【正文】 16。 智能化設(shè)施尚處于一個(gè)調(diào)試、試運(yùn)行階段，誤報(bào)率高、治安壓力大、管理壓力大。　　**大廈入住期的治安形勢(shì)有一個(gè)清醒認(rèn)識(shí)，是做好治安管理工作的基礎(chǔ)。針對(duì)這一時(shí)期治安形勢(shì)，我們?cè)谌胱∑诖_立了“人防為主、技防物防為輔”的治安管理思路，實(shí)現(xiàn)治安管理指揮上的“聯(lián)合”。‰治安隊(duì)伍建設(shè)：按高標(biāo)準(zhǔn)要求的指導(dǎo)思想建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“半軍事化管理”。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。保安員管理引入輪換制和淘汰制，在年終考評(píng)中，實(shí)行末位淘汰制，保持保安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。確定治安重點(diǎn)：加大對(duì)入住裝修期人流、物流、車(chē)流的有效監(jiān)控。216。 人流控制：對(duì)來(lái)訪人員通過(guò)門(mén)崗時(shí)，與主人聯(lián)系后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問(wèn)登記和離去注銷(xiāo)手續(xù)；對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理，一律憑出入證進(jìn)出。216。 物流控制：對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤(pán)查制和登記制。住戶(hù)物品的搬出須經(jīng)申報(bào)批準(zhǔn)，保安人員有責(zé)任對(duì)出大樓的物資進(jìn)行查問(wèn)，對(duì)外來(lái)人員拿出大樓的物品必須是由住戶(hù)陪同。所有的物資流動(dòng)實(shí)行登記放行手續(xù)。216。 車(chē)流控制：針對(duì)**大廈建設(shè)的實(shí)際情況，合理規(guī)劃居住區(qū)的車(chē)輛行駛路線，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流、出入分流。 治安防范——實(shí)施“三三制”科學(xué)防范體系：216。 全面防范實(shí)施三崗結(jié)合，即巡邏崗、守衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)。216。 保安巡邏采用“三速”推進(jìn)，即徒步、單車(chē)、機(jī)動(dòng)車(chē)三速巡邏，統(tǒng)籌安排“三速”巡邏的時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)對(duì)“三速”巡邏進(jìn)行績(jī)效監(jiān)控；216。 機(jī)動(dòng)增援進(jìn)行“三級(jí)”調(diào)度，即實(shí)施快速推進(jìn)體系。第一梯隊(duì)的快速反應(yīng)分隊(duì)隨時(shí)聽(tīng)候調(diào)遣，在報(bào)警4分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；第二梯隊(duì)的快速支援分隊(duì)在緊急狀況下隨時(shí)待命，對(duì)第一梯隊(duì)及時(shí)支援；在確實(shí)需要緊急增援的情況下，由公司保安管理中心調(diào)度公司治安隊(duì)實(shí)施緊急增援。我們將進(jìn)一步密切與當(dāng)?shù)刂伟膊块T(mén)聯(lián)系，加大治安綜合力度。盡快完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)。　　入住階段大樓噪音主要來(lái)自于汽車(chē)和裝修汽車(chē)噪聲控制方法216。 車(chē)輛進(jìn)入大樓禁止鳴號(hào)并在指定位置停放。216。 在大樓專(zhuān)設(shè)下貨點(diǎn)，大型貨車(chē)安排在區(qū)外指定點(diǎn)下貨。裝修噪聲控制裝修噪聲控制主要是通過(guò)控制裝修時(shí)間來(lái)解決，具體裝修時(shí)間控制在上午7：30－晚上9：00，其它時(shí)間嚴(yán)禁裝修。如果入住率達(dá)到60%以上，對(duì)裝修時(shí)間另行約定。