【正文】 布不均勻，城南多，新規(guī)劃區(qū)少；綜合市場(chǎng)多，專業(yè)市場(chǎng)少，專業(yè)市場(chǎng)僅占12%；工業(yè)品市場(chǎng)多，農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)少。第二節(jié) 市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)分析 ⑴某市城區(qū)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 改革開放以來，為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，某市城區(qū)市場(chǎng)建設(shè)的規(guī)模、速度、檔次都是空前的，并逐步向規(guī)模化、專業(yè)化、集約化方向發(fā)展。某市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿υ谟谕顿Y，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到70%以上，而消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率僅30%左右，也就是說，要實(shí)現(xiàn)某市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必須加大投資力度。人們收入水平與商業(yè)銀行優(yōu)越的住房貸款條件，共同促進(jìn)了各檔次住房消費(fèi)需求的不斷增長(zhǎng)。新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)項(xiàng)目堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、便利節(jié)能的原則建設(shè)的兩棟小戶型高層住宅，優(yōu)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以人為本，質(zhì)量第一，規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計(jì)超前，功能完善，面對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)廣大外來商戶、部分原住居民銷售或租賃，項(xiàng)目建成后將切實(shí)解決該區(qū)域的環(huán)境問題和社會(huì)問題，為建設(shè)和諧某打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。應(yīng)充分挖掘市場(chǎng)內(nèi)涵，將市場(chǎng)建設(shè)成為多功能的載體，以滿足農(nóng)民的消費(fèi)習(xí)慣和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)多方面的需要。提高農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村主要以一家一戶的分散經(jīng)營(yíng)為主，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)信息傳遞缺乏載體，市場(chǎng)已成為地方經(jīng)濟(jì)信息的集散地。因此，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，必須抓好市場(chǎng)建設(shè)，以市場(chǎng)帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。該項(xiàng)目建設(shè)是某市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)、管理城市的系統(tǒng)工程，是改善人民生產(chǎn)生活環(huán)境的民心工程。項(xiàng)目投入總資金及資金籌措該項(xiàng)目總投資為9510萬(wàn)元，其中，項(xiàng)目實(shí)施單位自籌6510萬(wàn)元，銀行貸款3000萬(wàn)元。建設(shè)規(guī)模：新建及改建47550平方米。根據(jù)某市城中村改造的有關(guān)要求與規(guī)劃部門的相關(guān)規(guī)定，擬新建兩棟3層框架結(jié)構(gòu)市場(chǎng)，一層為攤位、二層為經(jīng)營(yíng)門店、三層為倉(cāng)庫(kù)及辦公 ，其中有200個(gè)（60㎡/個(gè)）經(jīng)營(yíng)門店和300個(gè)（20㎡/個(gè)）攤位，總經(jīng)營(yíng)面積為18000平方米，倉(cāng)庫(kù)及管理辦公用房約10500平方米；在市場(chǎng)入口兩端新建18層框架剪力墻結(jié)構(gòu)的小戶型高層住宅兩棟，建筑面積約10500平方米，在市場(chǎng)及小戶型高層住宅下建設(shè)地下建筑，作為設(shè)備用房及地下車位，建筑面積約8550平方米，車位390個(gè)。（3）項(xiàng)目實(shí)施方案為了改善某高新區(qū)城市臟亂差的部分不和諧城市面貌；同時(shí)也為了解決廣大商戶、攤販的生活住行難等問題，促進(jìn)某市新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的可持續(xù)繁榮發(fā)展，搞活提升某高新區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。一旦遭遇大風(fēng)暴雨天氣，市場(chǎng)頂棚在風(fēng)中更是搖搖欲墜，如此的交易購(gòu)銷環(huán)境，嚴(yán)重制約了市場(chǎng)的發(fā)展，更不能滿足某高新區(qū)人民群眾日益增長(zhǎng)的生活需要，隨著租房外來人口的增多，管理難度較大，嚴(yán)重影響了某高新區(qū)城市面貌和文明城市的建設(shè)，加上該區(qū)域土地性質(zhì)較為特殊,為某高新區(qū)崇業(yè)辦麻李村第三小組村委會(huì)集體自留商業(yè)用地,近十年來,因土地性質(zhì)（村自留工商用地）難以變更為住宅、商業(yè)建設(shè)用地, “地塊小,土地性質(zhì)難以變更”這也使有實(shí)力有、有信譽(yù)、有經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)開發(fā)商都不敢冒險(xiǎn)進(jìn)行該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的改造開發(fā)，這種現(xiàn)狀嚴(yán)重影響了某高新區(qū)城市面貌，也嚴(yán)重阻礙了麻李村第三村民小組的集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，阻礙了某高新區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮。公司始終堅(jiān)持“以人為本，質(zhì)量第一”的理念，堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)，良性發(fā)展的模式，積極加快和完善投資新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)建設(shè)，具備了本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的的實(shí)力和基礎(chǔ)。