【正文】 、合理化、專業(yè)化的統(tǒng)一管理；實施停車場24小時值班巡邏制度，選派專職安管員負責全面的管理；停車場全面實行智能化管理，對車輛進出進行檢查、登記、收費等管理，避免人為出錯或作弊因素；規(guī)劃停車場、明確停車位，各種標識標志指示齊全、有效， 確保車輛停放、進出有序，無道路堵塞及亂停、亂放現象；確保人車分流，維持商住樓良好秩序。二、商住樓內車輛行駛管理按交通導示限速行駛。三、停車場及車庫管理事項（略）第五節(jié) 消防管理服務一、消防安全管理工作要求 建立有效的消防安全管理體系，保證客戶住戶的生命財產安全； 確保商住樓轄區(qū)內防火工作落到實處，無事故發(fā)生； 及時清除一切可能存在的火災隱患，廣泛宣傳消防意義。二、 消防管理職責管理處主任為管理處消防責任人，并對管理處的消防工作全面負責；管理處員工如安保員、維修工等為安保檢查員及義務消防員，發(fā)現消防隱患及時處理，制止違章作業(yè)；認真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級有關消防工作指示，開展防火宣傳，普及消防知識；由管理處每月統(tǒng)一檢查防火安保工作，糾正消防違章、整改火險隱患；安保巡邏人員及工程巡視人員，在每日例行巡查中，確保器材的良好狀態(tài)；制定消防應急預案及緊急狀態(tài)下的疏散方案；接到火災報警后，迅速奔赴現場，啟用消防設施進行撲救，并協(xié)助消防部門查清火災原因。三、消防意識培訓與宣傳消防是安保工作中重要的一環(huán)，廣泛宣傳消防意義，提高群策群防的消防意識，加強消防設施的管理，貫徹“預防為主、防消結合”的方針。措施具體內容成立義務消防隊動員客戶特別是商鋪的用戶參加義務消防隊，提高其消防意識。制定消防檢查計劃，培訓義務消防隊員，定期檢查，消除隱患。確保設施設備處于良好運行狀態(tài)。消防技能培訓密切配合公安消防部門，定期舉辦消防、逃生演習、咨詢講座，強化消防意識，提高消防技能。推廣消防社會化。自救消防設備的保障發(fā)揮客戶消防防范自治的意識，每戶每家商鋪都須配備家庭滅火器，提供消防設備最基本保障。四、 臨時動火作業(yè)的“七不、四要、一清”“七不”：（1）防火、滅火措施不落實不動火作業(yè)；（2）周圍易燃雜物未清楚不動火；（3）附近難以移動的易燃結構未采取安保防范措施不動火；（4）凡盛裝過油類等易燃的容器，未經洗刷干凈，排除殘有的油質不動火；（5）凡儲存有易燃、易爆物品的場所，未經排除易燃物品的不動火；（6）在高空進行焊接或切割作業(yè)時，下面的可燃物品未清理或未采取安保防護的不動火；（7）未配備相應的滅火器材不動火。“四要”：（1）動火前要指定現場安全負責人；（2）動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程；（3）發(fā)生意外事故時，要及時撲救；（4）現場安全負責人和動火人員必須經常注意動火情況，發(fā)現不安全苗頭時，要立即停止動火?！耙磺濉保簞踊鹑藛T和現場負責人在動火后，應徹底清理現場火種后才能離開現場。五、防火安?！叭墶睓z查制度一級檢查由班組織實施二級檢查由管理處領導實施三級檢查由公司領導實施六、安管員工作流程（略）七、商住樓安管員工作標準安管監(jiān)控崗工作標準：安管監(jiān)控設備設施使用正確，管理符合標準。照明、路燈及動力用電的使用、管理 正確無誤；參與處理突發(fā)事件正確。