【正文】 4 4 3 3 4 環(huán)境及噪音 4 3 4 3 3 停車場 4 4 4 3 3 知名度 6 6 6 5 6 內(nèi)部配套 4 4 4 3 4 物業(yè)管理 4 4 3 3 4 使用年限 4 4 3 4 4 時(shí)間因素 銷售時(shí)機(jī) 10 10 7 8 8 合計(jì) 100 97 90 88 90 價(jià)格修正系數(shù) % % % 銷售價(jià)格加權(quán)分 加權(quán)平均值（元 /M2） 3350 b) 區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢 ? 近中期房地產(chǎn)市場價(jià)格受市場消化水平?jīng)Q定； ? 長期的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)總體還是受成本水平的制約； ? 根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格變化規(guī)律，結(jié)合陳江 仲愷區(qū)域的未來發(fā)展走 勢，可以預(yù)計(jì) 810 年內(nèi)，區(qū)域房地產(chǎn)市場價(jià)格主要受城市發(fā)展水平變化的影響，由區(qū)域房地產(chǎn)需求能力決。 戶型面積 ? 商業(yè)產(chǎn)品定位 主力店 +特色街 打造仲愷高新區(qū)商業(yè)中心 項(xiàng)目的基本商業(yè)形態(tài)可由生活配套街區(qū)與商務(wù)配套街區(qū)組成，以超市、餐飲和娛樂、品牌專賣等進(jìn)行組合。而居住區(qū)人口的不斷增加、新海關(guān)的遷入帶來可觀的人流量及片區(qū)商業(yè)規(guī)劃的集中效應(yīng)，使得本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)具有較大的發(fā)展空間。 ? 項(xiàng)目劣勢分析（ W） ，因此吸引惠州城區(qū)的購買能力較弱； ，環(huán)境有待改善， 周邊小型工廠及宿舍尚未搬遷 ； ，有一定的噪音影響 ，； ，影響居住舒適度 。 本片區(qū)路網(wǎng)比較完善，交通規(guī)劃前景良好，隨著交通配套的進(jìn)一步完善，片區(qū)與周邊及市內(nèi)的往來將更加便捷。 三、項(xiàng)目分析及評價(jià) 地塊解析 交通條件 本項(xiàng)目位于仲愷高新區(qū)行政、商務(wù)及口岸核心位置，地理位置優(yōu)越，在陳江 仲愷區(qū)域的規(guī)劃中居于重要地位，城市主干道仲愷大道與樂金路交匯于此，具有較高的商業(yè)價(jià)值及沿路昭示價(jià)值。 項(xiàng)目占地面積約為 8 萬平方米，容積率為 ，總建筑面積為 萬平方米 ，綠化率為 38%，擁有 350 個(gè)停車位。 分析結(jié)論：區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售進(jìn)展都比較好，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)，同時(shí)，隨著片區(qū)企業(yè)的發(fā)展和壯大，置業(yè)需求也更加旺盛。小區(qū)總體規(guī)劃用地區(qū) 17 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，擬建多層至高層住宅 28 棟，按照一次性規(guī)劃，分階段連續(xù)開發(fā)的思路依次推進(jìn)。 口岸外商公寓 ： 地處惠州口岸新區(qū)， 9 層高，總建筑面積約 20210 平方米，共有 288 套公寓，公寓面積為 ～ 平方米，均采用精裝修和配家具及電器。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前區(qū)域內(nèi)面市的樓盤主要有金寶創(chuàng)業(yè)家園、金迪星苑、金輝新苑、山水世家、御景華城、 口岸外商公寓 、格林童話世界等。從銷售速度上來看， 2021— 2021 年期間由于高新區(qū)的形象及相關(guān)配套設(shè)施的不完善，樓盤銷售較為緩慢， 但由于其市場放量較少，片區(qū)仍舊存在一定的剛性需求，其銷售情況也較為樂觀， 2021 年之后，由于片區(qū)形象的提升，相關(guān)配套設(shè)施的完善以及海關(guān)搬遷等利好因素的影響，片區(qū)樓市得到快速發(fā)展，各樓盤去化速度較快，惠州本地和外地的投資客戶數(shù)量比例也在逐漸加大，如口岸外商公寓在 1個(gè)月左右時(shí)間銷售率達(dá) 90%以上，而欣欣家園也在 2 個(gè)月左右達(dá)到 80%左右的銷售率，樓盤市場銷售情況前景看好。 