某高新區(qū)新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某某項(xiàng)目管理咨詢有限公司二0一四年六月目 錄第一章 總 論 1第一節(jié) 項(xiàng)目背景 1第二節(jié) 項(xiàng)目概況 4第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及需求分析 6第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 6第二節(jié) 市場(chǎng)需求分析 9第三章 建設(shè)條件 12第四章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)方案 16第一節(jié) 建設(shè)內(nèi)容 16第二節(jié) 主要建設(shè)方案 16第五章 節(jié)能節(jié)水 21第一節(jié) 編制依據(jù) 21第二節(jié) 能耗指標(biāo)分析及節(jié)能措施 21第三節(jié) 水耗指標(biāo)分析及節(jié)水措施 22第六章 環(huán)境影響分析 23第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)標(biāo)淮 23第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 23第三節(jié) 環(huán)保措施 27第四節(jié) 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 29第七章 勞動(dòng)安全及衛(wèi)生消防 30第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) 30第二節(jié) 安全衛(wèi)生措施 30第四節(jié) 消防設(shè)施 31第五節(jié) 安全衛(wèi)生管理 32第八章 項(xiàng)目組織與管理 33第一節(jié) 項(xiàng)目組織 33第二節(jié) 項(xiàng)目管理 33第九章 項(xiàng)目招投標(biāo) 36第一節(jié) 工作依據(jù) 36第二節(jié) 招標(biāo)內(nèi)容 36第三節(jié) 招標(biāo)組織形式 36第四節(jié) 核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng) 37第五節(jié) 招標(biāo)方式 37第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 39第一節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施階段 39第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 39第十一章 投資收益估算與資金籌措 40第一節(jié) 估算依據(jù) 40第二節(jié) 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 42第三節(jié) 項(xiàng)目銷售估算 42第十二章 結(jié)論與建議 44第一節(jié) 結(jié)論 45第二節(jié) 建議 45 附件1：《項(xiàng)目現(xiàn)狀圖》 附件2：《項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案圖》 附件3：《項(xiàng)目鳥瞰圖》 3某高新區(qū)新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱：某高新區(qū)新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)項(xiàng)目項(xiàng)目承辦單位：某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 項(xiàng)目聯(lián)系人： 項(xiàng)目承辦單位簡(jiǎn)介：某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年12月21日經(jīng)某省工商行政管理局審核批準(zhǔn)，公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：XX，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)，法人代表：某，注冊(cè)資本金：1000萬(wàn)元，辦公地址：某市樂天大街與前進(jìn)路十字北?？尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)：(1)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)發(fā)布的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(2)國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）(3) 《某市城市總體規(guī)劃》（2011－2015年）；(4)《某市城市近期建設(shè)規(guī)劃》；(5)《某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》（2011－2015年）；(6)咨詢有限公司搜集的相關(guān)資料；(7)委托單位提供的有關(guān)資料。（2）項(xiàng)目提出過程由于麻李村第三村民小組村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，而某高新區(qū)政府又不可能對(duì)新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)進(jìn)行大規(guī)模地投資， 為使新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的臟亂差形象改造提升，發(fā)揮其應(yīng)有的市場(chǎng)功能，還高新區(qū)城市一個(gè)整潔美觀繁榮的新城市面貌；同時(shí)也為了改善麻李村第三村民小組經(jīng)濟(jì)收入，增加村民就業(yè)機(jī)會(huì)，盤活麻李村第三村民小組村集體經(jīng)濟(jì)，使其在組織制度、經(jīng)營(yíng)機(jī)制上進(jìn)行市場(chǎng)化改革，以強(qiáng)化其投資能力、組織能力和市場(chǎng)適應(yīng)能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟(jì)，因此本項(xiàng)目應(yīng)引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制，進(jìn)行市場(chǎng)化的開發(fā)模式，鼓勵(lì)投資開發(fā)商介入?yún)⑴c本項(xiàng)目。