【正文】 b) 價(jià)格預(yù)測(cè)法的運(yùn)用 我們認(rèn)為本項(xiàng)目在 仲愷區(qū)域內(nèi)主要以高新區(qū)產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)客戶群；仲愷高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段性較為明顯，在現(xiàn)有的市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)由消費(fèi)力決定，即在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的變化階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值會(huì)得以較大程度的上升，而在產(chǎn)業(yè)變化孕育階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定。 商務(wù)及會(huì)所配套：惠州近期的寫(xiě)字樓開(kāi)始注重商務(wù)配套與會(huì)所的設(shè)置，如惠州信合大廈就設(shè)置有商務(wù)會(huì)議室和視聽(tīng)室。 住宅部分：未來(lái)穩(wěn)步增長(zhǎng)的常住人口（工廠區(qū)客戶為主）為住宅提供有效的自住類支撐；片區(qū)輻射力的增強(qiáng)推動(dòng)投資需求的增長(zhǎng)，吸引經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá)地區(qū)（如深圳、廣州、香港等）投資客戶前來(lái)投資置業(yè)；流動(dòng)人口的增加則提供強(qiáng)勁的租住需求，使得住宅物業(yè)的需求有一定量的增長(zhǎng)。 宗地現(xiàn)實(shí)情況： 水電氣保障 項(xiàng)目周邊是較為成熟的工業(yè)區(qū)，區(qū)域水電氣保障條件已經(jīng)具備；同時(shí)，區(qū)域的水電氣保障能力為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了足夠的保障空間。 項(xiàng)目所在片區(qū)對(duì)外道路條件良好， 道路標(biāo)準(zhǔn)較高，為雙向十車道的仲愷大道及創(chuàng)業(yè)路、前進(jìn)路。 金寶創(chuàng)業(yè)家園 D區(qū) 銷售均價(jià)為 2800 元 /平方米。項(xiàng)目具體情況如下： 惠州仲愷高新區(qū)軟件園項(xiàng)目，投資 15 億元，占地 46 萬(wàn)平方米，集辦公、居住、教育為一體 ； 金大洲房地產(chǎn)仲愷高新區(qū) 33 號(hào)小區(qū)中高檔住宅項(xiàng)目，占地 16 萬(wàn)平方米； TCL 棕櫚園項(xiàng)目，主要是滿足 TCL 集團(tuán)在仲愷高新區(qū)內(nèi)近 20210 員工居住、培訓(xùn)、體育運(yùn)動(dòng)及小孩上學(xué)等需求； 高新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)中心位于仲愷大道邊，將成為仲愷高新區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的基地。隨著這些企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和壯大，對(duì)區(qū)域商品房的需求也不斷加大，目前區(qū)域內(nèi)的商品房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求； 此外，陳江鎮(zhèn)作為仲愷次區(qū)域，是惠州工業(yè)及商貿(mào)重鎮(zhèn)，將成為珠三角東部電子電器業(yè)的加工制造聚集 區(qū)；據(jù)了解，陳江鎮(zhèn)建成的工業(yè)區(qū)有 19 個(gè)，已形成規(guī)模的工業(yè)區(qū)有 9 個(gè)。 需求分析 區(qū)域銷售情況： 區(qū)域內(nèi)銷售的樓 盤(pán)同樣是以上提到的幾個(gè)樓盤(pán)。項(xiàng)目分四個(gè)區(qū)來(lái)開(kāi)發(fā)，目前已開(kāi)發(fā)的 A 、 B 、 C 三個(gè)區(qū) 900 余套已經(jīng)全部售完。 綜上所述，高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展進(jìn)程加快，大勢(shì)向好，市場(chǎng)需求量增加，價(jià)格將有一定的提升，但井噴式放量的危機(jī)并存，如何選取最佳入市時(shí)機(jī)，搶占客戶資源，是片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題之一。越來(lái)越多的人相信，隨著惠州新海關(guān)的啟用，其周邊房地產(chǎn)、商業(yè)、物流的發(fā)展都將煥然一新，并躍上城市與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最前端。 在空間上，陳江、仲愷、瀝林、鎮(zhèn)隆、潼僑等鎮(zhèn)區(qū)已連成一片，陳江－仲愷作為惠州城市規(guī)劃中的重要組團(tuán)之一已經(jīng)初步成型。 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定及概況 根據(jù)規(guī)劃，仲愷片區(qū)是指仲愷高新區(qū)、惠臺(tái)工業(yè)區(qū)、平南工業(yè)區(qū)及潼湖管理區(qū)行政管轄范圍。