【導(dǎo)讀】業(yè)機密，僅對有合作意向的綠景綠景房地產(chǎn)開發(fā)公司公開。理合作單位時使用。由、任何形式向第三方公開本預(yù)算方案內(nèi)容。保留因此對我方名譽及經(jīng)濟上可能造成損失的索賠權(quán)。先進的物業(yè)管理方式創(chuàng)造“安全、整潔、舒適、文明、”的居住環(huán)境。ISO9000：2020版的要求，在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實用、高效的質(zhì)量管理體系，發(fā)公司、業(yè)主委員會等客戶進行精誠合作。我公司現(xiàn)在熱誠開發(fā)內(nèi)陸市場，在綠景市能有機。理給予更多便利，對開發(fā)商的品牌培養(yǎng)起到強有力的幫助。我公司決意在綠景市發(fā)展二線品。經(jīng)測算，本項目的開辦費為元，管。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗，管理的物業(yè)類型眾多，管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。z物業(yè)由上海綠地物業(yè)發(fā)展。并已通過英國皇家SGS公司審核認證取得。100余萬平方米，管理方式有全權(quán)管理、駐場顧問管理及顧問管理。

　　

【正文】 家有關(guān)規(guī)定，將畫面保留一定的時間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機關(guān)追查疑犯。 e）電子巡更系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)電子巡更系統(tǒng)的巡更點，將完全按小區(qū)內(nèi)安保的巡邏路線來設(shè)點。按 z 的管理模式，分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、車庫『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 42 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 等處設(shè)臵巡更點。物業(yè)管理處可經(jīng)常監(jiān)督和檢查安保人員的巡邏到位時間和次數(shù)，以了解安保人員的工作情況，確保小區(qū)的安全。 f）背景及緊急廣播系統(tǒng) 利用背景音樂系 統(tǒng)，物業(yè)管理處將在節(jié)假日或平時的清晨、中午及黃昏，播放旋律優(yōu)美的輕音樂，以提高小區(qū)的文化品味和調(diào)節(jié)住戶的生活情趣。當發(fā)生火災(zāi)、臺風(fēng)和地震等緊急情況時，通過緊急廣播系統(tǒng)，通知小區(qū)內(nèi)的住戶，及時做好人員疏散或防范工作。 g）智能化系統(tǒng)的日常維護 z 將加強工程技術(shù)人員的弱電技術(shù)培訓(xùn)工作，使每位員工熟悉相應(yīng)崗位應(yīng)掌握的智能化設(shè)施的操作和管理，制定短、中及長期智能化系統(tǒng)的維護保養(yǎng)制度，使所有的智能化系統(tǒng)和設(shè)備均得到很好的維護和保養(yǎng)，發(fā)揮出應(yīng)有的作用。 （ 7） 房屋及公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護 房屋及公用設(shè)備設(shè)施長期保持完好 的狀態(tài)，對物業(yè)的保值升值意義重大， z 將制定短、中及長期工程設(shè)施維護保養(yǎng)計劃，并及時完成各項維護保養(yǎng)工作，通過制定相關(guān)的管理制度進行落實，經(jīng)常性地對員工進行各種技術(shù)培訓(xùn)，努力培養(yǎng)具有一專多能的技術(shù)人員。 A、建立巡回檢查制度 建立設(shè)施設(shè)備例行巡回檢查制度的目的是為了主動掌握系統(tǒng)及設(shè)備的運行情況，及時發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保設(shè)備經(jīng)濟運行。巡回檢查的方式包括：定時巡視、季節(jié)性巡視、『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 43 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 故障性巡視、專項重點巡視和綜合巡視等。每次巡視必須做好完整地記錄。 B、建筑和設(shè)施維修養(yǎng)護計劃 除電梯及部分弱電 設(shè)備由專業(yè)單位進行維護保養(yǎng)外， z 將根據(jù)物業(yè)內(nèi)配臵的建筑、設(shè)施和設(shè)備情況，選派工程技術(shù)員良好操作和保養(yǎng)。對所有的設(shè)備建立臺賬，詳細的記錄機電設(shè)備的運行和維修情況，建立短、中及長期物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)計劃，并嚴格執(zhí)行。公司總部工程人員，將定期進行檢查和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)維護保養(yǎng)不到位或不完善之外，及時指正。 C、維修養(yǎng)護主要工作內(nèi)容和范圍 主要工作 范 圍 內(nèi) 容 經(jīng)常性工作 公共區(qū)域、公共設(shè)施、機房及管道 巡視、操作、調(diào)試、記錄 計劃性工作 公共區(qū)域、設(shè)施、客戶收樓、裝修、入 保修監(jiān)督 、養(yǎng)護、更新、『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 44 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 住 節(jié)能整改、裝修管理 報修處理 客戶單元內(nèi)自用設(shè)施、公共設(shè)施 質(zhì)保期施工單位維修、自行修理、外聘修理 計劃外工作 突發(fā)事件、小項目整改、建筑設(shè)施改善 急修、改造、增建 D、機電設(shè)備應(yīng)急程序 z 在平時正常操作和維修保養(yǎng)時，將針對設(shè)備情況，作好各種機電設(shè)備和系統(tǒng)的事故或故障的應(yīng)急處理預(yù)案，當機電設(shè)備發(fā)生意外故障時，妥善有效的處理，可減少財產(chǎn)損失和降低對客戶的影響。