播形式創(chuàng)新是營(yíng)銷(xiāo)的不二法寶。B、 配合銷(xiāo)售的促銷(xiāo)活動(dòng)。A、 季節(jié)性活動(dòng)的組織。對(duì)活動(dòng)的宣傳力度增強(qiáng)，運(yùn)用特刊、特別節(jié)目等方式擴(kuò)大宣傳面，進(jìn)行立體式散播，擴(kuò)大活動(dòng)影響力。充分挖掘池塘、大街的共享客戶(hù)資源，推出購(gòu)房積分返點(diǎn)計(jì)劃，帶動(dòng)銷(xiāo)售。 客戶(hù)資源的充分利用成立幸福會(huì)，制定詳細(xì)的積分計(jì)劃。因此，要注重挖掘老客戶(hù)的資源，促進(jìn)老客戶(hù)帶新客戶(hù)成交。 老客戶(hù)的充分挖掘金色池塘目前積累的客戶(hù)資源非常豐富，其中很大一部分是我們的忠實(shí)客戶(hù)。08年的營(yíng)銷(xiāo)策略將圍繞新老客戶(hù)展開(kāi)。大溪地的宣傳以銷(xiāo)售為導(dǎo)向，對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)把握的十分到位和準(zhǔn)確，并在宣傳中著重表現(xiàn)，取得了良好的宣傳效果。余量住宅類(lèi)商品房情況截止2008年4月15日綠城桂花苑可售住宅類(lèi)商品房?jī)r(jià)格、套數(shù)及戶(hù)型情況：名稱(chēng)1000以下10002000200025002500300030003500500060006000700070007100合計(jì)一室戶(hù)二室戶(hù)181028三室戶(hù)66四室戶(hù)44合計(jì)182038大溪地名稱(chēng)大溪地開(kāi)發(fā)商/發(fā)展商百協(xié)集團(tuán)銷(xiāo)售時(shí)間/周期規(guī)?？偨ㄖ娣e80平方米物業(yè)形態(tài)別墅/多層/小高層/高層戶(hù)型4/2/2 3/2/2 2/2主力3/2/2面積7 0M2270M2主力配比70115 186套 130140 400套 140200 48 套 戶(hù)型特點(diǎn)有入戶(hù)花園小區(qū)規(guī)劃一般均價(jià)4800最高/最低45005300產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)戶(hù)型設(shè)計(jì)較有特點(diǎn)，入戶(hù)花園，錯(cuò)層設(shè)計(jì)，凸窗，各房間通風(fēng)采光都較好，集中供暖。并且在宣傳中也十分注重對(duì)品牌表達(dá)的一致性要求。銷(xiāo)售金額，已完成5000萬(wàn)左右促銷(xiāo)策略挑幾套戶(hù)型戶(hù)型位置較差，送裝修費(fèi)每平方300400不等?；谝陨蟽牲c(diǎn)，湖公館是宣傳形象是比較穩(wěn)定的，這有利于建立項(xiàng)目良好的品牌形象。所以在宣傳上平時(shí)主要以定期的少量的品牌維護(hù)廣告為主，只在有重要信息發(fā)布時(shí)才會(huì)提高廣告發(fā)布頻率，而其訴求也僅僅是消息的發(fā)布。在開(kāi)盤(pán)等有重要活動(dòng)時(shí)間段，則密集的發(fā)布廣告，主要以信息發(fā)布為主要目的。總體看，其宣傳思路十分清晰和明確，層層推進(jìn)，不過(guò)有部分內(nèi)容與實(shí)際有不符之處。代表企業(yè)分析企業(yè)名稱(chēng)外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)本地開(kāi)發(fā)企業(yè)浙江綠城（年銷(xiāo)售面積面10萬(wàn)方）上海綠地（年銷(xiāo)售面積25萬(wàn)方）香港元一（年銷(xiāo)售面積20萬(wàn)方）郵電物業(yè)（年銷(xiāo)售面積5萬(wàn)方）合肥城建發(fā)展（年銷(xiāo)售面積5萬(wàn)方）在售項(xiàng)目綠城桂花園（建面41萬(wàn)方）國(guó)際花都（建面70萬(wàn)方）元一濱水城（建面25萬(wàn)方）柏景灣（建面30萬(wàn)方）世紀(jì)陽(yáng)光花園（建面57萬(wàn)方）品牌影響力小區(qū)景觀精致，產(chǎn)品奠定公司在市民心中地位合肥市民對(duì)公司品牌期望過(guò)高，其產(chǎn)品一般公司、項(xiàng)目品牌在合肥深受客戶(hù)認(rèn)可合肥本土開(kāi)發(fā)商的驕傲，項(xiàng)目深入人心項(xiàng)目的影響力遠(yuǎn)大于公司品牌影響力操作特點(diǎn)充分表現(xiàn)產(chǎn)品景觀優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確把握目標(biāo)客群大盤(pán)分五期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)節(jié)奏較快，調(diào)整能力較強(qiáng)對(duì)合肥的小高層、高層開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)非常成熟重視項(xiàng)目品質(zhì)的提升，分多期持續(xù)開(kāi)發(fā)，操作速度緩慢擁有深厚的政府背景，享受較多優(yōu)惠政策，但操作水平一般土地儲(chǔ)備合作化路與黃山路交口，原自行車(chē)廠(chǎng)（400畝）目前無(wú)土地儲(chǔ)備目前無(wú)土地儲(chǔ)備長(zhǎng)江西路，和平路與南陵路交口（總300畝）建材二廠(chǎng)、佳通輪胎廠(chǎng)（總500畝）二．