【正文】 公寓面積在 4090平方米，全部采用國(guó)際化精裝標(biāo)準(zhǔn)，省去二次裝修的環(huán)境污染和。整體設(shè)計(jì)俊朗與明快并重，莊重與時(shí)尚互存，極賦韻律感與節(jié)奏感。二、建筑風(fēng)格：采用新興商業(yè)建筑形式——情景商街，以濃郁的現(xiàn)代風(fēng)格的建筑外觀，景觀式的情景走廊，展現(xiàn)出躍動(dòng)的文化氛圍；三、商業(yè)模式：參考美國(guó)獨(dú)門精品店型購(gòu)物中心(Specialy Centres)設(shè)立商業(yè)形態(tài)，倡導(dǎo)體驗(yàn)式消費(fèi)。（二）建筑標(biāo)準(zhǔn)公寓為精裝修標(biāo)準(zhǔn)；商業(yè)、辦公樓公共部分精裝修，室內(nèi)為毛坯房；回遷住宅公共部分簡(jiǎn)裝修，室內(nèi)為毛坯房?？傮w而言，該項(xiàng)目所在地區(qū)具備交通及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，隨著整體及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種優(yōu)勢(shì)將逐步顯現(xiàn)，商務(wù)氛圍也將逐步提高，區(qū)域的投資價(jià)值也會(huì)不斷提升，項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好，有一定的增長(zhǎng)空間。（三）機(jī)會(huì)（Opportunity）對(duì)住宅項(xiàng)目而言，機(jī)會(huì)就是二環(huán)內(nèi)不再新增住宅用地供應(yīng)，二環(huán)內(nèi)住宅項(xiàng)目將越來越少；對(duì)商業(yè)項(xiàng)目而言，隨著整體及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及廣渠門外大街整體環(huán)境的改進(jìn)，該地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將越來越明顯；好的開發(fā)項(xiàng)目將帶動(dòng)周邊區(qū)域的發(fā)展，一個(gè)很好的例子是富力城，該區(qū)域正處于發(fā)展期，項(xiàng)目設(shè)計(jì)及后期策劃需要精心打造，突出特色，重在品質(zhì)，也將擁有很好的發(fā)展?jié)摿Α?七、項(xiàng)目 SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)（Strength）項(xiàng)目位于廣渠門東南角，緊鄰二環(huán)路及廣渠門外大街，區(qū)位條件優(yōu)越、交通便利，隨著二環(huán)內(nèi)住宅項(xiàng)目日漸減少，更增加了該住宅項(xiàng)目的稀缺性；由于靠近老城區(qū)，相關(guān)配套比較完善；加之該項(xiàng)目本身商業(yè)配套比較完善，兩者可以相得益彰；項(xiàng)目位于建國(guó)門外商圈、CBD 商圈的輻射區(qū)，隨著社會(huì)整體及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廣渠門內(nèi)外大街將成為新的增長(zhǎng)區(qū)，尤其是廣渠門外大街區(qū)域。與新景家園相比，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于更加臨近二環(huán)及廣渠門外大街，距離廣渠門外商圈和 CBD商圈更近，交通更為方便，但整體區(qū)域環(huán)境有待于進(jìn)一步發(fā)展，幸福大街兩側(cè)發(fā)展比較成熟，而且配套更為齊全，更適于居住，底商更適用發(fā)展為特色街區(qū)，依托成熟的社區(qū)氛圍發(fā)展將更加快速，但也可能面臨更多的競(jìng)爭(zhēng)。新景家園通訊信息系統(tǒng)斷口連接入戶、室內(nèi)雙回路供電、每戶冷熱水表、消防保安配置完全妥帖，并有充足的地下停車場(chǎng)，業(yè)主可以共享北京新世界中心、北京新世界太華公寓的現(xiàn)代商業(yè)及會(huì)所。與本家項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于臨路條件更為優(yōu)越，但是沒有本家有特色，本家的文化底韻更加濃厚，而且整體開發(fā)環(huán)境比較成熟，且位于二環(huán)以內(nèi)。兩處保留市級(jí)古建筑。