一般設(shè)備應(yīng)急維修程序： 程序 工 作 備注 獲知故障 接到報告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反 映或報警 做好記 錄 趕赴現(xiàn)場 當班人員迅速趕赴現(xiàn)場，判斷故障類型和嚴重程度， 向領(lǐng)導(dǎo)報告 屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商 應(yīng)急處理 采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標志或告示，通知客戶 拍照取證，以便向保險公司索陪 維修更換 查清原因，進行維修，無法維修的設(shè)備或零件，進 行更換 盡量減少對客戶的影響 恢復(fù)使用 維修完畢，通知相關(guān)的客戶，向客戶說明原因，向 客戶致欠 影響客戶，應(yīng)盡力予以 解決 記錄報告 撰寫特別事件報告，詳細記錄時間、地點、事故、 原因、損失金額、客戶投述情況等 必要時向保險公司索賠 E、日常報修維修程序 z 將進一步完善客戶日常報修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問題，及時完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活?？蛻羧粘笮蘧S修程序： 程序 部門 工 作 備注 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 45 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 接到客戶報修 物業(yè)部 詳細記錄單元號、報修人姓名、報修內(nèi)容、合適維修的時間 電話、門對講系統(tǒng)和來人報修 及時通知工程部 工程部 甄別報修內(nèi)容，派出維 修技術(shù)員去單元維修 填寫《維修工作單》 進行維修工作 工程部 若發(fā)生費用，需事先請客戶確認；完成維修工作，請客戶簽字認可 質(zhì)保期內(nèi)的 質(zhì)量問題，施工單位解決 完成維修工作 物業(yè)部 憑《維修工作單》向客戶收費；并征詢客戶是否有意見 將《維修工作單》存檔 F、做好物業(yè)工程檔案管理工作 由于一般物業(yè)的壽命超過五十年，前后一定會由不同公司和人員進行物業(yè)管理。妥善保存好物業(yè)工程檔案資料，為后人留下實物憑證，對和業(yè)的保值升值關(guān)系重大。 z 將加強物業(yè)工程檔案的管理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術(shù)資料、各種驗收和移交資料、設(shè)備操作和維護手冊、二次裝修審批驗收資料、外判維護保養(yǎng)合同和設(shè)備年驗報告、設(shè)備臺賬和維修保養(yǎng)記錄等。 （ 8） 通過長效管理使物業(yè)保 值增值 物業(yè)的長效管理，是生態(tài)化管理理念的重要體現(xiàn)。管理方只有從長期計劃角度去落實各項工作，才能將物業(yè)當作一種產(chǎn)業(yè)不落實預(yù)防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設(shè)法節(jié)約能耗、制定科學(xué)的維護計劃、精心養(yǎng)護設(shè)施設(shè)備、努力培育小區(qū)自然生態(tài)環(huán)境、持久有效的高標準管理和良好的服務(wù)、有交的成本控制和物資管理等。從而一方面企業(yè)良好的服務(wù)得到業(yè)主的認可能長期受聘使企業(yè)長遠發(fā)展，另一方面企業(yè)的長效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產(chǎn)業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 46 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) （ 9） 物業(yè)管理工作指標 序號 指標名稱 國家評分 指 標 投標指標 物業(yè)管理指標的承諾 1 房屋完好率 98% 100% 落實責(zé)任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。 2 房屋零修、包修及時率 98% 100% 接到維修通知 15 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，及時完成并建立回訪檔案記錄。 3 維修合格率 100% 100% 分項檢查，一步一位，并進行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。 4 管理費收繳率 98% 100% 按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，使管理取之于民，用之于民。 5 綠化成活率 95% 98% 落實責(zé)任人養(yǎng)護，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化綠地?zé)o破壞，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 47 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 6 保潔清潔率 99% 99% 落實責(zé)任人進行日常保潔工作，并由物為主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。 7 道路完好及使用率 90% 99% 落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確人道路完好、暢通。 8 雨水井、污水井完好率 100% 落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。 9 排水管、明暗溝完好率 100% 落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無阻、無塌陷。 