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正文內(nèi)容

柳州市xx財富大廈物業(yè)管理方案(參考版)

2025-05-17 20:45本頁面
  

【正文】 。中型盛華財富大廈,如大城市區(qū)一級的,其經(jīng)營的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全,也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu),同時應(yīng)盡量爭取省市級和區(qū)級大商店的分店作為基本承租戶。 盛華財富大廈的管理者,應(yīng)主要依據(jù)所管理的盛華財富大廈的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。安排這三類承租客商在盛華財富大廈中的結(jié)構(gòu)比例是盛華財富大廈管理的一項十分重要的工作。主要承租戶的租期一般在 10年以上,他們對盛華財富大廈的經(jīng)營穩(wěn)定 性起到重要作用。根據(jù)承租客商向盛華財富大廈承租營業(yè)場 所的期限,可以將他們分為三種類型,即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶,他們對盛華財富大廈的作用是不同的。盛華財富大廈實際上可以看成是一個商業(yè)區(qū),里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。 第四,不同的商業(yè)機(jī)構(gòu)。零售商店就其信譽(yù)和實力可以劃分為不同的層次,如全國性的 、省市級的以及其他一般商店。這些零售商店在經(jīng)營上各有特色,它們能夠適應(yīng)各種收入水平和社會階層的不同需求。 第二,不同形式的零售商店。按照經(jīng)營品種,零售企業(yè)可分為家電商店、交電商店 、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。 中國最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 19 頁 盛華財富大廈是一個商業(yè)機(jī)構(gòu)群,其所有人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利,因而盛華財富大廈的管理者必須十分重視對客 商的選擇及其搭配。 它是盛華財富大廈促銷的一項戰(zhàn)略性工程,必須系統(tǒng)地展開,長期堅持。諸如:企業(yè)名稱、自有商標(biāo)、商徽、招牌和證 章;信箋、信封、賬單 和報表;包裝紙、盒、袋;企業(yè)報刊、手冊、簡介、廣告單、商品目錄、海報、招貼、紀(jì)念品;櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂;員工服裝、服飾 、工作包等,使顧客通過對具體認(rèn)識對象的特征部分的認(rèn)定,強(qiáng)化和識別樓宇形象。它的特點是通過對企業(yè)的一切可視事物,即形象中的有形部分進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計、控制和傳播,使盛華財富大廈的識別特征一貫化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、個性 化和專有化。三者只有互相推進(jìn),共同作用,才能產(chǎn)生最好的效果。企業(yè)識別系統(tǒng) (Corporate I dentity System, 簡稱CIS)是強(qiáng)化盛華財富大廈形象的一種重要方式。可以說,在不同商店里,同樣品牌的商品具有不同的價值與形象,商業(yè)樓宇的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。同時,盛華財富大廈的良好形象一旦形成,便是一種信譽(yù)、品牌和無聲的廣告,說到底也就是一種無形資產(chǎn)。為此,商家應(yīng)樹立與眾不同、具有鮮明特色 的形象,以特色豐滿形象,以形象昭示特色,以特色的商業(yè)標(biāo)識、商品、服務(wù)和特殊的營銷策略征服吸引顧客,在實際管理中不斷突出這些特色,使顧客熟悉、認(rèn)識這些特色 ,印入腦海,潛移默化,傳遞、追逐這些特色 (一段時間后,顧客便會將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來 )。 盛華財富大廈必須具有自己鮮明的特色,才會具有對顧客的吸引力。 第一,盛華財富大廈良好形象的作用。這是整個商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作。 中國最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 19 頁 (1)商業(yè)形象的宣傳推廣。四是對大樓實行巡邏制度,特別是對各段不同用途的樓層設(shè)置相應(yīng)的保安崗。二是定期檢查樓內(nèi)安全設(shè)施,對監(jiān)控設(shè)施經(jīng)常進(jìn)行維修、保養(yǎng)、監(jiān)控室要 24 小 時有人監(jiān)控。針對這些情況,保安部門更需不斷加強(qiáng)完善保安工作。 治安問題 盛華財富大廈由于具有較多的公共區(qū)域,任何人都可借故在這些公區(qū)區(qū)域滯留,而業(yè)主并不十分關(guān)心這些區(qū)域的使用。 三是消防通道不得占用,須暢通無阻。二是消防人員須熟悉消防設(shè)備設(shè)施的部位和性能??尚写胧┯校阂皇潜仨毥?yán)密規(guī)范的消防責(zé)任制。