【正文】 ............................................................................. 4 ........................................................................................... 5 .................................................................................................. 5 二、項目投資環(huán)境和市場研究 ..................................... 7 ..................................................................................................... 7 ........................................................................................... 7 ................................................................................ 8 .............................................................................. 12 .................................................................... 15 .................................................................................. 15 ................................................................................................... 17 .............................................................................. 17 區(qū)房地產(chǎn)市場概況 ................................................................ 19 ................................................................................................ 20 ................................................................................................ 22 ................................................................................................ 23 ......................................................................................... 24 .................................................................................. 28 三、項目分析及評價 ........................................... 29 .......................................................................................................... 29 ................................................................................................ 29 、地勢 ............................................................................................ 30 ............................................................................................ 30 ......................................................................................... 30 ......................................................................................... 30 SWOT分析 .................................................................................................. 31 .......................................................................................................... 32 四、市場定位及項目評估 ........................................ 34 ................................................................................................... 34 ................................................................................................... 35 ................................................................................................... 36 ................................................................................................... 38 ................................................................................................... 44 五、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 ...................................... 46 ........................................................................... 46 序與開發(fā)節(jié)奏 .................................................................................. 47 ..................................................................................... 47 .................................................................................. 47 ............................................................................................ 49 六、投資估算與資金籌措 ........................................ 50 ......................................................................................... 50 ................................................................................................... 53 ............................................................................................ 54 七、銷售及經(jīng)營收入測定 ........................................ 56 .............................................................................. 56 ..................................................................................... 56 .................................................................................. 60 ................................................................................................... 62 八、財務(wù)與敏感 性分析 .......................................... 63 ............................................................................................ 63 ..................................................................................... 65 九、可行性研究結(jié)論及建議 ...................................... 66 ................................................................................................ 66 ....................................................................... 67 ......................................................................................... 68 項目投資風(fēng)險 ........................................................................................ 68 防范建議 ............................................................................................... 68 一、項目總論 項目背景 項目名稱 惠州市仲愷高新區(qū)仲愷廣場項目可行性研究 開發(fā)公司 深圳鵬基（集團(tuán)）有限公司 研究工作依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng) 濟(jì)評價方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2021]205 號） ? 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 （國家計委、建設(shè)部：計投資 [1993]530 號） ? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知》及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號） ? 《廣東省建設(shè)工程價格信息》 ? 開發(fā)公司提供的相關(guān)資料 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 本項目位于惠州仲愷高新區(qū) 20 號小區(qū) ，南臨沿仲愷大道，東面為仲愷廣場，西臨樂金路，北面為已建住宅區(qū) 金寶創(chuàng)業(yè)家園 ,該地塊所處片區(qū)為仲愷高新區(qū)文化、商業(yè)的中心地帶 .出讓土地使用權(quán)總面積為 42280 平 方米 （計算指標(biāo)用地面積為 35312 平方米），土地用途為商住用地 ,容積率≤ 6,建筑密度 ≤ 55%,建筑層數(shù) ≤ 30 層， 規(guī)劃 總建筑面積 211872 平方米，綠 化 率 ≥ 30%。 經(jīng)買賣雙方初步協(xié)商，我 們 以總價 9998 萬元 獲得惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場發(fā)展有限公司 100％的股權(quán)，以 取得 仲愷創(chuàng)業(yè)廣場地塊的使用權(quán)和開發(fā)權(quán) 。 結(jié)論：本項目可行。 2021年 4月 國務(wù) 院 公布了 《 關(guān) 于 進(jìn) 一步加 強 房地 產(chǎn) 市 場 宏 觀調(diào) 控 問題 》八 條 措施。 2021年 3月住房按揭利率上 調(diào) 和提高