【導讀】規(guī)范優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅能保證業(yè)主和使用者有一個高品質(zhì)的居住生活環(huán)境，而且能增強發(fā)。工作的正常運行，有若干環(huán)節(jié)組成。因此，物業(yè)管理盡量提供優(yōu)質(zhì)、高效的基本物業(yè)服務，在。降低了住戶經(jīng)濟負擔的同時，也使其享受到了優(yōu)質(zhì)的服務，對品牌的塑造有著重要意義。發(fā)商必須在物業(yè)管理給予充分重視，和必要的前期投入。這樣會使項目產(chǎn)生持續(xù)增值。物業(yè)管理的早期介入,是指物業(yè)管理公司在正式接管物業(yè)管理工作之前進行的工作。統(tǒng)，配備防火安全裝置。檢查、維修、保養(yǎng)工作。防盜、防事故、防罪案的意識及其基本常識。對物業(yè)管理各項資金的收取，物業(yè)管理公司應嚴格執(zhí)行有關法規(guī)的規(guī)定。轄區(qū)管理規(guī)定屬于物業(yè)管理公司面向轄區(qū)業(yè)主的一份綜合性管理文件。

　　

【正文】 的房屋、水、電維修和裝修工作，本處不能完成的，應及時將委托書呈管理部主管該項維修工作的人員。 2）參與小區(qū)內(nèi)新竣工住宅和公建配套設施的驗收工作，并負責公建配套設施的管理。 3）負責住戶檔案的收集、完善和管理工作，及時向管理部資料員提供房產(chǎn)檔案所需的有 關資料及維修記錄。 4）協(xié)助物業(yè)助理制止住戶違章行為。 5）全心全意為住戶服務，做住戶的知心人，為住戶排憂解難，積極地創(chuàng)造條件開展多項的有償服務和特約服務。 2收費員職責 1）負責收取各類費用，按規(guī)定認真填寫發(fā)票或收據(jù)，并將每日收取的現(xiàn)金按財會部規(guī)定的時間上交。 2）遵守財經(jīng)紀律和財務管理制度，嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度。 3）按規(guī)定的記帳憑證及時記帳，主動搜集積累財務檔案資料，并及時提供給財務部歸檔。 4）與財務部收費員協(xié)調(diào)好工作，現(xiàn)金帳目要日清月結。 5）向住戶收取管理費的同時要積極宣傳“取之于民，用之 于民”收費宗旨，協(xié)助房管員收集住戶檔案資料。 2水電工職責 1）接收住戶的水電維修委托要及時維修；自己不能完成的維修要立即報告管理部 水電管理員。 2）負責本管理處供水、電設施維修。 3）接受管理部水電管理員的業(yè)務指導和水電維修工作的統(tǒng)籌安排，聽從調(diào)遣，并積極協(xié)助水電管理員進行水電管理。 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 35 頁 2工程部職責 根據(jù)公司下達的工程任務，編制施工計劃，作出工程預算，組織和監(jiān)理維修等，其職責是： 1）根據(jù)公司下達的工程任務，編制施工計劃，作出工程預算，組織和監(jiān)理施工，驗收和結算竣工工程。 2）定期檢查各小 區(qū)水電設施的保養(yǎng)和安全運行情況，對各項技術狀況作出評定，提出維修、保養(yǎng)或更換意見。 3）為各小區(qū)的各種配套設備提供技術資料和維修、保養(yǎng)技術服務。 4）負責各小區(qū)樓宇防盜系統(tǒng)的安裝、調(diào)試、更換和維修、保養(yǎng)工作。 5）經(jīng)常與供水、供電和各種設備的維修、保養(yǎng)部門聯(lián)系，協(xié)調(diào)有關事宜。 6）參與新建房屋的驗收和移交工作。 7）協(xié)助開發(fā)商向有關部門申請新建小區(qū)、房屋的路名和門牌。 8）收集、整理各小區(qū)的房屋配套設施、市政建設、水電等各種資料建立檔案。 2工程部部長職責 1）領導本部人員貫徹執(zhí)行黨的路線、方針、政策 ，遵守國家法律、法令。 2）遵守公司的各項規(guī)章制度。組織本部人員完成各項任務。 3）嚴格執(zhí)行工程計劃，選擇施工隊伍，抓好工程進度，保證工程質(zhì)量。按照工程預算定額，控制工程費用。 4）監(jiān)督各種配套設施的維修、保養(yǎng)工作。 5）組織本部人員學習業(yè)務知識。盡快熟悉各種設施中新產(chǎn)品、新設備的技術性能，掌握維修技術，不斷提高各種專業(yè)人員的技術水平。 6） 好本部人員的思想工作，關心下屬職員的生活，為職工排憂解難，增強本部人員的凝聚力。 7） 時向公司領導請示匯報工作。 2高、低壓電主管職責 1）負責高、低壓電房、電氣設備維 修養(yǎng)護。 2）定期巡視各小區(qū)高、低壓電房的運行情況，記錄運行中存在的問題，采取有效措施，保障安全運行。 3）檢查各小區(qū)電工的工作記錄，對各電工實施技術指導。 4）負責與供電部門聯(lián)系有關業(yè)務。 2電梯主管職責 1）定期巡視各小區(qū)電梯的運行情況，查閱電梯運行記錄，對各電梯的運行及維護、保養(yǎng)情況作出書面評定，提出整改意見。 2）協(xié)助各小區(qū)電梯管理員解決電梯運行中的各種問題。 3）負責與新建樓宇和維修部門聯(lián)系有關業(yè)務。 2柴油發(fā)電機主管職責 1）定期巡視各小區(qū)柴油機的保養(yǎng)情況，查閱運行和維護記錄，作出書 面評定，提出整改措施。 2）指導小區(qū)柴油管理員的維修、保養(yǎng)工作。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 35 頁 3）負責柴油發(fā)電機的維修。 2水電設備主管職責 1）定期巡視各小區(qū)水電設備房的運行、保養(yǎng)情況，查閱運行、維修、養(yǎng)護記錄，作出書面評定，提出整改措施。 2）指導、監(jiān)督各小區(qū)水電管理員對水電電氣設備進行養(yǎng)護、維修。 3）指導、監(jiān)督各小區(qū)泵房管理員處理技術難題。 4）負責與供水部門聯(lián)系有關業(yè)務。 2預、結算員職責 1）負責辦理工程的立項手續(xù)。 2）按照“工程定額”，審核工程預、結算款項，編制預、結算表，把好預、結算關。 3）按施工合同， 向施工單位支付工程款。 4）收集整理各項工程資料，歸檔保存。 土建工程主管職責 1）負責施工計劃編制前的施工現(xiàn)場勘察，全面掌握施工項目的地下設施、場地情況及相關的供水、供電、排污情況。 2）參與施工計劃的編制工作。 3）嚴格執(zhí)行施工計劃，部署施工現(xiàn)場，實施現(xiàn)場施工監(jiān)督，掌握施工進度和隱蔽工程施工情況，把好工程質(zhì)量關。 4）參與施工工程的竣工驗收，對工程質(zhì)量作出鑒定。 5）搜集、整理施工工程資料，并將資料交預結算管理員歸檔保存。 3保安部職責 1）堅決執(zhí)行黨的路線方針政策及國家政策法律、法規(guī)中有 關企業(yè)治安保衛(wèi)工作的規(guī)定和本公司制定的保安工作制度。 2）制定本公司治安防范措施，指導落實安全防范工作。 3）檢查、監(jiān)督、考核本保安部的安全工作，分析本公司所轄范圍內(nèi)的安全防范工作。 4）協(xié)助公安機關查處在本公司發(fā)生的各類案件及治安災害事故。 5）處理發(fā)生在本公司所轄小區(qū)有關危害治安不夠治安管理處罰的行為。 6）組織保安員進行法紀教育，職業(yè)道德和消防知識的培訓。 7）完成公司賦予保安部的各項任務。 3保安部部長職責 1）堅決貫徹執(zhí)行黨的路線、方針政策及國家的法律、法規(guī)中有關企業(yè)治安保衛(wèi)工作的規(guī)定和本公 司制定的保安工作制度。 2）負責保安人員的招聘、培訓及使用的管理工作。 3）制定治安防范措施，指導落實本公司所轄范圍內(nèi)的安全防范工作。 4）檢查、監(jiān)督、考核本保安部的安全工作，分析本公司所轄區(qū)域內(nèi)的治安情況，提出改進保安工作的建議。 5）協(xié)助公安機關查處在本公司轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的各類案件及治安災害事故。 6）指導各保安隊長做好保安隊員的思想工作。 7）協(xié)調(diào)各保安隊、班的工作關系。 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 35 頁 8）完成公司賦予保安部的各項任務。 9）組織保安隊員進行政治思想、法制、政策、職業(yè)道德、禮節(jié)禮貌等教育。 10）組織保安隊員進行消防知 識的學習和演習。 3保安隊長職責 1）堅決貫徹執(zhí)行公司的指示，帶領全隊人員完成公司規(guī)定的保安任務。 2）加強保安業(yè)務理論，法律研究，提高自身業(yè)務素質(zhì)。 3）加強全隊人員的精神文明建設，提高全隊人員的政治素質(zhì)，樹立良好的職業(yè)道德。 4）了解和掌握全隊人員的情況，根據(jù)公司的指示和意圖，適時提出保安工作的建議，經(jīng)公司認可后，領導全隊貫徹執(zhí)行。 5）領導全隊進行保安工作技能訓練，制定和下達全隊和各班的訓練計劃和訓練任務，經(jīng)常督促檢查訓練進度，不斷提高全隊人員的業(yè)務技能。 6）經(jīng)常開展法紀教育，教育全體隊員做到 懂法、知法、守法、做到文明執(zhí)勤。 7）領導全體隊員積極參加政治學習，不斷提高政治覺悟，認真做好隊員的思想政治工作，調(diào)動積極因素。 8）關心和愛護隊員，及時向保安部和公司領導匯報情況，幫助和解決隊員的實際問題。 9）主動及時地向領導請示，報告工作，對全班隊員及全班工作負責。 10）組織全體隊員完成公司賦予的其他任務，積極參加公司組織的各種社會活動。 3保安班長職責 班長在隊長和管理處負責人的雙重領導下進行工作，對全班隊員及全班工作負責。 1）堅決執(zhí)行公司、保安部的指示和規(guī)章制度，帶領全班完成規(guī)定保安任務 。確保本執(zhí)勤點所管理的區(qū)域安全無案件。 2）帶領全班認真學習政治、法規(guī)和保安專業(yè)知識，積極開展保安業(yè)務技能訓練，提高 全班人員的政治水平和專業(yè)素質(zhì)。 3）帶領全班遵紀守法，嚴格執(zhí)行公司和管理處的規(guī)章制度，養(yǎng)成嚴格的組織紀律性和良好的作風。 4）掌握全班人員的思想情況，及時做好思想工作，搞好全班團結，保證各項任務的完成。 5）教育全班人員愛護裝備器材，熟練掌握裝備器材的性能，嚴格遵守使用規(guī)定。 6）堅決完成上級賦予的保安及其他任務。 3 保安員職責 保護國家財產(chǎn)，保護住戶和人民群眾的生命和財產(chǎn)安全，是物業(yè) 公司保安隊全體人員的神圣職責。 1）服從命令，聽指揮，勇敢頑強，不怕犧牲，嚴守紀律，堅決完成保安任務。 2）遵守國家法律、法規(guī)，執(zhí)行公司的規(guī)章制度。 3）認真學習保安知識，積極參加保安技能訓練，熟悉裝備器材性能，不斷提高業(yè)務技能。 