第七章 　維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和措施　　　共用設(shè)施設(shè)備和共用部位的維修養(yǎng)護(hù)是“**大廈”物業(yè)管理的重要內(nèi)容，我們制定了詳細(xì)的定期和日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。（詳見(jiàn)附表五）（詳見(jiàn)附表六）（詳見(jiàn)附表七）（詳見(jiàn)附表八1）、維修回訪制度的建立與流程　　為確保對(duì)住戶(hù)投訴的合理處理和維修服務(wù)的高水準(zhǔn)并及時(shí)對(duì)效果的反饋，管理處建立了投訴處理和維修服務(wù)效果的回訪工作流程及規(guī)章制度。216。 質(zhì)量管理部按照《住戶(hù)投訴記錄》，對(duì)投訴100%進(jìn)行回訪，回訪時(shí)間按投訴內(nèi)容具體確定。216。 每星期根據(jù)上星期的《維修單》，安排人員對(duì)維修服務(wù)進(jìn)行回訪，回訪率不低于30%。216。 回訪采取與住戶(hù)交談，現(xiàn)場(chǎng)查看、檢查等方式綜合進(jìn)行。216。 質(zhì)量管理部對(duì)回訪結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及時(shí)向管理處主任匯報(bào)，限期解決，并再次回訪，直至業(yè)主滿(mǎn)意。216。 回訪的記錄由服務(wù)中心統(tǒng)一管理，并存檔。、設(shè)施及管線的管理措施（詳見(jiàn)附表八2）針對(duì)“**大廈”的公建配套設(shè)備、設(shè)施及各類(lèi)管線，我們同樣進(jìn)行日常的養(yǎng)護(hù)。第八章　創(chuàng)新措施216。 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：在每個(gè)大堂及電梯設(shè)置一個(gè)高清晰度攝像頭，監(jiān)控進(jìn)出人員，并進(jìn)行實(shí)時(shí)錄像；周邊所有路口設(shè)置高清晰度攝像頭，監(jiān)視進(jìn)出大樓的人員車(chē)輛。216。 周邊紅外線防盜系統(tǒng)：在商場(chǎng)頂部設(shè)置紅外線報(bào)警探頭。216。 所有住戶(hù)家中設(shè)置緊急按鈕，與控制中心連接，住戶(hù)有任何求救或緊急情況可及時(shí)通知我們。、方式及內(nèi)容紅外線報(bào)警系統(tǒng)216。 主機(jī): 外觀清潔、完整、有序無(wú)破損。 接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無(wú)松脫。無(wú)死機(jī)、過(guò)熱等不良現(xiàn)象，電源穩(wěn)定。216。 紅外探頭：外觀清潔、完整、有序無(wú)破損；安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)接可靠；感應(yīng)性能靈敏度高、響應(yīng)特性正常。攝像監(jiān)控系統(tǒng)216。 監(jiān)視器：外觀及布置清潔無(wú)塵、擺放有序、散熱部位無(wú)堵塞、遮蓋；接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固；顯示性能畫(huà)面清晰。216。 攝像頭：外觀清潔、完整、無(wú)破損、防水浸；安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)線聯(lián)接可靠；攝像性能視頻信號(hào)清晰、完整。巡更系統(tǒng)216。 讀卡機(jī)：外觀清潔、完整、無(wú)破損、無(wú)水浸、防曬；安裝與聯(lián)接牢固、聯(lián)接可靠；性能感應(yīng)靈敏，信號(hào)傳輸穩(wěn)定?！【S護(hù)方式　　　　　　　一般性檢查維護(hù)（日檢）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　月檢維護(hù)方式　　　定期檢查維護(hù)（例檢）　　　　　　季檢　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年檢　　　　　　　臨時(shí)抽樣檢查維護(hù)（臨檢）　室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)金茂大廈智能化系統(tǒng)大樓網(wǎng)站管理自動(dòng)化局 域 網(wǎng)安全自動(dòng)化室外報(bào)警系統(tǒng)大樓管理系統(tǒng)電子告示牌通訊自動(dòng)化電信公網(wǎng)　　　　　?。