【正文】 車場全面實(shí)行智能化管理，對(duì)車輛進(jìn)出進(jìn)行檢查、登記、收費(fèi)等管理，避免人為出錯(cuò)或作弊因素；規(guī)劃停車場、明確停車位，各種標(biāo)識(shí)標(biāo)志指示齊全、有效， 確保車輛停放、進(jìn)出有序，無道路堵塞及亂停、亂放現(xiàn)象；確保人車分流，維持商住樓良好秩序。二、商住樓內(nèi)車輛行駛管理按交通導(dǎo)示限速行駛。三、停車場及車庫管理事項(xiàng)（略）第五節(jié) 消防管理服務(wù)一、消防安全管理工作要求 建立有效的消防安全管理體系，保證客戶住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全； 確保商住樓轄區(qū)內(nèi)防火工作落到實(shí)處，無事故發(fā)生； 及時(shí)清除一切可能存在的火災(zāi)隱患，廣泛宣傳消防意義。二、 消防管理職責(zé)管理處主任為管理處消防責(zé)任人，并對(duì)管理處的消防工作全面負(fù)責(zé)；管理處員工如安保員、維修工等為安保檢查員及義務(wù)消防員，發(fā)現(xiàn)消防隱患及時(shí)處理，制止違章作業(yè)；認(rèn)真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級(jí)有關(guān)消防工作指示，開展防火宣傳，普及消防知識(shí)；由管理處每月統(tǒng)一檢查防火安保工作，糾正消防違章、整改火險(xiǎn)隱患；安保巡邏人員及工程巡視人員，在每日例行巡查中，確保器材的良好狀態(tài)；制定消防應(yīng)急預(yù)案及緊急狀態(tài)下的疏散方案；接到火災(zāi)報(bào)警后，迅速奔赴現(xiàn)場，啟用消防設(shè)施進(jìn)行撲救，并協(xié)助消防部門查清火災(zāi)原因。三、消防意識(shí)培訓(xùn)與宣傳消防是安保工作中重要的一環(huán)，廣泛宣傳消防意義，提高群策群防的消防意識(shí)，加強(qiáng)消防設(shè)施的管理，貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針。措施具體內(nèi)容成立義務(wù)消防隊(duì)動(dòng)員客戶特別是商鋪的用戶參加義務(wù)消防隊(duì)，提高其消防意識(shí)。制定消防檢查計(jì)劃，培訓(xùn)義務(wù)消防隊(duì)員，定期檢查，消除隱患。確保設(shè)施設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。消防技能培訓(xùn)密切配合公安消防部門，定期舉辦消防、逃生演習(xí)、咨詢講座，強(qiáng)化消防意識(shí)，提高消防技能。推廣消防社會(huì)化。自救消防設(shè)備的保障發(fā)揮客戶消防防范自治的意識(shí)，每戶每家商鋪都須配備家庭滅火器，提供消防設(shè)備最基本保障。四、 臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)的“七不、四要、一清”“七不”：（1）防火、滅火措施不落實(shí)不動(dòng)火作業(yè)；（2）周圍易燃雜物未清楚不動(dòng)火；（3）附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安保防范措施不動(dòng)火；（4）凡盛裝過油類等易燃的容器，未經(jīng)洗刷干凈，排除殘有的油質(zhì)不動(dòng)火；（5）凡儲(chǔ)存有易燃、易爆物品的場所，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火；（6）在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安保防護(hù)的不動(dòng)火；（7）未配備相應(yīng)的滅火器材不動(dòng)火?！八囊保海?）動(dòng)火前要指定現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人；（2）動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程；（3）發(fā)生意外事故時(shí)，要及時(shí)撲救；（4）現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火人員必須經(jīng)常注意動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時(shí)，要立即停止動(dòng)火?！