2021 年以前，陳江仲愷作為國家 高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)之一，全部都是居民自建的農(nóng)民房，商品房項(xiàng)目稀少，各種商業(yè)、生活配套檔次低且極不成熟。 綜合以上情況我們將市場的細(xì)分區(qū)域擴(kuò)大到陳江 仲愷片區(qū)。因惠州市人 均住房面積已居家 2 9 平米，反映惠州市居民的住房比較寬裕，因而較大戶型較受歡迎 。另外，從惠州市交易中心資料顯示， 2021 上半年惠州市房產(chǎn)抵押登記面積和金額與去年同期相比有較大幅度增長，其中個(gè)人住房貸款增幅較大，表明本市的房產(chǎn)交易市場需求仍較旺盛。同時(shí)， 2021 年全市商品房空置率為 %，比上年下降 2 個(gè)百分點(diǎn)，顯示市場的剛性需求仍然比較旺盛。 結(jié)論要點(diǎn)：該區(qū)域是惠州市高新技術(shù)為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地和外貿(mào)加工出口基地，此片區(qū)已成為惠州的熱點(diǎn)區(qū)域，有非常好的發(fā)展前景。參照惠州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（ 2021 年為 15991 元 ），可以預(yù)計(jì)，處于梯形中部上下的人口將來置業(yè)本片區(qū)的機(jī)會(huì)較大，而高層置業(yè)者選擇市區(qū)的習(xí)慣短期內(nèi)則難以改變。同時(shí)，高新區(qū)內(nèi)還有信息產(chǎn)業(yè)部批準(zhǔn)的“國家（惠州）視聽產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園”，廣東省科技廳批準(zhǔn)的“廣東省火炬 計(jì)劃激光頭產(chǎn)業(yè)基地”和“廣東省火炬計(jì)劃高能環(huán)保電池特色產(chǎn)業(yè)基地”。 ? 惠州交通規(guī)劃日趨完善，充分體現(xiàn)了惠、廣、深、莞經(jīng)濟(jì)一體化的格局，也將會(huì)有利促進(jìn)惠州與廣深莞的溝通與交流，實(shí)現(xiàn)惠州戰(zhàn)略發(fā)展。南海石化已開工建設(shè) ,有力地促進(jìn)惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也為旅游業(yè)展示廣闊的發(fā)展前景。 另外，隨著 2021 年 3 月 31 日，中海殼牌南海石化項(xiàng)目的正式投產(chǎn)和 1200萬噸煉油項(xiàng)目正式動(dòng)工； 今年年初 ， 李嘉誠旗下的和記 黃埔 中國港口有限公司 于 與惠州港務(wù)集團(tuán)有限公司 簽 署了惠州港國際集裝箱碼頭合資合同框架協(xié)議 ，這些項(xiàng)目將 進(jìn)一步加快惠州城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的力度，形成對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期，從而為房地產(chǎn)投資和消費(fèi)注入一劑“強(qiáng)心針”。 2021年 4月 國務(wù) 院 公布了 《 關(guān) 于 進(jìn) 一步加 強(qiáng) 房地 產(chǎn) 市 場 宏 觀調(diào) 控 問題 》八 條 措施。 經(jīng)買賣雙方初步協(xié)商，我 們 以總價(jià) 9998 萬元 獲得惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場發(fā)展有限公司 100％的股權(quán)，以 取得 仲愷創(chuàng)業(yè)廣場地塊的使用權(quán)和開發(fā)權(quán) 。為加快仲愷高新區(qū)中心地帶的建設(shè)，經(jīng)仲愷高新區(qū)管委會(huì)干預(yù)和協(xié)調(diào)，轉(zhuǎn)讓方同意將該地塊轉(zhuǎn)讓給我 們 。 2021年 5月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出六條措施，簡稱“國六條” 包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等方面的六項(xiàng)措施。 惠州市投資宏觀背景 ? 2021 年度廣東省前八市 GDP 排名 城市 總量排位 GDP/億元 增長速度 增速排位 占全省 GDP比重 (%) 廣州 1 ％ 13 深圳 2 15％ 9 佛山 3 ％ 3 東莞 4 19％ 4 中山 5 1034 ％ 2 惠州 6 ％ 5 茂名 7 930 ％ 7 江門 8 921 ％ 8 雖然在珠三角東部經(jīng)濟(jì)區(qū)中，惠州的經(jīng)濟(jì)同發(fā)達(dá)城市相比還是有很大差距的， 2021 年深圳的 GDP 是惠州的 6 倍；東莞的 GDP 是惠州的 倍，但是惠州相較于中山 GDP 幾乎相等，并且 2021 年惠州的 GDP 超過茂名而排名廣東省第 6 位，表明 近幾年惠州經(jīng)濟(jì)快速增長。 