【正文】 我們將憑借優(yōu)質(zhì)之品牌、先進(jìn)之管理技術(shù)、豐富之管理經(jīng)驗，不遺余力地為開發(fā)商及客戶盡職盡責(zé)，用完善的服 務(wù)回報開發(fā)商的信任和厚愛。 如我公司有幸能夠成為 大廈 的物業(yè)管理方，我們將根據(jù)大廈的現(xiàn)場實際情況，不斷完善、細(xì)化管理方案，并通過各種措施予以有效落實，盡力使管理服務(wù)滿足、甚至超越開發(fā)商及客戶對物業(yè)管理服務(wù)的期望。 90000M2＝ 247。 12 個月＋ 3000M2247。 12 個月＝ 26100 元 /月 ? 地下車庫水費(fèi)： 元 / 9000M2247。 24 個月＝ 10000 元 /月 ? 不可預(yù)見費(fèi)： 5000 元 /月 總計： 75000 元 /月 （ 3） 保安服務(wù)費(fèi)用 ? 電池、手套等易耗品： 500 元 /月 總計： 500 元 /月 （ 4） 保潔綠化費(fèi)用 ? 保潔外包費(fèi)用： 元 / 100000M2＝ 150000 元 /月 ? 擦手紙： 30000 元 /月 ? 生活垃圾清運(yùn)費(fèi)： 30000 元 /月 ? 化糞池清理費(fèi)： 800 元 /月 ? 外墻清洗費(fèi)：一年 2 次分?jǐn)偤螅?8000 元 /月 ? 室內(nèi)擺花費(fèi)： 5000 元 /月 ? 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用： 元 100000M2＝ 15000 元 /月 總計： 238800 元 /月 （ 5） 工程維修和保養(yǎng)費(fèi)用 ? 各類測試費(fèi)用： 8000 元 /月 ? 辦公樓電費(fèi)（公共部位）： 5 元 / 87000M2＝ 435000 元 /月 ? 地下車庫電費(fèi)： 30 元 / 9000M2247。保潔機(jī)械、綠化機(jī)械、保潔工具、維修工具、勞防用品等，二年分?jǐn)?）： 900000247。 2500 元 122 人（ 1＋ %） 13 個月 247。 日常物業(yè)管理費(fèi)測算 （ 1） 管理處人員開支： ? 本大廈管理處共有員工 162 人，其中 40 人為保潔綠化外包人員， 122 名員工的人工費(fèi)用在物業(yè)管理費(fèi)中列支，人均月薪以 2500 元 /月計算，包括：各類福利、績效考核工資、獎金等。 項目名稱 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi)（ /） 美元 人民幣 金茂大廈 Imtech 花旗 銀行大廈 仲量聯(lián)行 震旦國際 大廈 仲量聯(lián)行 中銀大廈 新中物業(yè) 上海銀行大廈 上海東湖物業(yè) 匯豐大廈 森茂物業(yè)管理有限公司 信息大樓 仲量聯(lián)行 證券大廈 寶利物業(yè) 招商 局大廈 浩富物業(yè)管理公司 中保大廈 中保大廈 船舶大廈 錦江物業(yè) 國家開發(fā)銀行大廈 第一太平戴維斯 浦發(fā)銀行大廈 東華展晶物業(yè)管理有限公司 渣打銀行大廈 我司管理 4 物業(yè)管理費(fèi)測算 在物業(yè)管理費(fèi)的測算中，由于大廈的技術(shù)書數(shù)據(jù)特別是設(shè)備設(shè)施的技術(shù)參數(shù)尚未確定，因此我們參照周邊同類大廈的情況以及我們的實務(wù)經(jīng)驗，進(jìn)行費(fèi)用估算。 對物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風(fēng)險。 運(yùn)用本公司優(yōu)勢，在節(jié)能降耗方面采取切實可行的措施，結(jié)余的物業(yè)費(fèi)用于大廈的更新改造等方面，延長大廈配套設(shè)備設(shè)施的使用壽命，使大廈能保值增值，樹立開發(fā)商的良好品牌形象。 