【導(dǎo)讀】展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”的風(fēng)格。一流的樓盤，必須有一流的。柳州市景江物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來開展柳州市盛華。選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服。務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。作為精品樓盤的柳。要管理好盛華財(cái)富大廈，確保大樓各部分正常運(yùn)作，確保物業(yè)和樓內(nèi)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，正常運(yùn)行；其次，多頭管理易造成職責(zé)不清，使出現(xiàn)的問題和故障無(wú)法及時(shí)解決；第三，

　　

【正文】 欺行霸市，不得進(jìn)行不公平的競(jìng)爭(zhēng)； 統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，不影響他人營(yíng)業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會(huì)調(diào)解解決。 (4)開展一些經(jīng)營(yíng)者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。 (5)協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。一方面，盛華財(cái)富大廈管理者可通過管委會(huì)來達(dá)到統(tǒng)一組 織、協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的目的。另一方面，管委會(huì)又成為經(jīng)營(yíng)者與盛華財(cái)富大廈管理 者之間對(duì)話的橋梁和中介。 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁(yè) 共 19 頁(yè) (6)與工商管理部門配合，嚴(yán)格執(zhí)行《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)盛華財(cái)富大廈的形象。 除了做好以上六個(gè)方面的工作外，還要落實(shí)以下十項(xiàng)措施： (1)負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施； (2)每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施； (3)白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性 報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)； (4)協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作； (5)管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全； (6)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) 。(7)應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理； (8)全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴有相片胸卡，持證上崗； (9)每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù) 80％； (10)建立起應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投 入運(yùn)行。 十四 、當(dāng)前盛華財(cái)富大廈物業(yè)管理需要注意的問題 與 特殊管理 產(chǎn)權(quán)問題 建成的樓房分層、分套或分間出售后，就把整個(gè)大樓劃分為大小不同的多個(gè)產(chǎn)權(quán)，從而出現(xiàn)了以下的特征：一是產(chǎn)權(quán) “ 私 ” 有和樓宇結(jié)構(gòu)的不可分割。高層大樓的單個(gè)產(chǎn)權(quán)證書，能真正體現(xiàn)私有份額的主要是建筑平方米，而分解為單個(gè)構(gòu)件時(shí)其產(chǎn)權(quán)屬性就被淡化。如某一業(yè)主的地板可能是另一業(yè)主的天花板，一堵墻可能為兩位業(yè)主共有等。二是共有部分只能在價(jià)值上分割而難以在實(shí)物上分割。因此物業(yè)管理公司須協(xié)調(diào)好各業(yè)主的關(guān)系，并完善該類法規(guī)。 消防問題 盛華財(cái)富大廈的 消防問題較為嚴(yán)重，因?yàn)?，一是通道單一，易被堵塞。特別是消防通道，一般只有集中的幾個(gè)，有被占用或被擅自增設(shè)鐵柵門，增大了災(zāi)害疏散的難度。 二是，電梯井具有抽風(fēng)效應(yīng)。高樓原本招風(fēng)，再加象煙囪一樣的井道就更有助于火勢(shì)蔓延。其三是易燃的裝飾材料，只追求美觀舒適，而輕視飾材的防火性能系統(tǒng)。四是外部救災(zāi)困難。目前其中許多問題尚待解決?？尚写胧┯校阂皇潜仨毥?yán)密規(guī)范的消防責(zé)任制。落實(shí)任務(wù)、明確責(zé)任。二是消防人員須熟悉消防設(shè)備設(shè)施的部位和性能。對(duì)各種消防用具及報(bào)警系統(tǒng)須經(jīng)常檢查、試驗(yàn)、保養(yǎng)、檢修和維護(hù)，使其處于良好的使用 狀態(tài)。 三是消防通道不得占用，須暢通無(wú)阻。 四是對(duì)用戶住戶進(jìn)行消防知識(shí)宣傳教育，使其掌握消防器材的使用方法。 治安問題 盛華財(cái)富大廈由于具有較多的公共區(qū)域，任何人都可借故在這些公區(qū)區(qū)域滯留，而業(yè)主并不十分關(guān)心這些區(qū)域的使用。特別是用戶、住戶中許多 “ 雞犬之聲相聞、老死不相住來 ” ，互不關(guān)照，給大樓安全帶來不利影響。