耙磺濉保簞?dòng)火人員和現(xiàn)場負(fù)責(zé)人在動(dòng)火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場火種后才能離開現(xiàn)場。五、防火安?！叭?jí)”檢查制度一級(jí)檢查由班組織實(shí)施二級(jí)檢查由管理處領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施三級(jí)檢查由公司領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施六、安管員工作流程（略）七、商住樓安管員工作標(biāo)準(zhǔn)安管監(jiān)控崗工作標(biāo)準(zhǔn)：安管監(jiān)控設(shè)備設(shè)施使用正確，管理符合標(biāo)準(zhǔn)。照明、路燈及動(dòng)力用電的使用、管理 正確無誤；參與處理突發(fā)事件正確。商住樓出、入口崗工作標(biāo)準(zhǔn)：保證門口交通暢通；準(zhǔn)確發(fā)放和回收車輛出入證，做好車輛登記和計(jì)費(fèi)工作；安保監(jiān)控設(shè)施使用正確；不放入閑雜人員；門口突發(fā)事件處理正確。巡邏崗工作標(biāo)準(zhǔn)：保證商住樓良好的生活環(huán)境和治安秩序；保證公用設(shè)備、設(shè)施、綠化環(huán)境完好無損；保證消防設(shè)備、設(shè)施的完好無損；消除閑雜人員；糾正和處理車輛違章停放，保證道路暢通；突發(fā)事件處理正確；按時(shí)開關(guān)路燈、噴泉等。地下車庫出、入口崗工作標(biāo)準(zhǔn)：保證車庫出入口的車道暢通；準(zhǔn)確發(fā)放和回收車輛出入證；做到車輛登記無誤，記費(fèi)準(zhǔn)確；無閑雜人員進(jìn)入；處理突發(fā)事件反應(yīng)迅速，處置得當(dāng)；儀器設(shè)備使用正確，交接無誤。第六節(jié) 環(huán)境事務(wù)管理商住樓在規(guī)劃設(shè)計(jì)上及商住樓客戶群體對(duì)環(huán)境和生活氛圍要求非常高，為此，我們倡導(dǎo)“用文化引導(dǎo)環(huán)境”的理念，目的在于營造自然、親切的環(huán)境氛圍，通過良好氛圍的營造去引導(dǎo)客戶和我們一起去保持環(huán)境的整潔、綠、亮、美、舒適和溫馨。一、用文化來引導(dǎo)環(huán)境開展環(huán)保知識(shí)宣傳和環(huán)保咨詢?nèi)栈顒?dòng)，向客戶發(fā)放環(huán)保宣傳品，拒絕任何污染行為；推行垃圾分類袋裝、廢物回收的環(huán)保行為；開展客戶及商戶的衛(wèi)生評(píng)比活動(dòng)，提倡保持整潔的文明風(fēng)尚；設(shè)置輕松優(yōu)雅的背景音樂，在會(huì)所布置些世界名畫營造高雅的文化氣息；評(píng)選“十佳綠色陽臺(tái)”，動(dòng)員全體客戶飯后茶余關(guān)愛綠化；提倡“人人動(dòng)手、澆花養(yǎng)草”，引導(dǎo)客戶飯后茶余關(guān)愛綠化；經(jīng)常性地開展有關(guān)家居清潔技能、技巧的培訓(xùn)，并利用宣傳欄進(jìn)行宣傳。二、保潔員崗位分工安排（略）。三、作業(yè)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)清潔管理必須按日常、定期或特殊作業(yè)制定出作業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃，便于管理工作的實(shí)施檢查與考核。