【正文】 國土用（批）字（2021）第 150號】《國有土地使用證》【京崇國用（2021）第 0070號】《國有土地使用證》【京崇國用（2021 出）第 00008號】《規(guī)劃意見書》【2021 規(guī)（崇）意字第 0052號】《北京市規(guī)劃委員會關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計情況說明復(fù)函》【2021 規(guī)復(fù)字 0070號】1《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0083號，2021 規(guī)（崇）地字 0005號、0007 號、0016 號、0019 號、0023 號、0026 號 2021規(guī)(崇)地字 0007號】1《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0083號，2021 規(guī)（崇）建字 0005號、0016 號、0019 號、0023 號、0026 號、0028 號、0030 號】1《建筑工程施工許可證》【2021 施建字 0254號、0367 號、0743 號、0808號】1《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書1《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》【第三版】1北京市國土資源局、統(tǒng)計局等政府相關(guān)部門公布的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)指標(biāo)五、可行性研究報告編制的假設(shè)和說明由于本項(xiàng)目尚未取得全部《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，故本報告中建筑面積等數(shù)據(jù)依據(jù)北京市規(guī)劃委員會《關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計情況說明復(fù)函》【2021 規(guī)復(fù)函字 0070號】和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0083號，2021 規(guī)（崇）建字 0005號、0007 號、0016 號、0019 號、0023 號、0026號、0028 號、0030 號】綜合確定。本報告設(shè)定項(xiàng)目紅線外基礎(chǔ)設(shè)施為“七通一平”狀態(tài)，即：通路、供電、供水、排水、供暖、通氣、通訊及場地內(nèi)土地平整。假設(shè)委托方提供的資料屬實(shí)且提供了全部相關(guān)的資料。六、可行性研究報告編制單位和編制人員（一）可行性研究報告編制單位北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司北京首佳聯(lián)盟投資顧問有限公司（二）可行性研究報告編制人員介紹費(fèi)振英 理學(xué)碩士注冊房地產(chǎn)估價師注冊土地估價師王世春 高級經(jīng)濟(jì)師注冊咨詢（投資）工程師注冊房地產(chǎn)估價師注冊土地估價師注冊資產(chǎn)評估師注冊造價工程師侯加禮 管理學(xué)碩士肖成瑞 理學(xué)學(xué)士榮 蕾 經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境分析一、北京市經(jīng)濟(jì)形勢運(yùn)行狀況及對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展與整個國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況息息相關(guān)，2021 年是“十一五”開局之年，北京市經(jīng)濟(jì)保持了良好的發(fā)展勢頭，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示北京市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢呈穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢。按常住人口計算，2021 年人均 GDP達(dá)到 49505元（折合6210美元），比上年增長 %。人均 GDP、地區(qū)生產(chǎn)總值的穩(wěn)定增長，都說明北京市整體經(jīng)濟(jì)形勢運(yùn)行良好；第二、三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然有新的空間需求，將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。城市總戶數(shù)由 2021年 ，增加了 ，戶均人口數(shù)為 ，家庭戶小型化趨勢更加明顯。另外，2021 年北京市城市居民人均可支配收入 19978元，比 05年增長%，扣除價格因素，實(shí)際增長 %；城市居民人均消費(fèi)支出 14825元，比05年增長 %；城鎮(zhèn)居民人均居住水平（人均住房使用面積）達(dá)到 方米，同比增加 。圖 22：北京市常住人口及城市總戶數(shù)圖圖 23：北京市人均收入消費(fèi)水平及其增長率3．