外部是經(jīng)營(yíng)種類豐富的高檔配套底商，形成“本家風(fēng)情街”，滿足日常家居生活，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代。處在國(guó)貿(mào)、建國(guó)門、新世界三大商圈交匯處，周邊緊鄰四大公眾公園和 。（三）本家潤(rùn)園本家富貴園商業(yè)，很適宜于大型百貨、超市、電器、家居用品、服裝、餐飲、娛樂、健身等不同商家的需求和承租。周邊分布有數(shù)百家企業(yè)及政府機(jī)構(gòu)，依托富貴園自身及周邊數(shù)百萬常住居民，開店時(shí)間長(zhǎng)，消費(fèi)內(nèi)容多，投資收益高。富貴園已建成 3000平方米的星級(jí)休閑會(huì)所，集星級(jí)酒店特點(diǎn)于一身，融商務(wù)中心、閱覽、娛樂于一體，盡顯會(huì)所的高檔化、規(guī)模化、品質(zhì)化。個(gè)別戶型還增加了功能房，業(yè)主可根據(jù)自己的不同需求將其裝修成兒童室、家庭室、儲(chǔ)物間、書房等等。2021 年 12月正式開盤，2021 年 3月入住。主力戶型為 133平方米左右的三居。富貴園三期是個(gè)相對(duì)獨(dú)立的小社區(qū)，位于富貴園社區(qū)的東南角，擁有獨(dú)立的門禁系統(tǒng)。本項(xiàng)目位于東二環(huán)廣渠門橋東南角，與華城整體環(huán)境相似，而臨路條件更為優(yōu)越，更有利于商業(yè)發(fā)展，但是華城位于二環(huán)內(nèi)，整體環(huán)境比較成熟，因此短期看華城條件更為優(yōu)越，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，本項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿^大。目前華城一期、二期、三期商品住宅項(xiàng)目已近售完，四期濱河世家為板塔結(jié)合，2021 年 11月開盤，預(yù)計(jì) 2021年 5月入住，銷售均價(jià)約為 12490元/平方米。有關(guān)本項(xiàng)目與同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較分析具體情況如下：（一）華城華城位于東二環(huán)內(nèi)，崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋與光明橋之間，護(hù)城河西岸，占地 67000平方米，總建筑面積 286000平方米，板式圍合建筑，外有護(hù)城河及30米寬城市綠化帶園林。整體來看，該區(qū)域住宅的價(jià)格相對(duì)較合理，隨著整體商業(yè)環(huán)境的改善，該區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格還有一定的上漲空間。銷售價(jià)格的差距主要來源于項(xiàng)目本身的具體區(qū)位、臨路狀況等的差別，以及進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇不同。形成銷售情況良好的原因主要有以下四個(gè)方面：一是優(yōu)越的地理位置；二是本地區(qū)的供應(yīng)總量相對(duì)較少，使得市場(chǎng)需求呈現(xiàn)相對(duì)旺盛的發(fā)展態(tài)勢(shì)；三是作為高檔居住區(qū)的配套商業(yè)，擁有良好的消費(fèi)群體；四是整體經(jīng)濟(jì)及環(huán)境的改進(jìn)。表 46：廣渠門地區(qū)主要商業(yè)項(xiàng)目情況表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 具體位置 用途 準(zhǔn)售商業(yè)建筑面積 （平方米） 均價(jià)（元/平方米）1 國(guó)瑞城崇文區(qū)東花市北里東花市三期 商業(yè) 45223 145922 富貴園 崇文區(qū)東花市南里 商業(yè) 6928 180003 本家潤(rùn)園 崇文區(qū)東花市大街 商業(yè) 28791 288254 新怡家園崇文區(qū)崇外大街 1號(hào) 商業(yè) 4832 209365 華城1．項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)情況分析近兩年廣渠門地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較多，供應(yīng)建筑面積約為 13萬平方米。