商住樓出、入口崗工作標準：保證門口交通暢通；準確發(fā)放和回收車輛出入證，做好車輛登記和計費工作；安保監(jiān)控設施使用正確；不放入閑雜人員；門口突發(fā)事件處理正確。巡邏崗工作標準：保證商住樓良好的生活環(huán)境和治安秩序；保證公用設備、設施、綠化環(huán)境完好無損；保證消防設備、設施的完好無損；消除閑雜人員；糾正和處理車輛違章停放，保證道路暢通；突發(fā)事件處理正確；按時開關路燈、噴泉等。地下車庫出、入口崗工作標準：保證車庫出入口的車道暢通；準確發(fā)放和回收車輛出入證；做到車輛登記無誤，記費準確；無閑雜人員進入；處理突發(fā)事件反應迅速，處置得當；儀器設備使用正確，交接無誤。第六節(jié) 環(huán)境事務管理商住樓在規(guī)劃設計上及商住樓客戶群體對環(huán)境和生活氛圍要求非常高，為此，我們倡導“用文化引導環(huán)境”的理念，目的在于營造自然、親切的環(huán)境氛圍，通過良好氛圍的營造去引導客戶和我們一起去保持環(huán)境的整潔、綠、亮、美、舒適和溫馨。一、用文化來引導環(huán)境開展環(huán)保知識宣傳和環(huán)保咨詢日活動，向客戶發(fā)放環(huán)保宣傳品，拒絕任何污染行為；推行垃圾分類袋裝、廢物回收的環(huán)保行為；開展客戶及商戶的衛(wèi)生評比活動，提倡保持整潔的文明風尚；設置輕松優(yōu)雅的背景音樂，在會所布置些世界名畫營造高雅的文化氣息；評選“十佳綠色陽臺”，動員全體客戶飯后茶余關愛綠化；提倡“人人動手、澆花養(yǎng)草”，引導客戶飯后茶余關愛綠化；經常性地開展有關家居清潔技能、技巧的培訓，并利用宣傳欄進行宣傳。二、保潔員崗位分工安排（略）。三、作業(yè)計劃及標準清潔管理必須按日常、定期或特殊作業(yè)制定出作業(yè)項目執(zhí)行計劃，便于管理工作的實施檢查與考核。清潔范圍清潔內容清潔要求公共區(qū)域道路清掃清潔門、窗、框、欄桿、扶手、門、框、欄桿、扶手清潔清潔照明燈罩清潔垃圾箱及果皮箱內外表面收集、清理所有垃圾箱及果皮箱內的垃圾略電梯清潔電梯門表面及內壁電梯天花板表面除塵電梯吸塵清潔電梯通風口及照明罩電梯門表面涂上保膜略樓梯清潔各樓層樓梯略天臺清理積聚于天臺的垃圾、避免渠道堵塞；擦洗天臺大門表面略其它大理石清洗、打臘略四、質量檢查標準嚴格檢查是保障清潔工作質量必要手段，有關清潔檢查標準可參照以下辦法執(zhí)行：會所地面：無明顯灰塵及污漬；墻面：無明顯灰塵及污漬；樓梯：抽查2至3層，無痰漬、煙頭、垃圾等；玻璃或鏡面：抽查不同位置3到5處，每處檢查約1平方米，無水漬、手印、潔凈、明亮；水溝：抽查20米排水溝，無煙頭、泥沙等垃圾物質，無臭味；明溝：抽查1——3米，不積泥沙、垃圾雜物等；標牌、指示牌：抽2——3個，無明顯灰塵，表面光亮；消防設備設施：抽查2——3個消防栓，無灰塵、垃圾；電梯門：抽查2——3部電梯內外門，無明顯灰塵、污漬；廣場：抽查50平方米地面，無煙頭、果皮、紙屑等垃圾雜物；1綠化帶：抽查10盆花草，盆內無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾雜物；抽查綠化帶30平方米，無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾雜物；1垃圾房：檢查地面無垃圾；污水構無垃圾、泥沙、積水；1天臺：檢查地面無垃圾物，下水口無泥沙、垃圾物；1地下車庫：檢查地面無垃圾物，下水口無泥沙；1大堂：地面無明顯灰塵及污漬、無煙頭、果皮、紙屑等垃圾雜物；墻面無明顯灰塵及污漬；玻璃或鏡面無水漬、手印、潔凈、明亮；標牌、指示牌無明顯灰塵，表面光亮；電梯門抽查無明顯灰塵、污漬；五、保潔管理工作要點會所保潔以夜間操作為好，白天進行日常保潔；清潔時根據實際情況適當避開客戶或客戶聚集的區(qū)域， 