【正文】 9919800160003000029000地理位置1511131719商業(yè)狀況1511131525交通條件1217101518業(yè)態(tài)1515133530配套設(shè)施55445環(huán)境10981012物業(yè)管理55445規(guī)劃設(shè)計(jì)55445建筑體量87678其他10981012合計(jì)1009483121139底層商業(yè)物業(yè)價(jià)格為：（100/9419800+100/8316000+100/12130000+100/13929000）247。（4）、測(cè)算價(jià)格確定通過市場(chǎng)比較法，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，確定測(cè)算價(jià)格如下所示：物 業(yè) 類 型銷售價(jià)格（元/M2）地下部分負(fù)一層8000負(fù)二層8萬/車位負(fù)三層8萬/車位地上部分裙 房一20000二12000三8000四5000五5000塔 樓寫字樓5000公 寓4500商住樓3500商鋪寶南街商鋪20000后街商鋪12000六、財(cái)務(wù)分析物業(yè)形態(tài)：測(cè)算指標(biāo)：總建筑面積186000 m2，建筑密度45%，容積率8。裙房一層商業(yè)鋪面：1600 m2。綜上所述，只要領(lǐng)導(dǎo)重視，措施得力，機(jī)制靈活，并有充足的資金保障，項(xiàng)目利潤空間還是很大的，也就是說，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。將寫字樓放在后期開發(fā)（1）降低了現(xiàn)金流的峰值?！爸刑鞆V場(chǎng)”項(xiàng)目綜合研究報(bào)告目錄一、項(xiàng)目概況……………………………………………………………1 宗地位置…………………………………………………………1宗地現(xiàn)狀…………………………………………………………1 報(bào)告編制依據(jù)……………………………………………………2 項(xiàng)目名稱…………………………………………………………2 項(xiàng)目性質(zhì)功能……………………………………………………3 項(xiàng)目工程進(jìn)度……………………………………………………4二、項(xiàng)目營銷市場(chǎng)環(huán)境分析……………………………………………4長沙經(jīng)濟(jì)、地理及人口分布概況………………………………4長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況分析…………………………………6客戶購買能力、需求特點(diǎn)及購買偏好…………………………7三、周邊物業(yè)市場(chǎng)分析…………………………………………………8寫字樓……………………………………………………………8酒店式公寓……………………………………………………12商業(yè)物業(yè)………………………………………………………14商住樓…………………………………………………………17四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析…………………………………………………17項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)……………………………………………………17項(xiàng)目劣勢(shì)點(diǎn)……………………………………………………19機(jī)會(huì)點(diǎn)分析……………………………………………………21五、物業(yè)市場(chǎng)定位……………………………………………………22物業(yè)整體定位…………………………………………………22物業(yè)價(jià)格定位…………………………………………………29六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析…………………………………………………32七、結(jié)論………………………………………………………………37八、開發(fā)方案與具體操作策略………………………………………37(附件:現(xiàn)金流量表)。（2）為引入酒店管理公司準(zhǔn)備了條件，通過著名的酒店管理公司可以顯著的提升項(xiàng)目的物業(yè)管理水平，成為樓盤銷售的主要賣點(diǎn)。