四是外部救災(zāi)困難。高樓原本招風(fēng),再加象煙囪一樣的井道就更有助于火勢蔓延。特別是消防通道,一般只有集中的幾個,有被占用或被擅自增設(shè)鐵柵門,增大了災(zāi)害疏散的難度。因此物業(yè)管理公司須協(xié)調(diào)好各業(yè)主的關(guān)系,并完善該類法規(guī)。如某一業(yè)主的地板可能是另一業(yè)主的天花板,一堵墻可能為兩位業(yè)主共有等。 十四 、當(dāng)前盛華財富大廈物業(yè)管理需要注意的問題 與 特殊管理 產(chǎn)權(quán)問題 建成的樓房分層、分套或分間出售后,就把整個大樓劃分為大小不同的多個產(chǎn)權(quán),從而出現(xiàn)了以下的特征:一是產(chǎn)權(quán) “ 私 ” 有和樓宇結(jié)構(gòu)的不可分割。 除了做好以上六個方面的工作外,還要落實以下十項措施: (1)負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃,并組織實施; (2)每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查,根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施; (3)白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù),受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性 報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場; (4)協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作; (5)管理規(guī)章制度健全,服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善,物業(yè)管理檔案資料齊全; (6)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù);公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) 。另一方面,管委會又成為經(jīng)營者與盛華財富大廈管理 者之間對話的橋梁和中介。 (5)協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛盾、糾紛,也可由管委會調(diào)解解決??梢酝ㄟ^共同訂立的章程,規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為,協(xié)調(diào)各經(jīng)營者之間的關(guān)系。 帶旺人氣,吸引顧客。 (2)開展盛華財富大廈整體性的促銷活動。這樣一來,盛華財富大廈的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經(jīng)營者的經(jīng)營活動 進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。管理委員會由全體經(jīng)營者投票選舉產(chǎn)生,代表全體經(jīng)營者的利益。公共商業(yè) 樓宇本身是一個整體,由于多家經(jīng)營,各經(jīng)營者經(jīng)營活動的許多方面需要協(xié)調(diào)一致,而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營,無權(quán)介入各經(jīng)營者的經(jīng)營活動。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán),因而不具有物業(yè)的經(jīng)營使用權(quán)。但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立盛華財富大廈管理委員會。兩年的服務(wù)內(nèi)容為:前期介入管理,物業(yè)管理公司的籌建,人員的招聘、培訓(xùn),物業(yè)的接管驗收,業(yè)主入住,后續(xù)日常服務(wù)的策劃及實施,質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實施指導(dǎo),企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實施指導(dǎo)。其目的在于我方通過一年的管理工作 為貴方建立物管企業(yè)作好鋪墊。顧問內(nèi)容包括:前期介入管理策劃及實施指導(dǎo),物業(yè)管理公司的籌建策劃及實施指導(dǎo),人員的招聘、培訓(xùn),物業(yè)的接管驗收策劃及實施指導(dǎo),業(yè)主入住的策劃及實施指導(dǎo),后續(xù)日常服務(wù)的策劃及實施指導(dǎo),質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實施指導(dǎo),企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實施指導(dǎo)。 第二種:技術(shù)顧問型 該種方式采取貴方建立物業(yè)管理企業(yè), 我方給予貴方技術(shù)支持和業(yè)務(wù)指導(dǎo),以促進(jìn)貴方的物 中國最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 19 頁 管企業(yè)發(fā)展。 管理用房:按照 ***市的一般慣例,管理用房按照總建筑面積 2%3%的比例給物業(yè)管理公司開展管理和經(jīng)營所用。