五、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)影響比較大的因素依次是商業(yè)繁華度、區(qū)位條件、交通條件、城市規(guī)劃、人口狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況和環(huán)境狀況。雖然該區(qū)域?qū)懽謽切枨罅坑兴黾?，但這些需求多集中在一些位置好，品質(zhì)高的項(xiàng)目中。同時(shí)，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件的進(jìn)一步改善也為寫字樓市場(chǎng)需求的提升起到了推動(dòng)作用。表 44：廣渠門地區(qū)主要寫字樓項(xiàng)目情況表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 具體位置 用途 裝修狀況 級(jí)別準(zhǔn)售商業(yè)建筑面積（平方米） 均價(jià)（元/平方 米）1 世華誠(chéng)合大廈崇文區(qū)東花市大街 118號(hào) 辦公 毛坯 甲級(jí) 48138 整棟出售2 新裕商務(wù)大廈崇文區(qū)磁器口路口向東 300米路南辦公 公共部分 精裝修 10000 140003 MOHO國(guó)際崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋西500米路北辦公 毛坯 甲級(jí) 36000 145004 東玖大廈崇文區(qū)夕照寺街東側(cè)綠景馨園 13號(hào)樓辦公 毛坯 甲級(jí) 9338 98005 大康大廈崇文區(qū)崇文門外大街 44號(hào) 辦公公共部分精裝修 乙級(jí) 17000 100006 新世界中心崇文區(qū)崇門外大街 3號(hào) 辦公公共部分精裝修 甲級(jí) 202100 165002．項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求情況分析該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)需求量趨于增加，這主要是因?yàn)?CBD的發(fā)展完善吸引了越來越多的大公司進(jìn)駐，同時(shí)也帶來了依附于這些大公司的中小公司，但是CBD內(nèi)房?jī)r(jià)較高，相對(duì)來說，項(xiàng)目區(qū)域作為 CBD南輻射區(qū)，其寫字樓價(jià)格具有較大的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于中小公司具有較大的吸引力。這主要是由于 CBD區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量較大，且交通等基礎(chǔ)條件較好，消化了大多數(shù)的需求，該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)前景不被看好，新建項(xiàng)目較少。四、項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析該項(xiàng)目毗鄰 CBD核心區(qū)，隨著 CBD的發(fā)展完善及該區(qū)域市政基礎(chǔ)條件特別是交通條件的改善，寫字樓市場(chǎng)也逐步發(fā)展。該地區(qū)公寓價(jià)格的提升主要是因?yàn)閲?guó)家供地政策處于變動(dòng)之中，客觀上造成了近幾年土地供應(yīng)不足，使得公寓項(xiàng)目供應(yīng)量有限，而同時(shí)公寓需求量卻有大量增加，使得價(jià)格快速上漲。隨著 CBD區(qū)域影響的南擴(kuò)及交通條件的改善，該區(qū)域公寓項(xiàng)目的需求量將會(huì)有進(jìn)一步的提升。表 44：廣渠門地區(qū)主要公寓項(xiàng)目情況表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 具體位置 用途 裝修狀況 準(zhǔn)售商業(yè)建筑面 積（平方米） 均價(jià)（元/平方米）1 北京上舍崇文區(qū)安化北里危改二期 公寓 毛坯 32974 120222 新世界太華公寓崇文區(qū)崇文門外大街 5號(hào) 公寓 精裝修 155902 160003 MOHO國(guó)際崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋西 500米路北公寓 精裝修 32752 155004 國(guó)瑞城 A區(qū)崇文區(qū)東花市北里東花市三期 公寓 精裝修 72021 220215 合生國(guó)際花園朝陽區(qū)廣渠門外大街 31號(hào) 公寓 精裝修 202100 202106 新景家園崇文區(qū)磁器口路口東北角 公寓 精裝修 38753 180002．