【正文】 我公司管理架構(gòu)的設(shè)計(jì)目標(biāo)是在避免機(jī)構(gòu)過(guò)于龐大的同時(shí)，又確保管理的各項(xiàng)工作都能落實(shí)到個(gè)人。第三章 前期物業(yè)顧問(wèn)內(nèi)容1 建筑環(huán)境與能源顧問(wèn)咨詢服務(wù)達(dá)文物業(yè)管理公司憑借著多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以使用者的角度為貴公司提供常規(guī)模式的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)外的在物業(yè)行業(yè)獨(dú)一無(wú)二的建筑能源與環(huán)境系統(tǒng)的咨詢顧問(wèn)服務(wù)。 規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，降低項(xiàng)目潛在成本 在目前快速發(fā)展的建筑市場(chǎng)，由于建設(shè)周期和設(shè)計(jì)的不足，大量的問(wèn)題會(huì)遺留給實(shí)際的使用者。為了使整個(gè)項(xiàng)目社區(qū)布局合理、功能完備，構(gòu)成“人在景中、景融于工作、富有自然情趣”的居住環(huán)境，大溪地別墅充分體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)理念。 安全保衛(wèi)：樣板間和售樓處分別配制24小時(shí)執(zhí)崗的人員。如換燈泡、修水管等 物業(yè)服務(wù)： 物業(yè)還可調(diào)派1名主管人員協(xié)調(diào)和指揮現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)工作、管理現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)人員、同時(shí)還可針對(duì)部分購(gòu)房業(yè)主提出有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的疑問(wèn)給于及時(shí)的回復(fù)。物業(yè)管理的管理對(duì)象是物，而服務(wù)對(duì)象則是人。由于我公司的物業(yè)人員都具備多年的物業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，故在熟悉了設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)后，我們會(huì)根據(jù)使用管理過(guò)程中易發(fā)生的問(wèn)題以及一些容易被忽略的細(xì)節(jié)或?qū)嵤﹩?wèn)題向大溪地別墅方面提出建議，以避免可能產(chǎn)生的人力物力及資金的浪費(fèi)。我公司可以憑借著我公司良好的信譽(yù)對(duì)大溪地別墅項(xiàng)目起到畫龍點(diǎn)睛的作用，我公司可以在眾多在管項(xiàng)目中對(duì)大溪地別墅項(xiàng)目進(jìn)行推展，借已有的資源來(lái)發(fā)掘新的對(duì)貴公司有用的資源。3. 照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及管理需要對(duì)消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型、等方面提供具體方案。管理機(jī)構(gòu)一般在別墅接管前3個(gè)月建立，各級(jí)管理人員和員工應(yīng)該到位。如保安員守則、工具的使用及保管規(guī)定、制服管理規(guī)定、考勤規(guī)定等等。3）組成驗(yàn)收小組由物業(yè)部牽頭，組織工程部及公司有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組，驗(yàn)收小組還在驗(yàn)收前完成以下工作：j主動(dòng)與開發(fā)單位、承建單位聯(lián)系，協(xié)商別墅交接問(wèn)題（如交接日期及注意事項(xiàng)）和制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。保質(zhì)保量，以保證別墅管理順利進(jìn)行。2）別墅的預(yù)驗(yàn)收①驗(yàn)收小組對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖，設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)別墅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量和設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)，對(duì)不符合指標(biāo)的，及時(shí)提出局面意見，要移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試，要達(dá)到規(guī)定的要求。驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。④公司總經(jīng)理代表別墅的接收單位，同別墅的交接單位進(jìn)行正式移交。