【正文】 、合理化、專業(yè)化的統(tǒng)一管理；實(shí)施停車場24小時值班巡邏制度，選派專職安管員負(fù)責(zé)全面的管理；停車場全面實(shí)行智能化管理，對車輛進(jìn)出進(jìn)行檢查、登記、收費(fèi)等管理，避免人為出錯或作弊因素；規(guī)劃停車場、明確停車位，各種標(biāo)識標(biāo)志指示齊全、有效， 確保車輛停放、進(jìn)出有序，無道路堵塞及亂停、亂放現(xiàn)象；確保人車分流，維持商住樓良好秩序。二、商住樓內(nèi)車輛行駛管理按交通導(dǎo)示限速行駛。三、停車場及車庫管理事項(xiàng)（略）第五節(jié) 消防管理服務(wù)一、消防安全管理工作要求 建立有效的消防安全管理體系，保證客戶住戶的生命財產(chǎn)安全； 確保商住樓轄區(qū)內(nèi)防火工作落到實(shí)處，無事故發(fā)生； 及時清除一切可能存在的火災(zāi)隱患，廣泛宣傳消防意義。二、 消防管理職責(zé)管理處主任為管理處消防責(zé)任人，并對管理處的消防工作全面負(fù)責(zé)；管理處員工如安保員、維修工等為安保檢查員及義務(wù)消防員，發(fā)現(xiàn)消防隱患及時處理，制止違章作業(yè)；認(rèn)真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級有關(guān)消防工作指示，開展防火宣傳，普及消防知識；由管理處每月統(tǒng)一檢查防火安保工作，糾正消防違章、整改火險隱患；安保巡邏人員及工程巡視人員，在每日例行巡查中，確保器材的良好狀態(tài)；制定消防應(yīng)急預(yù)案及緊急狀態(tài)下的疏散方案；接到火災(zāi)報警后，迅速奔赴現(xiàn)場，啟用消防設(shè)施進(jìn)行撲救，并協(xié)助消防部門查清火災(zāi)原因。三、消防意識培訓(xùn)與宣傳消防是安保工作中重要的一環(huán)，廣泛宣傳消防意義，提高群策群防的消防意識，加強(qiáng)消防設(shè)施的管理，貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針。措施具體內(nèi)容成立義務(wù)消防隊(duì)動員客戶特別是商鋪的用戶參加義務(wù)消防隊(duì)，提高其消防意識。制定消防檢查計劃，培訓(xùn)義務(wù)消防隊(duì)員，定期檢查，消除隱患。確保設(shè)施設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。消防技能培訓(xùn)密切配合公安消防部門，定期舉辦消防、逃生演習(xí)、咨詢講座，強(qiáng)化消防意識，提高消防技能。推廣消防社會化。自救消防設(shè)備的保障發(fā)揮客戶消防防范自治的意識，每戶每家商鋪都須配備家庭滅火器，提供消防設(shè)備最基本保障。四、 臨時動火作業(yè)的“七不、四要、一清”“七不”：（1）防火、滅火措施不落實(shí)不動火作業(yè)；（2）周圍易燃雜物未清楚不動火；（3）附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安保防范措施不動火；（4）凡盛裝過油類等易燃的容器，未經(jīng)洗刷干凈，排除殘有的油質(zhì)不動火；（5）凡儲存有易燃、易爆物品的場所，未經(jīng)排除易燃物品的不動火；（6）在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時，下面的可燃物品未清理或未采取安保防護(hù)的不動火；（7）未配備相應(yīng)的滅火器材不動火?！八囊保海?）動火前要指定現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人；（2）動火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程；（3）發(fā)生意外事故時，要及時撲救；（4）現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人和動火人員必須經(jīng)常注意動火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時，要立即停止動火。“一清”：動火人員和現(xiàn)場負(fù)責(zé)人在動火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場火種后才能離開現(xiàn)場。五、防火安?！叭墶睓z查制度一級檢查由班組織實(shí)施二級檢查由管理處領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施三級檢查由公司領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施六、安管員工作流程（略）七、商住樓安管員工作標(biāo)準(zhǔn)安管監(jiān)控崗工作標(biāo)準(zhǔn)：安管監(jiān)控設(shè)備設(shè)施使用正確，管理符合標(biāo)準(zhǔn)。