社會通貨膨脹水平較低，價格水平穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展2021年全市居民消費(fèi)價格指數(shù)為 %，低于上年 。4．固定資產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，將帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長 %，增幅比上年提高 。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2021 年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資力度進(jìn)一步加大，這將會帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。近年來，崇文區(qū)積極探索首都中心城區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展之路，城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化，正在形成“一場兩區(qū)”的經(jīng)濟(jì)格局。形成了集現(xiàn)代商貿(mào)、文化、旅游、體育、休閑、娛樂業(yè)為主的現(xiàn)代化城區(qū)雛形。改革開放以來，崇文區(qū)大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，從全面改善投資環(huán)境入手，加大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市環(huán)境整治力度，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府工作職能，努力為企業(yè)創(chuàng)造良好、寬松的發(fā)展環(huán)境，從而帶動了全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會的全面進(jìn)步。按照《北京城市總體規(guī)劃》，崇文區(qū)的城市發(fā)展定位為適宜居住和適宜娛樂的首都核心區(qū)，具體是：1．商業(yè)提升一個新的層次，把崇文區(qū)定位為體育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，都市商業(yè)區(qū)和傳統(tǒng)文化旅游娛樂區(qū)；2．突出城市規(guī)劃，構(gòu)建合理的城市空間布局，以天壇公園為中心，著力建設(shè)龍?zhí)逗a(chǎn)業(yè)園區(qū)和天壇文化圈。3．進(jìn)一步加大產(chǎn)業(yè)調(diào)整的力度，提升崇文區(qū)整體競爭能力，除以規(guī)劃作為保障，還有明確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)橹危涌煳幕糜?，體育休閑等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力把比較優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的優(yōu)勢。房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落，商品房市場銷售依然旺盛，空置面積減少，新建商品房價格繼續(xù)有所上升。其中產(chǎn)業(yè)用地 1311公頃，增長 %；住宅用地 1318公頃，增長 %，其中經(jīng)濟(jì)適用房用地532公頃（含享受經(jīng)濟(jì)適用房政策保障性住房），規(guī)劃建筑面積 887萬平方米，分別增長 %和 %。2．土地市場需求潛力較大2021年北京市預(yù)審批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目 1543個，總用地面積達(dá) 14392公頃，是2021年土地實(shí)際供應(yīng)量（6509 公頃）的 。3．商品房供應(yīng)量繼續(xù)下滑，受政策影響，商品住宅供應(yīng)減少從新增商品房供應(yīng)情況來看，2021 年北京共核發(fā)商品房預(yù)售許可證 624個，批準(zhǔn)預(yù)售面積約為 2458萬平方米（包括經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目），與 2021年同期相比，分別下降了 15%和 14%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，2021 年北京商品房期房批準(zhǔn)預(yù)售面積 2458萬平方米?？傊?，與 2021年同期相比，商品住宅所占比重有所下降，寫字樓、商業(yè)所占重則略有所增加。4．商品房施工竣工面積下降，將一定程度上影響未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)同樣受宏觀調(diào)控政策影響，2021 年全市商品房施工面積 ，比上年下降 %；其中商品住宅 ，下降 %。5．商品房價格繼續(xù)攀升，房地產(chǎn)市場需求旺盛2021年房屋銷售價格指數(shù)為 %，高于上年 ；其中，商品住宅銷售價格指數(shù)為 %，高于上年 。