項(xiàng)目周邊區(qū)域公寓市場(chǎng)需求情況分析該地區(qū)公寓項(xiàng)目銷售情況較好，綜合銷售率在 70%80%之間，這主要是因?yàn)?CBD的發(fā)展完善吸引了越來越多的大公司進(jìn)駐，為周邊地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來了大量高端客戶，而該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改善及周邊商業(yè)氛圍的日益濃厚，居住生活條件進(jìn)一步改善，公寓需求增加較快。1．項(xiàng)目周邊區(qū)域公寓市場(chǎng)供應(yīng)情況分析項(xiàng)目區(qū)域公寓供應(yīng)一般是跟普通住宅一起作為開發(fā)項(xiàng)目的一部分或一個(gè)分期供應(yīng)，其標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅區(qū)分較為模糊，一般開發(fā)企業(yè)對(duì)于精裝修出售的住宅項(xiàng)目均稱為公寓。三、項(xiàng)目區(qū)域公寓市場(chǎng)分析項(xiàng)目所在區(qū)域位于 CBD的南住宅區(qū)，毗鄰 CBD核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境較為成熟，交通十分便捷，是距離 CBD商圈最近的公寓供應(yīng)集中區(qū)。上游 之城 崇文區(qū)華城住宅小區(qū) 12490 現(xiàn)房 20215 202177 東方財(cái)富 崇文區(qū)安化北里危改小區(qū) 1號(hào)樓 9790 現(xiàn)房 20213 202168 新景家園 崇文區(qū)崇外大街五號(hào)地 13844 期房 202112 2021129 新裕家園崇文區(qū)崇外大街 6號(hào)地廣安大街東段南側(cè) 2號(hào)樓 14000 期房 202110 20211210 保利薔薇崇文區(qū)安化南里危改小區(qū) 2樓(部分)、3樓、4 號(hào)樓（部分）、5號(hào)樓及地下車庫(kù)10988 準(zhǔn)現(xiàn)房 20218 2021711 天嬌園 崇文區(qū)白橋大街東側(cè) 11165 期房 202110 20215綜合分析來看，本區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）本區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量較少，多數(shù)為板式小高層或板式高層，塔樓相對(duì)較少。從整體統(tǒng)計(jì)分析來看，該區(qū)域住宅的價(jià)格相對(duì)較合理，另外由于二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)量的日漸減少，該區(qū)域的住宅價(jià)格還有一定的上漲空間。3．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)價(jià)格分析本區(qū)域內(nèi) 20212021年住宅市場(chǎng)綜合銷售均價(jià)為 9921元/平方米（據(jù)預(yù)售資料加權(quán)平均得出），其銷售價(jià)格范圍為 600014000元/平方米，項(xiàng)目最低預(yù)售售價(jià)為 6068元/平方米，最高預(yù)售價(jià)格為新裕家園 14000元/平方米。華城、新景家園已基本完成銷售，本家潤(rùn)園、花市棗苑、東方財(cái)富銷售率超過 90%，其它項(xiàng)目的銷售也較為順暢。表 42：20212021 年區(qū)域內(nèi)新增準(zhǔn)售住宅項(xiàng)目供應(yīng)情況表序號(hào)項(xiàng)目名稱具體位置 類型 樓型 層數(shù)總占地面積（公頃）準(zhǔn)售住宅建筑面積（萬 m2）綠化率容積率1 國(guó)瑞城 崇文區(qū)東花市北里東花市三期 住宅,商業(yè),地下車庫(kù) 板、塔 15層 35% 2 富貴園 崇文區(qū)東花市南里 住宅、商業(yè) 板、塔 612層 40% 3 本家潤(rùn)園 崇文區(qū)東花市大街 住宅 板樓 612層 11 35% 4 新怡家園 崇文區(qū)崇外大街 1號(hào) 住宅,商業(yè) 板樓 1015層 10 30% 5 花市棗苑 崇文區(qū)東花市大街 住宅 塔樓 1718層 40% 36 華城從項(xiàng)目數(shù)量上來看，該區(qū)域共有住宅項(xiàng)目 11個(gè)，詳見下表。