清潔范圍清潔內(nèi)容清潔要求公共區(qū)域道路清掃清潔門、窗、框、欄桿、扶手、門、框、欄桿、扶手清潔清潔照明燈罩清潔垃圾箱及果皮箱內(nèi)外表面收集、清理所有垃圾箱及果皮箱內(nèi)的垃圾略電梯清潔電梯門表面及內(nèi)壁電梯天花板表面除塵電梯吸塵清潔電梯通風(fēng)口及照明罩電梯門表面涂上保膜略樓梯清潔各樓層樓梯略天臺(tái)清理積聚于天臺(tái)的垃圾、避免渠道堵塞；擦洗天臺(tái)大門表面略其它大理石清洗、打臘略四、質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格檢查是保障清潔工作質(zhì)量必要手段，有關(guān)清潔檢查標(biāo)準(zhǔn)可參照以下辦法執(zhí)行：會(huì)所地面：無明顯灰塵及污漬；墻面：無明顯灰塵及污漬；樓梯：抽查2至3層，無痰漬、煙頭、垃圾等；玻璃或鏡面：抽查不同位置3到5處，每處檢查約1平方米，無水漬、手印、潔凈、明亮；水溝：抽查20米排水溝，無煙頭、泥沙等垃圾物質(zhì)，無臭味；明溝：抽查1——3米，不積泥沙、垃圾雜物等；標(biāo)牌、指示牌：抽2——3個(gè)，無明顯灰塵，表面光亮；消防設(shè)備設(shè)施：抽查2——3個(gè)消防栓，無灰塵、垃圾；電梯門：抽查2——3部電梯內(nèi)外門，無明顯灰塵、污漬；廣場：抽查50平方米地面，無煙頭、果皮、紙屑等垃圾雜物；1綠化帶：抽查10盆花草，盆內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾雜物；抽查綠化帶30平方米，無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾雜物；1垃圾房：檢查地面無垃圾；污水構(gòu)無垃圾、泥沙、積水；1天臺(tái)：檢查地面無垃圾物，下水口無泥沙、垃圾物；1地下車庫：檢查地面無垃圾物，下水口無泥沙；1大堂：地面無明顯灰塵及污漬、無煙頭、果皮、紙屑等垃圾雜物；墻面無明顯灰塵及污漬；玻璃或鏡面無水漬、手印、潔凈、明亮；標(biāo)牌、指示牌無明顯灰塵，表面光亮；電梯門抽查無明顯灰塵、污漬；五、保潔管理工作要點(diǎn)會(huì)所保潔以夜間操作為好，白天進(jìn)行日常保潔；清潔時(shí)根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)避開客戶或客戶聚集的區(qū)域， 待客戶離散后再補(bǔ)做；客戶進(jìn)出頻繁和容易臟污的區(qū)域，要重點(diǎn)保潔；垃圾的處理：（1）客戶的生活垃圾箱設(shè)在隱蔽且異味不易擴(kuò)散的地方；（2）垃圾清理頻數(shù)要快，保持日產(chǎn)日清，不能產(chǎn)生異味；六、綠化管理（一）綠化管理人員安排由園藝技師負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)并指導(dǎo)園藝工對(duì)管轄范圍內(nèi)所有綠化區(qū)域進(jìn)行養(yǎng)護(hù)及清潔衛(wèi)生。（二）綠化管理服務(wù)內(nèi)容澆水：（1）根據(jù)氣候條件決定澆水量；（2）根據(jù)植物品種或生長期決定澆水量。施肥：注意植物各階段所用的肥料品種；整修：整個(gè)是保證樹木形成良好樹形、提高觀賞效果的有效手段；除草、松土：（1）清除一些病蟲的潛伏處，減少病蟲害的發(fā)生機(jī)會(huì)；（2）松土可以增加土壤的透氣性，達(dá)到保水、透氣、增溫的效果；（3）防治病蟲害：防治病蟲害主要堅(jiān)持預(yù)防為主，綜合治理。景觀及噴水池維護(hù)、定期清洗，保持水質(zhì)清澈見底。特種綠化植物及正在養(yǎng)護(hù)植物的標(biāo)識(shí)管理（三）綠化管理檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)分類序號(hào)項(xiàng) 目標(biāo)準(zhǔn)修剪1喬木無枯枝、無阻礙、樹枝分布均勻2灌木成型、整齊3草坪草坪目視平整、整齊施肥1喬木灌木覆土平整、肥料不露出土面2草地不傷及花草3花卉少量多次，不傷及花草防病治蟲無明顯枯枝、死杈，有蟲害枝條在2%以下抗旱1花卉、苗泥土不染花葉、土不壓苗、水不沖苗2樹木草地澆水透水深度為：樹木，3cm。草地，2cm；無旱死現(xiàn)象日常養(yǎng)護(hù)1除雜草無明顯雜草，透氣性良好2補(bǔ)栽補(bǔ)種無黃土裸露3防風(fēng)排澇有積水、斷枝落葉現(xiàn)象第七章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)概述：商住樓的建筑、園林、設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)特色，為物業(yè)管理提供便利的同時(shí)，也對(duì)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)工作提出更高的要求。