6．商品房尤其是商品住宅銷售旺盛，空置率下降2021年商品房空置率為 10%，空置面積 ，比上年末減少；其中商品住宅空置率僅為 7%，空置面積 ，比上年減少 。圖 31：北京市商品房及商品住宅空置率變化趨勢圖7．2021 年商品房市場展望——供應(yīng)增加、交易活躍、價格上漲但漲幅回落從供應(yīng)方面來看，2021 年出臺一系列政策，有利于促進(jìn)土地供應(yīng)盡快形成房地產(chǎn)供應(yīng)。從需求方面來看，消費(fèi)者在“觀望”一段時間之后，也將逐漸采取購房行為，稅收政策的影響也將逐漸為購房者所適應(yīng)，因此，2021 年房地產(chǎn)市場交易將更為活躍。總體來看，在國家和北京市“十一五”規(guī)劃指導(dǎo)下，經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在動力依然存在，全市經(jīng)濟(jì)可望繼續(xù)在一個較高的平臺上延伸和發(fā)展。二、北京市普通住宅市場分析1．2021 年北京普通商品住宅準(zhǔn)售面積為 ，同比下降42%。具體表現(xiàn)在以下兩方面：第一，受九部委意見中對新增商品房住宅“90 平方米以下，70%”限制的影響，部分商品住宅項(xiàng)目更改規(guī)劃，未能如期入市，導(dǎo)致 2021年商品住宅供應(yīng)大幅減少；第二，近兩年商品住房建設(shè)用地供應(yīng)過少，而“”之前的許多住宅項(xiàng)目由于拆遷及資金等原因，也不能及時上市。2．受政策影響，普通商品住宅部分需求受抑，售價和面積適中的普通商品住宅需求較旺。2021年，商品住宅期房預(yù)售成交面積約 1900萬平方米，同比下降 12%。例如，朝陽區(qū)的北京新天地，新增準(zhǔn)售面積約 19萬平方米，僅三、四個月時間就基本完成了銷售，其預(yù)售率高達(dá) 95%，成交均價約為6000元/平方米，高出平均報價 3%左右；保利金泉廣場，新增準(zhǔn)售面積約 22萬平方米，半年內(nèi)，其預(yù)售率已達(dá)到 80%左右，成交均價約為 9100元/平方米，高出平均報價 3%左右?？梢?，售價和面積適中的普通商品住宅項(xiàng)目，都能在較短的時間里取得較好的銷售業(yè)績。3． 2021 年北京普通商品住宅平均報價為 6175元/平方米，與 2021年相比，上漲了 12%。有 3個行政區(qū)的房價漲幅小于 10%，有 5個行政區(qū)的漲幅超過了 30%。供不應(yīng)求及開發(fā)商的預(yù)期較高是普通商品住宅平均報價快速上漲的主要原因。另外《北京城市總體規(guī)劃 20212020》中規(guī)劃的 11個新城建設(shè)已經(jīng)開始啟動，這將進(jìn)一步增加未來普通商品住宅的供應(yīng)量。因此，預(yù)計未來北京普通商品住宅的供應(yīng)量將有所增加。眾多年輕家庭因結(jié)婚而買房及城鎮(zhèn)居民改善居住條件的市場需求依然旺盛。因此，預(yù)計未來普通商品住宅的需求仍較為旺盛。因此，預(yù)計 2021年北京普通商品住宅的價格將繼續(xù)上漲，但其漲幅將有所回落。1．受宏觀調(diào)控政策的影響，2021 年新增公寓供應(yīng)量有所減少。九部委《意見》對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)做出明確要求：“90 平方米以下戶型占 70%以上”，該政策的出臺，使得部分公寓項(xiàng)目受規(guī)劃變更的影響，延遲入市；同時也使得部分開發(fā)商處于觀望狀態(tài)，影響了一些公寓項(xiàng)目的正常入市，從而使得 2021年公寓供應(yīng)總量有所減少。2．受政策等多方面因素影響，2021 年北京公寓市場需求呈下降趨勢，2021年影響北京市公寓市場需求的主要因素有：第一，營業(yè)稅免征年限的延長，公寓銀行貸款首付款比例的提高以及貸款利息的再次提高，抑制了投機(jī)投資需求和部分不合理需求；第二，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》對外資購房進(jìn)行一定的限制，影響了部分外籍購房者的需求；第三，公寓價格上漲幅度較大，超過購房人的心理預(yù)期。投資型消費(fèi)者作為公寓市場的主要消費(fèi)群體，對政策的變化較為敏感，受宏觀政策的影響較大。另外公寓存量較大，消費(fèi)群體相對較小，保值增值的能力減弱，也是導(dǎo)致新增公寓市場需求下降的原因。盡管2021年北京市公寓市場總體供需下降，但其價格依舊高漲，其主要原因在于公寓等高檔住宅用地供應(yīng)的減少，加大了開發(fā)商的預(yù)期。預(yù)計未來北京市公寓市場供應(yīng)將會保持相對平穩(wěn)，分布依然集中，市場需求將有所減少，但下降幅度不會太大。四、北京市寫字樓市場分析1．2021 年北京寫字樓市場供應(yīng)量大幅增加，全年供應(yīng)面積約為 平方米，同比增長約 47%。北京新增寫字樓主要集中在北部的望京、亞奧商圈、上地等及其周邊地區(qū)；東部的 CBD商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。2．2021 年北京寫字樓銷售市場保持需求旺盛的態(tài)勢。2021 年全年平均空置率為 %，較 05年下降 2個百分點(diǎn)。