照明、路燈及動力用電的使用、管理 正確無誤；參與處理突發(fā)事件正確。商住樓出、入口崗工作標(biāo)準(zhǔn)：保證門口交通暢通；準(zhǔn)確發(fā)放和回收車輛出入證，做好車輛登記和計費(fèi)工作；安保監(jiān)控設(shè)施使用正確；不放入閑雜人員；門口突發(fā)事件處理正確。巡邏崗工作標(biāo)準(zhǔn)：保證商住樓良好的生活環(huán)境和治安秩序；保證公用設(shè)備、設(shè)施、綠化環(huán)境完好無損；保證消防設(shè)備、設(shè)施的完好無損；消除閑雜人員；糾正和處理車輛違章停放，保證道路暢通；突發(fā)事件處理正確；按時開關(guān)路燈、噴泉等。地下車庫出、入口崗工作標(biāo)準(zhǔn)：保證車庫出入口的車道暢通；準(zhǔn)確發(fā)放和回收車輛出入證；做到車輛登記無誤，記費(fèi)準(zhǔn)確；無閑雜人員進(jìn)入；處理突發(fā)事件反應(yīng)迅速，處置得當(dāng)；儀器設(shè)備使用正確，交接無誤。第六節(jié) 環(huán)境事務(wù)管理商住樓在規(guī)劃設(shè)計上及商住樓客戶群體對環(huán)境和生活氛圍要求非常高，為此，我們倡導(dǎo)“用文化引導(dǎo)環(huán)境”的理念，目的在于營造自然、親切的環(huán)境氛圍，通過良好氛圍的營造去引導(dǎo)客戶和我們一起去保持環(huán)境的整潔、綠、亮、美、舒適和溫馨。一、用文化來引導(dǎo)環(huán)境開展環(huán)保知識宣傳和環(huán)保咨詢?nèi)栈顒?，向客戶發(fā)放環(huán)保宣傳品，拒絕任何污染行為；推行垃圾分類袋裝、廢物回收的環(huán)保行為；開展客戶及商戶的衛(wèi)生評比活動，提倡保持整潔的文明風(fēng)尚；設(shè)置輕松優(yōu)雅的背景音樂，在會所布置些世界名畫營造高雅的文化氣息；評選“十佳綠色陽臺”，動員全體客戶飯后茶余關(guān)愛綠化；提倡“人人動手、澆花養(yǎng)草”，引導(dǎo)客戶飯后茶余關(guān)愛綠化；經(jīng)常性地開展有關(guān)家居清潔技能、技巧的培訓(xùn)，并利用宣傳欄進(jìn)行宣傳。二、保潔員崗位分工安排（略）。三、作業(yè)計劃及標(biāo)準(zhǔn)清潔管理必須按日常、定期或特殊作業(yè)制定出作業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行計劃，便于管理工作的實(shí)施檢查與考核。清潔范圍清潔內(nèi)容清潔要求公共區(qū)域道路清掃清潔門、窗、框、欄桿、扶手、門、框、欄桿、扶手清潔清潔照明燈罩清潔垃圾箱及果皮箱內(nèi)外表面收集、清理所有垃圾箱及果皮箱內(nèi)的垃圾略電梯清潔電梯門表面及內(nèi)壁電梯天花板表面除塵電梯吸塵清潔電梯通風(fēng)口及照明罩電梯門表面涂上保膜略樓梯清潔各樓層樓梯略天臺清理積聚于天臺的垃圾、避免渠道堵塞；擦洗天臺大門表面略其它大理石清洗、打臘略四、質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格檢查是保障清潔工作質(zhì)量必要手段，有關(guān)清潔檢查標(biāo)準(zhǔn)可參照以下辦法執(zhí)行：會所地面：無明顯灰塵及污漬；墻面：無明顯灰塵及污漬；樓梯：抽查2至3層，無痰漬、煙頭、垃圾等；玻璃或鏡面：抽查不同位置3到5處，每處檢查約1平方米，無水漬、手印、潔凈、明亮；水溝：抽查20米排水溝，無煙頭、泥沙等垃圾物質(zhì)，無臭味；明溝：抽查1——3米，不積泥沙、垃圾雜物等；標(biāo)牌、指示牌：抽2——3個，無明顯灰塵，表面光亮；消防設(shè)備設(shè)施：抽查2——3個消防栓，無灰塵、垃圾；電梯門：抽查2——3部電梯內(nèi)外門，無明顯灰塵、污漬；廣場：抽查50平方米地面，無煙頭、果皮、紙屑等垃圾雜物；1綠化帶：抽查10盆花草，盆內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾雜物；抽查綠化帶30平方米，無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾雜物；1垃圾房：檢查地面無垃圾；污水構(gòu)無垃圾、泥沙、積水；1天臺：檢查地面無垃圾物，下水口無泥沙、垃圾物；1地下車庫：檢查地面無垃圾物，下水口無泥沙；1大堂：地面無明顯灰塵及污漬、無煙頭、果皮、紙屑等垃圾雜物；墻面無明顯灰塵及污漬；玻璃或鏡面無水漬、手印、潔凈、明亮；標(biāo)牌、指示牌無明顯灰塵，表面光亮；電梯門抽查無明顯灰塵、污漬；五、保潔管理工作要點(diǎn)會所保潔以夜間操作為好，白天進(jìn)行日常保潔；清潔時根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)避開客戶或客戶聚集的區(qū)域， 待客戶離散后再補(bǔ)做；客戶進(jìn)出頻繁和容易臟污的區(qū)域，要重點(diǎn)保潔；垃圾的處理：（1）客戶的生活垃圾箱設(shè)在隱蔽且異味不易擴(kuò)散的地 方；（2）垃圾清理頻數(shù)要快，保持日產(chǎn)日清，不能產(chǎn)生異味；六、綠化管理（一）綠化管理人員安排由園藝技師負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)并指導(dǎo)園藝工對管轄范圍內(nèi)所有綠化區(qū)域進(jìn)行養(yǎng)護(hù)及清潔衛(wèi)生。