管理處工程維護(hù)人員，應(yīng)按原設(shè)計(jì)與施工標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合多年的管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商住樓的物業(yè)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，以“精致服務(wù)”保證所有設(shè)施設(shè)備的完好率及良好的運(yùn)行狀態(tài)。第一節(jié) 工程維修人員的崗位職責(zé)一、工程維修部主管崗位職責(zé)負(fù)責(zé)制訂本部門全年公共設(shè)施設(shè)備及物業(yè)和維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)組織實(shí)施商住樓設(shè)備、設(shè)施及物業(yè)的接管驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)裝修審批核準(zhǔn)、監(jiān)管、驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)對(duì)部門員工日常工作的指導(dǎo)；負(fù)責(zé)建立商住樓內(nèi)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備資料檔案工作；負(fù)責(zé)做好維修工具及零件的采購計(jì)劃；負(fù)責(zé)對(duì)本部門員工進(jìn)行職業(yè)道德及職業(yè)技能的培訓(xùn)、考核，提升服務(wù)質(zhì)量及形象；負(fù)責(zé)指定大型設(shè)施、設(shè)備責(zé)任人；負(fù)責(zé)聯(lián)系、組織生活水池的清洗、消毒和水質(zhì)檢驗(yàn)工作；負(fù)責(zé)本部門內(nèi)務(wù)、考勤工作；1負(fù)責(zé)與各部門之間的協(xié)調(diào)配合。二、維修技工崗位職責(zé)嚴(yán)格遵守《管理處管理規(guī)定》；樹立高度的責(zé)任心，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)范和操作規(guī)程完成各種維修保養(yǎng)任務(wù)；對(duì)于配電室、供電、供水、消防設(shè)備及配套設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)；嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入設(shè)備、設(shè)施用房，并保持各類設(shè)備、設(shè)施的真氣清潔；嚴(yán)格執(zhí)行各種定期、不定期的設(shè)備維修、保養(yǎng)制度；堅(jiān)決制止未經(jīng)同意，私自在線路上接用水、電氣設(shè)備及亂拉亂扯線路；愛護(hù)各種工具和設(shè)備，保證各種測量儀表準(zhǔn)確無誤，各種維修設(shè)備靈活可靠；做好各種工具和設(shè)施設(shè)備的巡查、運(yùn)作、事故等情況的書面記錄和匯報(bào)工作；負(fù)責(zé)每月消防器材的檢查，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)總是通知有關(guān)人員或部門進(jìn)行處理；每日巡視商住樓一次，如發(fā)現(xiàn)消防安全、客戶建議或投訴方面的問題及時(shí)處理、報(bào)告、協(xié)調(diào)解決。三、入戶服務(wù)規(guī)范接到報(bào)修電話后在10分鐘內(nèi)與報(bào)修客戶聯(lián)系；了解報(bào)修業(yè)務(wù)情況；按預(yù)約時(shí)間上門維修；上門維修自帶鞋套、墊巾、工具等；尊重客戶隱私，不得到戶內(nèi)無關(guān)區(qū)域觀望；檢修完畢，自行清潔檢修現(xiàn)場，垃圾自行帶出；其他相關(guān)要求。第二節(jié) 設(shè)備的日常運(yùn)行與維修保養(yǎng)一、設(shè)備的運(yùn)行管理：為正確操作設(shè)備，延長設(shè)備的使用年限，避免操作不當(dāng)給設(shè)備造成損壞增加維修成本。