【導(dǎo)讀】展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”的風(fēng)格。一流的樓盤，必須有一流的。柳州市景江物業(yè)管理有限公司將以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來開展柳州市盛華。選擇一個居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實現(xiàn)物業(yè)管理服。務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。作為精品樓盤的柳。要管理好盛華財富大廈，確保大樓各部分正常運作，確保物業(yè)和樓內(nèi)居民的生命財產(chǎn)安全，正常運行；其次，多頭管理易造成職責(zé)不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時解決；第三，

　　

【正文】 欺行霸市，不得進行不公平的競爭； 統(tǒng)一營業(yè)時間，不影響他人營業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會調(diào)解解決。 (4)開展一些經(jīng)營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。 (5)協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系。一方面，盛華財富大廈管理者可通過管委會來達到統(tǒng)一組 織、協(xié)調(diào)經(jīng)營者經(jīng)營的目的。另一方面，管委會又成為經(jīng)營者與盛華財富大廈管理 者之間對話的橋梁和中介。 中國最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 19 頁 (6)與工商管理部門配合，嚴(yán)格執(zhí)行《消費者權(quán)益保護法》，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護盛華財富大廈的形象。 除了做好以上六個方面的工作外，還要落實以下十項措施： (1)負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施； (2)每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施； (3)白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性 報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場； (4)協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作； (5)管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全； (6)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) 。(7)應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理； (8)全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴有相片胸卡，持證上崗； (9)每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù) 80％； (10)建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投 入運行。 十四 、當(dāng)前盛華財富大廈物業(yè)管理需要注意的問題 與 特殊管理 產(chǎn)權(quán)問題 建成的樓房分層、分套或分間出售后，就把整個大樓劃分為大小不同的多個產(chǎn)權(quán)，從而出現(xiàn)了以下的特征：一是產(chǎn)權(quán) “ 私 ” 有和樓宇結(jié)構(gòu)的不可分割。高層大樓的單個產(chǎn)權(quán)證書，能真正體現(xiàn)私有份額的主要是建筑平方米，而分解為單個構(gòu)件時其產(chǎn)權(quán)屬性就被淡化。如某一業(yè)主的地板可能是另一業(yè)主的天花板，一堵墻可能為兩位業(yè)主共有等。二是共有部分只能在價值上分割而難以在實物上分割。因此物業(yè)管理公司須協(xié)調(diào)好各業(yè)主的關(guān)系，并完善該類法規(guī)。 消防問題 盛華財富大廈的 消防問題較為嚴(yán)重，因為，一是通道單一，易被堵塞。特別是消防通道，一般只有集中的幾個，有被占用或被擅自增設(shè)鐵柵門，增大了災(zāi)害疏散的難度。 二是，電梯井具有抽風(fēng)效應(yīng)。高樓原本招風(fēng)，再加象煙囪一樣的井道就更有助于火勢蔓延。其三是易燃的裝飾材料，只追求美觀舒適，而輕視飾材的防火性能系統(tǒng)。四是外部救災(zāi)困難。目前其中許多問題尚待解決?？尚写胧┯校阂皇潜仨毥?yán)密規(guī)范的消防責(zé)任制。落實任務(wù)、明確責(zé)任。