10 路燈完好率 85% 99% 落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以胡保路燈無損、正常使用并進行定期清潔、養(yǎng)護 11 小區(qū)治安發(fā)生率 1%以下 1%以下 保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練 1次，每次 2小時，落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實行 24 小時巡視制度，以確保小區(qū)的安全。 據(jù)滿足基本的物業(yè)管理需要來配置。隨以后各期投入使用，物業(yè)管理費收入增加時，再逐步配置到位。 六、物業(yè)管理收支預(yù)算案 物業(yè)管理預(yù)算案，不僅 將成為確定物業(yè)管理收費標準的依據(jù)，而且將起到指導(dǎo)物業(yè)正常運作的作用。準確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算對今后的物業(yè)管理工作非常重要， z 以其豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，根據(jù)目前已經(jīng)掌握的項目資料，通過自己的數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)庫，準確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算。在前期介入中，物業(yè)管理費收繳率低的情況下，出現(xiàn)虧損的部分由開發(fā)商進行補貼。 七、物業(yè)管理服務(wù)形式、期限、酬金及支付方式 z 將根據(jù)綠景小區(qū)的前期開發(fā)、房屋建造、入戶各階段具體情況提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 48 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 物業(yè)管理服務(wù)形式： z 物業(yè)為綠景小區(qū)提供駐場顧問物業(yè)管理服務(wù)。 物 業(yè)管理服務(wù)期限： z 物業(yè)為綠景小區(qū)所提供的 全權(quán)委托管理 ，建立服務(wù)期從合同簽訂日起至物業(yè)全部交付后二年或業(yè)主委員會成立時止。 物業(yè)管理酬金金額： 管理者酬金的多少應(yīng)與管理質(zhì)量相互聯(lián)系，貫徹優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。 z 為綠景小區(qū)提供的駐場全權(quán)委托管理的物業(yè)管理服務(wù)，我公司為能夠打開湖北內(nèi)陸綠景的市場 ,愿意和綠景綠景公司一道做個市場先鋒 ,為進行長期合作的考慮 ,綠景項目不做利潤要求以表示我公司進入綠景開展二線品牌的誠意。 八、結(jié) 論 再次感謝開發(fā)商給予 z 物業(yè)的機會， z 物業(yè)為此而感到榮幸。 z 物業(yè)以上述內(nèi)容承諾將盡心盡 力為開發(fā)商和所有業(yè)主服務(wù)， z 物業(yè)愿為綠景小區(qū)的發(fā)展計劃的實施和實現(xiàn)做出貢獻。 z 保證通過務(wù)實的物業(yè)管理服務(wù)，使發(fā)展商達到降低物業(yè)管理成本和提高物業(yè)管理水平之目的。在參閱本建議書后，懇請發(fā)展商能委任 z 作為綠景項目的物業(yè)管理服務(wù)者。 z 必將給您帶來欣喜。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 49 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 四 、 預(yù)算方案 一、前期開辦費用 本著節(jié)約使用、據(jù)需添臵的原則，對綠景項目物業(yè)管理項目進行測算，前期的物資管理設(shè)備購買人員開支等開辦費用為 元。明細列表如下： 物品購臵（ 1 次性） 行政辦公用品 元 保安用品 元 工程維修 元 保潔用品 元 其 他 元 共 元 服裝費 (1 次性按兩年攤銷 ) 管理人員 元 保安人員 元 工程人員 元 環(huán)保人員 元 共 元 前期人員招聘、培訓(xùn)費用 元 前期入住手冊資料印制 元 物品消耗（運行消耗） 元 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 50 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 具體購買清單待達成合作意向后出具?！簩W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 51 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 二 、 后期管理費用測算 本建議書中我公司特別注明物業(yè) 管理服務(wù)費主要由管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；安保費；辦公費；物業(yè)管理處固定資產(chǎn)折舊費；專項費用；法定稅費等構(gòu)成，針對實際情況，我們設(shè)計了此個方案。 經(jīng)過初步測算觀邸物業(yè)管理處全年物業(yè)管理費支出為 元。詳細測算如下： 人員工資： 共 元 物業(yè)經(jīng)理 2500 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 40950 元 事務(wù)助理兼任安保主任 1800 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 29484 元 客戶服務(wù)中心 :主任 1 人、管理員 2 人 主任 1200 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 19656 元 財務(wù) /文員： 1000 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 16380 元 管理員 /環(huán)保主任 1000 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 16380 元 安保隊：主管 1 人事務(wù)助理兼、班長 3 人、隊員 12 人 班長 : 800 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 39312 元 安保員 : 700 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *12 人