二、項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)分析1．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況分析從崇文區(qū)的區(qū)域環(huán)境來看，廣渠門地區(qū)和永外地區(qū)較為適合建設(shè)住宅，也是目前住宅主要供應(yīng)地區(qū)。而寫字樓市場(chǎng)由于受區(qū)域內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃和項(xiàng)目本身開發(fā)品質(zhì)、宣傳推廣等方面的影響，雖然在本區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)供應(yīng)量很少，但銷售情況卻較為一般。特別是住宅項(xiàng)目，由于崇文區(qū)本身就具有交通便捷、社區(qū)成熟、市政配套齊全、價(jià)格較為合理等優(yōu)勢(shì)，因此住宅項(xiàng)目一旦進(jìn)入市場(chǎng)就能很快消化，住宅的總體銷售率已超過 70%，如果不包括 2021年新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，則該區(qū)域的住宅銷售率已達(dá)到 80%?？傊?，從崇文區(qū)今后商品房開發(fā)建設(shè)情況來看，總體格局不會(huì)有很大的變化，仍然呈現(xiàn)供應(yīng)總量相對(duì)較少，以住宅供應(yīng)為主，商業(yè)為輔，寫字樓供應(yīng)較少的發(fā)展態(tài)勢(shì)。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)受區(qū)域面積較小的限制，今后不可能出現(xiàn)大規(guī)模的開發(fā)，而且近兩年國(guó)土局明確提出二環(huán)內(nèi)不新批住宅用地。它們主要以住宅項(xiàng)目為主，其中準(zhǔn)售面積較大的有：新澳洋房，新增準(zhǔn)售面積為 。它們主要以住宅項(xiàng)目為主，其中準(zhǔn)售面積較大的有：國(guó)瑞城，新增準(zhǔn)售面積為 ；新怡家園，新增準(zhǔn)售面積為 ；本家潤(rùn)園，新增準(zhǔn)售面積為 。首先是廣渠門內(nèi)大街周邊區(qū)域，由于其區(qū)位、交通、環(huán)境、市政基礎(chǔ)設(shè)施等條件較為優(yōu)越，因此開發(fā)項(xiàng)目較多。由此可以看出，目前崇文區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅項(xiàng)目為主，商業(yè)為輔，純寫字樓項(xiàng)目較少。近三年，該區(qū)域內(nèi)預(yù)售商品房準(zhǔn)售總面積約為 ，詳見下表：表 41：20212021 年區(qū)域內(nèi)新增商品房項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)情況表項(xiàng)目類別 預(yù)售許可證數(shù)量 準(zhǔn)售總建筑面積 備注(個(gè)) 所占比例 （萬平方米） 所占比例住宅 25 69% 78%寫字樓 3 8% 6%商業(yè) 7 19% 13%地下車庫(kù) 1 3% 3%合計(jì) 36 100% 100%僅包括20212021年新取預(yù)售許可證的項(xiàng)目根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，從供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量上看，周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主要以普通商品住宅項(xiàng)目為主，占全部供應(yīng)數(shù)量的 69%；其次是商業(yè)項(xiàng)目，占全部供應(yīng)數(shù)量的 19%；而寫字樓項(xiàng)目較少，僅占全部供應(yīng)數(shù)量的 8%，單獨(dú)的地下車庫(kù)項(xiàng)目占 3%。另外，由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批商品住宅用地，進(jìn)一步減少了新增商品住宅的供應(yīng)量，目前區(qū)域內(nèi)的商