【正文】 廣渠門南街危改項目就是在以上背景下提出并實施建設的，總體規(guī)劃占地面積 ，總建筑面積 。另一方面，《北京城市總體規(guī)劃（20212020）》提出構建“兩軸－兩帶－多中心”的新城市空間格局，“東二環(huán)交通商務區(qū)”在這樣的機遇和背景下形成了，該區(qū)域成為二環(huán)以內除長安街、金融街之外的最佳辦公選擇。本項目是北京市和崇文區(qū) 2021年重點落實實施的 56件實事之一。房地產(chǎn)開發(fā)資質：暫定資質【CMA0561】三、項目建設的必要性作為四大中心城區(qū)之一，近年來崇文區(qū)不斷推進舊城改造工作，區(qū)域內居民的居住質量有了明顯改善。（六）項目現(xiàn)狀項目目前已完成拆遷工作，B、C、D 區(qū)已開始施工。環(huán)境項目西側是二環(huán)路綠化帶和護城河，東南兩公里坐落著龍?zhí)逗珗@，具備優(yōu)越的綠色空間和京城稀缺的水資源。2021年 7月 5日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0030號】，A6 商品住宅樓建筑面積 21257平方米，A8商品住宅樓建筑面積 21257平方米，A7 非配套商業(yè)建筑面積 15186平方米，A區(qū) 2地下車庫建筑面積 7258平方米, A9 東側地下室建筑面積 1422平方米, A10地下室建筑面積 3990平方米。2021年 6月 19日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0026號】，回遷小學建筑面積 10160平方米。2021年 5月 28日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0023號】，D3 回遷住宅樓建筑面積 55562平方米。2021年 4月 27日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0019號】，B5 商品住宅樓建筑面積 15964平方米。2021年 3月 20日，項目建設單位取得 D1回遷住宅樓《建筑工程施工許可證》【2021 施建字 0367號】。建筑高度不超過 80米，容積率 ，綠化率 %，機動車停車 2309輛，自行車停車位 10449輛。2021年 2月 9日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0005號】，D1 回遷住宅樓建筑面積 17608平方米。2021年 12月 31日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0083號】，C2 回遷住宅樓建筑面積 41190平方米，C3 回遷辦公樓建筑面積 21257平方米，C 區(qū)地下車庫建筑面積 6034平方米。以上批復明確回遷安置居民的住宅按照劃撥方式供地。2021年 6月 1日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《關于同意廣渠門外南街危改項目設計方案復函》【2021 規(guī)復函字 0267號】，項目總建筑規(guī)模為 565943平方米，其中地上建筑面積為 411340平方米，建筑高度 1080米,機動車位 2277個，戶數(shù) 3478戶，建筑高度不超過 80米，容積率 ，綠地率%，自行車停車位 9993輛。2021年 3月 24日，項目建設單位與北京市國土資源局分別簽訂了 A區(qū)、B區(qū)用地的《北京市國有土地使用權出讓合同》【京地處（合）字（2021）0177號、0176 號】，合同地價款分別為 ，根據(jù)項目建設單位提供的票據(jù)，合同地價款及契稅已經(jīng)全部繳清。 （四）項目用地根據(jù)《關于進行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復》【京計投資字（2021）1044 號】、《關于進行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復》【京計投資字（2021）1348 號】，項目原建設單位為北京嘉禾前門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。