【導讀】項目用地四至為：東至廣渠門外北四巷及廣和路沿線，南至廣渠門外南五。巷，西至東二環(huán)路輔路，北至廣渠門外大街。地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2021年4月，北京市發(fā)改委及建委下發(fā)《關于調整廣渠門。，批準項目建設單位調整為北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。建設單位提供的票據(jù)，合同地價款及契稅已經(jīng)全部繳清。方米，代征綠化用地為。%，自行車停車位9993輛。以上批復明確回遷安置居民的住宅按照劃撥方式供地。，土地使用權面積為。米，C3回遷辦公樓建筑面積21257平方米，C區(qū)地下車庫建筑面積6034平方米。積為561555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面積300400平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面積96200平方米），總戶數(shù)3629戶。B區(qū)地下室建筑面積2400平方米。許可證》，回遷小學建筑面積10160平方米。

　　

【正文】 件的進一步改善也為寫字樓市場需求的提升起到了推動作用。3．項目周邊區(qū)域寫字樓價格情況分析該地區(qū)寫字樓出租項目較多，出售項目較少，銷售價格范圍為 980016500元/平方米，項目間價格相差較大，這主要是由項目本身的品質、具體區(qū)位等狀況決定的。雖然該區(qū)域寫字樓需求量有所增加，但這些需求多集中在一些位置好，品質高的項目中。而落成期早，硬件相對較落后，位置較差的項目在競爭中處于下風，部分項目只有降低租金來吸引客戶，故使該區(qū)域整體租金水平漲幅相對較小。五、項目區(qū)域商業(yè)市場分析對商業(yè)房地產(chǎn)影響比較大的因素依次是商業(yè)繁華度、區(qū)位條件、交通條件、城市規(guī)劃、人口狀況、基礎設施狀況和環(huán)境狀況。從商業(yè)繁華度來看，廣渠門地區(qū)處于建國門外商圈和 CBD商圈輻射區(qū)，商業(yè)繁華度較高；從區(qū)位來看，臨近二環(huán)及市中心區(qū)域，區(qū)位條件優(yōu)越；另外，該區(qū)域交通便捷，眾多住宅和寫字樓開發(fā)對商業(yè)配套設施需求相應增多，總體看來，商業(yè)發(fā)展前景較為廣闊。1．項目周邊區(qū)域商業(yè)市場供應情況分析近兩年廣渠門地區(qū)商業(yè)項目的市場供應量相對較多，供應建筑面積約為 13萬平方米。從項目來看，商業(yè)多為住宅或者寫字樓項目配套，以底商形式居多；從分布情況看，多分布在廣渠門內大街，以及崇外大街兩側，一方面該區(qū)域商業(yè)項目集中入市有利于營造整體商業(yè)氛圍，但近期同類項目大量供應也不免產(chǎn)生競爭，遠期來看廣渠門內大街區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿艽?；廣渠門外大街商業(yè)氛圍相對較差，但受 CBD商圈影響、商務住宅項目帶動以及整體環(huán)境的改進，該區(qū)域發(fā)展將由東向西推進，從而帶動整個區(qū)域發(fā)展，未來發(fā)展?jié)摿σ草^大。表 46：廣渠門地區(qū)主要商業(yè)項目情況表序號 項目名稱 具體位置 用途 準售商業(yè)建筑面積 （平方米） 均價（元/平方米）1 國瑞城崇文區(qū)東花市北里東花市三期 商業(yè) 45223 145922 富貴園 崇文區(qū)東花市南里 商業(yè) 6928 180003 本家潤園 崇文區(qū)東花市大街 商業(yè) 28791 288254 新怡家園崇文區(qū)崇外大街 1號 商業(yè) 4832 209365 華城上游之城崇文區(qū)華城住宅小區(qū) 商業(yè) 13263 160006 新景家園崇文區(qū)崇外大街五號地 商業(yè) 1688 450007 新裕家園崇文區(qū)崇外大街 6號地廣安大街東段南側 2號樓商業(yè) 5426 320218 保利薔薇崇文區(qū)安化南里危改小區(qū) 2樓(部分)、3樓、4 號樓（部分）、5 號樓及地下車庫商業(yè) 2510 暫無9 天嬌園崇文區(qū)白橋大街東側 商業(yè) 1170 1600010 銘城大廈崇文區(qū)花市大街花市棗苑 14號綜合樓商業(yè) 742 1202111 新成文化大廈 崇文區(qū)新世界家園 商業(yè) 6204 3000012商界二期（北京匯） 崇文區(qū)祈年殿大街東側崇外 2地危改公建己商業(yè) 15336 20210合計 132114 208172．項目周邊區(qū)域商業(yè)市場需求情況分析通過對本區(qū)域內商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售情況的調查得知，本地區(qū)商業(yè)項目銷售情況整體較好，綜合銷售率在 60%左右，華城底商不對外單獨銷售，而是選擇由大商家整體操作；本家潤園已銷售在 50%左右，以上項目都以底商形式為主，為了營造整體商業(yè)氛圍，不少開發(fā)商選擇整體包租或銷售。形成銷售情況良好的原因主要有以下四個方面：一是優(yōu)越的地理位置；二是本地區(qū)的供應總量相對較少，使得市場需求呈現(xiàn)相對旺盛的發(fā)展態(tài)勢；三是作為高檔居住區(qū)的配套商業(yè)，擁有良好的消費群體；四是整體經(jīng)濟及環(huán)境的改進。3．項目周邊區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)價格情況分析本區(qū)域內 20212021年商業(yè)房地產(chǎn)綜合銷售均價為 20817元/平方米（據(jù)預售資料加權平均得出），其銷售價格范圍為 1202145000元/平方米，項目最低預售售價為銘城大廈（位于花市棗苑）12021 元/平方米，最高預售價格為新景家園 45000元/平方米。銷售價格的差距主要來源于項目本身的具體區(qū)位、臨路狀況等的差別，以及進入市場的時機選擇不同。商業(yè)房地產(chǎn)價格有從崇文門外大街沿廣渠門內大街由西向東以及從廣渠門由東向西價格降低的趨勢，廣渠門內外差別較大，從廣渠門到東三環(huán)雙井，商業(yè)氛圍又逐漸濃厚，到富力城商業(yè)房地產(chǎn)價格創(chuàng)新高。整體來看，該區(qū)域住宅的價格相對較合理，隨著整體商業(yè)環(huán)境的改善，該區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)價格還有一定的上漲空間。六、項目與同類競爭項目的比較本項目主要是住宅兼部分商業(yè)物業(yè)，根據(jù)區(qū)位條件相似、項目類型相同原則，本報告選取了四個同類型的競爭性項目進行分析比較，包括： 園、富貴園、本家潤園、新景家園。有關本項目與同類競爭項目的比較分析具體情況如下：（一）華城華城位于東二環(huán)內，崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋與光明橋之間，護城河西岸，占地 67000平方米，總建筑面積 286000平方米，板式圍合建筑，外有護城河及30米寬城市綠化帶園林?！翱罩兴郊一▓@”設計，雙層地下車庫，一梯一戶、兩梯兩戶電梯配置；24 小時熱水；分戶式中央空調系統(tǒng)；中海物業(yè)管理；8600平方米功能齊備的專屬會所以及風情商業(yè)街。目前華城一期、二期、三期商品住宅項目已近售完，四期濱河世家為板塔結合，2021 年 11月開盤，預計 2021年 5月入住，銷售均價約為 12490元/平方米。為了營造整體商業(yè)氛圍，配套底商已選擇讓大商家整體操作，主要引入超市、駐京辦事處等，銷售前景良好，價格為 16000元/平方米。本項目位于東二環(huán)廣渠門橋東南角，與華城整體環(huán)境相似，而臨路條件更為優(yōu)越，更有利于商業(yè)發(fā)展，但是華城位于二環(huán)內，整體環(huán)境比較成熟，因此短期看華城條件更為優(yōu)越，從長遠看，本項目發(fā)展?jié)摿^大。（二）富貴園富貴園位于崇文區(qū)廣渠門內東花市南里，比鄰建國門、廣渠路，與北京大都市、CBD 商務區(qū)、崇文新世界商業(yè)區(qū)交相輝映，五十多條公交線路，交通便利，配套完善，是二環(huán)內少有的低密度、低容積率、歐式大型生活社區(qū)。富貴園三期是個相對獨立的小社區(qū)，位于富貴園社區(qū)的東南角，擁有獨立的門禁系統(tǒng)。同時，在項目的細節(jié)處理上，開發(fā)商也下了很大的力氣，引用了德國舍菲爾原裝進口暖氣片、德國原裝進口旭格外窗、德國霍曼豪華門、法國高級品牌羅格朗開關插座和西子奧的斯電梯等知名品牌產(chǎn)品。主力戶型為 133平方米左右的三居。另外，3767 平方米的一居、72125 平方米的兩居以及150平方米以上的大戶型設計，滿足了業(yè)主的不同選擇需求。2021 年 12月正式開盤，2021 年 3月入住。近 300套、6 層帶電梯的陽光板樓，南北通透、一梯兩戶、戶戶朝陽，現(xiàn)代歐式的內外設計，小區(qū)內引入寬帶網(wǎng)、純凈水入戶。個別戶型還增加了功能房，業(yè)主可根據(jù)自己的不同需求將其裝修成兒童室、家庭室、儲物間、書房等等。半弧形的落地窗設計不但利于觀景，同時又增加了采光面積。富貴園已建成 3000平方米的星級休閑會所，集星級酒店特點于一身，融商務中心、閱覽、娛樂于一體，盡顯會所的高檔化、規(guī)?；⑵焚|化。富貴園商業(yè)大型商場坐落子兩廣大街中心路口，是長安街東部沿線商務辦公區(qū)最近地生活消費休閑集中。周邊分布有數(shù)百家企業(yè)及政府機構，依托富貴園自身及周邊數(shù)百萬常住居民，開店時間長，消費內容多，投資收益高。 另外隨著祟文區(qū)政府加大對旅游、娛樂、觀光、體育、休閑等行業(yè)的發(fā)展力度，本商區(qū)的流動人口量正在逐年遞增，勢必為這里的商業(yè)繁榮帶來新的市場機遇。富貴園商業(yè)，很適宜于大型百貨、超市、電器、家居用品、服裝、餐飲、娛樂、健身等不同商家的需求和承租。本項目商品住宅與富貴園相比，區(qū)位條件、配套設施等都略遜一籌，富貴園位于二環(huán)內，而且項目發(fā)展已經(jīng)比較成熟，配套完善，交通便捷，而本項目周邊區(qū)域環(huán)境還有待于改善；就商業(yè)項目而言，本項目臨路條件略好，本項目臨廣渠門外大街和二環(huán)路，依托臨近建國門外商圈和 CBD商圈，具有一定的發(fā)展前景。（三）本家潤園本家潤園位于東二環(huán)內廣渠門橋西 400米，東二環(huán)內崇文區(qū)兩廣路東花市大街角灣地區(qū)，總占地面積約 11萬平方米，地上建筑面積約 27萬平方米，分為高尚純居住區(qū)和綜合配套區(qū)。處在國貿(mào)、建國門、新世界三大商圈交匯處，周邊緊鄰四大公眾公園和 。項目由 8棟 6—12層親水板式建筑錯落圍合而成，共 750戶。外部是經(jīng)營種類豐富的高檔配套底商，形成“本家風情街”，滿足日常家居生活，建筑風格簡約現(xiàn)代。三重庭進式園林由六個功能各異的主題景區(qū)組成，并以一條完整的水系貫穿。兩處保留市級古建筑。項目通過水循環(huán)溴化鋰直燃型環(huán)境系統(tǒng)、獨立新風系統(tǒng)、非單元式設計、半封閉外懸點支玻璃等多層面的創(chuàng)新技術和高品質材料。與本家項目相比，本項目的優(yōu)勢在于臨路條件更為優(yōu)越，但是沒有本家有特色，本家的文化底韻更加濃厚，而且整體開發(fā)環(huán)境比較成熟，且位于二環(huán)以內。（四）新景家園新景家園位于崇文區(qū)磁器口路口東北角，緊鄰崇文門地鐵站交通方便，項目由香港著名的設計公司設計，北京崇文新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)建設，規(guī)劃建筑面積 76萬平方米，設計 9棟 15層板樓分三期開發(fā)，一期 2棟、二期4棟、三期 3棟，一期兩棟小高層采用了現(xiàn)澆板柱結構，方正實用，數(shù)十種中小戶型、初裝修交用、公用地面以石材裝飾、每單元兩部電梯，作為總建筑規(guī)模 250萬平方米的新世界規(guī)劃區(qū)的一部分，新景家園將被建成新型、現(xiàn)代、高品質的大眾的居家之所。新景家園通訊信息系統(tǒng)斷口連接入戶、室內雙回路供電、每戶冷熱水表、消防保安配置完全妥帖，并有充足的地下停車場，業(yè)主可以共享北京新世界中心、北京新世界太華公寓的現(xiàn)代商業(yè)及會所。項目周邊有紫禁城、天壇祁年殿、龍?zhí)逗戎包c；北京新世界商場、金倫大廈、崇文門菜市場、新僑飯店、金朗大酒店、新世界萬怡酒店、崇文門飯店、北京飯店、國際飯店等商業(yè)配套設施，以及北京醫(yī)院、同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等醫(yī)療配套設施，匯文中學、109中學、50 中等教學設施。與新景家園相比，本項目優(yōu)勢在于更加臨近二環(huán)及廣渠門外大街，距離廣渠門外商圈和 CBD商圈更近，交通更為方便，但整體區(qū)域環(huán)境有待于進一步發(fā)展，幸福大街兩側發(fā)展比較成熟，而且配套更為齊全，更適于居住，底商更適用發(fā)展為特色街區(qū)，依托成熟的社區(qū)氛圍發(fā)展將更加快速，但也可能面臨更多的競爭。因此，從居住及商業(yè)環(huán)境看，新景家園相對有一定優(yōu)勢。 七、項目 SWOT分析（一）優(yōu)勢（Strength）項目位于廣渠門東南角，緊鄰二環(huán)路及廣渠門外大街，區(qū)位條件優(yōu)越、交通便利，隨著二環(huán)內住宅項目日漸減少，更增加了該住宅項目的稀缺性；由于靠近老城區(qū)，相關配套比較完善；加之該項目本身商業(yè)配套比較完善，兩者可以相得益彰；項目位于建國門外商圈、CBD 商圈的輻射區(qū)，隨著社會整體及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，廣渠門內外大街將成為新的增長區(qū)，尤其是廣渠門外大街區(qū)域。（二）劣勢 (Weakness)該項目的劣勢主要是項目周邊辦公、商業(yè)氛圍與廣渠門內大街相比較弱，區(qū)位條件也不如廣渠門內大街，而且廣渠門內大街近期也有較多住宅和商業(yè)項目面市，與廣渠門外項目形成競爭；廣渠門橋以及東護城河、二環(huán)路成為從北到南以及從西向東通向廣渠門外大街的障礙，不利于商業(yè)發(fā)展；廣渠門外大街正處于發(fā)展期，項目周邊商業(yè)氛圍較差，而建國門外商圈、CBD 商圈以及崇文門外大街區(qū)域的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，區(qū)域吸引力較大，短期內項目將處于上述商圈的陰影區(qū)，只能定位于小區(qū)級商業(yè)配套。（三）機會（Opportunity）對住宅項目而言，機會就是二環(huán)內不再新增住宅用地供應，二環(huán)內住宅項目將越來越少；對商業(yè)項目而言，隨著整體及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，以及廣渠門外大街整體環(huán)境的改進，該地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢將越來越明顯；好的開發(fā)項目將帶動周邊區(qū)域的發(fā)展，一個很好的例子是富力城，該區(qū)域正處于發(fā)展期，項目設計及后期策劃需要精心打造，突出特色，重在品質，也將擁有很好的發(fā)展?jié)摿?。（四）威脅（Threats）從整個廣渠門內外大街來看，近兩年同類項目集體面市，將給該項目的租售帶來一定的競爭壓力；另外，對商業(yè)項目而言，目前還處于建國門商圈、CBD商圈等的陰影區(qū)，不利于近期商業(yè)的發(fā)展。總體而言，該項目所在地區(qū)具備交通及區(qū)位優(yōu)勢，隨著整體及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，這種優(yōu)勢將逐步顯現(xiàn)，商務氛圍也將逐步提高，區(qū)域的投資價值也會不斷提升，項目市場前景看好，有一定的增長空間。 第五章 項目設計方案及市場定位一、項目設計方案（一）項目擬建基本情況廣渠門外南街危改項目包括 A、B、C、D 四個區(qū)，A、B 區(qū)為商品房開發(fā)區(qū)，由寫字樓、普通住宅、國際名店街及酒店式服務公寓組成；C、D 區(qū)用于危改回遷，建設內容以普通住宅為主。（二）建筑標準公寓為精裝修標準；商業(yè)、辦公樓公共部分精裝修，室內為毛坯房；回遷住宅公共部分簡裝修，室內為毛坯房。（三）設計理念1．商業(yè)引入了商業(yè)街區(qū)概念，其具有 3大顯著特征：一、社區(qū)規(guī)劃：整個商業(yè)街由底商和單體商業(yè)中心組成，有利于營造良好的商業(yè)氛圍。二、建筑風格：采用新興商業(yè)建筑形式——情景商街，以濃郁的現(xiàn)代風格的建筑外觀，景觀式的情景走廊，展現(xiàn)出躍動的文化氛圍；三、商業(yè)模式：參考美國獨門精品店型購物中心(Specialy Centres)設立商業(yè)形態(tài)，倡導體驗式消費。2．酒店式公寓酒店式服務公寓整體建筑采用現(xiàn)代簡約風格設計，實墻與中空玻璃窗明暗對比鮮明，突顯建筑流暢線條與豐富層次。整體設計俊朗與明快并重，莊重與時尚互存，極賦韻律感與節(jié)奏感。其園林運用了大地藝術的表現(xiàn)形式，以“撕”的手法設計了富于動態(tài)肌理的造型綠地，將營造的綠地猶如繁星點綴在園林當中，將趣味空間與休閑空間融為一體，給人以純天然形成的建筑美學，形成既舒適又現(xiàn)代的活動場所。公寓面積在 4090平方米，全部采用國際化精裝標準，省去二次裝修的環(huán)