【正文】 商務(wù)用地+旅館用地67131200 2012/12/28　2011C47江陰市開發(fā)區(qū)石山路東、石牌路南商業(yè)用地278781682 2012/6/14建成后50%的建筑面積不得分割對(duì)外出售2011C03江陰市開發(fā)區(qū)法爾勝光通公司東、定山路西、江陰立臣實(shí)業(yè)公司南、長(zhǎng)江路北商業(yè)、辦公285231248 2011/6/1　土地價(jià)格修正比較，容積率3進(jìn)行修正比較。三、項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值綜合判斷通過(guò)上述分析，江陰高新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目地塊合理價(jià)值為6947萬(wàn)元（約合352萬(wàn)元/畝），合理現(xiàn)狀價(jià)值區(qū)間為[6252萬(wàn)元，7642萬(wàn)元]。第六部分 開發(fā)市場(chǎng)分析一、房產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模調(diào)查江陰2012年商品房成交規(guī)模調(diào)查㎡，%；㎡，%。商住價(jià)格比（存量）物業(yè)名稱位置物業(yè)類型商業(yè)均價(jià)（元）物業(yè)類型物業(yè)均價(jià)（元）商業(yè)與住宅價(jià)格比錦隆三村砂山路西，芙蓉路南住宅底商12580多層住宅6995 錦隆一村東外環(huán)路西，芙蓉路南住宅底商13810多層住宅5767 麗都城市花園延陵路南，黃山路西住宅底商17170高層住宅9445 大橋一村黃山路東，東橫河北住宅底商13977多層住宅7005 新世紀(jì)花苑環(huán)城東路西，南街北側(cè)住宅底商16993高層住宅10117 江南華都南街北側(cè)，環(huán)城西路東住宅底商22293高層住宅10767 西景花苑文富路東，通渡路西住宅底商13522高層住宅7827 麗島華都芙蓉大道南，皮弄路東住宅底商21409高層住宅7213 —。項(xiàng)目西側(cè)相對(duì)比較成熟的區(qū)域商業(yè)物業(yè)的歷史成交價(jià)格在30000元/平米左右。當(dāng)前在售的新梅華府商鋪售價(jià)在30000元/平米以上。該區(qū)域辦公物業(yè)的歷史成交價(jià)格區(qū)間為830012500元/平米。項(xiàng)目名稱位置物業(yè)類型銷售面積成交均價(jià)戴斯國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)澄江中路北側(cè)，香山路東側(cè)公寓式酒店1100512369嘉年華城市廣場(chǎng)濱江路南側(cè)，香山路西側(cè)商鋪（12層）1242415165寫字樓93928550摩卡國(guó)際東外環(huán)路西側(cè)，新華路南側(cè)辦公2088322新中心鳳凰路東側(cè)，長(zhǎng)江路北側(cè)商鋪（12層）580731653辦公2983111437御香山長(zhǎng)江路北側(cè)，香山路西側(cè)商鋪（12層）54829553辦公4749567五、市場(chǎng)調(diào)查小結(jié)江陰項(xiàng)目商業(yè)土地供應(yīng)節(jié)奏比較穩(wěn)定，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量不足，近年江陰市商業(yè)、辦公用房成交規(guī)模及成交價(jià)格均呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。周邊商鋪物業(yè)的歷史成交價(jià)格在30000元/平米左右，歷史最高價(jià)格為45000元/平米。隨著總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的不斷發(fā)展未來(lái)該區(qū)域商業(yè)和辦公需求不斷增強(qiáng)。四、業(yè)態(tài)引導(dǎo)及建議持有整體經(jīng)營(yíng)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)對(duì)江陰市服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)的調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目所在區(qū)域情況及概念設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目規(guī)劃為江陰城市客廳商圈外延區(qū)，重點(diǎn)為規(guī)劃總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、周邊成熟產(chǎn)業(yè)區(qū)、沿江居住區(qū)提供商業(yè)綜合配套，在業(yè)態(tài)引導(dǎo)方面，與城市客廳商圈形成互補(bǔ)和補(bǔ)充,共同打造提升城市東部新的都市中心。5號(hào)樓13層初步規(guī)劃為綜合超市，包括餐飲、娛樂、生活超市等業(yè)態(tài)；410層建議定位成高級(jí)商務(wù)酒店，約7600平米，150間以上客房。按照政府土地出讓要求，建成后商鋪部分30%建筑面積不得分割出售，本項(xiàng)目初步考慮低區(qū)4棟建筑1層及高區(qū)13層房產(chǎn)性質(zhì)為商鋪,其余房產(chǎn)標(biāo)注為商業(yè)用房,其中高區(qū)13層為整體經(jīng)營(yíng)、整體銷售,滿足政府土地出讓條件的限制。