北京市崇文區(qū)廣渠門外南街危改房地產(chǎn)開發(fā)項目投資項目可行性研究報告北京市崇文區(qū)廣渠門外南街危改房地產(chǎn)開發(fā)項目投資項目可行性研究報告 北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司北京首佳房地產(chǎn)聯(lián)盟投資顧問有限公司二〇〇七年七月目 錄第一章 總 論 1一、項目概況 1二、項目建設單位概況 5三、項目建設的必要性 6四、可行性研究報告編制的依據(jù) 6五、可行性研究報告編制的假設和說明 7六、可行性研究報告編制單位和編制人員 8第二章 項目投資環(huán)境分析 9一、北京市經(jīng)濟形勢運行狀況及對房地產(chǎn)市場的影響 9二、崇文區(qū)城市功能定位 11第三章 北京市房地產(chǎn)市場分析 13一、北京市房地產(chǎn)市場綜合分析 13二、北京市普通住宅市場分析 15三、北京市公寓市場分析 17四、北京市寫字樓市場分析 18五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析 19第四章 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 21一、崇文區(qū)房地產(chǎn)市場分析 21二、項目區(qū)域住宅市場分析 23三、項目區(qū)域公寓市場分析 26四、項目區(qū)域寫字樓市場分析 27五、項目區(qū)域商業(yè)市場分析 28六、項目與同類競爭項目的比較 30七、項目 SWOT分析 33第五章 項目設計方案及市場定位 35一、項目設計方案 35二、項目客戶定位 36三、價格定位 37第六章 項目基礎設施狀況 39一、市政道路 39二、給排水管道 39三、供電 39四、通訊 39五、天然氣 39六、供熱 39第七章 項目投資估算和籌資評價 40一、總投資估算 40二、資金籌措及分年度使用計劃 45第八章 項目財務效益指標的計算和分析 47一、項目財務效益預測 47二、現(xiàn)金流量和財務指標分析 49三、不確定性分析 50第九章 結論與建議 52一、結論 52二、建議 52附 表 53附 件 60 第一章 總 論一、項目概況（一）項目名稱廣渠門外南街危改項目（二）項目單位北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（三）項目位置廣渠門外南街危改項目地處于東二環(huán)沿線，位于北京市崇文區(qū)廣渠門外南街。項目用地四至為：東至廣渠門外北四巷及廣和路沿線，南至廣渠門外南五巷，西至東二環(huán)路輔路，北至廣渠門外大街。2021 年 4月，北京市發(fā)改委及建委下發(fā)《關于調整廣渠門外南街危改一、二期工程可研批復內容的函》【京發(fā)改投資函（2021）150 號】，批準項目建設單位調整為北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2021年 5月 12日，項目建設單位取得廣渠門外南街危改項目《建設用地規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）地字 0007號】，項目總用地面積為 平方米，總建設用地面積為 ，代征道路用地為 方米，代征綠化用地為 。2021年 10月 9日，項目建設單位取得了北京市人民政府《關于北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行廣渠門外南街危改項目申請使用廣渠門外南街國有土地使用權的批復》【京政房地字（2021）150】，2021 年 10月，項目建設單位取得廣渠門外南街危改項目《建設用地批準書》【京國土用（批）字（2021）第 150號】。2021年 12月 21日，項目建設單位取得項目 A區(qū)用地《國有土地使用權證》【京崇國用（2021）第 0070號】，土地使用權面積為 。2021年 1月 18日，項目建設單位取得項目 B區(qū)用地《國有土地使用證》【京崇國用（2021 出）第 00008號】，土地使用權面積為 。2021年 2月 15日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《關于廣外南街危改項目調整設計情況說明復函》【2021 規(guī)復函字 0070號】，項目總建筑面積為 561555平方米，其中地上 411400平方米（住宅建筑面積 300400平方米，配套公建 14700平方米，其他公建建筑面積 96200平方米），總戶數(shù) 3629戶。2021年 2月 16日，項目建設單位取得 C2回遷住宅樓等 3項《建筑工程施工許可證》【2021 施建字 0254號】。2021年 4月 16日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0016號】，B 區(qū)地下車庫建筑面積 16760平方米，B區(qū)地下室建筑面積 2400平方米。2021年 5月 18日，項目建設單位取得 B區(qū)地下車庫等 2項《建筑工程施工許可證》【2021 施建字 0743號】。2021年 5月 30日，項目項目建設單位取得 B5商品住宅樓《建筑工程施工許可證》【2021 施建字 0808號】。2021年 7月 4日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0028號】，B6 幼兒園建筑面積 2590平方米。（五）交通與環(huán)境交通狀況項目地處北京市崇文區(qū)廣渠門東南角，緊臨廣渠門外大街及東二環(huán)路等多條出行道路，附近有 25717275800、8290957 路等多條公交線路通過，交通出行便捷。項目北部地區(qū)為北京市中央商務區(qū)，其中規(guī)劃和建設的大量寫字樓和商業(yè)用房已形成濃厚的商務氛圍。