【正文】 設(shè)施等各種因素綜合考慮。資金價(jià)值在施工中充分體現(xiàn)，減少資金成本，對(duì)開發(fā)商的銷售和資金回籠極為有利 。施工現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)量小，減少了施工臨時(shí)用地，與傳統(tǒng)建筑材料相比，對(duì)周圍環(huán)境污染小，提高了施工的機(jī)械化水平。 現(xiàn)澆砼需要連續(xù)施工，在我國(guó)北方地區(qū)受到施工季節(jié)的影響。 金港住宅小區(qū)的自然環(huán)境，在 XXXX市得地獨(dú)優(yōu)； 金港住宅小區(qū)可作為新區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地； 金港住宅小區(qū) 擬在鋼結(jié)構(gòu)、墻體、節(jié)能環(huán)保、新型能源、成品住房等綠色建筑方面進(jìn)行探索應(yīng)用，采用太陽(yáng)能與建筑一體化生活熱水技術(shù)、太陽(yáng)能光伏 LED燈具、低溫?zé)崴匕遢椛洳膳头謶粲?jì)量低碳技術(shù)；中水回用、雨水滲透和有機(jī)生化垃圾處理等環(huán)保技術(shù)；居住區(qū)智能化物業(yè)管理技術(shù)。 鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑是住宅建筑的一個(gè)分支，與磚石結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)一樣是住宅建筑的重要組成部分，它以工廠化生產(chǎn)的鋼梁、鋼柱為骨架，同時(shí)配以新型輕質(zhì)、保溫、隔熱、高強(qiáng)的墻體材料作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)建造而成，其主要承重骨架是由鋼構(gòu)件或鋼管（園管或矩 形管）混凝土構(gòu)件所組成。 隨著 XX 市客戶購(gòu)房觀念的不斷改變，他們對(duì)產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來(lái)越高。 9 選擇在此置業(yè)的客戶對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：鋼結(jié)構(gòu)、環(huán)境好、裝修方式、付款方式、價(jià)格、升值潛力，比例依次為 70%、 50%、 50%、 20%、 20%、 15%。 二、區(qū)域分析 本項(xiàng)目位于 XXXX市新區(qū)，地塊規(guī)整，東臨 XX 市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是該項(xiàng)目顯而易見的優(yōu)勢(shì)。 XX 市具有獨(dú)特的區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)，是自治區(qū)“三橫九縱十二出口” 的重要公路網(wǎng)絡(luò)，融入了京津冀 4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈和呼包鄂 3 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。 一、投資地塊的地理環(huán)境 XX 市總面積 2705平方公里，其中城區(qū)面積 35平方公里，轄 3 鄉(xiāng) 5鎮(zhèn)、 5個(gè)街道辦事處，總?cè)丝?34萬(wàn)，其中城內(nèi)人口 15 萬(wàn)。 二、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 XXXX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)金港住宅小區(qū)項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 XX 市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù) 。從目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。我市從 2021年起連續(xù)四年被評(píng)為中國(guó)西部百?gòu)?qiáng)縣市，2021 年、 2021 年連續(xù)兩年躋身全國(guó)最具投資潛力的中小城市百?gòu)?qiáng)縣市行列。 XX 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對(duì)值增長(zhǎng)較快。居民購(gòu)房能力的變化及購(gòu)買力結(jié)構(gòu)的變化已成為決定商品住宅開發(fā)的根本力量。 2020 年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 億人，年均增長(zhǎng) 4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到 330 億平方米。 “中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。與往屆相比，本屆住交會(huì)無(wú)論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無(wú)前例。 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 5 國(guó)內(nèi)環(huán)境：中國(guó)房地產(chǎn)還有 20 年以上的好景 。 據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。由此該地塊系 XX 市新市區(qū)的最佳路段，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來(lái)居住小區(qū)環(huán)境及其獨(dú)特的新天地。鐵路有京包線、大（同）準(zhǔn)（準(zhǔn)格爾）電氣化鐵路橫貫市區(qū)，公路有 208國(guó)道、呼陽(yáng)省級(jí)公路縱橫全市。 47′18″。 48′ 28″ ,東經(jīng) 112176。地理坐標(biāo)為北緯 40176。目前，公司正以 “ 專業(yè)、專注、真誠(chéng)、高效 ” 的標(biāo)準(zhǔn)為廣大客戶 提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 三、項(xiàng)目概況 1．單位名稱： XX市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 3 2．成立時(shí)間： 2021年 5月 3．注冊(cè)地址： XXXX 市 4．經(jīng)營(yíng)地址： XXXX 市 XX 鎮(zhèn)四十二號(hào)村西南 5．法定代表人： 6．