二是消防人員須熟悉消防設(shè)備設(shè)施的部位和性能。對各種消防用具及報警系統(tǒng)須經(jīng)常檢查、試驗、保養(yǎng)、檢修和維護，使其處于良好的使用 狀態(tài)。 三是消防通道不得占用，須暢通無阻。 四是對用戶住戶進行消防知識宣傳教育，使其掌握消防器材的使用方法。 治安問題 盛華財富大廈由于具有較多的公共區(qū)域，任何人都可借故在這些公區(qū)區(qū)域滯留，而業(yè)主并不十分關(guān)心這些區(qū)域的使用。特別是用戶、住戶中許多 “ 雞犬之聲相聞、老死不相住來 ” ，互不關(guān)照，給大樓安全帶來不利影響。針對這些情況，保安部門更需不斷加強完善保安工作。一是必須掌握大樓各用戶、住戶的基本人員情況，掌握樓內(nèi)重點要案部位，可裝監(jiān)視器。二是定期檢查樓內(nèi)安全設(shè)施，對監(jiān)控設(shè)施經(jīng)常進行維修、保養(yǎng)、監(jiān)控室要 24 小 時有人監(jiān)控。三是對停車場、電梯間、通風(fēng)口等部位要做到安全防范。四是對大樓實行巡邏制度，特別是對各段不同用途的樓層設(shè)置相應(yīng)的保安崗。針對各業(yè)主互不熟識的現(xiàn)象，物業(yè)管理部門還可借鑒香港這一方面的成功經(jīng)驗，通過物業(yè)推動、協(xié)調(diào)在該物業(yè)中進行各類活動的業(yè)主或租客之間的社會人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價商品都得以發(fā)揮最高的效益。 中國最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 19 頁 (1)商業(yè)形象的宣傳推廣。 盛華財富大廈物業(yè)管理的一項重要工作，就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴大盛華財富大廈的知名度，樹立良好的 商業(yè)形象，以吸引更多的消費 者。這是整個商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作。以下我們介紹盛華財富大廈良好形象的作用，及如何建立維護盛華財富大廈的良好形象。 第一，盛華財富大廈良好形象的作用。 盛華財富大廈良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是潛在的銷售額和一種無形資產(chǎn)。 盛華財富大廈必須具有自己鮮明的特色，才會具有對顧客的吸引力。在各類商場不斷涌現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應(yīng)樹立與眾不同、具有鮮明特色 的形象，以特色豐滿形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識、商品、服務(wù)和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識這些特色 ，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色 (一段時間后，顧客便會將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來 )。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以公共商業(yè)樓 宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。同時，盛華財富大廈的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場進入 “ 印象時期 ” 后，消 費者過去買 “ 品牌 ” ，現(xiàn)在買 “ 店牌 ” ?？梢哉f，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業(yè)樓宇的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。 第二，盛華財富大廈識別系統(tǒng)的建立。企業(yè)識別系統(tǒng) (Corporate Ｉ dentity System， 簡稱CIS)是強化盛華財富大廈形象的一種重要方式。從理論上分析，完整的ＣＩＳ系統(tǒng)由三 個子系統(tǒng)構(gòu)成，即ＭＩＳ (理念識別系統(tǒng) )；ＶＩＳ (視覺識別系統(tǒng) )； BIＳ (行為識別系統(tǒng) )。三者只有互相推進，共同作用，才能產(chǎn)生最好的效果。 ＣＩＳ是一種藉以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費者注意，進 而 提高經(jīng)營業(yè)績的一種經(jīng)營手法。它的特點是通過對企業(yè)的一切可視事物，即形象中的有形部分進行統(tǒng)籌設(shè)計、控制和傳播，使盛華財富大廈的識別特征一貫化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、個性 化和專有化。