53= 元。由貴方給予啟動資金和物業(yè)管理管理用房,我方獨立運轉(zhuǎn)整個樓盤的前期物業(yè)管理工作。 十二、合作方式分析 根據(jù)對貴方樓盤的考察和與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的交談,我們認(rèn)為合作方式可采用以下三種進(jìn)行: 第一種:完全托管型。對于這類系統(tǒng) ,必須停止風(fēng)機(jī)盤管運行 ,房間的降溫只能依靠新風(fēng)。 d)吊頂統(tǒng)一回風(fēng)的系統(tǒng)和各房間單獨回風(fēng)的方式不同 ,采用這種方式的建筑基本上隔斷僅到吊頂 ,吊頂上空是互相連通的 ,各房間的空氣相互交叉。排風(fēng)系統(tǒng)多數(shù)是和衛(wèi)生間排風(fēng)合用 ,為保證通風(fēng)效果 ,建議將衛(wèi)生間排風(fēng)系統(tǒng)全天連續(xù)運行。由于凝水是從房間回風(fēng)在通過盤管制冷后凝結(jié)產(chǎn)生的 ,目前還難以確認(rèn)空氣中的病毒是否會在凝水中存活 ,為防患于未然 ,建議運行管理人員對各風(fēng)機(jī)盤管的凝結(jié)水盤統(tǒng)一清潔 ,消滅病毒生存的載體。 b)風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)的排風(fēng)系統(tǒng)多數(shù)是和廁所排風(fēng)合用 ,為保證通風(fēng)效果 ,建議將廁所排風(fēng)系統(tǒng)全天連續(xù)運行。此外 ,新風(fēng)過濾網(wǎng)也要做到定時清洗。要注意取風(fēng)口的位 置 ,不要使其吸入建筑排風(fēng)。根據(jù)不同的回風(fēng)方式 ,風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)方式在運行時要注意如下具體問題 : a)保護(hù)新風(fēng)采氣口不被污染,首先要保持新風(fēng)人口清潔 ,不被污染。實施全新鳳方式運行 ,清潔送排鳳系統(tǒng) ,合理使用消毒方式。要通過各種方式加大建筑物內(nèi)外通風(fēng)換氣 ,有效排放污染物。要做到電梯運轉(zhuǎn)率不低于 98%,應(yīng)急發(fā)電率達(dá)到 100%,消防設(shè)備完好率達(dá)到 100%。要有健全的檢查維修制度,要對公用設(shè)備、公共場所,如大廳、走廊 、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)。應(yīng)重視對大廈水電設(shè)施 (包括高低壓變電房, 中國最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 19 頁 備用發(fā)電房 ,高低壓電纜、電線,上下水管道等各項設(shè)施 )的全面管理和維修,供水 、 供電要有應(yīng)急措施。一定要教育員工、業(yè)主、租戶遵守用火、用電制度,明確防火責(zé)任人,熟悉消防基本知識,掌握防火、救火基本技能;加強(qiáng)防范措施,定期檢查、完善消防設(shè)施,落實消防措施,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,消除事故隱患。 由于大廈規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大,加之高層建筑承受風(fēng)力大和易受雷擊,所以火災(zāi)隱患因素多。加強(qiáng)前門、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控,堅持 24 小時值班巡邏,力求做到萬無一失。由于大廈一般在辦公時間都是開放的,所以治安管理難度大。一是對大廈內(nèi)水箱、水池、污水處理池等加強(qiáng)上鎖管理,對消防器材加強(qiáng)檢查,對各種機(jī)房、地下車庫、地下室加強(qiáng)巡查和記錄;二是在防汛防臺季節(jié),對業(yè)主的空調(diào)室外機(jī)架、雨蓬花架、曬衣架、陽臺花盆、吊掛雜物等自我安全檢查的注意事項,應(yīng)在樓道進(jìn)口的明顯部位作出告示;三是對大廈內(nèi)的假山、雕塑小品、水榭魚池、噴水池和流水坡道、親水平臺、樓宇玻璃大門等部位增加統(tǒng)一規(guī)范、文明禮貌、用語簡明的標(biāo)識,提醒居民加強(qiáng)自我安全防范;四是對大廈內(nèi)施工現(xiàn)場加強(qiáng)管理,尤其是對施工腳手架穩(wěn)固、底笆擋笆牢靠、路面開挖、窨井蓋調(diào)換、 挖溝排管、施工材料堆放、建筑垃圾等防護(hù)措施,應(yīng)切實強(qiáng)化定期與不定期的檢查,以便及時發(fā)現(xiàn),認(rèn)真整改,不留隱患。 十一、 物業(yè)管理應(yīng)急措施 我 公司 有 安全應(yīng)急防范網(wǎng)絡(luò), 一旦 盛華財富大廈 有 重大突發(fā)事件 發(fā)生,可 快速反應(yīng)和及時報告,安全防范工作 已 列入 我 公司 必 檢條目。 智能化系統(tǒng) 盛華財富大廈 有閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 高壓水泵運營服務(wù),一般應(yīng)按全項委托管理,按合計數(shù)額取費。備用泵兼做消防泵。 高壓供水系統(tǒng)按高位水箱供水方式;變頻供水方式,可參照本標(biāo)準(zhǔn)取費
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