大廈管理處定期向委托方公布收支帳目，接受委托方的監(jiān)督。 每月編制費(fèi)用預(yù)算，并向委托方書面申請，得到批復(fù)后才列 支，使委托方能全面掌握物業(yè)費(fèi)的收支情況，對物業(yè)的財務(wù)狀況知根知底，有利于大廈的運(yùn)作。 對業(yè)主或委托方而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益；除去每月提取的管理酬金外，物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)余全部歸業(yè)主所有，真正體現(xiàn)了“取之于大廈，用之于大廈”的原則。其余部分按“取之于大廈，用之于大廈”的原則進(jìn)行合理使用。我公司將根據(jù)目前所掌握的資料，大致估算出大廈的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 1 收費(fèi)原則 我們擬根據(jù)國際慣例和目前物業(yè)管理行業(yè)比較通用的模式，對大廈的物業(yè)管理費(fèi)用擬實行酬金制的方式。 6 應(yīng)急服務(wù) 在大廈日常管理服務(wù)過程中，經(jīng)常會發(fā)生一些突發(fā)狀況，只有對突發(fā)事件有充分的考慮及準(zhǔn)備，才能遇事不亂。 在大廈內(nèi)合理安排適當(dāng)?shù)姆?wù)項目及機(jī)構(gòu)，既是大廈綜合服務(wù)功能豐富的一種體現(xiàn)，而大廈內(nèi)超市、餐飲等機(jī)構(gòu)的設(shè)置，也能為物業(yè)管理方加強(qiáng)門禁管理，控制外賣等管理措施創(chuàng)造有利條件。 可以引進(jìn)如銀行、郵政、通訊、外幣兌換等機(jī)構(gòu)進(jìn)駐大廈，以方便商家開戶、結(jié)匯、增加銀行的營業(yè)滲透；設(shè)立自助存取款機(jī)，便于個人現(xiàn)金存?。辉O(shè)立郵政，提供郵政服務(wù)及外幣及時兌換等服務(wù)。建議可以引進(jìn)如便 利店、洗染店、快餐店、美發(fā)室、餐飲、休閑等服務(wù)性行業(yè)到大廈，以滿足大廈客戶的各項需要。 延伸服務(wù)的建議 合理配置 延伸服務(wù)項目的設(shè)置應(yīng)從大廈及周邊狀況出發(fā)，從商辦活動出發(fā)，采用拾遺補(bǔ)缺、富有特色的原則。 便 捷和優(yōu)質(zhì) 辦公樓辦公時間集中，人流集中，商務(wù)活動集中，人和事都比較集中而頻頻出現(xiàn)高峰時段，開設(shè)延伸服務(wù)，一要使客戶和外來賓客感到便捷高效；二要突出優(yōu)質(zhì)服務(wù)，服務(wù)放心，有較高的信任度，客戶和賓客愿意投入花費(fèi)買服務(wù)，以贏得時間，贏得商機(jī)。平時加強(qiáng)對客戶的識別性記憶，既有利于接待服務(wù)人員對人員出入進(jìn)行有效控制，也利于在突發(fā)事件當(dāng)時或事后回憶線索，尋找證人。在這里，接待服務(wù)人員作為大廈一線崗位的耳目，具備在第一時間內(nèi)及時發(fā)現(xiàn)事故征兆的有利條件，接待服務(wù)員應(yīng)以溫和方式解決某些矛盾沖突。 機(jī)智靈活化解矛盾：大堂既是出入大廈的賓客的集散地，又是許多重要活動的舉辦場所，因此接待服務(wù)人員肩負(fù)的接待任務(wù)十分繁重，不僅要承受較重的身心壓力，而且還會不可避免的碰到各種實際問題，乃至遇到尖銳的矛盾沖突。在人員編制十分有限的情況下，如何打破墨守成規(guī)的習(xí)慣性思維定勢，妥善處理好不同工作時段的忙閑節(jié)奏，加強(qiáng)不同崗位服務(wù)人員之間的默 契配合和相互支援，見縫插針地為來訪賓客提供力所能及的延伸性服務(wù)，也是考驗接待服務(wù)人員的應(yīng)變能力的一個重要方面。 