【正文】 16。 智能化設(shè)施尚處于一個調(diào)試、試運行階段，誤報率高、治安壓力大、管理壓力大。　　**大廈入住期的治安形勢有一個清醒認識，是做好治安管理工作的基礎(chǔ)。針對這一時期治安形勢，我們在入住期確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安管理思路，實現(xiàn)治安管理指揮上的“聯(lián)合”?！胫伟碴犖榻ㄔO(shè)：按高標準要求的指導思想建立一支高素質(zhì)的治安隊伍，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“半軍事化管理”。建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。保安員管理引入輪換制和淘汰制，在年終考評中，實行末位淘汰制，保持保安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。確定治安重點：加大對入住裝修期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。216。 人流控制：對來訪人員通過門崗時，與主人聯(lián)系后方可進入，并進行訪問登記和離去注銷手續(xù)；對裝修、搬運人員采取出入證管理，一律憑出入證進出。216。 物流控制：對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。住戶物品的搬出須經(jīng)申報批準，保安人員有責任對出大樓的物資進行查問，對外來人員拿出大樓的物品必須是由住戶陪同。所有的物資流動實行登記放行手續(xù)。216。 車流控制：針對**大廈建設(shè)的實際情況，合理規(guī)劃居住區(qū)的車輛行駛路線，實現(xiàn)人車分流、出入分流。 治安防范——實施“三三制”科學防范體系：216。 全面防范實施三崗結(jié)合，即巡邏崗、守衛(wèi)崗、機動崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點、線、面的配合與互動。216。 保安巡邏采用“三速”推進，即徒步、單車、機動車三速巡邏，統(tǒng)籌安排“三速”巡邏的時間，并利用智能巡更系統(tǒng)對“三速”巡邏進行績效監(jiān)控；216。 機動增援進行“三級”調(diào)度，即實施快速推進體系。第一梯隊的快速反應分隊隨時聽候調(diào)遣，在報警4分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場；第二梯隊的快速支援分隊在緊急狀況下隨時待命，對第一梯隊及時支援；在確實需要緊急增援的情況下，由公司保安管理中心調(diào)度公司治安隊實施緊急增援。我們將進一步密切與當?shù)刂伟膊块T聯(lián)系，加大治安綜合力度。盡快完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢?！　∪胱‰A段大樓噪音主要來自于汽車和裝修汽車噪聲控制方法216。 車輛進入大樓禁止鳴號并在指定位置停放。216。 在大樓專設(shè)下貨點，大型貨車安排在區(qū)外指定點下貨。裝修噪聲控制裝修噪聲控制主要是通過控制裝修時間來解決，具體裝修時間控制在上午7：30－晚上9：00，其它時間嚴禁裝修。如果入住率達到60%以上，對裝修時間另行約定。第七章 　維修養(yǎng)護計劃、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃和措施　　　共用設(shè)施設(shè)備和共用部位的維修養(yǎng)護是“**大廈”物業(yè)管理的重要內(nèi)容，我們制定了詳細的定期和日常養(yǎng)護計劃。（詳見附表五）（詳見附表六）（詳見附表七）（詳見附表八1）、維修回訪制度的建立與流程　　為確保對住戶投訴的合理處理和維修服務(wù)的高水準并及時對效果的反饋，管理處建立了投訴處理和維修服務(wù)效果的回訪工作流程及規(guī)章制度。216。 質(zhì)量管理部按照《住戶投訴記錄》，對投訴100%進行回訪，回訪時間按投訴內(nèi)容具體確定。216。 每星期根據(jù)上星期的《維修單》，安排人員對維修服務(wù)進行回訪，回訪率不低于30%。216。 回訪采取與住戶交談，現(xiàn)場查看、檢查等方式綜合進行。216。 質(zhì)量管理部對回訪結(jié)果進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)不合格項及時向管理處主任匯報，限期解決，并再次回訪，直至業(yè)主滿意。216。 回訪的記錄由服務(wù)中心統(tǒng)一管理，并存檔。、設(shè)施及管線的管理措施（詳見附表八2）針對“**大廈”的公建配套設(shè)備、設(shè)施及各類管線，我們同樣進行日常的養(yǎng)護。第八章　創(chuàng)新措施216。 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：在每個大堂及電梯設(shè)置一個高清晰度攝像頭，監(jiān)控進出人員，并進行實時錄像；周邊所有路口設(shè)置高清晰度攝像頭，監(jiān)視進出大樓的人員車輛。216。 周邊紅外線防盜系統(tǒng)：在商場頂部設(shè)置紅外線報警探頭。216。 所有住戶家中設(shè)置緊急按鈕，與控制中心連接，住戶有任何求救或緊急情況可及時通知我們。、方式及內(nèi)容紅外線報警系統(tǒng)216。 主機: 外觀清潔、完整、有序無破損。 接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無松脫。無死機、過熱等不良現(xiàn)象，電源穩(wěn)定。216。 紅外探頭：外觀清潔、完整、有序無破損；安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)接可靠；感應性能靈敏度高、響應特性正常。攝像監(jiān)控系統(tǒng)216。 監(jiān)視器：外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋；接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固；顯示性能畫面清晰。216。 攝像頭：外觀清潔、完整、無破損、防水浸；安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)線聯(lián)接可靠；攝像性能視頻信號清晰、完整。巡更系統(tǒng)216。 讀卡機：外觀清潔、完整、無破損、無水浸、防曬；安裝與聯(lián)接牢固、聯(lián)接可靠；性能感應靈敏，信號傳輸穩(wěn)定?！【S護方式　　　　　　　一般性檢查維護（日檢）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　月檢維護方式　　　定期檢查維護（例檢）　　　　　　季檢　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年檢　　　　　　　臨時抽樣檢查維護（臨檢）　室內(nèi)報警系統(tǒng)金茂大廈智能化系統(tǒng)大樓網(wǎng)站管理自動化局 域 網(wǎng)安全自動化室外報警系統(tǒng)大樓管理系統(tǒng)電子告示牌通訊自動化電信公網(wǎng)　　　　　　（大樓智能化系統(tǒng)圖）科學技術(shù)是第一生產(chǎn)力，在物管行業(yè)也不例外，用高科技的手段使物業(yè)管理由勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化；是物業(yè)管理出效益、上水平的根本出路。在“**大廈”現(xiàn)有的智能化系統(tǒng)的上，我們設(shè)想利用現(xiàn)有資源，對其功能作進一步的提升.216。 完善現(xiàn)有的智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮效用。216。 導入物業(yè)管理信息系統(tǒng)，建立大樓和物業(yè)管理內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，對物業(yè)管理各類資料進行統(tǒng)一收集、傳遞、加以存儲計算與操作，反映企業(yè)的各種運作狀況，輔助企業(yè)決策。216。 