4）文明執(zhí)勤，助人為樂，尊重領導，服從管理，團結同志，愛護集體，愛護裝備器材和公物。 3 保安員紀律 紀律是履行合同和完成保安任務的保證，為此，制定《保安人員紀律》，保安人員必須嚴格執(zhí)行。 1）堅決執(zhí)行黨的路線、方針、政策，嚴格遵守國家的法律、法令。 2）堅決執(zhí)行上級的命令、 指示，遵守規(guī)章制度，一切行動聽指揮。 3）嚴禁打架斗毆、酗酒、賭博或變相賭博，私藏違禁物品，侵占公共或他人財產(chǎn)，以及其他不良行為。 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 35 頁 4）嚴禁看黃色書刊和錄像以及其他違法行為。 5）文明執(zhí)勤，嚴格執(zhí)行“執(zhí)勤九不準規(guī)定”： ? 不準罵人、訓人和講粗話。 ? 不準體罰或變相打人。 ? 不準任意使用裝備器材，確實判明是壞人作案、威脅自己生命時，必須動用裝備器材的，要對此負法律責任。 ? 執(zhí)勤時不準吸煙、看報紙、書刊、聽收音機。 ? 不準嬉笑、打鬧和搭肩挽背。 ? 不準調(diào)戲婦女和逗弄小孩。 ? 不準取笑和戲弄行人。 ? 不準儀容和服裝不整。 ? 不準愛 人、未婚妻、女朋友來班留宿。 ? 嚴禁打架斗毆、酗酒、賭博或變相賭博，私藏違禁物品，侵占公共或他人財產(chǎn)，以及其他不良行為。 ? 嚴禁看黃色書刊和錄像以及其他違法行為。 三、主要物業(yè)管理制度列示： 員工手冊 崗位職責及工作流程 財務制度 采購及招標程序 員工考核標準 業(yè)主委員會章程 各配套功能管理規(guī)定 文件管理制度 辦公設備使用制度 值班管理制度 1消防責任制 1消防管理規(guī)定 1對外服務工作管理規(guī)定 1裝修工程隊安全責任書 1停車場管理規(guī)定 1非 機動車輛管理規(guī)定 1出租屋及暫住人員管理規(guī)定 1進?。ㄗ猓﹨f(xié)議書 1 商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定 四、主要物業(yè)管理操作規(guī)程列示： 樓宇本體維護保養(yǎng)規(guī)程 綠化園林養(yǎng)護規(guī)程 消防設施養(yǎng)護及使用規(guī)程 供配電設備維護保養(yǎng)規(guī)程 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 35 頁 機電設備維護保養(yǎng)規(guī)程 動力設備維護保養(yǎng)規(guī)程 停車場、車庫操作規(guī)程 停車場、車庫維護保養(yǎng)規(guī)程 游泳池及其設備維護保養(yǎng)和操作規(guī)程 給排水設備維護保養(yǎng)規(guī)程 1 公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程 1 保安設備操作及維護規(guī)程 1 照明系統(tǒng)操作及維護規(guī)程 1 通風系統(tǒng)操作及維護規(guī)程 1 管理處內(nèi)部運作管理規(guī)程 1 租賃管理工作規(guī)程 五、主要物業(yè)管理成本費用列示： 管理員工支出 ? 薪金及福利 ? 招聘和培訓 ? 膳食及住宿 維護及保養(yǎng) ? 照明及通風系統(tǒng) ? 機電設備 ? 動力設備 ? 保安及消防設備 ? 給排水設備 ? 公共設備設施 ? 園藝綠化 ? 工具及器材 ? 冷暖系統(tǒng) ? 雜項維修 公共費用 ? 公共電費 ? 公共水費 ? 排污費 ? 垃圾費 ? 滅蟲 行政費用 ? 辦公室支出（包括文儀器材及其