（二）綠化管理服務(wù)內(nèi)容澆水：（1）根據(jù)氣候條件決定澆水量；（2）根據(jù)植物品種或生長期決定澆水量。施肥：注意植物各階段所用的肥料品種；整修：整個是保證樹木形成良好樹形、提高觀賞效果的有效手段；除草、松土：（1）清除一些病蟲的潛伏處，減少病蟲害的發(fā)生機(jī)會；（2）松土可以增加土壤的透氣性，達(dá)到保水、透氣、增溫的效果；（3）防治病蟲害：防治病蟲害主要堅(jiān)持預(yù)防為主，綜合治理。景觀及噴水池維護(hù)、定期清洗，保持水質(zhì)清澈見底。特種綠化植物及正在養(yǎng)護(hù)植物的標(biāo)識管理（三）綠化管理檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)分類序號項(xiàng) 目標(biāo)準(zhǔn)修剪1喬木無枯枝、無阻礙、樹枝分布均勻2灌木成型、整齊3草坪草坪目視平整、整齊施肥1喬木灌木覆土平整、肥料不露出土面2草地不傷及花草3花卉少量多次，不傷及花草防病治蟲無明顯枯枝、死杈，有蟲害枝條在2%以下抗旱1花卉、苗泥土不染花葉、土不壓苗、水不沖苗2樹木草地澆水透水深度為：樹木，3cm。草地，2cm；無旱死現(xiàn)象日常養(yǎng)護(hù)1除雜草無明顯雜草，透氣性良好2補(bǔ)栽補(bǔ)種無黃土裸露3防風(fēng)排澇有積水、斷枝落葉現(xiàn)象第七章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)概述：商住樓的建筑、園林、設(shè)施設(shè)備的設(shè)計特色，為物業(yè)管理提供便利的同時，也對物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)工作提出更高的要求。管理處工程維護(hù)人員，應(yīng)按原設(shè)計與施工標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合多年的管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對商住樓的物業(yè)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，以“精致服務(wù)”保證所有設(shè)施設(shè)備的完好率及良好的運(yùn)行狀態(tài)。第一節(jié) 工程維修人員的崗位職責(zé)一、工程維修部主管崗位職責(zé)負(fù)責(zé)制訂本部門全年公共設(shè)施設(shè)備及物業(yè)和維修養(yǎng)護(hù)計劃并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)組織實(shí)施商住樓設(shè)備、設(shè)施及物業(yè)的接管驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)裝修審批核準(zhǔn)、監(jiān)管、驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)對部門員工日常工作的指導(dǎo)；負(fù)責(zé)建立商住樓內(nèi)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備資料檔案工作；負(fù)責(zé)做好維修工具及零件的采購計劃；負(fù)責(zé)對本部門員工進(jìn)行職業(yè)道德及職業(yè)技能的培訓(xùn)、考核，提升服務(wù)質(zhì)量及形象；負(fù)責(zé)指定大型設(shè)施、設(shè)備責(zé)任人；負(fù)責(zé)聯(lián)系、組織生活水池的清洗、消毒和水質(zhì)檢驗(yàn)工作；負(fù)責(zé)本部門內(nèi)務(wù)、考勤工作；1負(fù)責(zé)與各部門之間的協(xié)調(diào)配合。二、維修技工崗位職責(zé)嚴(yán)格遵守《管理處管理規(guī)定》；樹立高度的責(zé)任心，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)范和操作規(guī)程完成各種維修保養(yǎng)任務(wù)；對于配電室、供電、供水、消防設(shè)備及配套設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)；嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入設(shè)備、設(shè)施用房，并保持各類設(shè)備、設(shè)施的真氣清潔；嚴(yán)格執(zhí)行各種定期、不定期的設(shè)備維修、保養(yǎng)制度；堅(jiān)決制止未經(jīng)同意，私自在線路上接用水、電氣設(shè)備及亂拉亂扯線路；愛護(hù)各種工具和設(shè)備，保證各種測量儀表準(zhǔn)確無誤，各種維修設(shè)備靈活可靠；做好各種工具和設(shè)施設(shè)備的巡查、運(yùn)作、事故等情況的書面記錄和匯報工作；負(fù)責(zé)每月消防器材的檢查，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)總是通知有關(guān)人員或部門進(jìn)行處理；每日巡視商住樓一次，如發(fā)現(xiàn)消防安全、客戶建議或投訴方面的問題及時處理、報告、協(xié)調(diào)解決。