【正文】 從商業(yè)繁華度來看，廣渠門地區(qū)處于建國門外商圈和 CBD 商圈輻射區(qū)。而落成期早，硬件相對(duì)較落后，位置較差的項(xiàng)目在競爭中 處于 下風(fēng)，部分 項(xiàng)目只有降低租金來吸引客戶， 故 使該區(qū)域整體租金水平漲幅相對(duì)較小。 3．項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格情況分析 該地區(qū)寫字樓出租項(xiàng)目較多，出售項(xiàng)目較少，銷售價(jià)格范圍為 980016500 元 /平方米，項(xiàng)目間價(jià)格相差較大，這主要是由項(xiàng)目本身的品質(zhì)、具體區(qū)位等狀況決定的。緊鄰的“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”的日益成熟，也 味 為區(qū)域內(nèi)寫字樓市場的發(fā)展帶來了良機(jī)。但是隨著 CBD 的發(fā)展以及“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”影響的日益增大，區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量有所增加。 1．項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉?yīng)情況分析 項(xiàng)目區(qū)域作為 CBD 區(qū)域的南住宅區(qū)，寫字樓供應(yīng)量較小，且主要集中在崇文門外大街及花市大街等區(qū)域，廣渠門橋周邊新增寫字樓項(xiàng)目較少。隨著 土地供應(yīng)政策的穩(wěn)定，廣渠路周邊土地將分批進(jìn)入市場，將在一定程度上增加公寓供應(yīng)量，緩解目前供不應(yīng)求的局面，但是需求量的增加仍會(huì)使該區(qū)域公寓價(jià)格趨于上漲。 3．項(xiàng)目周邊區(qū)域公寓價(jià)格情況分析 2021 年該地區(qū)新增公寓平均價(jià)約為 13500 元 /平方米，進(jìn)入 2021 年以來又有較大幅度的提升，其銷售價(jià)格范圍為 1300020210 元 /平方米，項(xiàng)目最低預(yù)售售價(jià)為北京上舍（毛坯房） 13000 元 /平方米，最高預(yù)售價(jià)格為國瑞城 A 區(qū)及合生國際花園20210 元 /平方米。其次由于許多公寓項(xiàng)目為原先住宅項(xiàng)目的分期項(xiàng)目，使之具有先天優(yōu)勢，銷售速度較快。而隨著北京市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，該地區(qū)作為泛 CBD 區(qū)域，同時(shí)距市中心較近， 住宅項(xiàng)目價(jià)格較快， 多數(shù)開發(fā)商選擇對(duì)新開發(fā)住宅項(xiàng)目進(jìn)行精裝修后出售，以提高價(jià)格，故該地區(qū)公寓項(xiàng)目供應(yīng)量增加較快。隨著“地王”廣渠路 36 號(hào)地 40 多萬平方米的住宅用地開發(fā)，將會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)該區(qū)域公寓的開發(fā)建設(shè)?？倢訑?shù)以 1118 層為主，有部分 56層的低層板樓，個(gè)別項(xiàng)目的總層數(shù)超過20層； （ 2）本區(qū)域內(nèi)住宅以中、大戶型為主流，配有少量小戶型；以 140180 平 方米以及 90130 平方米的二居為主，還有部分 180 平方米的大戶型，以及少量較受年青消費(fèi)者喜愛的 6080平方米的小戶型； （ 3）本區(qū)域內(nèi)住宅的交房標(biāo)準(zhǔn)以毛坯房為主，精裝修房較少； （ 4）本區(qū)域內(nèi)住宅的價(jià)格相對(duì)合理，隨著二環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)的減少，該區(qū)域的房價(jià)還有一定的上漲空間；從本區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格分析，廣渠門內(nèi)大街地區(qū)的住宅價(jià)格相對(duì)高些，永外地區(qū)的價(jià)格則相對(duì)低些。 表 43：本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 具體位置 平均售價(jià) （元 /m2） 目前工程 進(jìn)度 開盤時(shí)間 入住 時(shí)間 1 國瑞城 崇文區(qū)東花市北里東花市三期 15542 期房 20216 20218 2 富貴園 崇文區(qū)東花市南里 11571 期房 202112 20213 3 本家潤園 崇文區(qū)東花市大街 12307 現(xiàn)房 20214 20215 4 新怡家園 崇文區(qū)崇外大街 1 號(hào) 12924 現(xiàn)房、期房 20213 2021 2021 5 花市棗苑 崇文區(qū)東花市大街 9458 現(xiàn)房 20214 202111 6 華城具體情況詳見下表： 26 銷售價(jià)格的差距主要來源于項(xiàng)目本身的具體區(qū)位、品質(zhì)、樓體設(shè)施、配套等的差別，以及進(jìn)入市場的時(shí)機(jī)選擇不同。 