針對(duì)這些情況，保安部門更需不斷加強(qiáng)完善保安工作。一是必須掌握大樓各用戶、住戶的基本人員情況，掌握樓內(nèi)重點(diǎn)要案部位，可裝監(jiān)視器。二是定期檢查樓內(nèi)安全設(shè)施，對(duì)監(jiān)控設(shè)施經(jīng)常進(jìn)行維修、保養(yǎng)、監(jiān)控室要 24 小 時(shí)有人監(jiān)控。三是對(duì)停車場(chǎng)、電梯間、通風(fēng)口等部位要做到安全防范。四是對(duì)大樓實(shí)行巡邏制度，特別是對(duì)各段不同用途的樓層設(shè)置相應(yīng)的保安崗。針對(duì)各業(yè)主互不熟識(shí)的現(xiàn)象，物業(yè)管理部門還可借鑒香港這一方面的成功經(jīng)驗(yàn)，通過物業(yè)推動(dòng)、協(xié)調(diào)在該物業(yè)中進(jìn)行各類活動(dòng)的業(yè)主或租客之間的社會(huì)人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價(jià)商品都得以發(fā)揮最高的效益。 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁(yè) 共 19 頁(yè) (1)商業(yè)形象的宣傳推廣。 盛華財(cái)富大廈物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴(kuò)大盛華財(cái)富大廈的知名度，樹立良好的 商業(yè)形象，以吸引更多的消費(fèi) 者。這是整個(gè)商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。以下我們介紹盛華財(cái)富大廈良好形象的作用，及如何建立維護(hù)盛華財(cái)富大廈的良好形象。 第一，盛華財(cái)富大廈良好形象的作用。 盛華財(cái)富大廈良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是潛在的銷售額和一種無(wú)形資產(chǎn)。 盛華財(cái)富大廈必須具有自己鮮明的特色，才會(huì)具有對(duì)顧客的吸引力。在各類商場(chǎng)不斷涌現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購(gòu)物，選購(gòu)哪家商場(chǎng)的商品，會(huì)有一個(gè)比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應(yīng)樹立與眾不同、具有鮮明特色 的形象，以特色豐滿形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、服務(wù)和特殊的營(yíng)銷策略征服吸引顧客，在實(shí)際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識(shí)這些特色 ，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色 (一段時(shí)間后，顧客便會(huì)將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來 )。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以公共商業(yè)樓 宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。同時(shí)，盛華財(cái)富大廈的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無(wú)聲的廣告，說到底也就是一種無(wú)形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入 “ 印象時(shí)期 ” 后，消 費(fèi)者過去買 “ 品牌 ” ，現(xiàn)在買 “ 店牌 ” 。可以說，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價(jià)值與形象，商業(yè)樓宇的良好形象便具有提升商品價(jià)值和形象的作用。 第二，盛華財(cái)富大廈識(shí)別系統(tǒng)的建立。企業(yè)識(shí)別系統(tǒng) (Corporate Ｉ dentity System， 簡(jiǎn)稱CIS)是強(qiáng)化盛華財(cái)富大廈形象的一種重要方式。從理論上分析，完整的ＣＩＳ系統(tǒng)由三 個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成，即ＭＩＳ (理念識(shí)別系統(tǒng) )；ＶＩＳ (視覺識(shí)別系統(tǒng) )； BIＳ (行為識(shí)別系統(tǒng) )。三者只有互相推進(jìn)，共同作用，才能產(chǎn)生最好的效果。 ＣＩＳ是一種藉以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費(fèi)者注意，進(jìn) 而 提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一種經(jīng)營(yíng)手法。它的特點(diǎn)是通過對(duì)企業(yè)的一切可視事物，即形象中的有形部分進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、控制和傳播，使盛華財(cái)富大廈的識(shí)別特征一貫化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性 化和專有化。其具體的做法是：綜合圍繞在企業(yè)四周的消費(fèi)群體及其他的關(guān)系群體 (如股東 群體、競(jìng)爭(zhēng)同業(yè)群體、制造商群體、金融群體等 )，以盛華財(cái)富大廈特有和專用的文字、圖 案、顏色、字體組合成一定的基本標(biāo)志 —— 作為顧客和社會(huì)公眾識(shí)別自己的特征，并深入貫穿到涉及盛華財(cái)富大廈有形形象的全部?jī)?nèi)容。