在購(gòu)房要求中，選三房及四房單位的分別占到 5 1%和 1 3%，這與本地客戶為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關(guān)。根據(jù) 2021 年惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)對(duì)該市常年調(diào)查戶中抽取的 50 戶居民家庭進(jìn)行住房消費(fèi)意見(jiàn)調(diào)查資料中顯示，有 26%的家庭打算“購(gòu)買住房”，居民購(gòu)房意愿足以支撐起龐大的住房消費(fèi)市場(chǎng)。 項(xiàng)目 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)比重 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年同期增長(zhǎng) 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 12% % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年，銷售額前 20 位樓盤(pán)的總銷售面積為 萬(wàn)㎡，占總體比重%，超過(guò)一半。 總體來(lái)講，由于仲愷高新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于起步階段，各類配套零星且分散，難以發(fā)揮成片的集聚效應(yīng)，但未來(lái)仲愷大道沿線的整體規(guī)劃及改造力度則有機(jī)會(huì)從根本上 改變目前配套欠缺的狀況。其中高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值 561 億元 ,同比增長(zhǎng) 10%；技工貿(mào)總收入 643 億元，同比增長(zhǎng) %；出口總額 億美元， 同比增長(zhǎng) % ,其中高新技術(shù)企業(yè)出口總額 52 億美元 ,同比增長(zhǎng)%；利潤(rùn)總額 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資 12701 萬(wàn)美元，是惠州市重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎。陸路距深圳 40 分鐘車程，距香港 90 分鐘車程，距廣州、東莞 100 分鐘車程。 由于石化城的帶動(dòng)，惠州已經(jīng)成為了珠三角最重要的重化工城市；同時(shí)成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接的承接地，正如當(dāng)年?yáng)|莞 90 年代初承接深圳的制造業(yè)的轉(zhuǎn)移一樣，惠州在近幾年內(nèi)將承接?xùn)|莞、深圳的制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，成為一個(gè)中型和輕型工業(yè)重地。 ? 惠州市在珠三角中的定位分析 惠州與珠三角城市群的地理位置關(guān)系 惠州市位于廣東省 東部 ，珠江三角洲東端，南臨南海，與深圳、香港毗鄰 ，是廣東省有名的歷史文化名城，在歷史上即有 “ 嶺南名郡 ” 、 “ 粵東門戶 ” 之稱。 2021 年 10 央行 發(fā) 布新政策，金融機(jī) 構(gòu)一年期基準(zhǔn)利率上 調(diào) 百分 點(diǎn) 直接提高了 購(gòu) 房者和 開(kāi)發(fā) 商的 資 金成本，對(duì) 抑制 購(gòu) 房需求起到 積 極 作用，再加上 對(duì)未 來(lái) 升息 預(yù) 期下， 對(duì)購(gòu) 房需求 預(yù) 期也有一定打 壓 作用。 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀背景 全國(guó)投資環(huán)境 ? 主要調(diào)控政策及其對(duì)房地產(chǎn)的影響 近年經(jīng)濟(jì) —— 房地產(chǎn)主要調(diào)控政策 政 策 對(duì) 房地 產(chǎn) 的影 響 2021 年 7月 6日，建 設(shè)部聯(lián)合國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家工商行政管理總局下發(fā) 166號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》 政府 規(guī)范房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)及流程 ： 規(guī)定 房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日 內(nèi)開(kāi)始銷售商品房 。 地塊規(guī)劃控制指標(biāo)一覽表 單位：平方米 地塊編號(hào) 計(jì)算用地面積 容積率 建筑 密度 總建筑 面積 建筑限高 綠化率 適建性 20＃ 35312 6 55% 211872 30層 30% 商業(yè)、住宅與 配套設(shè)施 項(xiàng)目操作流程 該地塊原 屬惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展有限公司所有，該公司由惠州市京瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與李太國(guó)（下稱“轉(zhuǎn)讓方”）共同出資設(shè) 立，公司注冊(cè)資本為 8500 萬(wàn)元人民幣，其經(jīng)營(yíng)范圍為仲愷高新區(qū) 20 號(hào)小區(qū)“惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)”的開(kāi)發(fā)、建設(shè)，并對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。 ? 環(huán)境效益 同時(shí)，本項(xiàng)目及其周邊配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)以人為本，注重人文居住環(huán)境與自然生態(tài)環(huán)境的融合，具有良好的環(huán)境效益。 2021年 8月 11日新的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái) 房地產(chǎn)土地成本可能會(huì)增加。 惠州的固定 資產(chǎn)投資增長(zhǎng)平穩(wěn)。 惠州市在珠三角城市群中產(chǎn)業(yè)定位 惠州是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。 可以預(yù)見(jiàn)，惠州的產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間，未來(lái)兩到三年將是惠州經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展的機(jī)遇期，將成為廣東又一經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域 。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r： 自成立以來(lái)，高新區(qū)經(jīng)濟(jì)一直得到快速的發(fā)展， 2021年全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) 32%，占全市工業(yè)總產(chǎn)值三分之一；其中高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值 432 億元，同比增長(zhǎng) 27%；地方財(cái)政收入 億元，其中入庫(kù) 億元，退稅及免抵稅額 億元； 2021 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值近 600 億元，是惠州市重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 指標(biāo) 2021 年 2021 年 平均增長(zhǎng)率 2020 年 平均增長(zhǎng)率 常住人口（萬(wàn)人） 15 20 6% 30 % 用工人數(shù)（萬(wàn)人） 10 15 % 25 % 區(qū)域配套設(shè)施現(xiàn)狀： 商業(yè)配套： 2021 年引進(jìn)了惠臺(tái)綜合生活服務(wù)中心、大榮商貿(mào)城， 2021 年又引入了集購(gòu)物娛樂(lè)于一體的仲愷大世界及園中緣等一批商業(yè)設(shè)施，同時(shí)將推動(dòng)仲愷大道兩邊的商業(yè)化改造，完善片區(qū)的商業(yè)配套。 惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 2021 年上半年 ,惠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng) 6 52%，達(dá)到 2 28 億元，商品房施工面積 42 27 萬(wàn)平米，其中新開(kāi)工面積為 1 93 萬(wàn)平米，竣工面積 4 54 萬(wàn)平米。 2021 年 17 月，城市居民人均可支配收入 9982 元，增長(zhǎng) 1%，剔除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 5%。另外，從經(jīng)濟(jì)上來(lái)看，隨著中海殼牌項(xiàng)目的正式投產(chǎn)，在大項(xiàng)目的帶動(dòng)下惠州經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，一些配套項(xiàng)目紛紛興建，大批人才從深圳流動(dòng)到惠州，深 惠間商務(wù)往來(lái)將比往年增加數(shù)倍，這也將推動(dòng)深圳人在惠州置業(yè)以及品牌發(fā)展商涌入惠州。 2021年第一季度 惠州 市城區(qū)商品房預(yù)售登記面積 ,平 均價(jià)格 4195 元 /平 方米。它地處珠三角東南部、惠州西南部，位于惠州通往東莞、深圳的要道之上。以良好的工業(yè)基礎(chǔ)，優(yōu)越的交通區(qū)位，強(qiáng)大的市場(chǎng)潛力，撬動(dòng)區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展， 2021 年第三產(chǎn)業(yè)完成投資由 億元跨越至 2021 年的 億元，成為陳江經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，全年第三產(chǎn)業(yè)增幅較大的同時(shí)所占 GDP 比例首次突破 20%的關(guān)口。 隨著高新區(qū)工業(yè)產(chǎn)值的迅猛發(fā)展，人口快速增長(zhǎng)，居民收入不斷積累，購(gòu)買力顯著增強(qiáng)，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不足愈發(fā)突出。 