產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析城市風(fēng)景名稱(chēng)城市風(fēng)景開(kāi)發(fā)商/發(fā)展商徽商集團(tuán)銷(xiāo)售時(shí)間/周期06年6月開(kāi)始銷(xiāo)售，存量30余套規(guī)模共14棟860余戶(hù)，住宅4棟16層，6棟11層，4棟16層公寓物業(yè)形態(tài)小高層 高層 公寓戶(hù)型3/2/2 3/2/1 2 /2 /1 1/1主力住宅3 / 2 / 2面積住宅70140M2，公寓5080M2主力住宅136140平方配比5080約200套 136140約400套 115124約200套戶(hù)型特點(diǎn)戶(hù)型以年輕一次置業(yè)需求為設(shè)計(jì)依據(jù)，結(jié)構(gòu)緊湊，各功能區(qū)分清晰，贈(zèng)送空中花園戶(hù)型較多。 合肥市有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在合肥市場(chǎng)更多的是表現(xiàn)操作水平、產(chǎn)品特點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，整個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)。有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)361家（包括三縣）。五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)眾多。合肥市匯聚能力較強(qiáng)，有5％－10％的外地客戶(hù)在合肥置業(yè)。客戶(hù)構(gòu)成及來(lái)源： 合肥城市房地產(chǎn)市場(chǎng)周邊區(qū)域吸收最多只能達(dá)到40％。四、銷(xiāo)售情況分析對(duì)產(chǎn)品形式的需求：分析： 從圖中我們可以看到，多層住宅依舊是需求的主流，但隨著城市的發(fā)展，對(duì)于小高層的需求也逐步增多。合肥市各樓盤(pán)銷(xiāo)售水平差異很大，很多售樓人員不能清楚的闡述自己的產(chǎn)品特點(diǎn)，客戶(hù)意識(shí)差，團(tuán)隊(duì)協(xié)作意不強(qiáng)。這種開(kāi)發(fā)習(xí)慣使得一些開(kāi)發(fā)商在一些小地塊上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。三、操作水平分析 開(kāi)發(fā)速度較慢，周期較長(zhǎng)。小區(qū)景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格趨于多樣化，水平不斷提高。小高在住宅產(chǎn)品類(lèi)型中的比例逐漸增大，市場(chǎng)對(duì)小高和高層的認(rèn)可度較高，客戶(hù)的接受度非常成熟。市場(chǎng)對(duì)中小戶(hù)型（90㎡130㎡）的消化速度較快，對(duì)大戶(hù)型（140㎡以上）的接受程度一般，面積超過(guò)150平米的大戶(hù)型銷(xiāo)售緩慢。在這一區(qū)域沒(méi)有規(guī)模、品牌開(kāi)發(fā)商。城市東區(qū) 東區(qū)城郊結(jié)合帶供應(yīng)量加大 城市東區(qū)指沿臨泉東路、長(zhǎng)江東路的城市東部區(qū)域，這一區(qū)域是商貿(mào)物流區(qū)，是城市的老工業(yè)區(qū)，發(fā)展相對(duì)滯后，是傳統(tǒng)的棚戶(hù)區(qū)。在這一區(qū)域發(fā)展比較火熱，一環(huán)與二環(huán)之間區(qū)域發(fā)展成熟度很高高，這一區(qū)域房地產(chǎn)主要以一環(huán)為起點(diǎn)，沿著馬鞍山路向南開(kāi)發(fā)。政務(wù)區(qū)有影響力的開(kāi)發(fā)商是上海綠地集團(tuán)，代表樓盤(pán)是綠地國(guó)際花都。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)作為合肥新城聚集了海爾、聯(lián)合利華等知名企業(yè)，也聚集了安徽大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等知名學(xué)府，03年來(lái)這一區(qū)域商品房供應(yīng)逐漸增加。城市西南區(qū) 政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)成為供應(yīng)主體 城市西南區(qū)指二環(huán)以外、金寨路沿線(xiàn)，包括政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。