二、開發(fā)銷售收入單位銷售收入預(yù)測(cè)通過(guò)對(duì)周邊商鋪物業(yè)的租金調(diào)查，對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的租金水平進(jìn)行預(yù)測(cè)，該項(xiàng)開發(fā)銷售收入為27447萬(wàn)元，各層銷售單價(jià)和銷售總價(jià)如下：位置樓層未來(lái)租金預(yù)測(cè)RPI2銷售預(yù)測(cè)（元/㎡）銷售面積預(yù)測(cè)（㎡）銷售總價(jià)預(yù)測(cè)（萬(wàn)元）141%17520 41737312 2 %10512 47534996 3 %823447533914 4 %665847533164 5 %700846423253 51115 %876054894808 合計(jì)__96092856327447 關(guān)鍵銷售收入預(yù)測(cè)持有物業(yè)的估值：，%，以整售估計(jì)80%的價(jià)格折扣，則持有物業(yè)的估值為5876萬(wàn)元。備注：銷售面積已考慮合理分?jǐn)傇瓌t。三、開發(fā)周期預(yù)測(cè)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展，2013年6月完成國(guó)有土地使用證的辦理，對(duì)各階段主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)做了預(yù)測(cè)，具體如下：置地階段 2013年10月，上報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；2013年10月 獲得用地規(guī)劃許可證（已經(jīng)取得）；2013年12月，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)。實(shí)施階段2014年7月, 項(xiàng)目一期開始銷售；2014年10月，完成項(xiàng)目二期施工許可證辦理；2014年10月，完成項(xiàng)目一期主體封頂；2015年3月，完成項(xiàng)目二期銷售許可；2015年6月，項(xiàng)目一期竣工；2015年5月，項(xiàng)目二期主體封頂；2015年8月，項(xiàng)目一期驗(yàn)收完畢；2015年11月，項(xiàng)目二期竣工；2016年3月，項(xiàng)目二期驗(yàn)收完成。四、銷售計(jì)劃預(yù)測(cè)主要銷售周期預(yù)測(cè)如下： 建筑類型銷售時(shí)段銷售周期月均銷售額（萬(wàn)元）開發(fā)銷售部分2014年7月至2015年12月18個(gè)月 第九部分 投資總成本和收益分析一、項(xiàng)目預(yù)算總投資分析土地成本：按照掛牌起始價(jià)（5925萬(wàn)元）計(jì)算并考慮交易稅費(fèi)價(jià)格為6167萬(wàn)元。費(fèi)用支出，包括銷售經(jīng)營(yíng)及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)部門管理費(fèi)用等。二、項(xiàng)目綜合投資及收益預(yù)測(cè)項(xiàng) 目估算（萬(wàn)元）單位（元/㎡）備注一、經(jīng)營(yíng)收入33,323 8,429 　二、經(jīng)營(yíng)支出24,585 6,219 ?。ㄒ唬┏杀局С?2,018 5,569 　6,167 1,560 　13,856 3,505 　 693 175 　 9,115 2,305 　 231 59 　 242 61 　 1,423 360 　 256 65 　 1,568 397 　 328 83 　 1,995 505 按啟動(dòng)資金的70%，年化20%計(jì)算，18個(gè)月計(jì)算。四、綜合指標(biāo)測(cè)算啟動(dòng)資金分析項(xiàng)目目前已經(jīng)投入約6250萬(wàn)元，項(xiàng)目啟動(dòng)資金預(yù)計(jì)需要9500萬(wàn)元。其中，項(xiàng)目融資計(jì)劃為6650萬(wàn)元，劣后投資為2850萬(wàn)元，劣后投資及收益回收預(yù)測(cè)為36個(gè)月。財(cái)務(wù)指標(biāo)投資額X90%投資額X95%基準(zhǔn)投資額X105%投資額X110%劣后投資收益5,7985,1074,4173,7263,035總投資收益率%%%%%總銷售收益率%%%%%劣后投資年化收益率%%%%%對(duì)項(xiàng)目后續(xù)投資成本的敏感性分析，項(xiàng)目投資成本增加10%%，投資收益率仍然處于比較高的水平。第十部分 綜合分析與建議一、 綜合判斷項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)儆诋?dāng)?shù)刂攸c(diǎn)發(fā)展區(qū)域，政府不斷推動(dòng)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，區(qū)域商業(yè)服務(wù)業(yè)將迅速發(fā)展，未來(lái)區(qū)域土地價(jià)格將迅速提高，土地取得價(jià)格相對(duì)較低。建筑密度50%，綠化率≥15%。該地塊處于十字路口，雙面臨街，為總部經(jīng)濟(jì)配套，商業(yè)價(jià)值高。二、 綜合建議通過(guò)上述分析項(xiàng)目效益指標(biāo)較好，相關(guān)技術(shù)指標(biāo)清晰。項(xiàng)目投資價(jià)值明顯，具有較好投資