【正文】 的防火意識和技能的宣傳教育。對火災(zāi)事故及時(shí)報(bào)警，迅速進(jìn)行人員疏散，組織撲救，保護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助公安機(jī)關(guān)查明原因，提出處理意見。f. 充分發(fā)揮項(xiàng)目先進(jìn)的硬件條件，利用消防自動報(bào)警、保安監(jiān)控、社區(qū)管理系統(tǒng)等一系列技術(shù)防范措施，發(fā)現(xiàn)各種隱患，并及時(shí)采取措施；熟悉所轄區(qū)域人、財(cái)、物的基本情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能遭受傷害的問題，制定防范措施，監(jiān)督落實(shí)員工崗位安全責(zé)任制。g. 經(jīng)常檢查各重點(diǎn)、要害部位的安全質(zhì)量。對要害部門的進(jìn)人、用人作出品德審查，對不適合在這些部門工作的人員及時(shí)提出調(diào)換意見。h. 做好公司內(nèi)部員工的摸底調(diào)查，注意了解新員工的來歷和思想動態(tài)，防止發(fā)生犯罪。對臨時(shí)在公司工作的人員進(jìn)行審核，掌握各項(xiàng)動態(tài)，在公安部機(jī)關(guān)和國家安全機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下，調(diào)查、摸排安機(jī)關(guān)查破各類案件。i. 合理設(shè)計(jì)與安排巡邏路線，對園區(qū)內(nèi)各場地、部位、區(qū)域進(jìn)行巡邏檢查，并在夜間結(jié)合起用守夜人員進(jìn)行要害部位的保護(hù)工作。維護(hù)秩序，注意發(fā)現(xiàn)事故苗頭及隱患。與各部門密切配合，阻止閑雜人員進(jìn)入項(xiàng)目；安排警力保證取送公款和財(cái)務(wù)人員的安全。j. 對重要賓客以及各種活動做好內(nèi)部保衛(wèi)工作，配合警衛(wèi)、公安部門順利執(zhí)行任務(wù)。k. 對業(yè)主中的不安全因素要迅速報(bào)告，配合公安部機(jī)關(guān)搞好查控。l. 參與改、擴(kuò)建工程安全項(xiàng)目的審查和竣工后安全設(shè)施的驗(yàn)收，對工地防火實(shí)行監(jiān)督；加強(qiáng)對二次裝修的審批與現(xiàn)場檢查，與施工單位簽定《安全協(xié)議書》，對發(fā)現(xiàn)的問題限期整改。m. 協(xié)助物業(yè)經(jīng)理推動群眾性安全組織的工作。協(xié)助培訓(xùn)部門對全公司員工進(jìn)行安全知識的培訓(xùn)，以及敵情、社情的教育。n. 加強(qiáng)項(xiàng)目的交通管理，保證車場、車庫的安全與良好秩序。o. 做好安全業(yè)務(wù)的文秘工作，使檔案書寫規(guī)范，記錄準(zhǔn)確。1） 保安部各崗位具體工作職責(zé)明細(xì)（一）保安部經(jīng)理職責(zé)（二）保安部主管職責(zé)（三）保安部領(lǐng)班職責(zé)（四）保安部監(jiān)控室工作人員工作職責(zé)（五）保安部警衛(wèi)職責(zé)8 財(cái)務(wù)管理工作模式、制度 物業(yè)管理財(cái)務(wù)運(yùn)作模式據(jù)財(cái)政部“財(cái)基字[1998]第7號文件”《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理》規(guī)定, 并結(jié)合由國家發(fā)改委,建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的且于2004年1月1日起實(shí)施的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定, 以及會計(jì)法及相關(guān)法規(guī), 作為物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作模式. 