【正文】 五、項目利潤估算 根據金港住宅小區(qū)項目投資安排、籌資方式、建設進度、 銷售情況，本項目可實現凈利潤 1991萬元。 第十一章 項目開發(fā)經營風險分析 本章擬對金港住宅小區(qū)項目進行經營風險分析，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目銷售收35 入兩項因素進行。 項目總投資 由于金港住宅小區(qū)占地面積較大，開發(fā)周期比較長，期間可能會出現各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達 10%，如果投資額增加 10%，那么從全部資金的現金的情況來看 ,項目仍然可行。 項目銷售收入 在開發(fā)經營的 各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現金的情況看，財務凈現值下降，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。 項目開發(fā)經營主要風險及對策分析 房地產開發(fā)經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險、政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險 等，根據本報告關于項目開發(fā)經營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。 36 市場風險 項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而且具有較高居住主題，體現對人的關懷和尊重的現代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，房地產市場亦是如此。從產品定位方面考慮，與金港住宅小區(qū)同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，同時，從 XX 市居民的住房消費意向看，有相當大的潛在居民，對金港住宅小區(qū)同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。但是本項目仍須在同檔、差異、變化中體現個性以謀求市場。并隨著 XX 市新區(qū)發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出應變。 項目的資本風險 項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計37 劃不能實現，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區(qū)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。 企業(yè)風險 企業(yè)風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選 擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。以確保預期目標的實現。 第十二章 結論與建議 一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入， XX市良好的房地產市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的38 鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提 供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 二、項目在經濟上具有較強的可行性 項目總建筑面積： 7萬平方米 項目總投資： 18000萬元 項目凈利潤 :1991萬元 上述經濟指標是根據目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。 三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?金港住宅小區(qū)的潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內具有廣泛的目標客戶。 ?項目公司的資金優(yōu)勢（ XX 市 XX 房地產開發(fā)有限責任公司自愿與上?，F代房地產公司合作，實施住宅產業(yè)現代化BT 信托模式轉變過去的房地產發(fā)展方式） 。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括 自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。 四、項目開發(fā)經營風險較小 本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。 39 附： （表一） 項目主要經濟技術指標 40 序號 項 目 單 位 指 標 1 總占地面積 平方米 130000 2 總建筑面積 平方米 70000 3 地上建筑面積 平方米 60000 4 地下建筑面積 平方米 10000 5 建筑密度 % 6 容積率 7 綠地率 % 8 100 平米以下 住宅 % 70 附： （表二） 實施進度計劃表 41 時時間 項目名稱 — 立項規(guī)劃 施工準備 施工圖設計 工程施工 竣工驗收 附： （表三） 銷售計劃表 42 單位 :萬元 年份 項目名稱 第 1年 第 2年 第 3年 合計 銷售比例 25% 45% 30% 100% 銷售收入 5775 10395 6930 23100 附： （表四） 根據本項目建設情況，擬定方案人員見下表 43 部門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術人 員 業(yè)務人員 合計 項目經理 1 1 開發(fā)部 1 3 4 8 工程部 1 2 4 7 項目計劃工程師 1 2 3 預算部 1 1 3 5 人事部 1 1 2 4 市場部 2 8 1 2 13 財務部 1 1 2 4 合計 9 8 11 17 45 附： （表五） 經濟效益分析表 單位：萬元 44 序號 項目名稱 建設經營期 合計 1 2 3 1 銷售收入 5775 10395 6930 23100 2 總成本費用 18213 3 營 業(yè)稅 1561 4 所得稅 1326 5 土地增值稅 9 6 稅后利潤 1991 1991 附： （表六） 招 標 基 本 情 況 表 45 招標范圍 組織形式 招標方式 不采用 招標 方式 備注 全部 招標 部分 招標 委托 招標 自行 招標 公開 招標 邀請 招標 設計 √ √ √ 暫不估計金額 施工 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √