【正文】 筑設施改善急修、改造、增建 D、機電設備應急程序z在平時正常操作和維修保養(yǎng)時，將針對設備情況，作好各種機電設備和系統的事故或故障的應急處理預案，當機電設備發(fā)生意外故障時，妥善有效的處理，可減少財產損失和降低對客戶的影響。一般設備應急維修程序：程序工 作備注獲知故障接到報告、巡視中發(fā)現、操作失誤、儀器和儀表反映或報警做好記錄趕赴現場當班人員迅速趕赴現場，判斷故障類型和嚴重程度，向領導報告屬質保和外判維保范圍，通知承判商應急處理采取有效措施，減少損失；切換備用設備或采取臨時措施，恢復使用功能；懸掛警示標志或告示，通知客戶拍照取證，以便向保險公司索陪維修更換查清原因，進行維修，無法維修的設備或零件，進行更換盡量減少對客戶的影響恢復使用維修完畢，通知相關的客戶，向客戶說明原因，向客戶致欠影響客戶，應盡力予以解決記錄報告撰寫特別事件報告，詳細記錄時間、地點、事故、原因、損失金額、客戶投述情況等必要時向保險公司索賠E、日常報修維修程序z將進一步完善客戶日常報修及維修程序，妥善協助和處理施工中遺留的質量問題，及時完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活。客戶日常報修維修程序：程序部門工 作備注接到客戶報修物業(yè)部詳細記錄單元號、報修人姓名、報修內容、合適維修的時間電話、門對講系統和來人報修及時通知工程部工程部甄別報修內容，派出維修技術員去單元維修填寫《維修工作單》進行維修工作工程部若發(fā)生費用，需事先請客戶確認；完成維修工作，請客戶簽字認可質保期內的質量問題，施工單位解決完成維修工作物業(yè)部憑《維修工作單》向客戶收費；并征詢客戶是否有意見將《維修工作單》存檔F、做好物業(yè)工程檔案管理工作由于一般物業(yè)的壽命超過五十年，前后一定會由不同公司和人員進行物業(yè)管理。妥善保存好物業(yè)工程檔案資料，為后人留下實物憑證，對和業(yè)的保值升值關系重大。z將加強物業(yè)工程檔案的管理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術資料、各種驗收和移交資料、設備操作和維護手冊、二次裝修審批驗收資料、外包維護保養(yǎng)合同和設備年驗報告、設備臺賬和維修保養(yǎng)記錄等。通過長效管理使物業(yè)保值增值物業(yè)的長效管理，是生態(tài)化管理理念的重要體現。管理方只有從長期計劃角度去落實各項工作，才能將物業(yè)當作一種產業(yè)不落實預防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設法節(jié)約能耗、制定科學的維護計劃、精心養(yǎng)護設施設備、努力培育小區(qū)自然生態(tài)環(huán)境、持久有效的高標準管理和良好的服務、有交的成本控制和物資管理等。從而一方面企業(yè)良好的服務得到業(yè)主的認可能長期受聘使企業(yè)長遠發(fā)展，另一方面企業(yè)的長效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值。五、管理人員架構（一）、管理組織架構觀邸項目物業(yè)管理服務架構圖荊州天發(fā)金達利房產開發(fā)有限公司荊州市物業(yè)管理主管部門上海科瑞物業(yè)荊州荊瑞物業(yè)總經理總 部核心隊伍行政管理部財務審計部品質監(jiān)控部事業(yè)發(fā)展部項目管理處項目管理處觀邸物業(yè)管理處各 分 部管理隊伍觀邸項目物業(yè)管理處項 目 經 理事務助理管理處辦公室安 保 部環(huán) 保 部設施養(yǎng)護部客戶服務中心（二）、管理處組織機構及崗位設置本著精簡、高效原則，根據【觀邸】實際服務、管理和經營的需要，在保證【觀邸】高質量物業(yè)管理水平及管理員工素質的基礎上。同時，也為充分表明本公司對【觀邸】物業(yè)管理的高度重視程度，經研究決定成立【觀邸】物業(yè)管理處（下設一室、一中心、三部，共31人），負責【觀邸】各項物業(yè)管理工作的開展，具體如下：管理處辦公室： 性質與任務管理處辦公室是【觀邸】項目的管理主體，負責項目整體的策劃管理、后勤保障和經營管理、財務管理的綜合部門。主要負責：人事、勞資、檔案、行政管理。貫徹、傳達、監(jiān)督、檢查規(guī)章制度、發(fā)展規(guī)劃、指令決議執(zhí)行情況，協調各部門之間工作。面對客戶的公關、經營、物業(yè)宣傳和廣告工作。負責開發(fā)、管理、經營各類配套物業(yè)項目。負責項目的財務收銀等工作。人員配置： 序 號崗 位數 量薪 水（元/月）備 注1經 理1人50002事務助理兼安保部主任1人35003財務兼行政主任1人15004出納兼文員1人1000合 計4人管理人員3人、員工1人 客戶服務中心：性質與任務客戶服務中心是觀邸管理服務面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁，負責接待賓客、受理服務和投訴、客戶溝通、郵件收發(fā)、以及社區(qū)文化氛圍營造管理等工作。人員配置：序 號崗 位數 量薪水（元/月）備注1客戶服務部主任1人25002物業(yè)管理員兼檔案保管員1人8003物業(yè)管理員/客服員1人800合 計3人管理人員1人、員工2人安保部：性質與任務安保部是維護觀邸正常生活、居住秩序的重要職能部門，負責治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。人員配置：序 號崗 位數 量薪 水備 注1安保部主任已由事務助理兼2保安班長4人1000平均3班倒，每班班長1人，監(jiān)控中心1人3監(jiān)控中心值班員2人9003班倒連班長一起值班4保安員（義務消防員）8人700每班2人上崗、休息替換2人合 計14人員工14人設施養(yǎng)護部：性質與任務設施養(yǎng)護部是保證觀邸正常運行的專業(yè)技能部門，負責房屋建筑主體及共用設施設備的運行、維修、保養(yǎng)等管理工作。此外包括前期的裝修管理工作。人員配置：序 號崗 位數量薪 水備 注1養(yǎng)護部主任1人25002養(yǎng)護部主任助理1人15003水電設施養(yǎng)護員1人10004萬能工1人1000合 計4人管理人員1人、員工3人環(huán)保部：性質與任務環(huán)保部是觀邸物業(yè)管理處服務工作的主要職能部門，負責觀邸的環(huán)境衛(wèi)生管理、滅四害工作和綠化管理。人員配置： 序號崗 位數 量薪 水備 注1環(huán)保部主任1人由管理員兼2保潔員4人6003綠化管理員1人800合 計6人管理人員1人、員工5人荊瑞物業(yè)管理的觀邸項目由zz物業(yè)派遣管理人員，我公司考慮與貴公司方面長遠合作，因此，觀邸項目管理人員由zz派遣并實施逐步本地化的措施，這樣既有利于本地的人才的培養(yǎng)，也有利于項目費用開支的節(jié)約。我公司派遣的管理人員最少在項目工作時間8個月以上，至項目工作穩(wěn)定后我方將項目經理撤回，其他管理人員繼續(xù)留任工作。觀邸項目管理人員任職安排：序 號崗 位任職要求備注1經 理3年以上項目經理工作經歷，資深物業(yè)管理專家，精通ISO9000體系總部派遣2事務助理3年以上物業(yè)管理工作經驗，對相關事務處理熟悉總部派遣3財務人員持初級會計上崗證，3年以上企業(yè)商業(yè)會計工作經歷z招聘4客服主任2年以上物業(yè)管理工作經驗具有親和力，對相關法律法規(guī)熟識，對ISO9000體系有一定認識總部派遣5工程養(yǎng)護主任3年以上建筑水電機電維修工作經驗，對物業(yè)接管驗收具有實際操作經驗總部派遣6物業(yè)管理員對物業(yè)管理有正確認識，有相關工作經驗，持證上崗全國招聘7保安人員符合相關要求，對本職工作有正確認識，z招聘8設施養(yǎng)護員符合相關職位要求，對本職工作有正確認識，持證上崗z招聘9保潔、綠化員符合相關要求， 工作認真z招聘六、管理費用預算A方案：按照常規(guī)方式進行測算，包括前期開辦費用、合同期間的管理費用開支、合理的管理酬金要求。