待客戶離散后再補做；客戶進出頻繁和容易臟污的區(qū)域，要重點保潔；垃圾的處理：（1）客戶的生活垃圾箱設在隱蔽且異味不易擴散的地 方；（2）垃圾清理頻數要快，保持日產日清，不能產生異味；六、綠化管理（一）綠化管理人員安排由園藝技師負責，帶領并指導園藝工對管轄范圍內所有綠化區(qū)域進行養(yǎng)護及清潔衛(wèi)生。（二）綠化管理服務內容澆水：（1）根據氣候條件決定澆水量；（2）根據植物品種或生長期決定澆水量。施肥：注意植物各階段所用的肥料品種；整修：整個是保證樹木形成良好樹形、提高觀賞效果的有效手段；除草、松土：（1）清除一些病蟲的潛伏處，減少病蟲害的發(fā)生機會；（2）松土可以增加土壤的透氣性，達到保水、透氣、增溫的效果；（3）防治病蟲害：防治病蟲害主要堅持預防為主，綜合治理。景觀及噴水池維護、定期清洗，保持水質清澈見底。特種綠化植物及正在養(yǎng)護植物的標識管理（三）綠化管理檢驗標準分類序號項 目標準修剪1喬木無枯枝、無阻礙、樹枝分布均勻2灌木成型、整齊3草坪草坪目視平整、整齊施肥1喬木灌木覆土平整、肥料不露出土面2草地不傷及花草3花卉少量多次，不傷及花草防病治蟲無明顯枯枝、死杈，有蟲害枝條在2%以下抗旱1花卉、苗泥土不染花葉、土不壓苗、水不沖苗2樹木草地澆水透水深度為：樹木，3cm。草地，2cm；無旱死現象日常養(yǎng)護1除雜草無明顯雜草，透氣性良好2補栽補種無黃土裸露3防風排澇有積水、斷枝落葉現象第七章 物業(yè)維修養(yǎng)護概述：商住樓的建筑、園林、設施設備的設計特色，為物業(yè)管理提供便利的同時，也對物業(yè)維修養(yǎng)護工作提出更高的要求。管理處工程維護人員，應按原設計與施工標準，結合多年的管理實踐經驗，對商住樓的物業(yè)、設施設備進行維護和保養(yǎng)，以“精致服務”保證所有設施設備的完好率及良好的運行狀態(tài)。第一節(jié) 工程維修人員的崗位職責一、工程維修部主管崗位職責負責制訂本部門全年公共設施設備及物業(yè)和維修養(yǎng)護計劃并組織實施；負責組織實施商住樓設備、設施及物業(yè)的接管驗收工作；負責裝修審批核準、監(jiān)管、驗收工作；負責對部門員工日常工作的指導；負責建立商住樓內物業(yè)公共設施、設備資料檔案工作；負責做好維修工具及零件的采購計劃；負責對本部門員工進行職業(yè)道德及職業(yè)技能的培訓、考核，提升服務質量及形象；負責指定大型設施、設備責任人；負責聯(lián)系、組織生活水池的清洗、消毒和水質檢驗工作；負責本部門內務、考勤工作；1負責與各部門之間的協(xié)調配合。二、維修技工崗位職責嚴格遵守《管理處管理規(guī)定》；樹立高度的責任心，嚴格按有關規(guī)范和操作規(guī)程完成各種維修保養(yǎng)任務；對于配電室、供電、供水、消防設備及配套設施處于良好的工作狀態(tài)；嚴禁非工作人員進入設備、設施用房，并保持各類設備、設施的真氣清潔；嚴格執(zhí)行各種定期、不定期的設備維修、保養(yǎng)制度；堅決制止未經同意，私自在線路上接用水、電氣設備及亂拉亂扯線路；愛護各種工具和設備，保證各種測量儀表準確無誤，各種維修設備靈活可靠；做好各種工具和設施設備的巡查、運作、事故等情況的書面記錄和匯報工作；負責每月消防器材的檢查，并做好記錄，發(fā)現總是通知有關人員或部門進行處理；每日巡視商住樓一次，如發(fā)現消防安全、客戶建議或投訴方面的問題及時處理、報告、協(xié)調解決。