針對(duì)本案動(dòng)力設(shè)備系統(tǒng)，擬訂如下工作重點(diǎn)：（一）了解本案設(shè)備的詳細(xì)技術(shù)檔案資料，包括操作規(guī)程使用說明書、工作性能、適應(yīng)范圍、運(yùn)行方式、連續(xù)運(yùn)行時(shí)間、注意事項(xiàng)等等，對(duì)一些較為大型、復(fù)雜、技術(shù)要求較高的設(shè)備必須對(duì)操作使用人員先進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨(dú)立操作。（二）管理人員、維修工、操作工都具有專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和操作技能，對(duì)一些特殊崗位，按照要求持證上崗，如電梯操作、維修電工等。（三）建立與健全各種設(shè)備運(yùn)行制度、值班制度、交接班制度、設(shè)備操作規(guī)程及設(shè)備操作使用人員崗位責(zé)任制。（四）由于設(shè)備設(shè)施的種類及使用時(shí)間不同，有的是日常使用運(yùn)行的，如電梯、生活泵……，有的是在非正常情況下使用的設(shè)備如消防泵、自動(dòng)報(bào)警、事故照明切換柜（應(yīng)急發(fā)電機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜）等各類設(shè)備需要根據(jù)其實(shí)際情況，制定出相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行使用、操作制度并予實(shí)施。（五）對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備除了按規(guī)定制度例行檢查、巡視、記錄外，設(shè)備管理、維修人員做到一看、二摸、三聞、四分析、五動(dòng)手、六匯報(bào)、七備案。二、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理養(yǎng)護(hù)管理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，工作重點(diǎn)如下：預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與按計(jì)劃維修并重，使設(shè)備設(shè)施處于良好狀態(tài)；設(shè)備設(shè)施定期檢查、巡視形成制度，對(duì)不同設(shè)備根據(jù)實(shí)際使用情況做到定人、定時(shí)、定期、定質(zhì)的檢查與養(yǎng)護(hù)，包括更換易損零件，添加潤滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補(bǔ)漆翻新保養(yǎng)等；根據(jù)維修人員的實(shí)際情況，實(shí)行專業(yè)人員維修與操作人員維修相結(jié)合；常年使用運(yùn)行與季節(jié)性使用設(shè)備，合理制定安排維修保養(yǎng)期限和計(jì)劃，完善設(shè)備管理維修保養(yǎng)規(guī)程并予實(shí)施、執(zhí)行；不經(jīng)常使用、運(yùn)行或非正常情況下使用的設(shè)施設(shè)備，不忽略對(duì)其保養(yǎng)和檢查。消防泵、噴淋泵等。三、工程維修部工作標(biāo)準(zhǔn)電梯的定期維護(hù)、日常維修、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)1管理處對(duì)本案電梯的管理、安全運(yùn)行、維修、保養(yǎng)應(yīng)嚴(yán)格招待武漢市技術(shù)監(jiān)督局規(guī)定，按時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行年審，并提供有效的電梯責(zé)任保險(xiǎn)。2管理處提供24小時(shí)電梯安全運(yùn)行服務(wù)，如遇停電或電梯故障，并嚴(yán)格按照《電梯應(yīng)急操作程序》進(jìn)行操作，解救被困人員。及時(shí)排除故障。特殊情況及時(shí)寫出情況報(bào)告。3管理處嚴(yán)格禁止電梯帶故障隱患運(yùn)行，嚴(yán)格監(jiān)督電梯維保單位按照各電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)定期對(duì)電梯進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，并做好相應(yīng)