開設(shè)大樓網(wǎng)站，進行網(wǎng)上社區(qū)文化建設(shè)。　216。 安全管理、信息交流、家用設(shè)施遙控?！∝? 務(wù)　行 政信息交換　 信息交換　　計算機總控制室　　保 安信息交換 信息交換 信息交換　工 程　檔 案 　　　　　　 　 ?。ㄞk公、財務(wù)、檔案資料科學計算機應用）216。 物業(yè)信息管理系統(tǒng)物業(yè)基本資料：含物業(yè)、樓盤、套戶等基本信息，如：物業(yè)概況、設(shè)施分布、樓盤開發(fā)資料等，還提供實景照片/圖片描述接口，并提供智能化批量錄入更新，以簡化錄入工作。 住戶信息：業(yè)主入住登記，建立工作單位、聯(lián)系電話、房屋產(chǎn)權(quán)等相關(guān)基本信息，可按多種查詢條件進行查詢。 216。 物業(yè)設(shè)備管理設(shè)備管理：可詳細記錄大樓設(shè)備、樓宇設(shè)備、套戶設(shè)備的各種詳細信息，如啟用日期、鑒定周期、設(shè)備數(shù)量、規(guī)格型號等，還可快速查詢大樓、樓宇、套戶各設(shè)備使用情況。 維修管理：可進行大樓設(shè)備、套戶設(shè)備的定期檢定并記錄相應的信息，以及對各類維修進行記錄和查詢。 物品管理：為便于區(qū)分管理，系統(tǒng)可對物品進行樹狀多級分類，管理再多再復雜的物品也能做到井井有條。216。 物業(yè)收費管理收款管理：水電氣費、排污費、物業(yè)管理費等各種收費項目按計費面積、水表、電表或按其它各種條件定義月收費的計算方式。統(tǒng)計查詢：對大樓各樓宇入住、各類月收費統(tǒng)計查詢。報表管理：包括“各儀表使用量統(tǒng)計”、“月收費收入經(jīng)營總表”、“月收費明細表”、“月收費已收、未收款住戶總表”等。通過報表可查詢到收費的各種信息，并可實行分類快速查詢。 216。 房屋出租管理：針對出租類物業(yè)進行管理，如出租下定、合同管理、租金管理、租金收取等。 216。 保安管理：記錄保安的個人資料及擔保人等詳細信息，還可加入照片建立比較完整的個人資料以及保安排班、考勤、工作調(diào)整等管理。 216。 停車場管理：對業(yè)主及外來車輛進行資料建立及管理。 216。 清潔綠化管理：對衛(wèi)生清潔、環(huán)境殺毒及綠化等進行管理。 為節(jié)約電費，節(jié)省開支，要求所有樓道燈改造成感應式節(jié)能開關(guān)，僅保留一部分公共走廊的照明等為長明燈。216。 管理服務(wù)實行首問責任制和管理報告制。216。 設(shè)立文化、愛心基金，用于社區(qū)文化建設(shè)和幫困工作。216。 設(shè)立“少兒之家”、開辦“四點半學校”。216。 保安進行急救知識培訓和維修常識培訓。216。 大規(guī)模裝修及兩年內(nèi)進行樓梯間保養(yǎng)、粉刷。第九章　成本預算216。 我們確定**大廈物業(yè)綜合服務(wù)費標準為住宅***元/，商場、寫字樓***元/。216。 經(jīng)費測算包括第一年收支測算及分期經(jīng)費測算。216。 **大廈的收入來源為綜合服務(wù)費、停車費、經(jīng)營用房租金和有償服務(wù)四大類，第一年年收入為***元。216。 **大廈的支出費用為人頭費、綠化養(yǎng)護費、清潔衛(wèi)生費等八項，第一年年支出為***元。（詳見附表九、十）實際入住率的高低、大樓周邊商業(yè)環(huán)境的好壞、國家稅收政策的優(yōu)惠程度、社會平均工資的增加幅度和社會保障基金扣繳比例、水電費價格的變動將影響到測算結(jié)果的準確性。第一年，根據(jù)我公司的測算，大樓接管后，由于停車費收入和有償服務(wù)收入較少；同時因人氣等因素，經(jīng)營用房租金水平相對較低；而我們的各項管理服務(wù)工作將全面開展，保質(zhì)保量，這使得開支相對增大，造成第一年虧損***元。第二年，入住率相對增加，停車費、經(jīng)營用房租金和有償服務(wù)收入也呈上升趨勢，但大樓的綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生管理、治安維護仍是一筆不小的數(shù)目，所以第二年仍有些虧損。