（七）開發(fā)內容根據(jù)北京市規(guī)劃委員會《關于廣外南街危改項目調整設計情況說明復函》【2021 規(guī)復函字 0070號】和《建設工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字0083號，2021 規(guī)（崇）建字 0005號、0007 號、0016 號、0019 號、0023 號、0026號、0028 號、0030 號】，本項目建設內容如下表所示：表 11：廣渠門外南街危改項目規(guī)劃內容明細表單位：平方米建筑面積區(qū)塊 建筑編號 規(guī)劃內容地上 地下辦公 47479底商 6312AA2 寫字樓地下 9216公寓 30610底商 2999A3 商住地下 4044住宅 42594底商 7716A678 商住地下 ` 7492地上 14741A、BAAA10 商業(yè)地下 8736地上 2690B1 會所 地下2400地上 83453BBB5 住宅地下 12285地上 1680B6 幼兒園 地下910ADADBD 地下車庫（1518 個車位） 45919小計 240274 91002C1 非配套商業(yè) 1746C2 回遷辦公及住宅 36442 4748C3 回遷辦公 3697 1827C4 回遷骨科醫(yī)院 4720 1800CD地下車庫（130 個車位） 6034D1 回遷住宅（首層配套商業(yè)和辦公） 14308 3300D2 回遷住宅（局部為商業(yè)和物業(yè)用房） 49734 6630D3 回遷住宅（局部為辦公及物業(yè)用房） 49710 5852D4 非配套商業(yè) 1202 540D5 回遷小學教學樓 5160 5000D6 市政站 160DD地下車庫（618 個車位） 23000D8 辦公 3955 714C、D小計 170834 59445411108 150447合計561555（八）項目實施進度計劃安排根據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的資料，本項目開發(fā)建設的具體實施進度計劃如下：A區(qū)：2021年 8月 20日 開工2021年 11月 1日 結構正負零2021年 6月 30日 結構封頂2021年 12月 30日 竣工入住B區(qū)：2021年 5月 30日 開工2021年 9月 15日 結構正負零2021年 4月 5日 結構封頂2021年 9月 30日 竣工入住C區(qū)：2021年 2月 15日 開工2021年 8月 10日 結構正負零2021年 4月 30日 結構封頂2021年 12月 30日 竣工入住D區(qū)：2021年 3月 30日 開工2021年 10月 30日 結構正負零2021年 6月 30日 結構封頂2021年 12月 30日 竣工入住二、項目建設單位概況項目建設單位：北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資金：8850 萬元人民幣法人代表：鄭欽璋單位地址：北京市崇文區(qū)廣渠門南小街領行國際中心 1樓 1單元 2505室營業(yè)執(zhí)照注冊號：1100001060988成立時間：2021 年 8月 20日經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售自行開發(fā)的商品房；物業(yè)管理；銷售機械電器設備、通訊器材、金屬材料、五金交電。而項目用地內原住宅條件較差，居民改善居住條件的需求十分迫切。市長王歧山指示要加快該項目的建設，盡快解決危改回遷居民的回遷工作，徹底解決老城區(qū)居民居住條件。項目用地位于東二環(huán)沿線地區(qū)，原為具較長歷史的企事業(yè)單位及單位宿舍區(qū)，與北京市整體發(fā)展及區(qū)域規(guī)劃不協(xié)調。項目內共有 A、B、C、D 四個區(qū)，A、B 區(qū)是商品房開發(fā)區(qū)，C、D 主要用于危改回遷。項目不但可以提高居民居住條件、改善區(qū)域環(huán)境，而且作為“東二環(huán)交通商務區(qū)”的輻射地帶，項目的建設彌補了周邊區(qū)域內沒有多功能綜合項目的空白，將會成為地標性的建筑復合群。四、可行性研究報告編制的依據(jù)《關于進行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項目建議書(代可行性研究報告)的批復》【京計投資字[2021]1044 號】《關于同意進行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項目建議書(代可行性研究報告)的批復》【京計投資字[2021]1348 號】《關于調整廣渠門外南街危改一、二期工程可研批復內容的函》【京發(fā)改投資函[2021]第 150號】《北京市國有土地使用權出讓合同》【京地出[合]字（2021）第 0177號】《北京市國有土地使用權出讓合同》【京地出[合]字（2021）第 0176號】《建設用地批準書》【京