【正文】 的比例分別為 6%和 3%。從區(qū)域分布來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)在項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)形成了相對(duì)較為集中的格局。近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了 26個(gè)預(yù)售許可證，涉及 15個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，新增準(zhǔn)售總面積約為 109萬(wàn)平方米，占全部供應(yīng)量的 75%。其次是永定門(mén)外地區(qū)，近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了 8個(gè)預(yù)售許可證，涉及 5個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，新增準(zhǔn)售總面積約為 23萬(wàn)平方米，占全部供應(yīng)量的 19%。綜合分析：崇文區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目總體的供應(yīng)量相對(duì)較少，主要是以商品住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)為主體，商業(yè)店輔，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)量較少。另外，由于崇文區(qū)的辦公氛圍并不濃厚，因此該區(qū)域?qū)懽謽堑墓?yīng)也不會(huì)有很大的改變。3．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況從崇文區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況來(lái)看，總體較好，但具體到各物業(yè)類型，其銷售情況也不太一致?？偣?yīng)量相對(duì)較少，優(yōu)越的地理位置、良好的生活配套及適中的價(jià)格，是該區(qū)域住宅需求較為旺盛的主要原因。二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)較少，北京經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展以及 2021年的北京奧運(yùn)會(huì)給首都以前所未有的發(fā)展機(jī)遇，崇文區(qū)作為城四區(qū)之一，其房地產(chǎn)需求將會(huì)維持目前這種較為旺盛的需求勢(shì)頭。項(xiàng)目位于廣渠門(mén)地區(qū)，近三年廣渠門(mén)地區(qū)住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較少，供應(yīng)建筑面積約為 114萬(wàn)平方米。由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批住宅用地，可以預(yù)見(jiàn)二環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)量將會(huì)日漸減少。上游之城 崇文區(qū)華城住宅小區(qū)住宅,辦公,商業(yè),地下車庫(kù)板樓 23層 45% 37 東方財(cái)富 崇文區(qū)安化北里危改小區(qū)1號(hào)樓 住宅、綜合、商業(yè) 塔樓 15層 30% 8 新景家園 崇文區(qū)崇外大街五號(hào)地 住宅 板樓 1218層 23% 9 新裕家園崇文區(qū)崇外大街 6號(hào)地廣安大街東段南側(cè) 2號(hào)樓住宅，寫(xiě)字樓，商業(yè) 板樓 13層 35% 10 保利薔薇崇文區(qū)安化南里危改小區(qū)2樓(部分)、3樓、4 號(hào)樓（部分）、5 號(hào)樓及地下車庫(kù)住宅,商業(yè) 板、塔 916層 26% 11 天嬌園 崇文區(qū)白橋大街東側(cè) 住宅\商業(yè)板塔結(jié)合、板樓 11層 25% 2．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)需求情況分析通過(guò)對(duì)本區(qū)域內(nèi)普通商品住宅項(xiàng)目銷售情況的調(diào)查得知，本地區(qū)普通商品住宅項(xiàng)目銷售情況整體較好，綜合銷售率在 7080%左右。形成銷售情況良好的原因主要有以下四個(gè)方面：一是優(yōu)越的地理位置和相對(duì)合理的價(jià)格成為消費(fèi)群體的選擇；二是本地區(qū)的供應(yīng)總量相對(duì)較少，使得市場(chǎng)需求呈現(xiàn)相對(duì)旺盛的發(fā)展態(tài)勢(shì)；三是近兩年內(nèi)二環(huán)內(nèi)不再新增住宅供應(yīng)，進(jìn)一步刺激了該區(qū)域的市場(chǎng)需求；四是受新修編的北京市總體規(guī)劃的影響，崇文區(qū)相對(duì)合理的房?jī)r(jià)具有一定投資價(jià)值，其市場(chǎng)需求進(jìn)一步增加。