具體包括一下幾方面：(1) 地基、梁、柱、板主體(2) 頂棚(3) 墻面(4) 地（樓）面(5) 門窗(6) 樓梯、扶手(7) 開關(guān)(8) 照明燈具(9) 供水系統(tǒng)(10)排污管道（含塑料管）；(11)衛(wèi)生潔具；物業(yè)部對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責(zé)，指定專人作好協(xié)調(diào)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題，及時(shí)向管理處經(jīng)理漏報(bào)，并作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。③限制施工隊(duì)的活動(dòng)范圍，不許到施工現(xiàn)場(chǎng)以外區(qū)域活動(dòng)。④增強(qiáng)保安力量，加強(qiáng)管理監(jiān)督，避免帶來(lái)安全隱患。②要求開發(fā)建設(shè)單位移交業(yè)主的售樓合同及有關(guān)身份證明以及已簽訂的《承諾書》。②業(yè)主收取首期費(fèi)用。 附：物業(yè)管理相關(guān)表格 驗(yàn)收、入住表1)入住通知書2)驗(yàn)收樓宇委托書3)驗(yàn)收樓交接書4)驗(yàn)收整改通知書5)鑰匙委托書6)區(qū)域消防協(xié)議書7)收樓證明書8)業(yè)戶聯(lián)絡(luò)資料登記表9)業(yè)戶辦理收樓、二次裝修手續(xù)憑證10)裝修申請(qǐng)表11)工程質(zhì)量承諾書12)住宅使用說(shuō)明書13)住宅質(zhì)量保證書14)生活使用手冊(cè) 園區(qū)管理規(guī)定文本1)消防管理規(guī)定2)出入和治安管理規(guī)定3)電梯使用管理規(guī)定4)供氣管理規(guī)定5)供水、供電管理規(guī)定6)環(huán)衛(wèi)、綠化管理規(guī)定7)治安管理規(guī)定8)裝修管理規(guī)定 物業(yè)管理表格1)項(xiàng)目工程概況2)別墅工程概況3)房屋檔案表4)業(yè)主管理檔案5)年度維修計(jì)劃6)發(fā)電機(jī)檢查表7)低壓電機(jī)房檢查表8)來(lái)水泵記錄9)消防系統(tǒng)運(yùn)行登記表10)控制器日檢登記表11)季（年）檢登記表12)管理處設(shè)備接收記錄13)低壓配電柜檢查保養(yǎng)表14)變壓器檢查保養(yǎng)表15)設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表16)設(shè)備維修記錄表17)管理處設(shè)備維修記錄18)管理處設(shè)備接收記錄19)催收款記錄表20)入庫(kù)登記表21)倉(cāng)庫(kù)存貨記錄卡22)臨時(shí)借用工具登記表23)工程部員工領(lǐng)用工具記錄表24)工程部公用工具借用登記表25)工具遺失/損壞報(bào)告26)物品領(lǐng)料單27)工程部倉(cāng)庫(kù)物品申請(qǐng)表28)報(bào)修記錄表29)工具領(lǐng)用登記表30)工程作業(yè)票31)公用工具領(lǐng)用登記表32)裝修施工許可證33)裝修檢查記錄34)客人投訴記錄表35)入住業(yè)主意見表36)現(xiàn)金預(yù)支單37)現(xiàn)金預(yù)支單（回執(zhí)）38)費(fèi)用報(bào)銷明細(xì)表39)現(xiàn)金報(bào)銷單40)公共區(qū)域檢查日?qǐng)?bào)表41)管理公約42)裝修管理規(guī)定 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化操作程序文本1)管理費(fèi)欠款催繳程序作業(yè)書2)物品管理制度3)環(huán)境、安衛(wèi)因素及處理措施對(duì)照表4)二次裝修管理程序5)裝修管理流程6)物業(yè)管理預(yù)案管理程序7)入住管理程序8)安全管理工作程序9)管理處工作程序10)物業(yè)管理質(zhì)量評(píng)審程序11)特定服務(wù)項(xiàng)目的質(zhì)量策劃程序12)物業(yè)管理培訓(xùn)程序13)設(shè)備（設(shè)施）管理程序14)房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)15)不規(guī)范服務(wù)控制程序16)服務(wù)過(guò)程控制程序17)安全控制程序18)高低壓配電裝置運(yùn)行安全程序19)一般設(shè)備驗(yàn)收規(guī)范 內(nèi)部管理文本1)主管工作表現(xiàn)評(píng)估表2)員工考核表3)會(huì)所主管崗位職責(zé)4)會(huì)所副主管崗位職責(zé)5)會(huì)所文員崗位職責(zé)6)會(huì)所維修人員崗位職責(zé)7)高級(jí)管理員崗位職責(zé)8)監(jiān)控人員崗位職責(zé)9)巡邏人員崗位職責(zé) 10)工程維修人員崗位職責(zé) 物業(yè)管理文本1)物業(yè)管理委托合同2)業(yè)主臨時(shí)公約3)業(yè)主管理委員會(huì)章程第四章 物業(yè)全面委託管理1 大溪地別墅的管理總體構(gòu)想大溪地別墅物業(yè)管理模式、各項(xiàng)管理規(guī)章制度、機(jī)制1） 我公司將結(jié)合大溪地別墅的實(shí)際情況，建立大溪地別墅物業(yè)管理模式，全力體現(xiàn)物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。