【正文】 。 盛華財富大廈 共有乘客電梯兩臺、觀光電梯一臺、自動扶梯兩臺 , 其中乘客電梯和自動扶梯按 無人駕駛 梯計算， 觀光電梯按 有人駕駛 梯算，則成本如下表： 序 號 項目 元／臺 .年 構(gòu) 成 備 注 1 運行費 34480 包括工資、管理費、電費和質(zhì)驗 費 3 人 /天 2 維修費 8050 包括電機(jī)和卷場的維修，保養(yǎng)費、 普查費等 3 大修費 8090 包括修換主 體，專項修理 4 設(shè)備折舊 13000 折舊周期 15 年至 18 年／臺 5 合 計 63620(有人 ) 35754(無人 ) 2 臺并聯(lián)運行 6 總 計 206636 元 供、配電系統(tǒng) 盛華財富大廈 的供配電系統(tǒng)為兩臺 800KVA歐式箱變，其運行維護(hù)費用含在綜合服務(wù)費用內(nèi)，不另外提取。 電梯運行維護(hù)費用， 在 業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人在房屋買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同中約定收取分?jǐn)傓k法；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收取分?jǐn)傓k法；未成立業(yè)主大會，又沒有在房屋買賣合同、物業(yè) 服務(wù)合同中約定收取分?jǐn)傓k法的，按照房屋建筑面積比例分?jǐn)?。一?清洗費用為 每平方米40 元左右 ?？照{(diào)房間內(nèi)的送、排風(fēng)口應(yīng)經(jīng)常擦洗，保持清潔，表面無積塵與霉斑。 據(jù)了解，去年 “非典 ”過后，國家衛(wèi)生部頒布了《公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范》。中央空調(diào)可以進(jìn)行計費的觀念正在人們頭腦中形成。具有效統(tǒng)計， 商 住 樓 系統(tǒng)在使用計費系統(tǒng)以后，中央空調(diào)的每月能源開支比以前減少了 2530%。中央空調(diào)的計費計量不僅使用戶在繳費問題上有據(jù)可依，還可以引導(dǎo)用戶樹立正確的消費觀念，促使用戶節(jié)約能源，以降低運行費用，達(dá)到減負(fù)增 收的雙重效果。 在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，完善的設(shè)施和智能化的管理方式，給物業(yè)公司和用戶都帶來很大的方便。 具體 實施 中，可采用變流量自動控制系統(tǒng)，根據(jù)用戶的使用情況自動調(diào)節(jié)冷凍水流量及主機(jī)負(fù)荷，還可采用變頻節(jié)能等措施來降低運行費用，配合中央空調(diào)計費系統(tǒng)，既達(dá)到 “ 按需使用、按量收費 ” 之目的，又起到 “ 降耗節(jié)能 ” 之效果。 盛華財富大廈 的中央空調(diào)系統(tǒng)是 螺桿式冷水機(jī)組， 如果 冷凝溫度過低 ,就會引起壓縮機(jī)“失油 ”和蒸發(fā)器 “蒸發(fā)溫度過低 ”而停機(jī)。 其中 降低冷卻塔出水溫度，對冷水機(jī)組性能提高有益，然而，是否冷卻塔出水溫度越低越好呢？ 根據(jù)我公司的管理經(jīng)驗來看，是不一定的。 對于空調(diào)用戶而言，所耗電量為制冷機(jī)組、冷卻塔、水泵等系統(tǒng)各部分耗電量的總和。這樣就導(dǎo)致了大流量小溫差的現(xiàn)象，為圖省電，不少地方采取直接關(guān)閉的控制方式，其結(jié)果又會產(chǎn)生室內(nèi)溫度偏高或偏低的矛盾?？照{(diào)冷水系統(tǒng)一般采用定流量運行方式，其結(jié)果是為滿足少量時間大負(fù)荷制冷要求，從而使多數(shù)時間水量輸送 運行在過剩狀態(tài)。 中央空調(diào)系統(tǒng) 就任何建筑物來說，選用空調(diào)系統(tǒng)都是按當(dāng)?shù)刈顭崽鞖鈺r所需的最大制冷量來選取擇機(jī)型的。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進(jìn)所需人才，另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。 1 管理處人員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計劃 根據(jù)以上要求，管理處工作人員的素質(zhì)要求相對較高，這不僅是高檔物業(yè)的要求，更是公司追求卓越的需要。 （ 2）、無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。 （ 2）、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，無亂設(shè)攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。 綠化管理 定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。 （ 2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。 空調(diào)系統(tǒng) （ 1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。 （ 3）、所有 排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。 給排水系統(tǒng) （ 1）、定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。 電梯 （ 1）、電梯轎廂、井道保持清潔。 消防系統(tǒng) （ 1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時起用。 供電系統(tǒng) （ 1）、保證 24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除。 設(shè)備管理 設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。 （ 2） 、房屋零修及時率達(dá)到 95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá) 98%以上。 （ 5）、租賃服務(wù) 包括：物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場調(diào)查、物業(yè)估價等。 （ 3）、家居殺蟲服務(wù) 包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。 特約性服務(wù) 特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的，為滿足業(yè)戶的個別需求，受其委托而提供的服務(wù) （ 1）、家居設(shè)施維修 包括：維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修 、冷氣機(jī)月保等。 中國最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 19 頁 （二）、業(yè)主入住管理 辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)； 對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。 （ 16）、物業(yè)管理年盈利率比上年增加 ≥10% 綠化保潔組： （ 1）、環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢 /周檢 /月檢 /季檢覆蓋率 100% （ 2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率 ≥95% （ 3）、綠化檢查合格率 ≥85% （ 4）、大廈綠化年成活率 ≥95% 保衛(wèi)隊： （ 1）、保衛(wèi)各項管理工作實現(xiàn) PDCA循環(huán)率 100% （ 2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢 /季檢覆蓋率 100% （ 3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的 ≤1% （ 4）、年度重大火災(zāi) /刑 事和交通事故發(fā)生率 =0 （ 5）、機(jī)動車輛管理糾紛發(fā)生率 ≤1% （ 6）、限時巡邏覆蓋 (房屋建筑 /設(shè)施設(shè)備 /周邊環(huán)境 /治安 /消防 /車輛停放 )率 100%,有效率≥95%, 隱患信息傳遞準(zhǔn)確率 /及時率 100% （ 7）、對外租賃倉儲管理年治安 /消防事故率 ≤% 工程維修組： （ 1）、各項工程管理工作實現(xiàn) PDCA循環(huán)率 100% （ 2）、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗收合格率 100%，修繕 /整治合格率 96% （ 3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實施月檢 /季檢覆蓋率 100% （ 4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率 ≥95% （ 5）、機(jī)電設(shè)備檢修及時率 100% （ 6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率 ≥95% （ 7）、業(yè)主 /租賃戶的裝修方案審批 100%,過程監(jiān)視及合格驗收率 100% （ 8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運行率 100% （ 9）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率 /保養(yǎng)率 100% （ 10）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌正確率 100%，完好率 98% 七 、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 （一）前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 前期介入和物業(yè)接管驗收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。 （二）、目標(biāo)分解 財務(wù)部 （ 1）、公司各項財務(wù)管理工作實現(xiàn) PDCA循環(huán)率 100% （ 2）、財務(wù)分析覆蓋率 100% 辦公室 公司各項行政管理工作實現(xiàn) PDCA循環(huán)率 100% 人力資源科： （ 1）、員工培訓(xùn)覆蓋率 /合格率 100% （ 2）、業(yè)主 /租賃戶培訓(xùn)覆蓋率 /培訓(xùn)合格率 ≥80% （ 3）、員工配置優(yōu)化率比上年提高 ≥25% （ 4）、員工骨干 /部門負(fù)責(zé)人無序年流動率 ≤2% （ 5）、內(nèi)外文件起草合格率 ≥90% （ 6）、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率 ≥95% （ 7）、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率 100%3 （ 8）、公司公共 /法律關(guān)系事務(wù)處理及時率 /滿意率 ≥90% （ 9）、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率 /及時率 100% （ 10）、合同評審率 100% （ 11）、公司各類刊物 ,大廈 /大廈內(nèi)板報出刊完成年計劃率 ≥98%, 校對差錯 率 ≤1% 。 其中經(jīng)理 1人；工程組主管 1人，土建工 1人，水電工（含強(qiáng)弱電） 4人，電梯工（直梯）1 人，雜工 1 人；保衛(wèi) 隊隊長 1人，隊員 15 人（三班 24 小時）；綠化保潔組主管 1 人，綠 中國最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 19 頁 化工 1人，保潔員 3人；業(yè)主接待組主管 1人，接待員 1人、收費 1人。 財務(wù)部： 2人，其中經(jīng)理 1人（兼會計）、出納 1人。 五、 盛華財富大廈 管理服務(wù)人員配備 ： 總經(jīng)理： 1人。 第二部分 ***物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案 盛華財富大廈 管理處： 對總經(jīng)理負(fù)責(zé)； 負(fù)責(zé) ***的前期介入策劃、實施工作； 負(fù)責(zé) ***的接管驗收策劃、實施工作； 負(fù)責(zé) ***的業(yè)主入主的策劃、實施工作； 負(fù)責(zé) 盛華財富大廈 的管理和 服務(wù)的策劃、實施工作； 負(fù)責(zé) ***的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的策劃、實施工作。 負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實施與管理。 辦公室： 對總經(jīng)理負(fù)責(zé)； 人力資源管理工作（含人員的招培訓(xùn)工作）； 內(nèi)外進(jìn)行溝通； 內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作； 后勤保障工作； 公司庫房的管理工作。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用 中國最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 19 頁 人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來對它鑒定，國際質(zhì)量管理體系（ ISO9001： 2020）、環(huán)境管理體系（ ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（ GB/T280012020）一體化管理體系無疑是 最佳選擇，公司成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。 先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。 個性舒張和競爭機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。 一、景江物業(yè)管理有限公司簡介 放公司簡介 二、 公司團(tuán)隊介紹 三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念 根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點，景江物業(yè)管理有限公司采取以下管理理念： 團(tuán)隊意識和吃苦精神 +個性舒張和競爭機(jī) 制 +先進(jìn)模式和一體化管理 隊意識和吃苦精神：在當(dāng)前資本