其具體的做法是：綜合圍繞在企業(yè)四周的消費群體及其他的關(guān)系群體 (如股東 群體、競爭同業(yè)群體、制造商群體、金融群體等 )，以盛華財富大廈特有和專用的文字、圖 案、顏色、字體組合成一定的基本標(biāo)志 —— 作為顧客和社會公眾識別自己的特征，并深入貫穿到涉及盛華財富大廈有形形象的全部內(nèi)容。諸如：企業(yè)名稱、自有商標(biāo)、商徽、招牌和證 章；信箋、信封、賬單 和報表；包裝紙、盒、袋；企業(yè)報刊、手冊、簡介、廣告單、商品目錄、海報、招貼、紀(jì)念品；櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂；員工服裝、服飾 、工作包等，使顧客通過對具體認(rèn)識對象的特征部分的認(rèn)定，強化和識別樓宇形象。這樣便可以幫助顧客克服記憶困難，并使這個一貫、獨特的形象在他們決定購物時發(fā)生反射作用。 它是盛華財富大廈促銷的一項戰(zhàn)略性工程，必須系統(tǒng)地展開，長期堅持。 (2)承租客商的選配。 中國最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 19 頁 盛華財富大廈是一個商業(yè)機構(gòu)群，其所有人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而盛華財富大廈的管理者必須十分重視對客 商的選擇及其搭配。 盛華財富大廈的管理者可以從以下五個方面對承租商進行分類選擇： 第一，零售商店的經(jīng)營品種范圍。按照經(jīng)營品種，零售企業(yè)可分為家電商店、交電商店 、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。盛華財富大廈的管理者在選配承租商時，要盡量做到 經(jīng)營各種商品的零售商店 “ 齊 ” 、 “ 全 ” ，以滿足購物者各方面的需要。 第二，不同形式的零售商店。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專業(yè)商店外，現(xiàn)在還 分為百貨公司、連鎖店、超級市場、自選商場、折扣 商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經(jīng)營上各有特色，它們能夠適應(yīng)各種收入水平和社會階層的不同需求。 第三，不同層次的商店。零售商店就其信譽和實力可以劃分為不同的層次，如全國性的 、省市級的以及其他一般商店。盛華財富大廈的管理者在招租時應(yīng)充分考慮不同層次商店的選配。 第四，不同的商業(yè)機構(gòu)。商業(yè)機構(gòu)在這里是一個廣泛的概念，除了純商業(yè)機構(gòu)，還包括 飲食業(yè)企業(yè)，如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓；服務(wù)性企業(yè)，如照片沖擴店、干洗店、修理店、理發(fā)店、沐浴室；旅游業(yè)企業(yè)，如旅行社、旅館；娛樂業(yè)企業(yè)，如錄像室、電子游戲室、 游泳池 、溜冰場、兒童樂園；金融機構(gòu)，如銀行、信用社等等。盛華財富大廈實際上可以看成是一個商業(yè)區(qū)，里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。 第五，承租客商在盛華財富大廈的不同作用。根據(jù)承租客商向盛華財富大廈承租營業(yè)場 所的期限，可以將他們分為三種類型，即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶，他們對盛華財富大廈的作用是不同的?；境凶鈶粲址Q關(guān)鍵承租戶，他們的租期通常要在 20年以上， 這對于穩(wěn)定盛華財富大廈的經(jīng)營管理及其收入具有主要作用，是盛華財富大廈發(fā)展的基礎(chǔ)。主要承租戶的租期一般在 10年以上，他們對盛華財富大廈的經(jīng)營穩(wěn)定 性起到重要作用。租賃 期在 10年以下的為一般承租戶。安排這三類承租客商在盛華財富大廈中的結(jié)構(gòu)比例是盛華財富大廈管理的一項十分重要的工作。根據(jù)國外經(jīng)驗，一座盛華財富大廈的基本承租戶承租的營業(yè)面積應(yīng)達 50％以上，即盛華財富大廈營業(yè)面積的一半以上要有長期的客戶；主要承租戶承租的營業(yè)面積應(yīng)達 30％以上；其余的 20％由一般承租戶承租，盡管他們的變動性比較大， 但能體現(xiàn)盛華財富大廈對市場變化的適應(yīng)性。 盛華財富大廈的管理者，應(yīng)主要依據(jù)所管理的盛華財富大廈的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型盛華財富大廈，如省級、國家 級的，甚至是國際級的，其經(jīng)營的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型盛華財富大廈，如大城市區(qū)一級的，其經(jīng)營的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機構(gòu)，同時應(yīng)盡量爭取省市級和區(qū)級大商店的分店作為基本承租戶。小型盛華財富大廈，如一些住宅大廈的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。