【導(dǎo)讀】業(yè)機(jī)密，僅對(duì)有合作意向的綠景綠景房地產(chǎn)開發(fā)公司公開。理合作單位時(shí)使用。由、任何形式向第三方公開本預(yù)算方案內(nèi)容。保留因此對(duì)我方名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。先進(jìn)的物業(yè)管理方式創(chuàng)造“安全、整潔、舒適、文明、”的居住環(huán)境。ISO9000：2020版的要求，在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實(shí)用、高效的質(zhì)量管理體系，發(fā)公司、業(yè)主委員會(huì)等客戶進(jìn)行精誠合作。我公司現(xiàn)在熱誠開發(fā)內(nèi)陸市場(chǎng)，在綠景市能有機(jī)。理給予更多便利，對(duì)開發(fā)商的品牌培養(yǎng)起到強(qiáng)有力的幫助。我公司決意在綠景市發(fā)展二線品。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的開辦費(fèi)為元，管。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，管理的物業(yè)類型眾多，管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實(shí)施計(jì)劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。z物業(yè)由上海綠地物業(yè)發(fā)展。并已通過英國(guó)皇家SGS公司審核認(rèn)證取得。100余萬平方米，管理方式有全權(quán)管理、駐場(chǎng)顧問管理及顧問管理。

　　

【正文】 家有關(guān)規(guī)定，將畫面保留一定的時(shí)間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機(jī)關(guān)追查疑犯。 e）電子巡更系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)電子巡更系統(tǒng)的巡更點(diǎn)，將完全按小區(qū)內(nèi)安保的巡邏路線來設(shè)點(diǎn)。按 z 的管理模式，分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、車庫『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 42 頁，共 55 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 等處設(shè)臵巡更點(diǎn)。物業(yè)管理處可經(jīng)常監(jiān)督和檢查安保人員的巡邏到位時(shí)間和次數(shù)，以了解安保人員的工作情況，確保小區(qū)的安全。 f）背景及緊急廣播系統(tǒng) 利用背景音樂系 統(tǒng)，物業(yè)管理處將在節(jié)假日或平時(shí)的清晨、中午及黃昏，播放旋律優(yōu)美的輕音樂，以提高小區(qū)的文化品味和調(diào)節(jié)住戶的生活情趣。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)和地震等緊急情況時(shí)，通過緊急廣播系統(tǒng)，通知小區(qū)內(nèi)的住戶，及時(shí)做好人員疏散或防范工作。 g）智能化系統(tǒng)的日常維護(hù) z 將加強(qiáng)工程技術(shù)人員的弱電技術(shù)培訓(xùn)工作，使每位員工熟悉相應(yīng)崗位應(yīng)掌握的智能化設(shè)施的操作和管理，制定短、中及長(zhǎng)期智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度，使所有的智能化系統(tǒng)和設(shè)備均得到很好的維護(hù)和保養(yǎng)，發(fā)揮出應(yīng)有的作用。 （ 7） 房屋及公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 房屋及公用設(shè)備設(shè)施長(zhǎng)期保持完好 的狀態(tài)，對(duì)物業(yè)的保值升值意義重大， z 將制定短、中及長(zhǎng)期工程設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并及時(shí)完成各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作，通過制定相關(guān)的管理制度進(jìn)行落實(shí)，經(jīng)常性地對(duì)員工進(jìn)行各種技術(shù)培訓(xùn)，努力培養(yǎng)具有一專多能的技術(shù)人員。 A、建立巡回檢查制度 建立設(shè)施設(shè)備例行巡回檢查制度的目的是為了主動(dòng)掌握系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。巡回檢查的方式包括：定時(shí)巡視、季節(jié)性巡視、『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 43 頁，共 55 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 故障性巡視、專項(xiàng)重點(diǎn)巡視和綜合巡視等。每次巡視必須做好完整地記錄。 B、建筑和設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 除電梯及部分弱電 設(shè)備由專業(yè)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)外， z 將根據(jù)物業(yè)內(nèi)配臵的建筑、設(shè)施和設(shè)備情況，選派工程技術(shù)員良好操作和保養(yǎng)。