具體情況詳見(jiàn)下表：銷售價(jià)格的差距主要來(lái)源于項(xiàng)目本身的具體區(qū)位、品質(zhì)、樓體設(shè)施、配套等的差別，以及進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇不同。表 43：本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 具體位置 平均售價(jià)（元/m2） 目前工程 進(jìn)度 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 入住時(shí)間1 國(guó)瑞城 崇文區(qū)東花市北里東花市三期 15542 期房 20216 202182 富貴園 崇文區(qū)東花市南里 11571 期房 202112 202133 本家潤(rùn)園 崇文區(qū)東花市大街 12307 現(xiàn)房 20214 202154 新怡家園 崇文區(qū)崇外大街 1號(hào) 12924 現(xiàn)房、期 房 20213 202120215 花市棗苑 崇文區(qū)東花市大街 9458 現(xiàn)房 20214 2021116 華城總層數(shù)以 1118層為主，有部分 56層的低層板樓，個(gè)別項(xiàng)目的總層數(shù)超過(guò) 20層；（2）本區(qū)域內(nèi)住宅以中、大戶型為主流，配有少量小戶型；以 140180平方米以及 90130平方米的二居為主，還有部分 180平方米的大戶型，以及少量較受年青消費(fèi)者喜愛(ài)的 6080平方米的小戶型；（3）本區(qū)域內(nèi)住宅的交房標(biāo)準(zhǔn)以毛坯房為主，精裝修房較少；（4）本區(qū)域內(nèi)住宅的價(jià)格相對(duì)合理，隨著二環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)的減少，該區(qū)域的房?jī)r(jià)還有一定的上漲空間；從本區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格分析，廣渠門(mén)內(nèi)大街地區(qū)的住宅價(jià)格相對(duì)高些，永外地區(qū)的價(jià)格則相對(duì)低些。隨著“地王”廣渠路 36號(hào)地 40多萬(wàn)平方米的住宅用地開(kāi)發(fā)，將會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)該區(qū)域公寓的開(kāi)發(fā)建設(shè)。而隨著北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，該地區(qū)作為泛 CBD區(qū)域，同時(shí)距市中心較近，住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格較快，多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇對(duì)新開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目進(jìn)行精裝修后出售，以提高價(jià)格，故該地區(qū)公寓項(xiàng)目供應(yīng)量增加較快。其次由于許多公寓項(xiàng)目為原先住宅項(xiàng)目的分期項(xiàng)目，使之具有先天優(yōu)勢(shì)，銷售速度較快。3．項(xiàng)目周邊區(qū)域公寓價(jià)格情況分析2021年該地區(qū)新增公寓平均價(jià)約為 13500元/平方米，進(jìn)入 2021年以來(lái)又有較大幅度的提升，其銷售價(jià)格范圍為 1300020210元/平方米，項(xiàng)目最低預(yù)售售價(jià)為北京上舍（毛坯房）13000 元/平方米，最高預(yù)售價(jià)格為國(guó)瑞城 A區(qū)及合生國(guó)際花園 20210元/平方米。隨著土地供應(yīng)政策的穩(wěn)定，廣渠路周邊土地將分批進(jìn)入市場(chǎng)，將在一定程度上增加公寓供應(yīng)量，緩解目前供不應(yīng)求的局面，但是需求量的增加仍會(huì)使該區(qū)域公寓價(jià)格趨于上漲。1．項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)情況分析項(xiàng)目區(qū)域作為 CBD區(qū)域的南住宅區(qū)，寫(xiě)字樓供應(yīng)量較小，且主要集中在崇文門(mén)外大街及花市大街等區(qū)域，廣渠門(mén)橋周邊新增寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少。