【正文】 五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 根據(jù)金港住宅小區(qū)項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、 銷售情況，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 1991萬(wàn)元。 第十一章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 本章擬對(duì)金港住宅小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目銷售收35 入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 項(xiàng)目總投資 由于金港住宅小區(qū)占地面積較大，開發(fā)周期比較長(zhǎng)，期間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 10%，如果投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金的情況來(lái)看 ,項(xiàng)目仍然可行。 項(xiàng)目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的 各個(gè)過(guò)程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂(lè)觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降，不過(guò)，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 36 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而且具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來(lái)兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來(lái)開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與金港住宅小區(qū)同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就相對(duì)較少，同時(shí)，從 XX 市居民的住房消費(fèi)意向看，有相當(dāng)大的潛在居民，對(duì)金港住宅小區(qū)同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。但是本項(xiàng)目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。并隨著 XX 市新區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過(guò)銷售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)37 劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營(yíng)銷方式選 擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 第十二章 結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入， XX市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的38 鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提 供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總建筑面積： 7萬(wàn)平方米 項(xiàng)目總投資： 18000萬(wàn)元 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) :1991萬(wàn)元 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。 三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?金港住宅小區(qū)的潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 ?項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)（ XX 市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自愿與上?，F(xiàn)代房地產(chǎn)公司合作，實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化BT 信托模式轉(zhuǎn)變過(guò)去的房地產(chǎn)發(fā)展方式） 。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括 自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。 四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無(wú)拆遷負(fù)擔(dān)，且在開發(fā)運(yùn)作過(guò)程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過(guò)程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 39 附： （表一） 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 40 序號(hào) 項(xiàng) 目 單 位 指 標(biāo) 1 總占地面積 平方米 130000 2 總建筑面積 平方米 70000 3 地上建筑面積 平方米 60000 4 地下建筑面積 平方米 10000 5 建筑密度 % 6 容積率 7 綠地率 % 8 100 平米以下 住宅 % 70 附： （表二） 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 41 時(shí)時(shí)間 項(xiàng)目名稱 — 立項(xiàng)規(guī)劃 施工準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計(jì) 工程施工 竣工驗(yàn)收 附： （表三） 銷售計(jì)劃表 42 單位 :萬(wàn)元 年份 項(xiàng)目名稱 第 1年 第 2年 第 3年 合計(jì) 銷售比例 25% 45% 30% 100% 銷售收入 5775 10395 6930 23100 附： （表四） 根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)情況，擬定方案人員見下表 43 部門 管理人員 營(yíng)業(yè)人員 工程技術(shù)人 員 業(yè)務(wù)人員 合計(jì) 項(xiàng)目經(jīng)理 1 1 開發(fā)部 1 3 4 8 工程部 1 2 4 7 項(xiàng)目計(jì)劃工程師 1 2 3 預(yù)算部 1 1 3 5 人事部 1 1 2 4 市場(chǎng)部 2 8 1 2 13 財(cái)務(wù)部 1 1 2 4 合計(jì) 9 8 11 17 45 附： （表五） 經(jīng)濟(jì)效益分析表 單位：萬(wàn)元 44 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 1 2 3 1 銷售收入 5775 10395 6930 23100 2 總成本費(fèi)用 18213 3 營(yíng) 業(yè)稅 1561 4 所得稅 1326 5 土地增值稅 9 6 稅后利潤(rùn) 1991 1991 附： （表六） 招 標(biāo) 基 本 情 況 表 45 招標(biāo)范圍 組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo) 方式 備注 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請(qǐng) 招標(biāo) 設(shè)計(jì) √ √ √ 暫不估計(jì)金額 施工 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √