【正文】 品住宅項目銷售狀況良好。崇文區(qū)范圍內(nèi)樓盤數(shù)量不少，樓盤在品質(zhì)、價格等方面也有一定的差別。目前，崇文區(qū)在售項目的價格最高可達(dá) 12021元/平方米以上，廣渠門內(nèi)大街地區(qū)的住宅項目多數(shù)為 900011000元/平方米左右，而永外地區(qū)的價格則在 60007000元/平方米之間；相對于城四區(qū)來說，崇文區(qū)的商品住宅價格更加合理，在合理價位支持下，本區(qū)域的商品住宅保持良好的銷售勢頭，而且價格有穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢。（2）價格始終以謹(jǐn)慎、穩(wěn)健的勢頭逐步向上攀升與北京市城區(qū)整體房地產(chǎn)市場相比，崇文區(qū)的項目大部分價格仍然相對合理?？傮w看，崇文區(qū)房地產(chǎn)市場有以下幾個特點：（1）產(chǎn)品開發(fā)的物業(yè)類型比較單一，以商品住宅項目為主，商業(yè)用房為輔早期，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類型呈現(xiàn)普通住宅、高檔公寓、寫字樓及商業(yè)用房多種用途齊放的局面，如北京新世界中心（公寓、寫字樓）、寶鼎廣場（公寓,商業(yè),寫字樓,車庫）等。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，崇文區(qū)開發(fā)建設(shè)了一批商品房項目，如北京新世界中心、寶鼎廣場、北京新世界太華公寓、幸福家園、綠景苑、東花市住宅小區(qū)、金魚池危改小區(qū)、忠實里小區(qū)等。另外，隨著商業(yè)項目大量投入市場，商業(yè)空置率將繼續(xù)增加。雖然商業(yè)房地產(chǎn)仍處于開業(yè)高峰期，但隨著商業(yè)房地產(chǎn)市場逐漸飽和，以及眾多開業(yè)項目招商不利、經(jīng)營慘淡，投資者對商業(yè)房地產(chǎn)投資將更加理性，預(yù)計未來銷售價格不會出現(xiàn)大幅攀升。這表明，北京市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展改善及奧運經(jīng)濟的帶動使投資者對商業(yè)房地產(chǎn)市場的信心加強，對市場價格起到了顯著的推動作用。3． 2021 年北京市商業(yè)用房成交平均價格為 24079元/平方米，城八區(qū)中東城區(qū)價格最高，達(dá)到 32604元；遠(yuǎn)郊區(qū)縣中，大興的成交價格最高，達(dá)到了9148元。究其原因，主要有以下四點：首先，北京商鋪面積大量集中供應(yīng)，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內(nèi)開店擴張計劃未能達(dá)到與供應(yīng)相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調(diào)，導(dǎo)致了一定面積商鋪的空置；其次，諸多項目在設(shè)計時未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，在后期招商時就難以成功，即使位置再為優(yōu)越可能零售商也無法接受，因此就造成了空置現(xiàn)象；再次，隨著外在消費需求的變動及更多競爭者的加入，使得諸多無法適應(yīng)市場變化的商業(yè)項目被迫停業(yè)，因此造成空置；最后，投資者的不理性間接導(dǎo)致了空置率的產(chǎn)生。以上兩個城區(qū)合計占到北京市商業(yè)房地產(chǎn)總供應(yīng)量的 60%左右。由于 2021年國家對于住宅房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了商業(yè)房地產(chǎn)，從而造成商業(yè)房地產(chǎn)市場繁榮的景象，但隨著 2021年奧運會的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場逐漸飽和，純商業(yè)用地、用房供求關(guān)系將向買方市場轉(zhuǎn)變。下面從供應(yīng)、需求以及價格方面看一下北京市總體商業(yè)房地產(chǎn)市場狀況。五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析進入 2021年，北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場異?；钴S，2021 年成為商業(yè)房地產(chǎn)開業(yè)高峰年，超過 100萬平方米商業(yè)項目集體面市，為北京市商業(yè)市場注入了新的力量。未來北京市寫字樓整體市場供應(yīng)量將有所上漲，但新增寫字樓供應(yīng)將有所回落，寫字樓投資需求相對旺盛，銷售量將有所增加。在 2021年寫字樓供應(yīng)量大幅增加的情況下，其租售價格仍上漲，究其原因，主要還是由于市場需求旺盛。3．寫字樓市場售價上揚，租金穩(wěn)中有升。需求旺盛的主要原因有：受國民經(jīng)濟不斷增長、人民幣升值的影響，及北京 2021年奧運會所帶來的機遇，在京拓展業(yè)務(wù)發(fā)展的中外資企業(yè)越來越多，對于辦公場所的空間需求逐漸增加，且房價持續(xù)上漲的形勢促使很多企業(yè)選擇購置自己的辦公用房。據(jù)統(tǒng)計，2021 年北京寫字樓市場銷售面積超過 170萬平方米，同比增長 31%。而且寫字樓供應(yīng)不再在主力商圈扎堆，逐漸向邊緣集團擴散。造成 2021年供應(yīng)量如此之大的原因，一是由于近幾年國民經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，越來越多的開發(fā)商對北京房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢持樂觀態(tài)度，從而加大了房地產(chǎn)的開發(fā)力度；同時隨著 2021年奧運會的臨近，開發(fā)商為保證項目趕在奧運會之前完工，也加快了寫字樓項目的入市速度。新增公寓市場預(yù)售價格將繼續(xù)上漲，但漲幅將有所回落。公寓建筑質(zhì)量以及環(huán)境的改善，公寓品質(zhì)的上升，也導(dǎo)致了其價格的上漲。3． 2021 年北京新增公寓項目的總體均價為 12104元/平方米，相對于2021年（9968 元/平方米）有較大幅度的上漲，上漲幅度達(dá)到 %。同時，公寓的租金保持平穩(wěn)，收益并未上升，加上 2021年證券基金市場的火爆，也吸引了部分資金流出房地產(chǎn)市場，從而導(dǎo)致對公寓需求的減少。對于居住自用型的消費群體，國家出臺的各種政策，影響了部分消費者的心理預(yù)期，使一些消費者產(chǎn)生觀望的態(tài)度。另外，2021 年北京市公寓市場供應(yīng)在時間上集中在下半年，空間上集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū)兩個區(qū)，且近三分之二集中于四環(huán)以外地區(qū)，外擴趨勢明顯。2021 年新增公寓準(zhǔn)售面積約為 686萬平方米，與 2021年（739 萬平方米）相比，下降了約 %。三、北京市公寓市場分析2021年政府針對房地產(chǎn)市場出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施，如住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、營業(yè)稅免征期限的延長、首付款的提高、限制外資購房等，對公寓市場產(chǎn)生較大的影響：公寓需求明顯減少，供應(yīng)總量也有所下降；開發(fā)商對未來的預(yù)期提高，公寓的預(yù)售價格上漲幅度較大。雖然 2021年普通商品住宅供應(yīng)量可能會有所增加，但其市場需求仍然較為旺盛。另外，奧運會的日益臨近以及首都效應(yīng)也使得更多人在北京投資置業(yè)。隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的持續(xù)快速增長，消費者的購房承受能力增強，將在一定程度上增加普通商品住宅的需求量。而且“90平方米占 70%以上”的政策已經(jīng)明朗化，開發(fā)商的“觀望期”將結(jié)束，這將使更多的普通商品住宅入市。表 31：2021 年各區(qū)縣新增普通商品住宅平均報價一覽表平均報價(元/m 2) 平均報價(元/m 2)序號 區(qū) 域 2021年 2021年同比增長序號 區(qū) 域 2021年 2021年同比增長1 西城區(qū) 11191 8586 30% 9 大興區(qū) 5035 4402 14%2 崇文區(qū) 9862 7582 30% 10 順義區(qū) 4960 3829 30%3 宣武區(qū) 8371 7290 15% 11 通州區(qū) 4532 3945 15%5 朝陽區(qū) 7539 6273 20% 12 懷柔區(qū) 4338 3238 34%4 海淀區(qū) 7245 6758 7% 13 門頭溝區(qū) 3901 3419 14%6 豐臺區(qū) 6263 5654 11% 14 房山區(qū) 3638 3347 9%7 石景山區(qū) 6152 5788 6% 15 平谷區(qū) 3156 2324 36%8 昌平區(qū) 5498 4406 25% 16 密云縣 2972 2300 29%整體平均報價 2021年：6175 元/m 2 2021年：5502 元/m 2未來北京市普通商品住宅市場的供應(yīng)量有望止跌回升，大量“”之前取得的建設(shè)用地即將入市。其中，西城區(qū)平均報價高達(dá) 11191元/平方米，比上年同期上漲了 2605元/平方米，漲幅約為 30%；房價漲幅最大的行政區(qū)域是平谷區(qū)，其價格上漲了 832元/平方米，漲幅高達(dá) 36%。從各區(qū)縣新增普通住宅價格水平來看（東城及延慶由于沒有新增普通商品住宅，不計算在內(nèi)），北京普通商品住宅價格漲幅普遍呈快速上漲勢頭，價格上漲水平從 2912605元/平方米不等。因此，2021 年北京商品住宅的市場需求雖然受到抑制，但普通商品住宅需求仍然較為旺盛。昌平區(qū)的新龍城，新增準(zhǔn)售面積約 24萬平方米，在半年多時間里，基本上已售完，成交均價約為 6100元/平方米，高出平均報價 10%左右；通州區(qū)的新城陽光，新增準(zhǔn)售面積約 12萬平方米，在半年多時間里，其預(yù)售率已達(dá) 85%，成交均價約為 4780元/平方米，高出平均報價 10%左右。盡管如此，2021 年北京許多普通商品住宅項目不僅在短時間完成了良好的銷售業(yè)績，且成交價格持續(xù)上升。2021 年一系列宏觀調(diào)控政策的實施，對北京商品住宅的預(yù)售成交量造成了較大的影響，使得旺盛的商品住宅需求勢頭受到一定程度的抑制。從區(qū)域來看，南部地區(qū)是 2021年北京普通商品住宅供應(yīng)最活躍的區(qū)域，新增準(zhǔn)售面積為 ，約占新增普通商品住宅供應(yīng)總量的 41%。政策影響、住宅用地供應(yīng)過少是導(dǎo)致新增普通商品住宅的供應(yīng)呈現(xiàn)大幅下降的主要原因。良好的經(jīng)濟運行環(huán)境，旺盛的消費需求，為北京房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。從價格方面來看，雖然 2021年新增商品房的供應(yīng)量將有所增長，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，且近兩年土地供應(yīng)較少，因此 2021年商品房的有效供應(yīng)仍然不足，受旺盛需求影響，商品房價格仍然呈現(xiàn)上漲趨勢，但其漲幅有所回落。此外，由于 2021年舉辦奧運會的影響，大部分開發(fā)商將會讓其開發(fā)的項目盡量在 2021年入市。商品房尤其是商品住宅空置率降低及空置面積大幅減少，說明商品房尤其是商品住宅銷售旺盛。2021 年房價繼續(xù)保持高位運行，尤其是商品住宅價格，反映出房地產(chǎn)市場總體上需求旺盛、房地產(chǎn)市場過熱的態(tài)勢。商品房竣工面積 ，下降 %；其中商品住宅 ，下降%，將對未來商品房供應(yīng)產(chǎn)生一定影響。供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化主要是受九部委《意見》中關(guān)于“新開工商品住房中 90平方米以下戶型所占比重，必須達(dá)到70%以上”政策影響，致使部分商品住宅須調(diào)整規(guī)劃，從而減少了市場的供應(yīng)量；而商業(yè)、辦公用房的供應(yīng)受政策影響相對較小，市場供應(yīng)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢。其中，商品住宅準(zhǔn)售面積約為 1717萬平方米，所占比重約為 70%，同比約下降了 7個百分點；寫字樓準(zhǔn)售面積約為 342萬平方米，所占比重約為 14%，同比提高了 5個百分點；商業(yè)準(zhǔn)售面積約為 276萬平方米，所占比重約為 11%，同比提高了 2個百分點；地下車庫等其它準(zhǔn)售面積約為 123萬平方米，所占比重約為 5%，與 2021年持平。其中，商品住宅準(zhǔn)售面積約為 1717萬平方米，同比下降 21%。建設(shè)用地的預(yù)審量遠(yuǎn)大于實際土地供應(yīng)量，可見，2021 年北京市土地市場需求并沒有得到完全的釋放，土地市場需求潛力較大。土地供應(yīng)量較 2021年有一定的增長，主要用于二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及解決居民居住問題，土地供應(yīng)的增加，尤其是住宅用地供應(yīng)的增長，將有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，調(diào)節(jié)供求不平衡狀況，并且，2021 年進一步加大了經(jīng)濟適用房和保障性住房的供應(yīng)。總體看來，2021 年北京市房地產(chǎn)市場有以下特點：1．土地供應(yīng)有所增加，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場2021年全年土地供應(yīng)總量 6509公頃，比上年增長 2%。第三章 北京市房地產(chǎn)市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場綜合分析2021年北京市房地產(chǎn)市場運行狀況總體平穩(wěn)，供求偏緊的態(tài)勢未發(fā)生明顯變化。中心主要以天壇公園為核心，打造天壇文化圈；西北部以“王”字形經(jīng)濟磁場、前門大街為核心，建立傳統(tǒng)文化保護區(qū)；中部發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)園，作為北京市發(fā)展奧運經(jīng)濟當(dāng)中的一個項目；西南部發(fā)展永定門外地區(qū)，主要以現(xiàn)代批發(fā)和商貿(mào)服務(wù)為主；東北部以東花市為基礎(chǔ)，發(fā)展適宜居社區(qū)?！侗本┦谐缥膮^(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》指出要在“十五”時期發(fā)展的基礎(chǔ)上，再經(jīng)過五年努力，到 2021年，初步把崇文區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代城市服務(wù)經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)，古都文化風(fēng)貌和現(xiàn)代生態(tài)景觀充分展現(xiàn)，環(huán)境優(yōu)美、社會安定、生活舒適的商貿(mào)旅游居住區(qū)，基本構(gòu)建起現(xiàn)代化國際大都市中心城區(qū)的框架。崇文區(qū)雖然區(qū)域面積不大，可開發(fā)利用的土地資源較為有限，但是憑借其所擁有的悠久歷史文脈、豐富的文化旅游資源及一定的商業(yè)基礎(chǔ)，以及與市中心、建國門商圈、CBD 商圈、木樨園商圈等接壤的地理優(yōu)勢，具備了發(fā)展現(xiàn)代都市文化和體育休閑產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。即以前門大街老字號傳統(tǒng)商業(yè)文化街、祈年殿大街服務(wù)業(yè)一條街、崇外大街現(xiàn)代商務(wù)街和大都市街專業(yè)化主題市場街四條街組成的“‘王’字形經(jīng)濟磁場”，以龍?zhí)逗橹行牡摹褒執(zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”和以永外百榮世貿(mào)商城為龍頭的“永外現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)”兩個功能區(qū)。二、崇文區(qū)城市功能定位崇文區(qū)為北京市四個中心城區(qū)之一，有著豐厚的文化底蘊。其中，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資 ，同比增長%；房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %，增幅提高 點，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為 51%。全市居民消費價格指數(shù)（CPI）趨于平穩(wěn)下降，反映出社會通貨膨脹水平較低，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。常住人口增加、人均可支配收入增長，都將帶動房地產(chǎn)市場住房需求。人口總量及家庭戶數(shù)的增加，必然引致住房需求的增加，從而進一步加大對商品住宅的需求。圖 21：北京市地區(qū)生產(chǎn)總值及指數(shù)變化趨勢圖2．人口總量穩(wěn)定增加，居民收入消費水平的提高，以及家庭戶小型化，將進一步加大對商品住宅的需求2021年北京市常住人口繼續(xù)增加，達(dá)到 1581萬人，比上一年增加了 43萬人。第二產(chǎn)業(yè)增加值為 ，同比增長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長 %。1．總體經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，市場運行良好，將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展2021年北京市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 12%，連續(xù)第 8年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。委托方應(yīng)對所提供的資料的真實性和因所提供資料不實引起的后果負(fù)責(zé)。本報告中價格、費用等的取數(shù)均以 2021年第一季度市場一般水平為基準(zhǔn)，未考慮房地產(chǎn)價格和物價總水平在項目開發(fā)、建設(shè)、銷售期間的漲跌因素、也不考慮其他非正常條件下的取數(shù)。但最終項目建筑面積以項目取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的為準(zhǔn)。項目的建設(shè)將取得社會效益和經(jīng)濟效益的雙豐收，可見該項目的建設(shè)是必要的。危改回遷區(qū)總占地面積，總建筑面積 230279平方米；商品房建設(shè)區(qū)總占地面積，總建筑面積 331276平方米，由寫字樓、住宅、國際名店商街和酒店式服務(wù)公寓組成。