ù髽侵悄芑到y(tǒng)圖）科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，在物管行業(yè)也不例外，用高科技的手段使物業(yè)管理由勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化；是物業(yè)管理出效益、上水平的根本出路。在“**大廈”現(xiàn)有的智能化系統(tǒng)的上，我們?cè)O(shè)想利用現(xiàn)有資源，對(duì)其功能作進(jìn)一步的提升.216。 完善現(xiàn)有的智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮效用。216。 導(dǎo)入物業(yè)管理信息系統(tǒng)，建立大樓和物業(yè)管理內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，對(duì)物業(yè)管理各類(lèi)資料進(jìn)行統(tǒng)一收集、傳遞、加以存儲(chǔ)計(jì)算與操作，反映企業(yè)的各種運(yùn)作狀況，輔助企業(yè)決策。216。 開(kāi)設(shè)大樓網(wǎng)站，進(jìn)行網(wǎng)上社區(qū)文化建設(shè)?！?16。 安全管理、信息交流、家用設(shè)施遙控?！∝?cái) 務(wù)　行 政信息交換　 信息交換　　計(jì)算機(jī)總控制室　　保 安信息交換 信息交換 信息交換　工 程　檔 案 　　　　　　 　 　（辦公、財(cái)務(wù)、檔案資料科學(xué)計(jì)算機(jī)應(yīng)用）216。 物業(yè)信息管理系統(tǒng)物業(yè)基本資料：含物業(yè)、樓盤(pán)、套戶(hù)等基本信息，如：物業(yè)概況、設(shè)施分布、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)資料等，還提供實(shí)景照片/圖片描述接口，并提供智能化批量錄入更新，以簡(jiǎn)化錄入工作。 住戶(hù)信息：業(yè)主入住登記，建立工作單位、聯(lián)系電話(huà)、房屋產(chǎn)權(quán)等相關(guān)基本信息，可按多種查詢(xún)條件進(jìn)行查詢(xún)。 216。 物業(yè)設(shè)備管理設(shè)備管理：可詳細(xì)記錄大樓設(shè)備、樓宇設(shè)備、套戶(hù)設(shè)備的各種詳細(xì)信息，如啟用日期、鑒定周期、設(shè)備數(shù)量、規(guī)格型號(hào)等，還可快速查詢(xún)大樓、樓宇、套戶(hù)各設(shè)備使用情況。 維修管理：可進(jìn)行大樓設(shè)備、套戶(hù)設(shè)備的定期檢定并記錄相應(yīng)的信息，以及對(duì)各類(lèi)維修進(jìn)行記錄和查詢(xún)。 物品管理：為便于區(qū)分管理，系統(tǒng)可對(duì)物品進(jìn)行樹(shù)狀多級(jí)分類(lèi)，管理再多再?gòu)?fù)雜的物品也能做到井井有條。216。 物業(yè)收費(fèi)管理收款管理：水電氣費(fèi)、排污費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等各種收費(fèi)項(xiàng)目按計(jì)費(fèi)面積、水表、電表或按其它各種條件定義月收費(fèi)的計(jì)算方式。統(tǒng)計(jì)查詢(xún)：對(duì)大樓各樓宇入住、各類(lèi)月收費(fèi)統(tǒng)計(jì)查詢(xún)。報(bào)表管理：包括“各儀表使用量統(tǒng)計(jì)”、“月收費(fèi)收入經(jīng)營(yíng)總表”、“月收費(fèi)明細(xì)表”、“月收費(fèi)已收、未收款住戶(hù)總表”等。通過(guò)報(bào)表可查詢(xún)到收費(fèi)的各種信息，并可實(shí)行分類(lèi)快速查詢(xún)。 216。 房屋出租管理：針對(duì)出租類(lèi)物業(yè)進(jìn)行管理，如出租下定、合同管理、租金管理、租金收取等。 216。 保安管理：記錄保安的個(gè)人資料及擔(dān)保人等詳細(xì)信息，還可加入照片建立比較完整的個(gè)人資料以及保安排班、考勤、工作調(diào)整等管理。 216。 