相關(guān)財(cái)務(wù)管理制度財(cái)務(wù)管理制度依照《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理》的要求和國家相關(guān)財(cái)務(wù)管理制度的要求,主要項(xiàng)目如下: (1) 建帳制度 總帳建帳原則: 依服務(wù)行業(yè)科目設(shè)定 明細(xì)帳建帳原則: 以大溪地別墅的具體 特點(diǎn),設(shè)置明細(xì)帳,如按業(yè)態(tài)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)不同分開商住收支帳, 底商收支 帳等 日記帳建帳原則: 控制現(xiàn)金銀行等資金情況, 控制日常庫存進(jìn)出情況等 備查帳建帳原則: 用于帳外輔助統(tǒng)計(jì)工作, 如應(yīng)收帳收繳率備查等(2) 費(fèi)用報(bào)銷制度 報(bào)銷權(quán)限授權(quán): 僅項(xiàng)目經(jīng)理有報(bào)銷授權(quán), 權(quán)限上限及項(xiàng)目據(jù)公司統(tǒng)一要求 及項(xiàng)目接管進(jìn)度而定 報(bào)銷附件說明:符合財(cái)務(wù)要求和內(nèi)部控制要求 報(bào)銷時(shí)間:每周規(guī)定固定日(3) 報(bào)表制度 按我國企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定, 應(yīng)按期編報(bào)相應(yīng)報(bào)表 按管理處收支期間, 編報(bào)相應(yīng)報(bào)表 其他為便于物業(yè)服務(wù)工作開展而提供的其他報(bào)表 公示制度, 按物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定, 每半年公示一次收支情況(4) 采購制度 采購原則: 同前述采購原則 供應(yīng)商選定: 貨比三家的原則 采購申請流程(5) 庫存管理制度 入庫管理制度:審批齊全,單據(jù)齊全,實(shí)物數(shù)量單價(jià)合格,登記造冊 出庫管理制度:審批授權(quán),領(lǐng)用記錄,登記造冊 盤點(diǎn)制度: 定期盤點(diǎn), 帳實(shí)相符 庫房安全管理制度:防火防盜,分類保管,專人保管(6) 備用金制度 備用金限額及使用人授權(quán):收款員備用金200元找零,采購員備用金 備用金定期清查(7) 收費(fèi)制度 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)的建立:據(jù)國家相關(guān)規(guī)定及相關(guān)協(xié)議收費(fèi), 我司提供物業(yè) 服務(wù)合同約定以外的服務(wù), 服務(wù)費(fèi)報(bào)發(fā)展商審定 收費(fèi)帳單及每月掛計(jì)應(yīng)收業(yè)主帳目 收費(fèi)流程: 據(jù)業(yè)主公約約定日收費(fèi), 并據(jù)此準(zhǔn)備帳單 欠費(fèi)統(tǒng)計(jì): 每月實(shí)行欠費(fèi)統(tǒng)計(jì), 報(bào)客務(wù)部追繳(8) 合同管理制度 合同分類管理: 收費(fèi)合同, 付款合同, 保險(xiǎn)合同(9) 固定資產(chǎn)管理制度 申購制度: 年度預(yù)算,月采購計(jì)劃 保管制度: 部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制 定期清查制度:自查及定期財(cái)產(chǎn)總查(10) 成本控制制度 成本控制目標(biāo)及方法9客服部崗位職責(zé)（1） 依據(jù)《業(yè)主臨時(shí)公約》之規(guī)定，確保業(yè)主之利益得到保 障。（2） 確保業(yè)主提出之各類建議/意見及投訴得到處理并傳 達(dá)至物業(yè)管理處及其屬下之相關(guān)部門。（3） 配合工程部之工作，速度反饋業(yè)主對物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)方面之合理要求，并作好協(xié)調(diào)跟進(jìn)工作。（4） 配合財(cái)務(wù)部之工作，協(xié)助向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用，并協(xié)助作好業(yè)主之解釋工作。（5） 合理安排本部門職員之工作，監(jiān)督本部門日常工作。（6） 完成上級交辦之工作。 客戶服務(wù)接待員崗位職責(zé)（1） 接到業(yè)主所反映之問題后，聯(lián)系（物業(yè)管理處）相關(guān)部門予以解決并作好跟進(jìn)工作。（2） 對業(yè)主提出之疑問予以合理之解答。（3） 配合工程部工作，及時(shí)轉(zhuǎn)達(dá)業(yè)主維修要求并作好跟進(jìn)工作。（4） 配合財(cái)務(wù)部向業(yè)主收取管理費(fèi)及其他費(fèi)用之工作。（5） 配合保安部制作/發(fā)放各類便于物業(yè)管理之證件。（6） 建立并管理好業(yè)主之詳盡資料（尤其須作好外籍人士之登記工作，以便協(xié)助政府部門之調(diào)查）。