加之市工商局“第 14號文”規(guī)定暫停為登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照，此“住宅禁商”令使北京住宅市場投資需求下滑，從而也為促進(jìn)寫字樓市場的需求增長起到重要作用。據(jù)統(tǒng)計，截止 2021年 12月，北京寫字樓市場平均售價 16789元/平方米（建筑面積報價），與 2021年相比上漲 %；平均租金 （建筑面積報價），與 2021年相比上漲 %。另外，隨著業(yè)主對寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高，2021 年新增寫字樓項(xiàng)目的檔次、配套設(shè)施方面等都有一定程度的提高，甲級寫字樓所占比重的增加也導(dǎo)致北京寫字樓平均租售價格上漲。寫字樓整體價格上升潛力不大，但甲級寫字樓價格仍有突破空間，租金水平將保持穩(wěn)定態(tài)勢。這些商業(yè)項(xiàng)目大多依托周邊聚集的住宅項(xiàng)目，借助良好的交通、配套環(huán)境，發(fā)展前景廣闊。1． 2021 年北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場總體供應(yīng)面積約 275萬平方米，較 2021年同期增加了 37萬平方米，同比增長了 %。2021年北京市商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)量最高的區(qū)域?yàn)槌枀^(qū)，總供應(yīng)面積約 108萬平方米，占整個北京市總供應(yīng)量的 %，其次為海淀區(qū)，供應(yīng)面積約 39萬平方米，占 %。2．商業(yè)房地產(chǎn)市場空置率較高，近幾年需求接近飽和根據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京市在售的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過三成處于空置狀態(tài)。隨著 2021年奧運(yùn)的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場供應(yīng)逐步到位，或者已接近飽和，投資商業(yè)房地產(chǎn)需慎重考慮。與 2021年比較，2021 年每平方米銷售價格上漲了 5141元，同比增長27%。另一方面，北京市2021年度土地供應(yīng)計劃中，將商服用地減至 300公頃，以及商業(yè)發(fā)展白皮書對中心城區(qū)商業(yè)設(shè)施發(fā)展的限制，使得一些熱點(diǎn)區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)更顯稀缺，價格相應(yīng)大幅上升。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)將出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，向著綜合性商業(yè)和區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展。第四章 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、崇文區(qū)房地產(chǎn)市場分析1．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場概況近年來，崇文區(qū)城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化。近三年來，崇文區(qū)又推出了一些品質(zhì)較高、規(guī)模較大的商品住宅項(xiàng)目，如：國瑞城、本家潤園、新怡家園、富貴園、新景家園等。近三年來，崇文區(qū)的商品房建設(shè)則較為單一，呈現(xiàn)出以商品住宅建設(shè)為主、配有部分配套商業(yè)、寫字樓很少的產(chǎn)品供應(yīng)局面。但是，隨著近兩年北京房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，崇文區(qū)商品住宅的價格也有了快速上漲。（3）與其他區(qū)相比較，本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭并不激烈。另一方面，崇文區(qū)的地域范圍較小，新盤不多，規(guī)模也不夠大，總供應(yīng)量相對較小，隨著崇文區(qū)城市化建設(shè)步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不斷增加。2．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場供給狀況通過調(diào)查統(tǒng)計，20212021 年，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)新核發(fā)商品房預(yù)售許可證共36個，其中住宅項(xiàng)目 25個，寫字樓項(xiàng)目 3個，商業(yè)項(xiàng)目 7個。從供應(yīng)面積上看，住宅的供應(yīng)量最大，占全部供應(yīng)量的 78%；其次是商業(yè)，占全部供應(yīng)量的 13%；而寫字樓項(xiàng)目和地下車庫的供應(yīng)量占全部供應(yīng)量