我公司將針對(duì)管理項(xiàng)目的實(shí)際情況建立大溪地別墅物業(yè)管理工作架構(gòu)。 u 外部形象：無(wú)論物業(yè)公司員工還是管理項(xiàng)目，都必須有一個(gè)良好的外部形象，并隨時(shí)進(jìn)行呵護(hù)，才會(huì)使之管理的項(xiàng)目形成高品位、超前出眾的品質(zhì)，方可達(dá)到使物業(yè)保值、升值的目的。u 關(guān)注細(xì)微：物業(yè)項(xiàng)目管理的優(yōu)劣、水平高低往往體現(xiàn)在許多細(xì)微之處。各級(jí)員工對(duì)每一細(xì)小問(wèn)題都給予關(guān)注，那么物業(yè)管理水平就不難于體現(xiàn)。 文化素質(zhì)及學(xué)歷216。B．一般管理人員的培訓(xùn)：包括工作協(xié)調(diào)能力的培養(yǎng)；物業(yè)管理法規(guī)、條例的學(xué)習(xí)掌握；工作跟進(jìn)意識(shí)和職業(yè)責(zé)任感的加強(qiáng)；掌握現(xiàn)代化辦公設(shè)備。達(dá)文物業(yè)在管理項(xiàng)目，采取的客戶服務(wù)方式為“管家”式服務(wù)，每位業(yè)主都有唯一位相對(duì)應(yīng)的“管家”為其服務(wù)，使得業(yè)主可以24小時(shí)隨時(shí)得到客戶服務(wù)。同時(shí)利用各種媒體來(lái)進(jìn)行與業(yè)主的互動(dòng)，隨時(shí)處于待命狀態(tài)，讓可以業(yè)主利用各種方式在第一時(shí)間找他的管家。2．根據(jù)客戶在入住時(shí)簽署的入住協(xié)議工程，工程部可按協(xié)議定期為客戶維護(hù)檢修電器設(shè)備。6．當(dāng)客人提出園地整平時(shí)可通過(guò)保潔部與綠化隊(duì)聯(lián)系，為客人提供此類服務(wù)。10．任何信息中轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)，在中轉(zhuǎn)客戶服務(wù)信息時(shí)不得拖延中轉(zhuǎn)時(shí)間，及在中轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)誤轉(zhuǎn)、漏轉(zhuǎn)等現(xiàn)象，必須認(rèn)真對(duì)待力求做到及時(shí)準(zhǔn)確的中轉(zhuǎn)服務(wù)。以人為本，想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，一切從業(yè)主的利益出發(fā)。要求每個(gè)員工從每件瑣碎小事、每一個(gè)細(xì)節(jié)做起，由小及大。安全性是客戶對(duì)所有管理與服務(wù)的最基本要求。b. 定期和不定期地檢查火災(zāi)隱患，制定整改辦法，監(jiān)督各部門落實(shí)防火措施。d. 制定滅火應(yīng)急方案，協(xié)助各部門制定、修改各項(xiàng)防火制度，并監(jiān)督其落實(shí)，培訓(xùn)消防隊(duì)，組織實(shí)施本公司員工的消防演練。g. 經(jīng)常檢查各重點(diǎn)、要害部位的安全質(zhì)量。i. 合理設(shè)計(jì)與安排巡邏路線，對(duì)園區(qū)內(nèi)各場(chǎng)地、部位、區(qū)域進(jìn)行巡邏檢查，并在夜間結(jié)合起用守夜人員進(jìn)行要害部位的保護(hù)工作。k. 對(duì)業(yè)主中的不安全因素要迅速報(bào)告，配合公安部機(jī)關(guān)搞好查控。n. 加強(qiáng)項(xiàng)目的交通管理，保證車場(chǎng)、車庫(kù)的安全與良好秩序。（3） 配合工程部之工作，速度反饋業(yè)主對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)方面之合理要求，并作好協(xié)調(diào)跟進(jìn)工作。 客戶服務(wù)接待員崗位職責(zé)（1） 接到業(yè)主所反映之問(wèn)題后，聯(lián)系（物業(yè)管理處）相關(guān)部門予以解決并作好跟進(jìn)工作。（5） 配合保安部制作/發(fā)放各類便于物業(yè)管理之證件。物業(yè)經(jīng)理1人人事部財(cái)務(wù)部保安部工程部客服部清潔部◆ 派駐大溪地別墅的物業(yè)管理人員共計(jì) 人◆ 前期派入人員按實(shí)際情況需要陸續(xù)上崗2 大溪地別墅物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià)物業(yè)管理預(yù)算物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主購(gòu)買房屋時(shí)特別關(guān)注的問(wèn)題之一，也是物業(yè)公司生存的主要來(lái)源，同時(shí)開發(fā)商在銷售房屋中管理費(fèi)直接影響其銷售收益。具體內(nèi)容請(qǐng)見后附開辦費(fèi)預(yù)算）。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)見第