45748=%銷售利潤率：15058247。）酒店式公寓：23層，計(jì)30000 m2。表六 商住樓價(jià)格定位本案五一華府曼哈頓碧云天均價(jià)3515310036003200地理位置1091211戶型格局10989交通條件12111312配套設(shè)施12101010物業(yè)管理12101010環(huán)境12101613規(guī)劃設(shè)計(jì)7776采光通風(fēng)10989外觀造型5444其他10898合計(jì)100879792商住樓：（100/873100+100/973600+100/923200）247。物業(yè)價(jià)格定位（1）、定價(jià)方法市場(chǎng)比較法（2）、定價(jià)步驟①、確定市場(chǎng)調(diào)查的范圍與重點(diǎn)：以項(xiàng)目為核心，半徑2KM的范圍為重點(diǎn)，比較樓盤不少于3個(gè)。分析：本項(xiàng)目總體體量大，為分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)緩解項(xiàng)目資金壓力，可設(shè)置部分商住樓，本項(xiàng)目以條式體現(xiàn)，南北朝向，通透，采光、通風(fēng)效果極佳。因此，本項(xiàng)目戶型應(yīng)以中等戶型為主，面積可自由分割組合，其中少量戶型（占比25%）配備獨(dú)立衛(wèi)生間，能夠適應(yīng)不同層次的客戶群體的需求。長沙的餐飲市場(chǎng)非?；鸨嬍澄幕貏e豐富，五一路沿線稍具規(guī)模的餐飲多達(dá)上十家，而且上座率也較高，特別是有特色的餐飲場(chǎng)所。經(jīng)營形態(tài)：寶南街通訊市場(chǎng)、商場(chǎng)及酒店、寫字樓大堂，其中酒店大堂800 m2，寫字樓大堂400 m2，寶南街通訊市場(chǎng)3000 m2（若考慮主力店進(jìn)駐，則通訊市場(chǎng)另行考慮），其余為銀行等。方案組合：商業(yè)裙房、酒店、寫字樓、酒店式公寓、商住樓、地下超市，地下停車場(chǎng)。C、地塊兩側(cè)項(xiàng)目已經(jīng)上馬，客觀上改善了周邊環(huán)境。物業(yè)類型比較復(fù)雜，由于各類物業(yè)形態(tài)設(shè)計(jì)要求不同，在建筑風(fēng)格上比較難統(tǒng)一，客觀上加大了設(shè)計(jì)的難度，如果設(shè)計(jì)的建筑風(fēng)格相差太大，視覺上給人不和諧的感覺，影響整個(gè)樓盤的形象，因此本項(xiàng)目應(yīng)在設(shè)計(jì)上多下功夫。項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通組織：本項(xiàng)目東臨明星里，西臨寶南街，兩條小街道都很狹窄，人流、車流相對(duì)較大，擁擠不堪，交通小環(huán)境不甚理想，再加上本項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，每種物業(yè)形態(tài)需要單獨(dú)出入口，交通組織難度很大，如何做到人車分流將是本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個(gè)重點(diǎn)。D、開發(fā)商實(shí)力、信譽(yù)中天廣場(chǎng)開發(fā)商為湖南天翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，系中天建設(shè)集團(tuán)控股的全資子公司。(3)、從商場(chǎng)空置的位置分布可發(fā)現(xiàn)：在一、二商圈核心位置底層空置較少。體量：項(xiàng)目總5層，地下1層為車庫，共有車位210個(gè)，地上1層出售，23層為國際零售大鱷沃爾瑪，4層為國際連鎖家私城。例如和府酒店公寓，裙房基本未動(dòng)。長沙大體量商業(yè)用房以招租為主，商業(yè)用房?jī)r(jià)格較高（首層價(jià)格更高），但商業(yè)用房的招商呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：商業(yè)氛圍較差地段裙房空置較多，主要集中在芙蓉路沿線，如和府、國貿(mào)金融中心、天心城等；五一路沿線空置較少，以前五一路由于拆遷改造，商業(yè)氛圍較差，但是近兩年五一路的商業(yè)氛圍逐步復(fù)蘇，特別是平和堂、黃興路步行商業(yè)街的建成。