但是隨著 CBD的發(fā)展以及“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”影響的日益增大，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)量有所增加。緊鄰的“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”的日益成熟，也味為區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了良機(jī)。3．項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格情況分析該地區(qū)寫(xiě)字樓出租項(xiàng)目較多，出售項(xiàng)目較少，銷售價(jià)格范圍為 980016500元/平方米，項(xiàng)目間價(jià)格相差較大，這主要是由項(xiàng)目本身的品質(zhì)、具體區(qū)位等狀況決定的。而落成期早，硬件相對(duì)較落后，位置較差的項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中處于下風(fēng)，部分項(xiàng)目只有降低租金來(lái)吸引客戶，故使該區(qū)域整體租金水平漲幅相對(duì)較小。從商業(yè)繁華度來(lái)看，廣渠門(mén)地區(qū)處于建國(guó)門(mén)外商圈和 CBD商圈輻射區(qū)，商業(yè)繁華度較高；從區(qū)位來(lái)看，臨近二環(huán)及市中心區(qū)域，區(qū)位條件優(yōu)越；另外，該區(qū)域交通便捷，眾多住宅和寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)對(duì)商業(yè)配套設(shè)施需求相應(yīng)增多，總體看來(lái)，商業(yè)發(fā)展前景較為廣闊。從項(xiàng)目來(lái)看，商業(yè)多為住宅或者寫(xiě)字樓項(xiàng)目配套，以底商形式居多；從分布情況看，多分布在廣渠門(mén)內(nèi)大街，以及崇外大街兩側(cè)，一方面該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目集中入市有利于營(yíng)造整體商業(yè)氛圍，但近期同類項(xiàng)目大量供應(yīng)也不免產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，遠(yuǎn)期來(lái)看廣渠門(mén)內(nèi)大街區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿艽螅粡V渠門(mén)外大街商業(yè)氛圍相對(duì)較差，但受 CBD商圈影響、商務(wù)住宅項(xiàng)目帶動(dòng)以及整體環(huán)境的改進(jìn)，該區(qū)域發(fā)展將由東向西推進(jìn)，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域發(fā)展，未來(lái)發(fā)展?jié)摿σ草^大。上游之城崇文區(qū)華城住宅小區(qū) 商業(yè) 13263 160006 新景家園崇文區(qū)崇外大街五號(hào)地 商業(yè) 1688 450007 新裕家園崇文區(qū)崇外大街 6號(hào)地廣安大街東段南側(cè) 2號(hào)樓商業(yè) 5426 320218 保利薔薇崇文區(qū)安化南里危改小區(qū) 2樓(部分)、3樓、4 號(hào)樓（部分）、5 號(hào)樓及地下車庫(kù)商業(yè) 2510 暫無(wú)9 天嬌園崇文區(qū)白橋大街東側(cè) 商業(yè) 1170 1600010 銘城大廈崇文區(qū)花市大街花市棗苑 14號(hào)綜合樓商業(yè) 742 1202111 新成文化大廈 崇文區(qū)新世界家園 商業(yè) 6204 3000012商界二期（北京匯） 崇文區(qū)祈年殿大街東側(cè)崇外 2地危改公建己商業(yè) 15336 20210合計(jì) 132114 208172．項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)需求情況分析通過(guò)對(duì)本區(qū)域內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況的調(diào)查得知，本地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目銷售情況整體較好，綜合銷售率在 60%左右，華城底商不對(duì)外單獨(dú)銷售，而是選擇由大商家整體操作；本家潤(rùn)園已銷售在 50%左右，以上項(xiàng)目都以底商形式為主，為了營(yíng)造整體商業(yè)氛圍，不少開(kāi)發(fā)商選擇整體包租或銷售。3．