【正文】 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁(yè) 共 19 頁(yè) 柳州市盛華財(cái)富大廈 物業(yè)管理方案 前言 柳州市盛華財(cái)富大廈是一棟 集住宅、商場(chǎng)、休閑為一體的高尚樓盤(pán)，其物業(yè)管理工作開(kāi)展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種 “ 舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅 ” 的風(fēng)格。一流的樓盤(pán)，必須有一流的物業(yè)。柳州市景江物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開(kāi)展 柳州市盛華財(cái)富大廈的 物業(yè)管理工作。 舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在 “ 溫暖、潔凈、方便、快捷 ” 的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重 “ 舒適 ” 的一面，以滿足其 “ 生理上的基本需求 ” 。 安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù) ,公司應(yīng) 從治安、消防、車(chē)輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作，同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人 “ 安全需求 ” 的需要出發(fā)，制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。 尊貴： “ 以人為尊 ” 、 “ 以人為本 ” 的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足 “ 受人尊重的需求 ” 。 優(yōu)雅：高尚的住宅離不開(kāi)優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開(kāi)優(yōu)雅的人。作為精品樓盤(pán)的 柳州市盛華財(cái)富大廈 物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上，景江物業(yè)管理有限公司將充分考慮和利用已有的設(shè)施功 能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn) “ 社會(huì)交流 ” 和“ 自我價(jià)值實(shí)現(xiàn) ” 的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。 盛華財(cái)富大廈的物業(yè)管理特點(diǎn) 盛華財(cái)富大廈高度大、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。盛華財(cái)富大廈包括停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)健身場(chǎng)所、大廈、酒店、公寓、常住流動(dòng)人口極多。要管理好盛華財(cái)富大廈，確保大樓各部分正常運(yùn)作，確保物業(yè)和樓內(nèi)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。 盛華財(cái)富大廈設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點(diǎn)高，對(duì)物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求較高。盛華財(cái)富 大廈設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、上水排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，還設(shè)有樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，通信自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公、保安、消防自動(dòng)化系統(tǒng)。物業(yè)管理公司需要建立一支素質(zhì)較高的專(zhuān)業(yè)人員管理隊(duì)伍，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對(duì)大樓各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。盛華財(cái)富大廈能源、動(dòng)力消耗大，管理服務(wù)人員多，管理成本高，收取的物業(yè)管理費(fèi)也高。 盛華財(cái)富大廈物業(yè)管理的原則 早期介入原則 早期介入的作用有三：一是熟悉物業(yè)情況；二是參于大樓的工程管理；三是可提出整改意見(jiàn)。 統(tǒng)一管理原則 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁(yè) 共 19 頁(yè) 首 先，大樓是一個(gè)整體，各系統(tǒng)都是為整個(gè)大樓服務(wù)的，多頭管理勢(shì)必影響大樓整體的正常運(yùn)行；其次，多頭管理易造成職責(zé)不清，使出現(xiàn)的問(wèn)題和故障無(wú)法及時(shí)解決；第三，多頭管理會(huì)造成管理死角。因此，盛華財(cái)富大廈應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一管理。 收費(fèi)合理原則。 這一原則最通俗的說(shuō)法便是物業(yè)管理的收費(fèi)要與所提供的服務(wù)相符。不論如何，物業(yè)管理隊(duì)伍都應(yīng)采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。 依法管理原則。 物業(yè)管理須堅(jiān)持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。 經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益兼顧的原則。 物業(yè)管理要通過(guò)科學(xué)管理、良好的 服務(wù)、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費(fèi)，樹(shù)立自身的良好形象，增強(qiáng)知名度，贏得用戶和住戶的信任。 公共服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則。 盛華財(cái)富大廈內(nèi)有許多不同性質(zhì)的住戶和用戶，各戶所需的服務(wù)也不盡相同。因此物業(yè)管理不僅要做好供電、供水、供 氣 、 還 需要做好專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)與特約服務(wù)，為用戶、住戶提供最大的方便。 一、景江物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 放公司簡(jiǎn)介 二、 公司團(tuán)隊(duì)介紹 三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念 根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，景江物業(yè)管理有限公司采取以下管理理念： 團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神 +個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī) 制 +先進(jìn)模式和一體化管理 隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹(shù)立無(wú)疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。 “ 企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家 ” 便是其核心體現(xiàn)。 個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛(ài)好的方面來(lái)發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘 、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。 先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。