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣：總體定位并不高，但上市時(shí)機(jī)把握好，酒店式公寓概念推出早，開盤銷售至今，已基本售完。酒店式公寓酒店式公寓是近兩年在長沙提出的新型物業(yè)，還未形成氣候。銷售：均價(jià)為6000元/平方米，以整層、半層租售為主，租售情況一般。目前租售率約40%。目前長沙市場(chǎng)專業(yè)寫字樓起步之初供應(yīng)以中小戶型為主，主力戶型為80~150m2，如華僑、順天城等；以平和堂、順天國際財(cái)富中心、亞大時(shí)代等物業(yè)為代表的發(fā)展階段，其設(shè)計(jì)理念能跟進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展，地理位置優(yōu)越，軟、硬件設(shè)施到位，一出現(xiàn)即受到國內(nèi)外大中型企業(yè)的強(qiáng)烈關(guān)注，其戶型以中等偏大戶型為主，在100~300m2之間，并考慮到大型公司的市場(chǎng)需求，預(yù)留整層、半層租售。本地企業(yè)的發(fā)展壯大、成熟，會(huì)對(duì)高檔寫字樓產(chǎn)生一定的需求。更多的項(xiàng)目為商住兩用樓，如湖南財(cái)富中心、碧云天、唐朝碧閣、五一華府等，商住兩用樓成本低，使用方便，小型企業(yè)、私營小公司對(duì)其情有獨(dú)種，但商住兩用，魚目混雜，降低了物業(yè)的檔次和品位，因此在價(jià)格上也與專業(yè)寫字樓存在一定差距，在3000~4000元/m2之間。長沙人消費(fèi)觀念超前，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年長沙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8704元，而全年人均消費(fèi)性支出為7745元，占可支配收入的89%，遠(yuǎn)高于上海、廣州、杭州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這說明長沙人有著超前消費(fèi)的習(xí)慣，對(duì)新事物的接受能力很強(qiáng)。 施工面積繼續(xù)保持兩位數(shù)增長，2001年全市商品房施工面積634萬m2，竣工面積215萬m2，%、%%，尤其是新開工面積，增幅一直較大，%。2001年末全市總?cè)丝?87萬，%。（4）、酒店式公寓：臨街裙房西側(cè)塔樓，總面積3萬平方米，為40~60m2的精裝修公寓，按酒店標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)。其命名立意符合“中天廣場(chǎng)”的整體立意，在廣告宣傳的時(shí)候也能將整體立意和進(jìn)駐本項(xiàng)目企業(yè)固有的品牌（招商進(jìn)來的企業(yè)、公司的品牌效應(yīng)）結(jié)合起來，形成統(tǒng)一。本報(bào)告制定依據(jù)（1）、立項(xiàng)批文（2）、土地轉(zhuǎn)讓合同（3）、項(xiàng)目用地紅線圖（4）、長沙統(tǒng)計(jì)年鑒（5）、市場(chǎng)調(diào)查資料項(xiàng)目名稱（1）、本項(xiàng)目名稱為“中天廣場(chǎng)”，其寓意包含如下幾個(gè)方面：a、借用“中天建設(shè)集團(tuán)”本身品牌。“中天廣場(chǎng)”綜合一、項(xiàng)目概況宗地位置宗地為長沙市五一西路6地塊，位于五一路北側(cè)，與老市政府隔路相望，東臨建湘路芙蓉廣場(chǎng)，西窺蔡鍔路五一廣場(chǎng)（與芙蓉廣場(chǎng)并為長沙最大的綠化廣場(chǎng)），北為原省一招老宿舍。 （4）從已開挖基坑看，地下水位低，未發(fā)現(xiàn)大流量地下水，地下水對(duì)砼無礙。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，我們擬定有三幢塔樓，每幢塔樓可以單獨(dú)予以命名，如“中天大樓”、“中天酒店”、“中天商城”等，具體視招商情況而定。地下一層為超市；裙房一層為商場(chǎng)、酒店寫字樓大堂及沿街商鋪；裙房二、三層為商場(chǎng)；裙房四層為大型餐飲、員工餐廳；裙房五層為服務(wù)于整體項(xiàng)目的宴會(huì)廳、娛樂、康體場(chǎng)所。長沙下轄五區(qū)四縣，總面積11800平方公里