該區(qū)域在08年將集中10個(gè)以上的100畝以上的樓盤(pán)供應(yīng)，成為08年合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主要區(qū)域。高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于合肥西部，由于該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成熟較早，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也較早，目前這一區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)逐漸減少。這一區(qū)域有影響的開(kāi)發(fā)商是香港元一集團(tuán)有限公司，代表樓盤(pán)是元一濱水城。由于土地供應(yīng)沿一、二環(huán)之間向西轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)也隨之向東轉(zhuǎn)移。在這一區(qū)域內(nèi)成熟的開(kāi)發(fā)商是安徽省郵電物業(yè)公司，代表樓盤(pán)是柏景灣。多為沿交通要道分布的商務(wù)公寓和寫(xiě)字樓等項(xiàng)目。 一、主流產(chǎn)品分布特點(diǎn)分析市中心： 一環(huán)以?xún)?nèi)供應(yīng)量很少 合肥的市中心比較清晰，就是位于環(huán)路之內(nèi)的部分。 工商銀行：,支行額度6000萬(wàn)元,審批時(shí)間60天左右。 合肥市除“四大”之外主要還有合肥市商業(yè)銀行、交通銀行、光大銀行、招商銀行、浦發(fā)行，其中交通銀行、工商銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)較多；216。 根據(jù)合肥市07年土地儲(chǔ)備情況，推測(cè)合肥市08年供地情況，08年合肥市將在不同區(qū)域推出規(guī)模地塊，這種規(guī)模地塊的推出可以加強(qiáng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自主調(diào)節(jié)能力及競(jìng)爭(zhēng)能力。我公司即將開(kāi)發(fā)的金色池塘三期E、F標(biāo)段位于蜀山區(qū)的西部分，附近的樓盤(pán)主要是綠城桂花苑、拓基廣場(chǎng)、城市風(fēng)景、中天藍(lán)山、漢嘉都市森林、新加坡花園城、楓丹白鷺和香檳小鎮(zhèn)等中高檔樓盤(pán)，在2008年之后該區(qū)域有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。由上述分析可知，我公司的金色池塘項(xiàng)目位于蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是蜀山區(qū)靠西的一部分，與高新區(qū)臨近,在金色池塘附近有綠城桂花苑、拓基廣場(chǎng)、城市風(fēng)景、中天藍(lán)山、漢嘉都市森林、新加坡花園城、楓丹白鷺和香檳小鎮(zhèn)在售。市場(chǎng)上住宅余量進(jìn)一步減少。房?jī)r(jià)也由2007年3月的3422元/平米增加到2008年3月的3811元/平米，％，2008年廬陽(yáng)區(qū)商品房市場(chǎng)有所回升。，％，％，供求比為1：，需求略大于供給。結(jié)轉(zhuǎn)可售面積進(jìn)一步降低。根據(jù)市場(chǎng)情況，高新區(qū)的商品房均價(jià)還將繼續(xù)上漲。從住宅成交均價(jià)上看，高新區(qū)的成交均價(jià)一直是合肥市八個(gè)區(qū)中最高的區(qū)域，高出其他區(qū)域100—1200元/平米不等。對(duì)公司樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)方面的影響，％，％，供求比為1：，需求明顯大于供給，供需不平衡。預(yù)計(jì)2008年4月價(jià)格將會(huì)回歸，上升到3650－3750元/平米，經(jīng)過(guò)2月成交量的下滑和3月的有所回升，預(yù)計(jì)4月份合肥市成交量將會(huì)繼續(xù)有所增長(zhǎng)，但成交量預(yù)計(jì)會(huì)和3月持平，會(huì)在8595萬(wàn)平米之間。價(jià)格走勢(shì)線(xiàn)位于最上端的是西部和南部樓盤(pán)，其次是北部區(qū)域，東部區(qū)域和南部的經(jīng)濟(jì)區(qū)價(jià)格水平始終位于最低端。從各個(gè)區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)上我們可以看出，總體2007年、2008年都有所增長(zhǎng)。廬陽(yáng)區(qū)是合肥市主城區(qū)所在區(qū)域，其發(fā)展?jié)摿σ草^大，前期由于合肥市的政策調(diào)整問(wèn)