諸如：企業(yè)名稱、自有商標(biāo)、商徽、招牌和證 章；信箋、信封、賬單 和報(bào)表；包裝紙、盒、袋；企業(yè)報(bào)刊、手冊(cè)、簡(jiǎn)介、廣告單、商品目錄、海報(bào)、招貼、紀(jì)念品；櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂；員工服裝、服飾 、工作包等，使顧客通過對(duì)具體認(rèn)識(shí)對(duì)象的特征部分的認(rèn)定，強(qiáng)化和識(shí)別樓宇形象。這樣便可以幫助顧客克服記憶困難，并使這個(gè)一貫、獨(dú)特的形象在他們決定購(gòu)物時(shí)發(fā)生反射作用。 它是盛華財(cái)富大廈促銷的一項(xiàng)戰(zhàn)略性工程，必須系統(tǒng)地展開，長(zhǎng)期堅(jiān)持。 (2)承租客商的選配。 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁(yè) 共 19 頁(yè) 盛華財(cái)富大廈是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過依靠經(jīng)營(yíng)商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而盛華財(cái)富大廈的管理者必須十分重視對(duì)客 商的選擇及其搭配。 盛華財(cái)富大廈的管理者可以從以下五個(gè)方面對(duì)承租商進(jìn)行分類選擇： 第一，零售商店的經(jīng)營(yíng)品種范圍。按照經(jīng)營(yíng)品種，零售企業(yè)可分為家電商店、交電商店 、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。盛華財(cái)富大廈的管理者在選配承租商時(shí)，要盡量做到 經(jīng)營(yíng)各種商品的零售商店 “ 齊 ” 、 “ 全 ” ，以滿足購(gòu)物者各方面的需要。 第二，不同形式的零售商店。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專業(yè)商店外，現(xiàn)在還 分為百貨公司、連鎖店、超級(jí)市場(chǎng)、自選商場(chǎng)、折扣 商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經(jīng)營(yíng)上各有特色，它們能夠適應(yīng)各種收入水平和社會(huì)階層的不同需求。 第三，不同層次的商店。零售商店就其信譽(yù)和實(shí)力可以劃分為不同的層次，如全國(guó)性的 、省市級(jí)的以及其他一般商店。盛華財(cái)富大廈的管理者在招租時(shí)應(yīng)充分考慮不同層次商店的選配。 第四，不同的商業(yè)機(jī)構(gòu)。商業(yè)機(jī)構(gòu)在這里是一個(gè)廣泛的概念，除了純商業(yè)機(jī)構(gòu)，還包括 飲食業(yè)企業(yè)，如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓；服務(wù)性企業(yè)，如照片沖擴(kuò)店、干洗店、修理店、理發(fā)店、沐浴室；旅游業(yè)企業(yè)，如旅行社、旅館；娛樂業(yè)企業(yè)，如錄像室、電子游戲室、 游泳池 、溜冰場(chǎng)、兒童樂園；金融機(jī)構(gòu)，如銀行、信用社等等。盛華財(cái)富大廈實(shí)際上可以看成是一個(gè)商業(yè)區(qū)，里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。 第五，承租客商在盛華財(cái)富大廈的不同作用。根據(jù)承租客商向盛華財(cái)富大廈承租營(yíng)業(yè)場(chǎng) 所的期限，可以將他們分為三種類型，即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶，他們對(duì)盛華財(cái)富大廈的作用是不同的?；境凶鈶粲址Q關(guān)鍵承租戶，他們的租期通常要在 20年以上， 這對(duì)于穩(wěn)定盛華財(cái)富大廈的經(jīng)營(yíng)管理及其收入具有主要作用，是盛華財(cái)富大廈發(fā)展的基礎(chǔ)。主要承租戶的租期一般在 10年以上，他們對(duì)盛華財(cái)富大廈的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定 性起到重要作用。租賃 期在 10年以下的為一般承租戶。安排這三類承租客商在盛華財(cái)富大廈中的結(jié)構(gòu)比例是盛華財(cái)富大廈管理的一項(xiàng)十分重要的工作。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，一座盛華財(cái)富大廈的基本承租戶承租的營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá) 50％以上，即盛華財(cái)富大廈營(yíng)業(yè)面積的一半以上要有長(zhǎng)期的客戶；主要承租戶承租的營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá) 30％以上；其余的 20％由一般承租戶承租，盡管他們的變動(dòng)性比較大， 但能體現(xiàn)盛華財(cái)富大廈對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)性。 盛華財(cái)富大廈的管理者，應(yīng)主要依據(jù)所管理的盛華財(cái)富大廈的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型盛華財(cái)富大廈，如省級(jí)、國(guó)家 級(jí)的，甚至是國(guó)際級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省市級(jí)、全國(guó)性乃至世界級(jí)的分店為基本承租戶，給人以購(gòu)物天堂、度假去處的感覺。中型盛華財(cái)富大廈，如大城市區(qū)一級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的分店作為基本承租戶。小型盛華財(cái)富大廈，如一些住宅大廈的購(gòu)物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。