注冊(cè)資本： 500 萬(wàn)元 7．執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 152602021001001 8．企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 9．主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等 XX 市 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 現(xiàn)有員工 45人， 具有本科以上學(xué)歷的員工占 52％，具備中、高級(jí)職稱者多名。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目銷售總收入 23100萬(wàn)元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 1991萬(wàn)元，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。目前在北京、天津、山東萊蕪、安徽馬鞍山、上海等地開展低層、多層和高層鋼結(jié)構(gòu)住宅試點(diǎn)工程，已經(jīng)建成 30 多萬(wàn)平2 方米，最近北京賽博思金屬結(jié)構(gòu)有限公司將建造 12 萬(wàn)平米外企職工公寓， XX國(guó)立工程設(shè) 計(jì)咨詢有限責(zé)任公司為包頭市設(shè)計(jì)了 10 萬(wàn)平米的鋼結(jié)構(gòu)住宅，這些都說(shuō)明了鋼結(jié)構(gòu)住宅發(fā)展勢(shì)頭良好。實(shí)現(xiàn)住宅部品通用化，大力推行新建住宅一次裝修到位，促進(jìn)個(gè)體化裝修和產(chǎn)業(yè)化裝修相統(tǒng)一。1 第一章 前 言 我公司通過對(duì) XX 市新區(qū) XX 路人民法院對(duì)面 13 萬(wàn)平方米的地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù) XX 市和新區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。 把握國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)合 XX 市 地區(qū)住宅建設(shè)的實(shí)際情況，擬在鋼結(jié)構(gòu)、墻體、節(jié)能環(huán)保、新型能源、成品住房等綠色建筑方面進(jìn)行探索應(yīng)用，采用太陽(yáng)能與建筑一體化生活熱水技 術(shù)、太陽(yáng)能光伏 LED燈具、低溫?zé)崴匕遢椛洳膳头謶粲?jì)量低碳技術(shù)；采用中水回用、雨水滲透和有機(jī)生化垃圾處理等環(huán)保技術(shù)；采用居住區(qū)智能化物業(yè)管理技術(shù)。 我國(guó)鋼結(jié)構(gòu)住宅起步很晚，大規(guī)模研究開發(fā)、設(shè)計(jì)制造、施工安裝鋼結(jié)構(gòu)住宅還是近二三年才發(fā)展起來(lái)。 本項(xiàng)目總建筑面積 7萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資 18000萬(wàn)元。 一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 二、報(bào)告編 制依據(jù) XXXX市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國(guó)家建設(shè)部及 XX 頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料； 《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T503782021）； 《鋼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（ GB502052021） 。公司具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的客戶服務(wù)系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的開發(fā)理念和不斷進(jìn)取的開拓意識(shí)、形成了 “ 高水準(zhǔn)、高品質(zhì) ”的開發(fā)經(jīng)營(yíng)思路和市場(chǎng)品牌形象，建立了 — 套符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要管理體系以及一支人員簡(jiǎn)練、經(jīng)驗(yàn)豐富、高效能干，具有團(tuán)隊(duì)合作精神的員工隊(duì)伍。 XX市 地處晉冀 XX三省區(qū)的結(jié)合部位，素有 XX自治區(qū)“南大門”之稱 ,是自治區(qū)對(duì)外開放、發(fā)展外向性經(jīng)濟(jì)的窗口和前沿 ,也是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)向邊遠(yuǎn)少數(shù)民族地區(qū)轉(zhuǎn)移的過渡地帶。18′ 27″ — 40176。 47′ 31″ –– 113176。 XX市距呼和浩特飛機(jī)場(chǎng) 160公里，距大同機(jī)場(chǎng) 50公里，距4 首都機(jī)場(chǎng) 380公里。 “金港住宅小區(qū)”位于 XX市 新區(qū) XX路人民法院對(duì)面，北 臨已建成 的新區(qū)主干道 ,西臨二廣高速，東臨金牛建材城。 根據(jù) XXXX 市規(guī)劃局的要求，該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過 ，建筑密度不大于 40%，綠化率大等于 30%。該方案初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下詳見（附表一）： ①用地面積： 13萬(wàn)平方米 ②容積率： ③總建筑面積： 7 萬(wàn)平方米 其中：地上建筑面積 6萬(wàn)平方米 地下建筑面積 1 萬(wàn) 平方米 ④建筑密度： % ⑤綠化率： %。 上海新國(guó)際博覽中心，第 七 屆中國(guó)住交會(huì)拉開序幕。共有 253 家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言 “中國(guó)房地產(chǎn)還有 20年以上的好景 ”。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了 57 個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè) 的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行