項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格情況分析本區(qū)域內(nèi) 20212021年商業(yè)房地產(chǎn)綜合銷售均價(jià)為 20817元/平方米（據(jù)預(yù)售資料加權(quán)平均得出），其銷售價(jià)格范圍為 1202145000元/平方米，項(xiàng)目最低預(yù)售售價(jià)為銘城大廈（位于花市棗苑）12021 元/平方米，最高預(yù)售價(jià)格為新景家園 45000元/平方米。商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格有從崇文門(mén)外大街沿廣渠門(mén)內(nèi)大街由西向東以及從廣渠門(mén)由東向西價(jià)格降低的趨勢(shì)，廣渠門(mén)內(nèi)外差別較大，從廣渠門(mén)到東三環(huán)雙井，商業(yè)氛圍又逐漸濃厚，到富力城商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格創(chuàng)新高。六、項(xiàng)目與同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較本項(xiàng)目主要是住宅兼部分商業(yè)物業(yè)，根據(jù)區(qū)位條件相似、項(xiàng)目類型相同原則，本報(bào)告選取了四個(gè)同類型的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目進(jìn)行分析比較，包括： 園、富貴園、本家潤(rùn)園、新景家園。“空中私家花園”設(shè)計(jì)，雙層地下車庫(kù)，一梯一戶、兩梯兩戶電梯配置；24 小時(shí)熱水；分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)；中海物業(yè)管理；8600平方米功能齊備的專屬會(huì)所以及風(fēng)情商業(yè)街。為了營(yíng)造整體商業(yè)氛圍，配套底商已選擇讓大商家整體操作，主要引入超市、駐京辦事處等，銷售前景良好，價(jià)格為 16000元/平方米。（二）富貴園富貴園位于崇文區(qū)廣渠門(mén)內(nèi)東花市南里，比鄰建國(guó)門(mén)、廣渠路，與北京大都市、CBD 商務(wù)區(qū)、崇文新世界商業(yè)區(qū)交相輝映，五十多條公交線路，交通便利，配套完善，是二環(huán)內(nèi)少有的低密度、低容積率、歐式大型生活社區(qū)。同時(shí)，在項(xiàng)目的細(xì)節(jié)處理上，開(kāi)發(fā)商也下了很大的力氣，引用了德國(guó)舍菲爾原裝進(jìn)口暖氣片、德國(guó)原裝進(jìn)口旭格外窗、德國(guó)霍曼豪華門(mén)、法國(guó)高級(jí)品牌羅格朗開(kāi)關(guān)插座和西子奧的斯電梯等知名品牌產(chǎn)品。另外，3767 平方米的一居、72125 平方米的兩居以及150平方米以上的大戶型設(shè)計(jì)，滿足了業(yè)主的不同選擇需求。近 300套、6 層帶電梯的陽(yáng)光板樓，南北通透、一梯兩戶、戶戶朝陽(yáng)，現(xiàn)代歐式的內(nèi)外設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)引入寬帶網(wǎng)、純凈水入戶。半弧形的落地窗設(shè)計(jì)不但利于觀景，同時(shí)又增加了采光面積。富貴園商業(yè)大型商場(chǎng)坐落子兩廣大街中心路口，是長(zhǎng)安街東部沿線商務(wù)辦公區(qū)最近地生活消費(fèi)休閑集中。 另外隨著祟文區(qū)政府加大對(duì)旅游、娛樂(lè)、觀光、體育、休閑等行業(yè)的發(fā)展力度，本商區(qū)的流動(dòng)人口量正在逐年遞增，勢(shì)必為這里的商業(yè)繁榮帶來(lái)新的市場(chǎng)機(jī)遇。本項(xiàng)目商品住宅與富貴園相比，區(qū)位條件、配套設(shè)施等都略遜一籌，富貴園位于二環(huán)內(nèi)，而且項(xiàng)目發(fā)展已經(jīng)比較成熟，配套完善，交通便捷，而本項(xiàng)目周邊區(qū)域環(huán)境還有待于改善；就商業(yè)項(xiàng)目而言，本項(xiàng)目臨路條件略好，本項(xiàng)目臨廣渠門(mén)外大街和二環(huán)路，依托臨近建國(guó)門(mén)外商圈和 CBD商圈，具有一定的發(fā)展前景。潤(rùn)園位于東二環(huán)內(nèi)廣渠門(mén)橋西 400米，東二環(huán)內(nèi)崇文區(qū)兩廣路東花市大街角灣地區(qū)，總占地面積約 11萬(wàn)平方米，地上建筑面積約 27萬(wàn)平方米，分為高尚純居住區(qū)和綜合配套區(qū)。項(xiàng)目由 8棟 6—12層親水板式建筑錯(cuò)落圍合而成，共 750戶。三重庭進(jìn)式園林由六個(gè)功能各異的主題景區(qū)組成，并以一條完整的水系貫穿。項(xiàng)目通過(guò)水循環(huán)溴化鋰直燃型環(huán)境系統(tǒng)、獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)、非單元式設(shè)計(jì)、半封閉外懸點(diǎn)支玻璃等多層面的創(chuàng)新技術(shù)和高品質(zhì)材料。