（一）前期開辦費用本著節(jié)約使用、據需添置的原則，對觀邸項目物業(yè)管理項目進行測算，前期的物資管理設備購買、人員招聘培訓、。列表如下：物資購置：單位：人民幣（元）序 號項 目金額服裝28556行政開辦費用66982保潔開辦費用9750綠化開辦費用9060工程開辦費用18450保安開辦費用18960客戶服務中心開辦費用57900合 計209658物資購置細表：單位：人民幣（元）序號項 目計算公式合計一、服裝開辦費詳見《服裝配置明細表》28556工程技術人員4人560元2240安全保衛(wèi)人員14人1174元16436保潔綠化人員6人480元2880管理人員及其他7人1000元7000二、行政開辦費用66982辦公室裝修物業(yè)辦公室由開發(fā)商進行裝修，另開發(fā)商支付1萬元供物業(yè)公司用作辦公室軟裝修(公司口號、徽記、形象墻等) 大班臺1臺1500元1500 大辦公桌5臺350元1750 大（中）班椅8把250元1250 10人會議桌1套（帶椅子）5400 小辦公桌子6臺250元1500 職員椅6把150元900會客沙發(fā)2套1500元3000空調/分體式1臺3000元3000電話（開戶）2部316元6321電話話機4部50元2001卡鐘1臺1200元12001留言板4張200元8001員工更衣柜8組580元46401鋼架床12架200元24001電風扇4臺100元4001取暖器4臺150元600 1雙門木質文件柜5組350元1750 1品牌商務電腦3臺5000元15000 彩色噴墨打印機2臺1200元2400 2黑白激光打印機1臺2000元2000 2洗衣機等生活配套1套1500 2對講機1部1560元1560 229寸電視機1套1600元1600 2倉庫貨架2組1000元2000三、保潔開辦費用9750高壓水槍1臺3000元3000 垃圾清運車2輛600元1200 吸塵器1臺800元800 塵推30套60元1800 玻璃套裝工具2套300元600 人字梯（2m）1把200元200手鉗10把15元150腳踩垃圾桶10個50元500保潔物品消耗（前期介入期間）1500四、綠化開辦費用9060 剪草機1臺5000元5000 高枝剪2把150元300 手鋸2把200元400條剪2把100元200斗車1輛200元200咬鉗4把15元60枝剪4把100元400澆水水管4套500元2000鐵耙4把50元200潛水泵1臺300元300五工程開辦費用18450電鉆1臺700元700 管鉗2把80元160 萬用表2只200元400 疏通機1臺600元600 電錘1把1600元1600 插話機2只100元200活動扳手4把60元240電焊機1臺1500元1500套筒扳手1套300元300梅花扳手1套300元3001臺鉗1臺200元2001PPR熱融機1臺300元3001切割機1臺400元4001人字梯（）1把200元2001人字梯()1把150元1501工具柜2套800元16001維修工具及材料8套300元24001對講機4部1560元62401橡皮線(200m)2圈480元960 六保安開辦費用18960警棍8根50元400 充電手電筒（警報式）6把150元900 應急燈6臺150元900 物品柜4套600元2400保安常用器械10套500元5000對講機（手持）6部1560元9360七客戶服務中心開辦費用57900傳真機1臺2000元2000復膜機1臺600元600報紙書刊展示架4組200元800保險柜2個750元1500復印機