停車(chē)場(chǎng)管理：對(duì)業(yè)主及外來(lái)車(chē)輛進(jìn)行資料建立及管理。 216。 清潔綠化管理：對(duì)衛(wèi)生清潔、環(huán)境殺毒及綠化等進(jìn)行管理。 為節(jié)約電費(fèi)，節(jié)省開(kāi)支，要求所有樓道燈改造成感應(yīng)式節(jié)能開(kāi)關(guān)，僅保留一部分公共走廊的照明等為長(zhǎng)明燈。216。 管理服務(wù)實(shí)行首問(wèn)責(zé)任制和管理報(bào)告制。216。 設(shè)立文化、愛(ài)心基金，用于社區(qū)文化建設(shè)和幫困工作。216。 設(shè)立“少兒之家”、開(kāi)辦“四點(diǎn)半學(xué)校”。216。 保安進(jìn)行急救知識(shí)培訓(xùn)和維修常識(shí)培訓(xùn)。216。 大規(guī)模裝修及兩年內(nèi)進(jìn)行樓梯間保養(yǎng)、粉刷。第九章　成本預(yù)算216。 我們確定**大廈物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為住宅***元/，商場(chǎng)、寫(xiě)字樓***元/。216。 經(jīng)費(fèi)測(cè)算包括第一年收支測(cè)算及分期經(jīng)費(fèi)測(cè)算。216。 **大廈的收入來(lái)源為綜合服務(wù)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、經(jīng)營(yíng)用房租金和有償服務(wù)四大類(lèi)，第一年年收入為***元。216。 **大廈的支出費(fèi)用為人頭費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)等八項(xiàng)，第一年年支出為***元。（詳見(jiàn)附表九、十）實(shí)際入住率的高低、大樓周邊商業(yè)環(huán)境的好壞、國(guó)家稅收政策的優(yōu)惠程度、社會(huì)平均工資的增加幅度和社會(huì)保障基金扣繳比例、水電費(fèi)價(jià)格的變動(dòng)將影響到測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。第一年，根據(jù)我公司的測(cè)算，大樓接管后，由于停車(chē)費(fèi)收入和有償服務(wù)收入較少；同時(shí)因人氣等因素，經(jīng)營(yíng)用房租金水平相對(duì)較低；而我們的各項(xiàng)管理服務(wù)工作將全面開(kāi)展，保質(zhì)保量，這使得開(kāi)支相對(duì)增大，造成第一年虧損***元。第二年，入住率相對(duì)增加，停車(chē)費(fèi)、經(jīng)營(yíng)用房租金和有償服務(wù)收入也呈上升趨勢(shì)，但大樓的綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生管理、治安維護(hù)仍是一筆不小的數(shù)目，所以第二年仍有些虧損。第三年，入住率進(jìn)一步提高，停車(chē)費(fèi)和各項(xiàng)有償服務(wù)收入大幅度增加， 經(jīng)營(yíng)用房租金也有一定提高。在其他條件變化不大的情況下，大樓總體收支能保持平衡。第四—五年為**大廈的全面正常管理期，管理處產(chǎn)生盈余，但我公司立足于品牌建設(shè)和社會(huì)效益，從中抽取一部分錢(qián)作為**大廈創(chuàng)建園林型綠色環(huán)保大樓的經(jīng)費(fèi)。216。 與公司其他管理處密切合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，資源共享，降低管理成本，提高管理水平。216。 在入住的半年內(nèi)，采取積極有效的措施，與有關(guān)部門(mén)協(xié)作，盡快完善大樓的配套設(shè)施，迅速提高管理水平，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，消除未入住業(yè)主的后顧之憂(yōu)，迅速提高入住率，增加管理收入。216。 我們專(zhuān)門(mén)成立經(jīng)營(yíng)部，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，進(jìn)一步全方位為住戶(hù)提供多項(xiàng)便民有償服務(wù)，方便住戶(hù)，同時(shí)提高經(jīng)濟(jì)效益。216。 