三、入戶服務(wù)規(guī)范接到報修電話后在10分鐘內(nèi)與報修客戶聯(lián)系；了解報修業(yè)務(wù)情況；按預(yù)約時間上門維修；上門維修自帶鞋套、墊巾、工具等；尊重客戶隱私，不得到戶內(nèi)無關(guān)區(qū)域觀望；檢修完畢，自行清潔檢修現(xiàn)場，垃圾自行帶出；其他相關(guān)要求。第二節(jié) 設(shè)備的日常運(yùn)行與維修保養(yǎng)一、設(shè)備的運(yùn)行管理：為正確操作設(shè)備，延長設(shè)備的使用年限，避免操作不當(dāng)給設(shè)備造成損壞增加維修成本。針對本案動力設(shè)備系統(tǒng)，擬訂如下工作重點(diǎn)：（一）了解本案設(shè)備的詳細(xì)技術(shù)檔案資料，包括操作規(guī)程使用說明書、工作性能、適應(yīng)范圍、運(yùn)行方式、連續(xù)運(yùn)行時間、注意事項(xiàng)等等，對一些較為大型、復(fù)雜、技術(shù)要求較高的設(shè)備必須對操作使用人員先進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨(dú)立操作。（二）管理人員、維修工、操作工都具有專業(yè)基礎(chǔ)知識和操作技能，對一些特殊崗位，按照要求持證上崗，如電梯操作、維修電工等。（三）建立與健全各種設(shè)備運(yùn)行制度、值班制度、交接班制度、設(shè)備操作規(guī)程及設(shè)備操作使用人員崗位責(zé)任制。（四）由于設(shè)備設(shè)施的種類及使用時間不同，有的是日常使用運(yùn)行的，如電梯、生活泵……，有的是在非正常情況下使用的設(shè)備如消防泵、自動報警、事故照明切換柜（應(yīng)急發(fā)電機(jī)、聯(lián)動柜）等各類設(shè)備需要根據(jù)其實(shí)際情況，制定出相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行使用、操作制度并予實(shí)施。（五）對運(yùn)行中的設(shè)備除了按規(guī)定制度例行檢查、巡視、記錄外，設(shè)備管理、維修人員做到一看、二摸、三聞、四分析、五動手、六匯報、七備案。二、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理養(yǎng)護(hù)管理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，工作重點(diǎn)如下：預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與按計劃維修并重，使設(shè)備設(shè)施處于良好狀態(tài)；設(shè)備設(shè)施定期檢查、巡視形成制度，對不同設(shè)備根據(jù)實(shí)際使用情況做到定人、定時、定期、定質(zhì)的檢查與養(yǎng)護(hù)，包括更換易損零件，添加潤滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補(bǔ)漆翻新保養(yǎng)等；根據(jù)維修人員的實(shí)際情況，實(shí)行專業(yè)人員維修與操作人員維修相結(jié)合；常年使用運(yùn)行與季節(jié)性使用設(shè)備，合理制定安排維修保養(yǎng)期限和計劃，完善設(shè)備管理維修保養(yǎng)規(guī)程并予實(shí)施、執(zhí)行；不經(jīng)常使用、運(yùn)行或非正常情況下使用的設(shè)施設(shè)備，不忽略對其保養(yǎng)和檢查。消防泵、噴淋泵等。三、工程維修部工作標(biāo)準(zhǔn)電梯的定期維護(hù)、日常維修、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)序號工作標(biāo)準(zhǔn)1管理處對本案電梯的管理、安全運(yùn)行、維修、保養(yǎng)應(yīng)嚴(yán)格招待武漢市技術(shù)監(jiān)督局規(guī)定，按時對電梯進(jìn)行年審，并提供有效的電梯責(zé)任保險。2管理處提供24小時電梯安全運(yùn)行服務(wù)，如遇停電或電梯故障，并嚴(yán)格按照《電梯應(yīng)急操作程序》進(jìn)行操作，解救被困人員。及時排除故障。特殊情況及時寫出情況報告。3管