惠州交通狀況 惠州交通便利，廣汕公路、深汕高速公路、惠深高速公路、廣梅汕鐵路貫通惠州；惠州港是對外客貨運(yùn)的深水良港，距市區(qū) 22 公里的平潭機(jī)場，目前惠州市的交通已是陸、海、空全方位運(yùn)行。 ? 惠州大型項(xiàng)目的相繼上馬（如：中海殼牌建成投產(chǎn)、惠州港擴(kuò)建等），將會(huì)給惠州經(jīng)濟(jì)帶來強(qiáng)大拉動(dòng)作用。 目前已有美、英、法、德、意、日、韓、葡、澳及臺(tái)灣、香港等國家和地區(qū)的近 330 多家中外企業(yè)在區(qū)內(nèi)投資，其中有 SONY、 SPG、 FUTABA、COCACOLA、 LG、 SIMENS、 HAGER、 CLIPSAL、 ALCAM、 COOLMASTER、 TCL、金山集團(tuán)、華陽集團(tuán)、航天科技、 香港長城、澳大利亞奇勝、臺(tái)灣瑞智、 德賽等國內(nèi)外知名企業(yè)，主要生產(chǎn)各種鐳射光頭、高級音響、彩電、電話機(jī)、手機(jī)、液晶顯示屏、 VDO 導(dǎo)航系統(tǒng)、鋰離子電池等，形成以電子信息、通訊產(chǎn)品、新材料、光電一體化為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)框架，是國內(nèi)外重要的電子信 息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地。人口層次結(jié)構(gòu)呈梯形分布。 城市發(fā)展戰(zhàn)略： 拋棄單一發(fā)展工業(yè)的開發(fā)區(qū)發(fā)展模式，大力培育城市綜合功能；強(qiáng)化環(huán)境整治，有步驟地改造“園中村”，優(yōu)化整體環(huán)境質(zhì)量。 從各縣（區(qū)） 2021 年 商品房銷售均價(jià)看，惠城區(qū) 3298 元 /㎡、大亞灣區(qū)3015 元 /㎡、惠陽區(qū) 2368 元 /㎡、博羅縣 2281 元 /㎡、惠東縣 1565 元 /㎡、龍門縣 1367元 /㎡ ,截至 2021年第一季度惠州惠城區(qū)商品房價(jià)格達(dá)到 4373元 /㎡ 。只要今后經(jīng) 濟(jì)保持良好發(fā)展勢頭，居民收入不斷提高，住房價(jià)格就不會(huì)出現(xiàn)大幅度下降的情況。而選擇 90 平米以下的只占 23%。 此外，在惠州市城市總體規(guī)劃 (20212020)中，將陳江鎮(zhèn)定位為仲愷次區(qū)域，作為加工制造業(yè)聚集區(qū)來發(fā)展，成為珠三角東部電子電器業(yè)聚集區(qū)，重點(diǎn)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)升級和空間整合，由此，陳江區(qū)域的企業(yè)和人員數(shù)量不斷壯大，我們認(rèn)為陳江對仲愷片區(qū)的置業(yè)需求能力是不容忽視的。仲愷已經(jīng)對周邊惠臺(tái)、平南、松山等幾個(gè)工業(yè)園進(jìn)行了整合，作為一個(gè)規(guī)劃思路，潼湖華僑農(nóng)場將成為仲愷的備用土地。 仲愷高新片區(qū)房地產(chǎn)市場概況 仲愷高新區(qū)作為惠州市重要的產(chǎn)業(yè)基地，一直以來，全力推進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)明顯滯后，據(jù)高新區(qū)管委會(huì)綜合數(shù)據(jù)顯示， 高新區(qū)在20212021 年之間推盤量較少，主要推出主力樓盤為金寶創(chuàng)業(yè)家園以及御景華城 1 期等項(xiàng)目，到 2021 年之后，其樓盤推售量有較大幅度的增幅，累計(jì)達(dá)到 萬平方米，主要項(xiàng)目包括欣欣家園、口岸外商公寓御景華城以及格林童話世界 1 期等項(xiàng)目。在此背景下，陳江－仲愷片區(qū)的房地產(chǎn)開始蓬勃發(fā)展，從口岸新區(qū)的金寶創(chuàng)業(yè)家園、口岸外商公寓、口岸國際、欣欣花園到陳江的御景華城、金茂精英現(xiàn)代城、格林童話世界等，眾多項(xiàng)目陸 續(xù)登場，讓南出口發(fā)展成為惠州房地產(chǎn)市場不可或缺的重要組成部分。 C 期均價(jià) 1750 元 /平方米， D 區(qū) 2021 年 9 月均價(jià) 2380 元 /平方米， 現(xiàn)均價(jià) 2600 元 /平方米。 