本項(xiàng)目擬對(duì)新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)整體建筑設(shè)施、市政道路基礎(chǔ)設(shè)施、商鋪、經(jīng)營(yíng)攤位等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造升級(jí)開發(fā)，建立良好的規(guī)范化市場(chǎng)交易平臺(tái)，建立宜居宜商一體化商圈，為日益增長(zhǎng)的群眾需求提供良好的交易環(huán)境和投資經(jīng)商環(huán)境；，屬于麻李村第三村民小組村委會(huì)自留工商用地，依據(jù)國(guó)家有關(guān)土地政策，該項(xiàng)目土地（自留工商用地）可用于發(fā)展除經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)外的所有二三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)、外來人員公寓、綜合大樓等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目以及標(biāo)準(zhǔn)廠房等，讓村集體經(jīng)濟(jì)組織通過發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”、“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)”不斷增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入。該小區(qū)內(nèi)的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均接至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。項(xiàng)目完成后，該市場(chǎng)將擁有200個(gè)（60㎡/個(gè)）經(jīng)營(yíng)門店和300個(gè)（20㎡/個(gè)）攤位，總經(jīng)營(yíng)面積為18000平方米；18層小戶型高層住宅樓兩棟，建筑面積約10500平方米；地下建筑面積約8550平方米含車位390個(gè)；倉(cāng)庫(kù)及管理辦公用房約10500平方米；主要建設(shè)條件新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)地處某高新區(qū)黃金地段，其廣播電視、電信設(shè)施及交通狀況良好，市政公用系統(tǒng)配套比較完善。第41頁(yè)第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及需求分析第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策 國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家工商總局等部門《關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村商品流通工作的意見》文件要求，要努力搞活農(nóng)副產(chǎn)品流通，加強(qiáng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，制訂農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地和銷售地批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)信息、檢驗(yàn)檢測(cè)系統(tǒng)及倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造。繁榮某經(jīng)濟(jì)、增強(qiáng)發(fā)展后勁的需要該項(xiàng)目的建設(shè)有利于增強(qiáng)城市的幅射功能，并帶動(dòng)某市加工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、交通業(yè)等方面的發(fā)展,進(jìn)一步壯大城市經(jīng)濟(jì)，增添城市活力，增強(qiáng)發(fā)展后勁。某市農(nóng)業(yè)產(chǎn)品種類眾多且數(shù)量豐富，要使豐富的農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)變?yōu)樯唐穬?yōu)勢(shì)，必須大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)，通過本地市場(chǎng)，不斷向省內(nèi)外市場(chǎng)推介以實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的自身價(jià)值，使商品優(yōu)勢(shì)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，從而捉進(jìn)全市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。在市場(chǎng)中廣泛建立信息服務(wù)機(jī)構(gòu)，并和全國(guó)許多地方的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)信息“聯(lián)網(wǎng)”，及時(shí)向農(nóng)民提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，引導(dǎo)農(nóng)民調(diào)整種植結(jié)構(gòu)，拓展銷售渠道，使農(nóng)民在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中有 “千里眼”和“順風(fēng)耳”，增加農(nóng)民抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。項(xiàng)目建設(shè)是解決中低收入家庭住房困難的需要。項(xiàng)目建設(shè)是滿足城鄉(xiāng)居民日益增長(zhǎng)的住房需求的需要。因此，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)項(xiàng)目可以很好的解決部分村民的住房需求，項(xiàng)目建設(shè)非常必要。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，是近期達(dá)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方面。投資主體多元化、投資方式多樣化、城市綜合服務(wù)功能明顯增強(qiáng)。⑵新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)始建于80年代初期，占地面積10000多平方米，總建筑面積15494平方米，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)門店80個(gè)、經(jīng)營(yíng)攤位160個(gè)，批零兼營(yíng)蔬菜、肉食品、水產(chǎn)品、冷凍品、水果、豆制品、家禽蛋、干鮮調(diào)味品、竹制成品、熟制糧肉食品、餐飲、服裝紡織品等十二大類，是某市城區(qū)較大的農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，是某高新區(qū)老百姓進(jìn)行農(nóng)副產(chǎn)品交易的重要市場(chǎng)，日均人流量達(dá)1萬(wàn)人次?？梢?，新二路農(nóng)貿(mào)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的需求空間很大，銷售前景廣闊，因此進(jìn)行新二路農(nóng)貿(mào)改造項(xiàng)目建設(shè)已是迫在眉睫了。本項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步促進(jìn)某高新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)一步擴(kuò)大和周邊縣市的商業(yè)往來，促進(jìn)物資交流的迅速發(fā)展和城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量的提高。因此，在滿足廣大市民需求上講，