第五章 專案管理人員架構(gòu)及財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)價(jià)1 大溪地別墅管理人員架構(gòu)圖大溪地別墅管理人員架構(gòu)的制定是根據(jù)大溪地別墅項(xiàng)目的特點(diǎn)而制定的管理架構(gòu)。物業(yè)總經(jīng)理直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常營運(yùn)工作，負(fù)責(zé)對運(yùn)作平臺的支持，將提供具的工程、保潔及保安服務(wù)，確保項(xiàng)目的平穩(wěn)運(yùn)行。物業(yè)經(jīng)理1人人事部財(cái)務(wù)部保安部工程部客服部清潔部◆ 派駐大溪地別墅的物業(yè)管理人員共計(jì) 人◆ 前期派入人員按實(shí)際情況需要陸續(xù)上崗2 大溪地別墅物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià)物業(yè)管理預(yù)算物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主購買房屋時(shí)特別關(guān)注的問題之一，也是物業(yè)公司生存的主要來源，同時(shí)開發(fā)商在銷售房屋中管理費(fèi)直接影響其銷售收益。為此我司認(rèn)真對僅有的一部分“大溪地別墅”的資料進(jìn)行分析和測算，最終初步確定別墅管理費(fèi)為RMB 2 .6 元/月/平米；由于資料尚不完整故測算費(fèi)用僅為預(yù)估值，具體費(fèi)用測算請?jiān)斠姾蟾?。前期開辦費(fèi)物業(yè)公司進(jìn)場運(yùn)作整盤工作前，開發(fā)商應(yīng)預(yù)先支付一筆物業(yè)籌備費(fèi)用即物業(yè)前期開辦費(fèi)，用于物業(yè)公司購買辦公用具和為物業(yè)服務(wù)應(yīng)購置的其他大宗物品。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為RMB 萬元 （其中人員工資為 萬元，物資為 萬元。具體內(nèi)容請見后附開辦費(fèi)預(yù)算）。 樣板間和售樓處管理支出 預(yù)算： （1）人員費(fèi)用 物業(yè)主管（1人） 2800元/月*13個(gè)月/12個(gè)月= 工程維修（1人） 1300元/月*13個(gè)月/12個(gè)月=小計(jì)： （2）福利待遇 元/月* %= （3）外包費(fèi)用 保潔員（ 3 人） 800元/月* 人= 保安員（ 3 人） 1000元/月* 人= 綠植養(yǎng)護(hù)（ 1 人） 小計(jì)： （4）辦公費(fèi) 800元/月 （5）工程維護(hù)費(fèi)用：500元/月包括工程工具購置等費(fèi)用，但不包括消耗品和更換零備件費(fèi)用 (6)不見可預(yù)費(fèi)用2% (1)至（5）項(xiàng)總支出*2%= （7）% (1)至（6）項(xiàng)總支出*%= 總計(jì)： 第六章大溪地物業(yè)管理運(yùn)作 針對大溪地項(xiàng)目我司建議管理運(yùn)營分兩個(gè)階段進(jìn)行，即：前期顧問階段：自合同簽訂之日起至物業(yè)交付使用日止，我司派人員定期前往現(xiàn)場提供顧問服務(wù)和顧問建議。我公司鄭重承諾為貴公司免費(fèi)提供前期顧問服務(wù)。 另，我司亦將于前期調(diào)派部分人員擔(dān)任樣板間和售樓處的管理工作，因此而產(chǎn)生的費(fèi)用采用實(shí)報(bào)實(shí)銷的原則。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)見第六章內(nèi)容。后期運(yùn)作階段：自物業(yè)交付使用日起為期二年，我司采用全面委托管理形式，即管理權(quán)在我司，由我司就項(xiàng)目成立物業(yè)管理處，招聘和調(diào)配所有物業(yè)人員，負(fù)責(zé)現(xiàn)場日常運(yùn)作的全過程。結(jié) 語鑒于以上諸多敘述，我公司深信，憑借豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的管理理念，我公司必然能夠?yàn)榇笙貏e墅提供一流的、周至的物業(yè)管理服務(wù)，使大溪地別墅的物業(yè)管理達(dá)到較高的水準(zhǔn)，并最終使大溪地別墅成為京城高檔物業(yè)的典范。 市場推廣部總監(jiān)： 北京達(dá)文世紀(jì)物業(yè)管理有限公司 2005年6月46 / 46