形成銷售情況良好的原因主要有以下四個(gè)方面：一是優(yōu)越的地理位置和相對(duì)合理的價(jià)格成為消費(fèi)群體的選擇；二是本地區(qū)的供應(yīng)總量相對(duì)較少，使得市場需求呈現(xiàn)相對(duì)旺盛的發(fā)展態(tài)勢；三是近兩年內(nèi)二環(huán)內(nèi)不再新增住宅供應(yīng)，進(jìn)一步刺激了該區(qū)域的市場需求；四是受 新修編的北京市總體規(guī)劃的影響，崇文區(qū)相對(duì)合理的房價(jià)具有一定投資價(jià)值，其市場需求進(jìn)一步增加。上游 之城 崇文區(qū)華城住宅小區(qū) 住宅 ,辦公 ,商業(yè) ,地下車庫 板樓 23 層 45% 3 7 東方財(cái)富 崇文區(qū)安化北里危改小區(qū)1 號(hào)樓 住宅、綜合、商業(yè) 塔樓 15 層 30% 8 新景家園 崇文區(qū)崇外大街五號(hào)地 住宅 板樓 1218 層 23% 9 新裕家園 崇文區(qū)崇外大街 6 號(hào)地廣安大街東段南側(cè) 2 號(hào)樓 住宅，寫字樓，商業(yè) 板樓 13 層 35% 10 保利薔薇 崇文區(qū)安化南里危改小區(qū)2樓 (部分 )、 3樓、 4 號(hào)樓（部分）、 5 號(hào)樓及地下車庫 住宅 ,商業(yè) 板、塔 916 層 26% 11 天嬌園 崇文區(qū)白橋大街東側(cè) 住宅 \商業(yè) 板塔結(jié)合、板樓 11 層 25% 2．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場需求情況分析 通過對(duì)本區(qū)域內(nèi)普通商品住宅項(xiàng)目銷售情況的調(diào)查得知，本地區(qū)普通商品住宅項(xiàng)目銷售情況整體較好，綜合銷售率在 7080%左右。由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批住宅用地，可以預(yù)見二環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)量將會(huì)日漸減少。項(xiàng)目位于廣渠門地區(qū)，近三年廣渠門地區(qū)住宅項(xiàng)目的市場供應(yīng)量相對(duì)較少，供應(yīng)建筑面積約為 114 萬平方米。 二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)較少，北京經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展以及 2021 年的北京奧運(yùn)會(huì)給首都以前所未有的發(fā)展機(jī)遇，崇文區(qū)作為城四區(qū)之一，其房地產(chǎn)需求將會(huì)維持目前這種較為旺盛的需求勢頭?？偣?yīng)量相對(duì)較少，優(yōu)越的地理位置、良好的生活配套及適中的價(jià)格，是該區(qū)域住宅需求較為旺盛的主要原因。 3．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場需求狀況 從崇文區(qū)整體房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，總體較好，但具體到各物業(yè)類型，其銷售情況也不太一致。另外，由于崇文區(qū)的辦公氛圍并不濃厚，因此該區(qū)域?qū)懽謽堑墓?yīng)也不會(huì)有很大的改變。 綜合分析：崇文區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目總體的供應(yīng)量相對(duì)較少，主要是以商品住宅的開發(fā)建設(shè)為主體，商業(yè)店輔，寫字樓的開發(fā)量較少。其次是永定門外地區(qū)，近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了 8 個(gè)預(yù)售許可證，涉及 5 個(gè)樓盤項(xiàng)目，新增準(zhǔn)售總面積約為 23 萬平方米，占全部供應(yīng)量的 19%。近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了 26 個(gè)預(yù)售許可證，涉及 15個(gè)樓盤項(xiàng)目，新增準(zhǔn)售總面積約為 109 萬平方米，占全部供應(yīng)量的 75%。 從區(qū)域分布來看，房地產(chǎn)市場供應(yīng)在項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)形成了相對(duì)較為集中的格局。從供應(yīng)面積上看，住宅的供應(yīng)量最大，占全部供應(yīng)量的 78%；其次是商業(yè)，占全部供應(yīng)量的 13%；而寫字樓項(xiàng)目和地下車庫的供應(yīng)量占全部供應(yīng)量的比例分別為 6%和 3%。 23 2．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場供給狀況 通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)， 20212021 年，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)新核發(fā)商品房預(yù)售許可證共 36 個(gè)，其中住宅項(xiàng)目 25 個(gè)，寫字樓項(xiàng)目 3 個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目 7 個(gè)。另一方面，崇文區(qū)的地域范圍較小，新盤不多，規(guī)模也不夠大，總供應(yīng)量相對(duì)較小，隨著崇文區(qū)城市化建設(shè)步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不斷增加。 （ 3）與其他區(qū)相比較，本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭并不激烈。但是，隨著近兩年北京房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，崇文區(qū)商品住宅的價(jià)格也有了快速上漲。近三年來，崇文區(qū)的商品房建設(shè)則較為單一，呈現(xiàn)出以商品住宅建設(shè)為主、配有部分配套商業(yè)、寫字樓很少的產(chǎn)品供應(yīng)局面。近三年來，崇文區(qū)又推出了一些品質(zhì)較高、規(guī)模較大的商品住宅項(xiàng)目，如：國瑞城、本家 潤園、新怡家園、富貴園、新景家園等。 22 第四章 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 一、崇文區(qū)房地產(chǎn)市場分析 1．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場概況 近年來，崇文區(qū)城市面貌有了 很大 變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化 。 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看， 商業(yè)將出現(xiàn)兩 極分化現(xiàn)象，向著綜合性商業(yè)和 區(qū)域商業(yè)中心 發(fā)展。另一方面，北京市 2021 年度土地供應(yīng)計(jì)劃中，將商服用地減至 300 公頃，以及商業(yè)發(fā)展白皮書對(duì)中心城區(qū)商業(yè)設(shè)施發(fā)展的限制，使得一些熱點(diǎn)區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)更顯稀缺，價(jià)格相應(yīng)大幅上升。與 2021 年比較， 2021 年每平方米銷售價(jià)格上漲了 5141 元，同比增長 27%。隨著 2021 年奧運(yùn)的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場供應(yīng)逐步到位，或者已接近飽和，投資商業(yè)房地產(chǎn)需慎重考慮。 2．商業(yè)房地產(chǎn)市場空置率較高，近幾年需求接近飽和 根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京市在售的商業(yè) 房 地產(chǎn)項(xiàng)目超過三成處于空置狀態(tài)。 2021 年北京市商業(yè) 房地產(chǎn) 供應(yīng)量最高的區(qū)域?yàn)槌枀^(qū)，總供應(yīng)面積約 108 萬平方米，占整個(gè)北京市總供應(yīng)量的 %，其次 為海淀區(qū)，供應(yīng)面積約 39萬 平方米 ，占 %。 1． 2021 年 北京市 商業(yè) 房地產(chǎn) 市場總體供應(yīng)面積約 275 萬平方米，較 2021 年同期增加了 37萬平方米，同比增長了 %。這些商業(yè)項(xiàng)目大多依托周邊聚集的住宅項(xiàng)目，借助良好的交通、配套環(huán)境，發(fā)展前景廣闊。 寫字樓整體價(jià)格上升潛力不大，但甲級(jí)寫字樓價(jià)格仍有突破空間 ， 租金 水平 將保持穩(wěn)定態(tài)勢 。另外，隨著業(yè)主對(duì)寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高， 2021 年新增寫字樓項(xiàng)目的檔次、配套設(shè)施方面等都有一定程度的提高，甲級(jí)寫字樓所占比重的增加也 導(dǎo)致北京寫字樓平均租售價(jià)格上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止 2021 年 12 月，北京寫字樓市場平均售價(jià) 16789 元 /平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與 2021 年相比上漲 %；平均租金 美金 /平方米 /月（建筑面積報(bào)價(jià)），與 2021 年相比上漲 %。加之 市工商局 “ 第 14 號(hào)文 ” 規(guī)定暫停為登 20 記地址是民用住宅的企業(yè)辦 理營業(yè)執(zhí) 照 ，此“住宅禁商”令使 北京住宅市場投資需求下滑， 從而也為 促進(jìn) 寫字樓市場 的需求增長起到重要作用 。 