（四）新景家園新景家園位于崇文區(qū)磁器口路口東北角，緊鄰崇文門(mén)地鐵站交通方便，項(xiàng)目由香港著名的設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，北京崇文新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，規(guī)劃建筑面積 76萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì) 9棟 15層板樓分三期開(kāi)發(fā)，一期 2棟、二期4棟、三期 3棟，一期兩棟小高層采用了現(xiàn)澆板柱結(jié)構(gòu)，方正實(shí)用，數(shù)十種中小戶型、初裝修交用、公用地面以石材裝飾、每單元兩部電梯，作為總建筑規(guī)模 250萬(wàn)平方米的新世界規(guī)劃區(qū)的一部分，新景家園將被建成新型、現(xiàn)代、高品質(zhì)的大眾的居家之所。項(xiàng)目周邊有紫禁城、天壇祁年殿、龍?zhí)逗戎包c(diǎn)；北京新世界商場(chǎng)、金倫大廈、崇文門(mén)菜市場(chǎng)、新僑飯店、金朗大酒店、新世界萬(wàn)怡酒店、崇文門(mén)飯店、北京飯店、國(guó)際飯店等商業(yè)配套設(shè)施，以及北京醫(yī)院、同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等醫(yī)療配套設(shè)施，匯文中學(xué)、109中學(xué)、50 中等教學(xué)設(shè)施。因此，從居住及商業(yè)環(huán)境看，新景家園相對(duì)有一定優(yōu)勢(shì)。（二）劣勢(shì) (Weakness)該項(xiàng)目的劣勢(shì)主要是項(xiàng)目周邊辦公、商業(yè)氛圍與廣渠門(mén)內(nèi)大街相比較弱，區(qū)位條件也不如廣渠門(mén)內(nèi)大街，而且廣渠門(mén)內(nèi)大街近期也有較多住宅和商業(yè)項(xiàng)目面市，與廣渠門(mén)外項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)；廣渠門(mén)橋以及東護(hù)城河、二環(huán)路成為從北到南以及從西向東通向廣渠門(mén)外大街的障礙，不利于商業(yè)發(fā)展；廣渠門(mén)外大街正處于發(fā)展期，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較差，而建國(guó)門(mén)外商圈、CBD 商圈以及崇文門(mén)外大街區(qū)域的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，區(qū)域吸引力較大，短期內(nèi)項(xiàng)目將處于上述商圈的陰影區(qū)，只能定位于小區(qū)級(jí)商業(yè)配套。（四）威脅（Threats）從整個(gè)廣渠門(mén)內(nèi)外大街來(lái)看，近兩年同類項(xiàng)目集體面市，將給該項(xiàng)目的租售帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力；另外，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目而言，目前還處于建國(guó)門(mén)商圈、CBD商圈等的陰影區(qū)，不利于近期商業(yè)的發(fā)展。 第五章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案（一）項(xiàng)目擬建基本情況廣渠門(mén)外南街危改項(xiàng)目包括 A、B、C、D 四個(gè)區(qū)，A、B 區(qū)為商品房開(kāi)發(fā)區(qū)，由寫(xiě)字樓、普通住宅、國(guó)際名店街及酒店式服務(wù)公寓組成；C、D 區(qū)用于危改回遷，建設(shè)內(nèi)容以普通住宅為主。（三）設(shè)計(jì)理念1．商業(yè)引入了商業(yè)街區(qū)概念，其具有 3大顯著特征：一、社區(qū)規(guī)劃：整個(gè)商業(yè)街由底商和單體商業(yè)中心組成，有利于營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。2．酒店式公寓酒店式服務(wù)公寓整體建筑采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格設(shè)計(jì)，實(shí)墻與中空玻璃窗明暗對(duì)比鮮明，突顯建筑流暢線條與豐富層次。其園林運(yùn)用了大地藝術(shù)的表現(xiàn)形式，以“撕”的手法設(shè)計(jì)了富于動(dòng)態(tài)肌理的造型綠地，將營(yíng)造的綠地猶如繁星點(diǎn)綴在園林當(dāng)中，將趣味空間與休閑空間融為一體，給人以純天然形成的建筑美學(xué)，形成既舒適又現(xiàn)代的