分二期開(kāi)發(fā)，一期于 2021 年 3 月開(kāi)發(fā)，共 264 戶，主力戶型三房 117135 平米，并有 2943 平米椰具投資價(jià) 值的小戶型住宅供應(yīng)，銷售均價(jià) 2100 元 /平米，現(xiàn)正開(kāi)發(fā)的二期以 12 棟住宅樓為主，各種配套設(shè)施完善，住宅總戶數(shù) 679 戶，主力戶型 108150 平米 三房、四 房，于 2021 年 9 月21 日開(kāi)盤(pán)，首期開(kāi)售的為 5 棟小高層住宅， 銷售均價(jià) 2400 元 /平米左右 。同時(shí)，該項(xiàng)目配套有 3 部名牌高速電梯和約 5000 平方米的停車場(chǎng)及綠化廣場(chǎng) 。七期以 109143 平米三房為主，均價(jià) 2900 元／平方米，共 400 多套， 早 已售罄 。 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)： 2021 年 4 月 13 日，惠州仲愷高新區(qū)投資環(huán)境推介會(huì)暨項(xiàng)目奠基竣工慶典儀式舉行。 金寶 .創(chuàng)業(yè)家園戶型統(tǒng)計(jì)： 戶型 1 房 2 房 3 房 4 房 總計(jì) 套數(shù) 32 444 580 56 1112 比例 % % % % 100% 金寶創(chuàng)業(yè)家園花園的各種戶型供應(yīng)比較齊全，但供應(yīng)以中大戶型為主，三房比例最高，為 %，其次是兩房比例占到 %。陳江 仲愷區(qū)域作為深圳、東莞、廣州及惠城區(qū)之間交通的“咽喉要沖”，鐵路、輕軌、高速公路悉數(shù)穿區(qū)而過(guò)，而規(guī)劃中的前進(jìn)西路、前進(jìn)東路及南大道等快速路開(kāi)通后，陳江 —— 仲愷片區(qū)外圍將形 成更為快捷方便的過(guò)境交通，減少過(guò)境車輛對(duì)仲愷大道作為城市道路功能的影響，使仲愷大道淡出公路功能，真正形成如深南大道般的景觀城市道路功能。 地形、地勢(shì) 項(xiàng)目總規(guī)劃占地面積為 42280 平方米，可利用建設(shè)用地面積為 35312 平方米。 ? 項(xiàng)目威脅分析 (T) T1. 高新區(qū)未來(lái)住宅及商業(yè)供應(yīng)量將非常龐 大 ,競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻； ，使本項(xiàng)目銷售有一定難度； ，區(qū)域內(nèi)的需求量比較有限，面對(duì)開(kāi)發(fā)商之間的直接競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)本項(xiàng)目今后的銷售產(chǎn)生一定的壓力； ，增加商業(yè)前期操作難度 ； 。 公寓（或酒店）部分：本片區(qū)與一般工業(yè)的區(qū)別在于大型集團(tuán)式企業(yè)占絕對(duì)主導(dǎo)地位，而此類企業(yè)（尤其是跨國(guó)企業(yè)）與其他企業(yè)的交流參觀活動(dòng)較多，形成對(duì)酒店或酒店式公寓的需求；除此之外，據(jù)我司調(diào)研部監(jiān)測(cè)，大量的企業(yè)高管或外籍工作人員亦對(duì)公寓（或店）有較強(qiáng)的租用及自住需 求。 客戶定位 ? 高新區(qū)內(nèi)企業(yè)員工（企業(yè)員工考慮到組織家庭、交通成本、生活與工作之間的便捷度的影響，看好高新區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩?，從而選擇置業(yè)高新區(qū)） ? 高新區(qū)內(nèi)本地居民（出于對(duì)居住品質(zhì)的要求，尋求小區(qū)環(huán)境好，物業(yè)管理到位的小區(qū)，具有換房需求） ? 惠州 內(nèi)投資客戶（隨著其經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，初步具備投資能力和投資意愿，看重高新區(qū)與惠城區(qū)樓盤(pán)價(jià)格差以及對(duì)高新區(qū)未來(lái)發(fā)展充滿信心，進(jìn)而選擇高新區(qū)進(jìn)行投資） ? 外地投資客戶（隨著珠三角經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，惠州房?jī)r(jià)與深圳等地 房?jī)r(jià)的巨大差異，看重高新區(qū)升值潛力 等因素） 價(jià)格定位 項(xiàng)目入市安排 本方案的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總規(guī)模達(dá)到 220210 平方米，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)期 6 年，未來(lái) 6 年內(nèi)，項(xiàng)目區(qū)域城市發(fā)展、項(xiàng)目市場(chǎng)條件都將發(fā)生巨大的變化，本文中的價(jià)格定位是在現(xiàn)有的市場(chǎng)水平及預(yù)測(cè)條件下，對(duì)未來(lái)項(xiàng)目住宅銷售物業(yè)進(jìn)行價(jià)格定位。 比較案例 項(xiàng)目 案例一 案例二 案例三 案例名稱 物業(yè) 金寶創(chuàng)業(yè) 家園 欣欣花園 御景華城 2期 銷售均價(jià)（元 /M2） 2800 3500 2900 比較因素 權(quán)分 區(qū)域因素 地理位置 10 10 10 10 9 片區(qū)成熟度 12 12 12 12 11 周邊配套 10 9 9 9 9 城市規(guī)劃 10 9 9 9 8 交通條件 8 8 8 8 8 個(gè)別因素 外部景 觀 4 4 4 3 3 外觀形象 6 6 4 5 6 裝修檔次