2021 年全年平均空置率為%，較 05 年下降 2 個(gè)百分點(diǎn)。 2． 2021 年北京寫字樓銷 售市場保持需求旺盛的態(tài)勢。 北京新增寫字樓主要集中在北部的望京、亞奧商圈、上地等及其周邊地區(qū)；東部的 CBD 商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。 四、北京市寫字樓市場分析 1． 2021 年北京 寫字樓 市場 供應(yīng) 量大幅 增加 ，全年供應(yīng)面積約 為 萬平方米，同比增長約 47%。 預(yù)計(jì)未來北京市公寓市場供應(yīng)將會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)，分布依然集中，市場需求將有所減少，但下降幅度不會(huì)太大。盡管 2021 年北京市公寓市場總體供需下降，但其價(jià)格依舊高漲，其主要原因在于公寓等高檔住宅用地供應(yīng)的減少，加大了開發(fā)商的預(yù)期。 另外公寓存量較大，消費(fèi)群體相對(duì)較小，保值增值的能力減弱，也是導(dǎo)致新增公寓市場需求下降的原因。投資型消費(fèi)者作為公寓市場的主要消費(fèi)群體，對(duì)政策的變化較為敏感，受宏觀政策的影響較大。 2．受政策等多方面因素影響， 2021 年北京公寓市場需求呈下降趨勢， 2021 年影響北京市公寓市場需求的主要因素有：第一，營業(yè)稅免征年限的延長，公寓銀行貸款首付款比例的提高以及貸款利息的再次提高，抑制了投機(jī)投資需求和部分不合理需求；第二，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》對(duì)外資購房進(jìn)行一定的限制，影響了部分外籍購房者的需求；第三，公寓價(jià)格上 漲幅度較大，超過購房人的心理預(yù)期。九部委《意見》對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)做出明確要求：“ 90 平方米以下戶型占 70%以上”，該政策的出臺(tái)，使得部分公寓項(xiàng)目受規(guī)劃變更的影響，延遲入市；同時(shí)也使得部分開發(fā)商處于觀望狀態(tài)，影響了一些公寓項(xiàng)目的正常入市，從而使得 2021年公寓供應(yīng)總量有所減少。 1． 受宏觀調(diào)控政策的影響， 2021 年新增公寓供應(yīng)量有所減少。因此，預(yù)計(jì) 2021 年北京普通商品住宅的價(jià)格將繼續(xù)上漲，但其漲幅將有所回落。因此，預(yù)計(jì)未來普通商品住宅的需求仍較為旺盛。眾多年輕家庭因結(jié)婚而買房及城鎮(zhèn)居民改善居住條件的市場需求依然旺盛。因此，預(yù)計(jì)未來北京普通商品住宅的供應(yīng)量將有所增加。另外《北京城市總體規(guī)劃 20212020》中規(guī)劃的 11 個(gè)新城建設(shè)已經(jīng)開始啟動(dòng)，這將進(jìn)一步增加未來普通商品住宅的供應(yīng)量。供不應(yīng)求及開發(fā)商的預(yù)期較高是普通商品住宅平均報(bào)價(jià)快速上漲的主要原因。有 3個(gè)行政區(qū)的房價(jià)漲幅小于 10%，有 5個(gè)行政區(qū)的漲幅超過了 30%。 3． 2021 年北京普通商品住宅平均報(bào)價(jià)為 6175 元 /平方米，與 2021 年相比，上漲了 12%。可見，售價(jià)和面積適中的普通商品住宅項(xiàng)目，都能在較短的時(shí)間里取得較好的銷售業(yè)績。例如，朝陽區(qū)的北京新天地，新增準(zhǔn)售面積約 19 萬平方米，僅三、四個(gè)月時(shí)間就基本完成了銷售，其預(yù)售率高達(dá) 95%，成交均價(jià)約為 6000 元 /平方米，高出平均報(bào)價(jià) 3%左右；保利金泉廣場，新增準(zhǔn)售面積約 22 萬平方米，半年內(nèi)，其預(yù)售率已達(dá)到 80%左右，成交均價(jià)約為 9100 元 /平方米，高出平均報(bào)價(jià) 3%左右。 2021 年， 商品住宅期房預(yù)售成交面積 約 1900 萬平方米，同比下降 12%。 2．受政策影響，普通商 品住宅部分需求受抑，售價(jià)和面積適中的普通商品住宅需求較旺。具體表現(xiàn)在以下兩方面：第一，受九部委意見中對(duì)新增商品房住宅“ 90 平方米以下， 70%”限制的影響，部分商品住宅項(xiàng)目更改規(guī)劃，未能如期入市，導(dǎo)致 2021年商品住宅供應(yīng)大幅減少；第二，近兩年商品住房建設(shè)用地供應(yīng)過少，而“ ”之前的許多住宅項(xiàng)目由于拆遷及資金等原因，也不能及時(shí)上市。 二、北京市普通住宅市場分析 1． 2021 年北京普通商品住宅準(zhǔn)售面積為 萬平方米，同比下降 42%。 總體來看，在國家和北京市“十一五”規(guī)劃指導(dǎo)下，經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在動(dòng)力依然存在，全市經(jīng)濟(jì)可望繼續(xù)在一個(gè)較高的平臺(tái)上延伸和發(fā)展。 從需求方面來看，消費(fèi)者在“觀