對(duì)所有的設(shè)備建立臺(tái)賬，詳細(xì)的記錄機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行和維修情況，建立短、中及長(zhǎng)期物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。公司總部工程人員，將定期進(jìn)行檢查和監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)維護(hù)保養(yǎng)不到位或不完善之外，及時(shí)指正。 C、維修養(yǎng)護(hù)主要工作內(nèi)容和范圍 主要工作 范 圍 內(nèi) 容 經(jīng)常性工作 公共區(qū)域、公共設(shè)施、機(jī)房及管道 巡視、操作、調(diào)試、記錄 計(jì)劃性工作 公共區(qū)域、設(shè)施、客戶收樓、裝修、入 保修監(jiān)督 、養(yǎng)護(hù)、更新、『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 44 頁，共 55 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 住 節(jié)能整改、裝修管理 報(bào)修處理 客戶單元內(nèi)自用設(shè)施、公共設(shè)施 質(zhì)保期施工單位維修、自行修理、外聘修理 計(jì)劃外工作 突發(fā)事件、小項(xiàng)目整改、建筑設(shè)施改善 急修、改造、增建 D、機(jī)電設(shè)備應(yīng)急程序 z 在平時(shí)正常操作和維修保養(yǎng)時(shí)，將針對(duì)設(shè)備情況，作好各種機(jī)電設(shè)備和系統(tǒng)的事故或故障的應(yīng)急處理預(yù)案，當(dāng)機(jī)電設(shè)備發(fā)生意外故障時(shí)，妥善有效的處理，可減少財(cái)產(chǎn)損失和降低對(duì)客戶的影響。一般設(shè)備應(yīng)急維修程序： 程序 工 作 備注 獲知故障 接到報(bào)告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反 映或報(bào)警 做好記 錄 趕赴現(xiàn)場(chǎng) 當(dāng)班人員迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，判斷故障類型和嚴(yán)重程度， 向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告 屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商 應(yīng)急處理 采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時(shí)措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶 拍照取證，以便向保險(xiǎn)公司索陪 維修更換 查清原因，進(jìn)行維修，無法維修的設(shè)備或零件，進(jìn) 行更換 盡量減少對(duì)客戶的影響 恢復(fù)使用 維修完畢，通知相關(guān)的客戶，向客戶說明原因，向 客戶致欠 影響客戶，應(yīng)盡力予以 解決 記錄報(bào)告 撰寫特別事件報(bào)告，詳細(xì)記錄時(shí)間、地點(diǎn)、事故、 原因、損失金額、客戶投述情況等 必要時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠 E、日常報(bào)修維修程序 z 將進(jìn)一步完善客戶日常報(bào)修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問題，及時(shí)完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活?？蛻羧粘?bào)修維修程序： 程序 部門 工 作 備注 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 45 頁，共 55 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 接到客戶報(bào)修 物業(yè)部 詳細(xì)記錄單元號(hào)、報(bào)修人姓名、報(bào)修內(nèi)容、合適維修的時(shí)間 電話、門對(duì)講系統(tǒng)和來人報(bào)修 及時(shí)通知工程部 工程部 甄別報(bào)修內(nèi)容，派出維 修技術(shù)員去單元維修 填寫《維修工作單》 進(jìn)行維修工作 工程部 若發(fā)生費(fèi)用，需事先請(qǐng)客戶確認(rèn)；完成維修工作，請(qǐng)客戶簽字認(rèn)可 質(zhì)保期內(nèi)的 質(zhì)量問題，施工單位解決 完成維修工作 物業(yè)部 憑《維修工作單》向客戶收費(fèi)；并征詢客戶是否有意見 將《維修工作單》存檔 F、做好物業(yè)工程檔案管理工作 由于一般物業(yè)的壽命超過五十年，前后一定會(huì)由不同公司和人員進(jìn)行物業(yè)管理。妥善保存好物業(yè)工程檔案資料，為后人留下實(shí)物憑證，對(duì)和業(yè)的保值升值關(guān)系重大。 z 將加強(qiáng)物業(yè)工程檔案的管理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術(shù)資料、各種驗(yàn)收和移交資料、設(shè)備操作和維護(hù)手冊(cè)、二次裝修審批驗(yàn)收資料、外判維護(hù)保養(yǎng)合同和設(shè)備年驗(yàn)報(bào)告、設(shè)備臺(tái)賬和維修保養(yǎng)記錄等。 （ 8） 通過長(zhǎng)效管理使物業(yè)保 值增值 物業(yè)的長(zhǎng)效管理，是生態(tài)化管理理念的重要體現(xiàn)。管理方只有從長(zhǎng)期計(jì)劃角度去落實(shí)各項(xiàng)工作，才能將物業(yè)當(dāng)作一種產(chǎn)業(yè)不落實(shí)預(yù)防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設(shè)法節(jié)約能耗、制定科學(xué)的維護(hù)計(jì)劃、精心養(yǎng)護(hù)設(shè)施設(shè)備、努力培育小區(qū)自然生態(tài)環(huán)境、持久有效的高標(biāo)準(zhǔn)管理和良好的服務(wù)、有交的成本控制和物資管理等。從而一方面企業(yè)良好的服務(wù)得到業(yè)主的認(rèn)可能長(zhǎng)期受聘使企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，另一方面企業(yè)的長(zhǎng)效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產(chǎn)業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 46 頁，共 55 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) （ 9） 物業(yè)管理工作指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 國(guó)家評(píng)分 指 標(biāo) 投標(biāo)指標(biāo) 物業(yè)管理指標(biāo)的承諾 1 房屋完好率 98% 100% 落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。 2 房屋零修、包修及時(shí)率 98% 100% 接到維修通知 15 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成并建立回訪檔案記錄。 3 維修合格率 100% 100% 分項(xiàng)檢查，一步一位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。 4 管理費(fèi)收繳率 98% 100% 按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理取之于民，用之于民。 5 綠化成活率 95% 98% 落實(shí)責(zé)任人養(yǎng)護(hù)，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化綠地?zé)o破壞，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 47 頁，共 55 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 6 保潔清潔率 99% 99% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行日常保潔工作，并由物為主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。 7 道路完好及使用率 90% 99% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確人道路完好、暢通。 8 雨水井、污水井完好率 100% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。 9 排水管、明暗溝完好率 100% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無阻、無塌陷。 10 路燈完好率 85% 99% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以胡保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù) 11 小區(qū)治安發(fā)生率 1%以下 1%以下 保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練 1次，每次 2小時(shí)，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行 24 小時(shí)巡視制度，以確保小區(qū)的安全。 據(jù)滿足基本的物業(yè)管理需要來配置。隨以后各期投入使用，物業(yè)管理費(fèi)收入增加時(shí)，再逐步配置到位。 六、物業(yè)管理收支預(yù)算案 物業(yè)管理預(yù)算案，不僅 將成為確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，而且將起到指導(dǎo)物業(yè)正常運(yùn)作的作用。準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算對(duì)今后的物業(yè)管理工作非常重要， z 以其豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)目前已經(jīng)掌握的項(xiàng)目資料，通過自己的數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)庫，準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算。在前期介入中，物業(yè)管理費(fèi)收繳率低的情況下，出現(xiàn)虧損的部分由開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼。 