公司領(lǐng)導(dǎo)層在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)它鑒定，國(guó)際質(zhì)量管理體系（ ISO9001： 2020）、環(huán)境管理體系（ ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（ GB/T280012020）一體化管理體系無(wú)疑是 最佳選擇，公司成立開(kāi)始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來(lái)保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。 “ 真切付出、心靈交匯 ” 是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來(lái)說(shuō)，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁(yè) 共 19 頁(yè) 人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。 四、 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度 通過(guò)對(duì) “ 盛華財(cái)富大廈 ” 的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案： 管理處組織構(gòu)架及各部門(mén)職責(zé)： 部室主要工作職責(zé)： 總經(jīng) 理： 對(duì)董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)； 制定公司的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)，對(duì)公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策 ,報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后實(shí)施； 按 “ 權(quán)責(zé)利 ” 相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理； 主持新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)； 傳達(dá)并對(duì)員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性； 保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境； 對(duì)公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃； 確保公司內(nèi)各部門(mén) /各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。 辦公室： 對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)； 人力資源管理工作（含人員的招培訓(xùn)工作）； 內(nèi)外進(jìn)行溝通； 內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作； 后勤保障工作； 公司庫(kù)房的管理工作。 財(cái)務(wù)部： 負(fù)責(zé)根據(jù) “ 管理會(huì)計(jì) ” 的要求按時(shí)完成各類(lèi)財(cái)務(wù)分析，供公司決策之用；制定近、中、長(zhǎng)期 “ 現(xiàn)金流量平衡表 ” 。 負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理。 負(fù)責(zé)對(duì)外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。 第二部分 ***物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案 盛華財(cái)富大廈 管理處： 對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)； 負(fù)責(zé) ***的前期介入策劃、實(shí)施工作； 負(fù)責(zé) ***的接管驗(yàn)收策劃、實(shí)施工作； 負(fù)責(zé) ***的業(yè)主入主的策劃、實(shí)施工作； 負(fù)責(zé) 盛華財(cái)富大廈 的管理和 服務(wù)的策劃、實(shí)施工作； 負(fù)責(zé) ***的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施工作。 負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取，并將在收取物管費(fèi)過(guò)程中收集到的信息、特別是針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原因進(jìn)行歸類(lèi)分析，并及時(shí)按規(guī)定時(shí)間和渠道加以傳遞。 五、 盛華財(cái)富大廈 管理服務(wù)人員配備 ： 總經(jīng)理： 1人。 辦公室： 2人，其中主任 1人，文員兼庫(kù)管 1人。 財(cái)務(wù)部： 2人，其中經(jīng)理 1人（兼會(huì)計(jì)）、出納 1人。 ***管理處： 33人。 其中經(jīng)理 1人；工程組主管 1人，土建工 1人，水電工（含強(qiáng)弱電） 4人，電梯工（直梯）1 人，雜工 1 人；保衛(wèi) 隊(duì)隊(duì)長(zhǎng) 1人，隊(duì)員 15 人（三班 24 小時(shí)）；綠化保潔組主管 1 人，綠 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁(yè) 共 19 頁(yè) 化工 1人，保潔員 3人；業(yè)主接待組主管 1人，接待員 1人、收費(fèi) 1人。 總計(jì)： 38人 六 、管理目標(biāo) （一）、公司總目標(biāo) 年度業(yè)主 /租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率 ≥95% 年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減 ≤3% 年度無(wú)重大責(zé)任事故發(fā)生。 （二）、目標(biāo)分解 財(cái)務(wù)部 （ 1）、公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn) PDCA循環(huán)率 100% （ 2）、財(cái)務(wù)分析覆蓋率 100% 辦公室 公司各項(xiàng)行政管理工作實(shí)現(xiàn) PDCA循環(huán)率 100% 人力資源科： （ 1）、員工培訓(xùn)覆蓋率 /合格率 100% （ 2）、業(yè)主 /租賃戶培訓(xùn)覆蓋率 /培訓(xùn)合格率 ≥80% （ 3）、員工配置優(yōu)化率比上年提高 ≥25% （ 4）、員工骨干 /部門(mén)負(fù)責(zé)人無(wú)序年流動(dòng)率 ≤2% （ 5）、內(nèi)外文件起草合格率 ≥90% （ 6）、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率 ≥95% （ 7）、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率 100%3 （ 8）、公司公共 /法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率 /滿意率 ≥90% （ 9）、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率 /及時(shí)率 100% （ 10）、合同評(píng)審率 100% （ 11）、公司各類(lèi)刊物 ,大廈 /大廈內(nèi)板報(bào)出刊完成年計(jì)劃率 ≥98%, 校對(duì)差錯(cuò) 率 ≤1% 。 后勤保障： （ 12）、合格供方評(píng)定率 /在合格供方采購(gòu)率 ≥95%, （ 13）、入庫(kù)物品檢驗(yàn)合格率 100% （ 14）、庫(kù)房管理帳、卡、物相符率 /庫(kù)管物品完好率 100% （ 15）、庫(kù)管物品年差錯(cuò)率 ≤% （ 16）、員工對(duì)職工食堂飯菜質(zhì)量 /服務(wù)態(tài)度滿意率 ≥85% 盛華財(cái)富大廈 管理處 業(yè)主接待組： （ 1）、管理處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn) PDCA循環(huán)率 100% （ 2）、業(yè)主 /租賃戶有效投訴處理率 100% （ 3）、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率 ≥95% （ 4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率 ≥8 0% （ 5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率 /及時(shí)率 100% （ 6）、收費(fèi)困難原因收集分析