山水世家 2021 年入市，二期同樣售磬； 金迪星苑：位于惠城區(qū)南三環(huán)路口處，是由惠州市金迪實(shí)業(yè)發(fā)展公司投資開發(fā)的一個(gè)大型居住小區(qū)。 隨著區(qū)域內(nèi)的實(shí)力企業(yè)和置業(yè)人員不斷增加，且陳江鎮(zhèn)歷來是惠州富人聚集區(qū)，未來對商品房，特別是高檔次物業(yè)的需求潛力非常大。 典型物業(yè)調(diào)查 金寶創(chuàng)業(yè)家園 ? 項(xiàng)目規(guī)模 金寶創(chuàng)業(yè)家園位于惠州市仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 20 號(hào)小區(qū)，東鄰長城工業(yè)村，西接樂金路，南靠仲愷中心廣場，北望 TCL 王牌生產(chǎn)基地，距仲愷大道僅百米之遙，離惠州工業(yè)重鎮(zhèn)陳江僅 3 分鐘車程 。 仲愷高新區(qū)是惠州規(guī)劃較好、發(fā)展前景佳的區(qū)域，逐漸成為惠州市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，未來隨著區(qū)域城市環(huán)境的改善以及發(fā)展力度的加大，區(qū)域房地產(chǎn)市場將具備廣闊的發(fā)展空間。路網(wǎng)完善，交通發(fā)達(dá)，對本地塊的開發(fā)有著積極的影響。 周邊配套： 購物：金寶購物?創(chuàng)業(yè)店、國通購物廣場、平價(jià)購物店及大量便利店 教育：金寶幼兒園、紅旗小學(xué)、仲愷中學(xué)、仲愷技工學(xué)校 藥店：健民藥房 休閑：擬建高爾夫練習(xí)場、生態(tài)園 項(xiàng)目 SWOT 分析 ? 項(xiàng)目優(yōu)勢分析（ S） 5 公里， 離城不離市 ； ，開發(fā)商實(shí)力雄厚 ； 雙核 ，潛力無限 ，項(xiàng)目周邊企業(yè)較多，為本項(xiàng)目提供較多的購買人群； ，使得區(qū)位價(jià)值迅速提升，對本項(xiàng)目有較大的利好影響； ，昭示性好，交通通達(dá)性強(qiáng) ，有較為完善的交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的優(yōu)勢； ，商、住兩相宜 ； ，可吸引陳江片區(qū)的置業(yè)人群。兩條城市主干道交匯于此，周邊聚集海關(guān)、政府辦公、住宅區(qū)等多種功能區(qū)域，具有較高的商業(yè)價(jià)值。 ? 酒店式公寓（公寓）產(chǎn)品定位 LIHO 集合公寓 每套建筑面積平均在 4060 ㎡，臥室和客廳 沒有明顯的劃分， 通過打通相臨戶型，可以變成 80120 平米或更大戶型物業(yè) ,滿足部分有大面積酒店需求或辦公 需求的客戶 ， 所有的生活空間設(shè)定來源于居住者本身 ， 主要客戶群定位于投資客戶、中小企業(yè)及過渡性買家；個(gè)性需要的服務(wù)設(shè)施如： 24 小時(shí)便利店， 24 小時(shí)自助型洗衣店， 24小時(shí)自助式健身房、商務(wù)會(huì)議室等。 運(yùn)用市場比較 法對目前市場的典型 高檔住宅項(xiàng)目 的平均售價(jià)進(jìn)行修正、加權(quán)平均計(jì)算得出本項(xiàng)目住宅的參考均價(jià)。 由于項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長，我們將根據(jù)對市場增長水平的預(yù)測分析本項(xiàng)目后期的入市價(jià)格。 項(xiàng)目總體定位： 城市功能濃縮綜合體 產(chǎn)品定位 住宅產(chǎn)品定位 高增值型時(shí)尚名宅 戶型面積 ? 寫字樓產(chǎn)品定位 中央商務(wù)辦公新空間 本項(xiàng)目為中高檔純商務(wù)寫字樓，同時(shí)考慮投資需 求，寫字樓建筑面積在80— 120 ㎡之間，同時(shí)可以自由拆分、靈活組合。 項(xiàng)目評價(jià) 本項(xiàng)目位于惠州仲愷高新區(qū)內(nèi)， 體量較大，具有較為充份的發(fā)揮空間，使項(xiàng)目有機(jī)會(huì)在區(qū)域內(nèi)發(fā)揮引領(lǐng)效應(yīng)； 項(xiàng)目區(qū)域未來會(huì)發(fā)展成為惠州新興的城市核心區(qū)域，提供完善的城市服務(wù)功能； 高新區(qū)管委會(huì)希望本項(xiàng)目 為整體區(qū)域城市化改造樹立標(biāo)桿； 高新技術(shù)及其下游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，區(qū)域人均可支配收入的提高，與住宅、寫字樓、商業(yè)等供應(yīng)不足的矛盾愈發(fā)突出 ； 項(xiàng)目發(fā)展定位為 綜合性建筑社區(qū) ， 是區(qū)別于其它項(xiàng)目的獨(dú)特的競