七、物業(yè)管理服務(wù)形式、期限、酬金及支付方式 z 將根據(jù)綠景小區(qū)的前期開發(fā)、房屋建造、入戶各階段具體情況提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 48 頁，共 55 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 物業(yè)管理服務(wù)形式： z 物業(yè)為綠景小區(qū)提供駐場(chǎng)顧問物業(yè)管理服務(wù)。 物 業(yè)管理服務(wù)期限： z 物業(yè)為綠景小區(qū)所提供的 全權(quán)委托管理 ，建立服務(wù)期從合同簽訂日起至物業(yè)全部交付后二年或業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)止。 物業(yè)管理酬金金額： 管理者酬金的多少應(yīng)與管理質(zhì)量相互聯(lián)系，貫徹優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則。 z 為綠景小區(qū)提供的駐場(chǎng)全權(quán)委托管理的物業(yè)管理服務(wù)，我公司為能夠打開湖北內(nèi)陸綠景的市場(chǎng) ,愿意和綠景綠景公司一道做個(gè)市場(chǎng)先鋒 ,為進(jìn)行長(zhǎng)期合作的考慮 ,綠景項(xiàng)目不做利潤(rùn)要求以表示我公司進(jìn)入綠景開展二線品牌的誠意。 八、結(jié) 論 再次感謝開發(fā)商給予 z 物業(yè)的機(jī)會(huì)， z 物業(yè)為此而感到榮幸。 z 物業(yè)以上述內(nèi)容承諾將盡心盡 力為開發(fā)商和所有業(yè)主服務(wù)， z 物業(yè)愿為綠景小區(qū)的發(fā)展計(jì)劃的實(shí)施和實(shí)現(xiàn)做出貢獻(xiàn)。 z 保證通過務(wù)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)，使發(fā)展商達(dá)到降低物業(yè)管理成本和提高物業(yè)管理水平之目的。在參閱本建議書后，懇請(qǐng)發(fā)展商能委任 z 作為綠景項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)者。 z 必將給您帶來欣喜。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 49 頁，共 55 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 四 、 預(yù)算方案 一、前期開辦費(fèi)用 本著節(jié)約使用、據(jù)需添臵的原則，對(duì)綠景項(xiàng)目物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算，前期的物資管理設(shè)備購買人員開支等開辦費(fèi)用為 元。明細(xì)列表如下： 物品購臵（ 1 次性） 行政辦公用品 元 保安用品 元 工程維修 元 保潔用品 元 其 他 元 共 元 服裝費(fèi) (1 次性按兩年攤銷 ) 管理人員 元 保安人員 元 工程人員 元 環(huán)保人員 元 共 元 前期人員招聘、培訓(xùn)費(fèi)用 元 前期入住手冊(cè)資料印制 元 物品消耗（運(yùn)行消耗） 元 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 50 頁，共 55 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 具體購買清單待達(dá)成合作意向后出具?！簩W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 51 頁，共 55 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 二 、 后期管理費(fèi)用測(cè)算 本建議書中我公司特別注明物業(yè) 管理服務(wù)費(fèi)主要由管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；安保費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理處固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；專項(xiàng)費(fèi)用；法定稅費(fèi)等構(gòu)成，針對(duì)實(shí)際情況，我們?cè)O(shè)計(jì)了此個(gè)方案。 經(jīng)過初步測(cè)算觀邸物業(yè)管理處全年物業(yè)管理費(fèi)支出為 元。詳細(xì)測(cè)算如下： 人員工資： 共 元 物業(yè)經(jīng)理 2500 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 40950 元 事務(wù)助理兼任安保主任 1800 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 29484 元 客戶服務(wù)中心 :主任 1 人、管理員 2 人 主任 1200 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 19656 元 財(cái)務(wù) /文員： 1000 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 16380 元 管理員 /環(huán)保主任 1000 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *1 人 16380 元 安保隊(duì)：主管 1 人事務(wù)助理兼、班長(zhǎng) 3 人、隊(duì)員 12 人 班長(zhǎng) : 800 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *3 人 39312 元 安保員 : 700 元 /月 *（ 1+﹪） *12 月 *12 人