第三年，入住率進一步提高，停車費和各項有償服務(wù)收入大幅度增加， 經(jīng)營用房租金也有一定提高。在其他條件變化不大的情況下，大樓總體收支能保持平衡。第四—五年為**大廈的全面正常管理期，管理處產(chǎn)生盈余，但我公司立足于品牌建設(shè)和社會效益，從中抽取一部分錢作為**大廈創(chuàng)建園林型綠色環(huán)保大樓的經(jīng)費。216。 與公司其他管理處密切合作，優(yōu)勢互補，資源共享，降低管理成本，提高管理水平。216。 在入住的半年內(nèi)，采取積極有效的措施，與有關(guān)部門協(xié)作，盡快完善大樓的配套設(shè)施，迅速提高管理水平，營造良好的居住環(huán)境，消除未入住業(yè)主的后顧之憂，迅速提高入住率，增加管理收入。216。 我們專門成立經(jīng)營部，加強經(jīng)營服務(wù)，進一步全方位為住戶提供多項便民有償服務(wù)，方便住戶，同時提高經(jīng)濟效益。216。 增收的同時，努力降低成本，如充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員和技術(shù)人員，在各大樓合理統(tǒng)籌安排，減少費用比例高的人員經(jīng)費開支。反對鋪張浪費，從小處著眼，集水成流，我們將制定奉公廉潔制度，加強物流控制，提高利用率，采取有效節(jié)能措施，實施科學管理，走可持續(xù)發(fā)展之路?！　　　「鶕?jù)《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，特制定以下財務(wù)公開監(jiān)督制度：216。 物業(yè)管理處每季度向業(yè)主公布大樓物管財務(wù)收支狀況。216。 物業(yè)管理處平時應定期向業(yè)主委員會匯報工作，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和檢查。216。 對突發(fā)性事件和重大經(jīng)費開支應事先報管委會批準。216。 業(yè)主對物業(yè)管理處的經(jīng)費收支如有疑問，可委托業(yè)主委員會向物業(yè)管理處查詢，并要求物業(yè)管理處做出解釋?！?16。 開展裝修、維修、室內(nèi)綠化設(shè)計、電腦維修等有償服務(wù)。216。 積極開展家居衛(wèi)生、保姆服務(wù)等家政服務(wù)。216。 根據(jù)區(qū)內(nèi)私家轎車越來越多的情況，設(shè)置汽車養(yǎng)護設(shè)備，以增加副業(yè)收入，同時也為業(yè)主提供便利。216。 同保健機構(gòu)合作，開展醫(yī)療保健服務(wù)。216。 不斷挖掘住戶的需求，開拓服務(wù)新領(lǐng)域?！?16。 進行企業(yè)制度改革，激發(fā)員工創(chuàng)業(yè)激情。216。 利用網(wǎng)絡(luò)新工具，實現(xiàn)新的管理服務(wù)方式。216。 加強員工各項培訓，招聘優(yōu)秀管理人才。216。 拓展物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)，形成一業(yè)為主，多種經(jīng)營的格局，并加強原經(jīng)營業(yè)務(wù)的力量。216。 規(guī)模效應的產(chǎn)生，隨著接管專業(yè)大樓的增多，專業(yè)人才的積累，養(yǎng)護成本將大幅下降。結(jié)束語：我們以真心、誠心、全心來編制“**大廈”物業(yè)管理方案，敝司將物業(yè)管理服務(wù)視作物業(yè)價值提升的延續(xù)。對市場前景的期望、目標和對現(xiàn)代精英需求的認知，我們具備了規(guī)范有效超越市場需求的競爭力。我們對**大廈的繁榮充滿信心，正如我們對自己充滿信心。我們的每一位**人，將用我們的激情和活力，勤奮和智慧為**大廈創(chuàng)造愜意、情趣、便利、時尚的娛樂工作生活環(huán)境。如貴司給予我們?yōu)椤?*大廈”提供國際化物業(yè)管理服務(wù)的機會，可利用第一太平**卓越的物管品牌為貴司樓宇的形象、推廣、銷售、價格達致理想，我們將不辜負貴司的厚望，努力營造品位不凡的尊貴空間，使“**大廈”成為**市乃至浙江物業(yè)管理的亮點！ 專業(yè)技