增收的同時(shí)，努力降低成本，如充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員和技術(shù)人員，在各大樓合理統(tǒng)籌安排，減少費(fèi)用比例高的人員經(jīng)費(fèi)開(kāi)支。反對(duì)鋪張浪費(fèi)，從小處著眼，集水成流，我們將制定奉公廉潔制度，加強(qiáng)物流控制，提高利用率，采取有效節(jié)能措施，實(shí)施科學(xué)管理，走可持續(xù)發(fā)展之路?！　　　「鶕?jù)《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，特制定以下財(cái)務(wù)公開(kāi)監(jiān)督制度：216。 物業(yè)管理處每季度向業(yè)主公布大樓物管財(cái)務(wù)收支狀況。216。 物業(yè)管理處平時(shí)應(yīng)定期向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)工作，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和檢查。216。 對(duì)突發(fā)性事件和重大經(jīng)費(fèi)開(kāi)支應(yīng)事先報(bào)管委會(huì)批準(zhǔn)。216。 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理處的經(jīng)費(fèi)收支如有疑問(wèn)，可委托業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)管理處查詢(xún)，并要求物業(yè)管理處做出解釋?！?16。 開(kāi)展裝修、維修、室內(nèi)綠化設(shè)計(jì)、電腦維修等有償服務(wù)。216。 積極開(kāi)展家居衛(wèi)生、保姆服務(wù)等家政服務(wù)。216。 根據(jù)區(qū)內(nèi)私家轎車(chē)越來(lái)越多的情況，設(shè)置汽車(chē)養(yǎng)護(hù)設(shè)備，以增加副業(yè)收入，同時(shí)也為業(yè)主提供便利。216。 同保健機(jī)構(gòu)合作，開(kāi)展醫(yī)療保健服務(wù)。216。 不斷挖掘住戶(hù)的需求，開(kāi)拓服務(wù)新領(lǐng)域?！?16。 進(jìn)行企業(yè)制度改革，激發(fā)員工創(chuàng)業(yè)激情。216。 利用網(wǎng)絡(luò)新工具，實(shí)現(xiàn)新的管理服務(wù)方式。216。 加強(qiáng)員工各項(xiàng)培訓(xùn)，招聘優(yōu)秀管理人才。216。 拓展物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)，形成一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)的格局，并加強(qiáng)原經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的力量。216。 規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)生，隨著接管專(zhuān)業(yè)大樓的增多，專(zhuān)業(yè)人才的積累，養(yǎng)護(hù)成本將大幅下降。結(jié)束語(yǔ)：我們以真心、誠(chéng)心、全心來(lái)編制“**大廈”物業(yè)管理方案，敝司將物業(yè)管理服務(wù)視作物業(yè)價(jià)值提升的延續(xù)。對(duì)市場(chǎng)前景的期望、目標(biāo)和對(duì)現(xiàn)代精英需求的認(rèn)知，我們具備了規(guī)范有效超越市場(chǎng)需求的競(jìng)爭(zhēng)力。我們對(duì)**大廈的繁榮充滿(mǎn)信心，正如我們對(duì)自己充滿(mǎn)信心。我們的每一位**人，將用我們的激情和活力，勤奮和智慧為**大廈創(chuàng)造愜意、情趣、便利、時(shí)尚的娛樂(lè)工作生活環(huán)境。如貴司給予我們?yōu)椤?*大廈”提供國(guó)際化物業(yè)管理服務(wù)的機(jī)會(huì)，可利用第一太平**卓越的物管品牌為貴司樓宇的形象、推廣、銷(xiāo)售、價(jià)格達(dá)致理想，我們將不辜負(fù)貴司的厚望，努力營(yíng)造品位不凡的尊貴空間，使“**大廈”成為**市乃至浙江物業(yè)管理的亮點(diǎn)！ 專(zhuān)業(yè)技