三、入戶服務規(guī)范接到報修電話后在10分鐘內與報修客戶聯(lián)系；了解報修業(yè)務情況；按預約時間上門維修；上門維修自帶鞋套、墊巾、工具等；尊重客戶隱私，不得到戶內無關區(qū)域觀望；檢修完畢，自行清潔檢修現場，垃圾自行帶出；其他相關要求。第二節(jié) 設備的日常運行與維修保養(yǎng)一、設備的運行管理：為正確操作設備，延長設備的使用年限，避免操作不當給設備造成損壞增加維修成本。針對本案動力設備系統(tǒng)，擬訂如下工作重點：（一）了解本案設備的詳細技術檔案資料，包括操作規(guī)程使用說明書、工作性能、適應范圍、運行方式、連續(xù)運行時間、注意事項等等，對一些較為大型、復雜、技術要求較高的設備必須對操作使用人員先進行培訓學習，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨立操作。（二）管理人員、維修工、操作工都具有專業(yè)基礎知識和操作技能，對一些特殊崗位，按照要求持證上崗，如電梯操作、維修電工等。（三）建立與健全各種設備運行制度、值班制度、交接班制度、設備操作規(guī)程及設備操作使用人員崗位責任制。（四）由于設備設施的種類及使用時間不同，有的是日常使用運行的，如電梯、生活泵……，有的是在非正常情況下使用的設備如消防泵、自動報警、事故照明切換柜（應急發(fā)電機、聯(lián)動柜）等各類設備需要根據其實際情況，制定出相應的設備運行使用、操作制度并予實施。（五）對運行中的設備除了按規(guī)定制度例行檢查、巡視、記錄外，設備管理、維修人員做到一看、二摸、三聞、四分析、五動手、六匯報、七備案。二、設備的維修養(yǎng)護管理養(yǎng)護管理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質量標準等，工作重點如下：預防為主，堅持日常保養(yǎng)與按計劃維修并重，使設備設施處于良好狀態(tài)；設備設施定期檢查、巡視形成制度，對不同設備根據實際使用情況做到定人、定時、定期、定質的檢查與養(yǎng)護，包括更換易損零件，添加潤滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補漆翻新保養(yǎng)等；根據維修人員的實際情況，實行專業(yè)人員維修與操作人員維修相結合；常年使用運行與季節(jié)性使用設備，合理制定安排維修保養(yǎng)期限和計劃，完善設備管理維修保養(yǎng)規(guī)程并予實施、執(zhí)行；不經常使用、運行或非正常情況下使用的設施設備，不忽略對其保養(yǎng)和檢查。消防泵、噴淋泵等。三、工程維修部工作標準電梯的定期維護、日常維修、保養(yǎng)標準序號工作標準1管理處對本案電梯的管理、安全運行、維修、保養(yǎng)應嚴格招待武漢市技術監(jiān)督局規(guī)定，按時對電梯進行年審，并提供有效的電梯責任保險。2管理處提供24小時電梯安全運行服務，如遇停電或電梯故障，并嚴格按照《電梯應急操作程序》進行操作，解救被困人員。及時排除故障。特殊情況及時寫出情況報告。3管