細(xì)心觀察主動服務(wù)：接待服務(wù)人員應(yīng)變被動地坐等賓客前來問訊為積極、主動、熱情地為來訪賓客提供導(dǎo)向服務(wù)，在工作中隨時注意賓客的神情舉止，細(xì)心揣摩賓客的心理動機(jī)，積極主動的為其提供必要的、而又及時的的幫助。這就要求接待服務(wù)人員無論在工作方面的相互配合上，還是在妥善處理各種矛盾沖突的機(jī)智靈活上，都必須具備對付復(fù)雜 局面的較強(qiáng)應(yīng)變能力。 對大廈情況了如指掌：接待服務(wù)人員必須十分熟悉大廈的總體環(huán)境、內(nèi)部結(jié)構(gòu)和行經(jīng)通道，了解大廈擁有的各類設(shè)施以及樓層分布情況，掌握大廈各客戶的情況、聯(lián)系電話等資料，以備查詢。為更好的適應(yīng)大廈的開放型管理，接待服務(wù)人員必須具備良好的語言理解能力和表達(dá)能力，并根據(jù)其各 自的崗位要求，組織上崗培訓(xùn)，使之能夠迅速、完整、準(zhǔn)確地理解、把握客戶所表達(dá)地意見、要求和建議的要點，并根據(jù)不同實際情況，及時作出言簡意賅地恰當(dāng)答復(fù)。 微笑服務(wù)說到容易，做到不容易；敷衍做作容易，發(fā)自內(nèi)心不容易；偶爾為之容易，一以貫之不易；心情好時容易，情緒壞時不易。 微笑 服務(wù)牢記心上：微笑服務(wù)也是接待服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)作到的基本要求之一。接待服務(wù)人員須著統(tǒng)一服裝，并保持衣著整齊，發(fā)型簡潔，皮鞋光亮；面部略施淡妝，并摘除多余首飾；儀表姿態(tài)幽雅大方，符合規(guī)范；精神飽滿，思想集中，密切注視出入賓客，以隨時候命的姿態(tài)向賓客表示誠意服務(wù)的信息。 管理服務(wù)要求 接待服務(wù)基本規(guī)范和要求 在大廈物業(yè)管理中，由于進(jìn)駐商務(wù)機(jī)構(gòu)的檔次相當(dāng)高，商務(wù)活動需求和辦公人員工作和生活的需求對物業(yè)管理企業(yè)的延伸服務(wù)提出了更高的要求。該崗位可以根據(jù)大廈的實際情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整或由相關(guān)崗位兼任。 電梯乘運(yùn)服務(wù) 電梯乘運(yùn)服務(wù)由電梯服務(wù)員承擔(dān)。 前臺綜合服務(wù) 該崗位的設(shè)置可以取代一部 分安保門衛(wèi)的職責(zé)，該人員在服務(wù)的同時，密切關(guān)注進(jìn)出大廈人員，寓管理于服務(wù)，加強(qiáng)安全防范。禮賓員主要負(fù)責(zé)為出入大廈的賓客提供迎送服務(wù)。 電梯乘運(yùn)服務(wù) 賓客迎送 良好的接待服務(wù)將對大廈整體品質(zhì)產(chǎn)生重大影響，是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)水平和理念的重要標(biāo)志。 5 接待服務(wù) 接待服務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)的一個方面，接待服務(wù)的好壞，是企業(yè)或樓盤對 外的一種的形象。 良好的環(huán)境綠化，將會給人們帶來一天愉悅的心情和飽滿的工作熱情。 大廈內(nèi)綠化 服務(wù)內(nèi)容 喬灌木生長健壯、樹冠完整、形態(tài)優(yōu)美。 植物群落完整，層次豐富；四季有花，黃土不裸露，葉面清潔，有整體觀賞效果。喬灌木、地被、草坪配置合理；植物季相分明，色彩鮮艷，生 長茂盛，營造優(yōu)美植物景觀。 大廈外綠化服務(wù)內(nèi)容 發(fā)現(xiàn)病蟲害 要及時采取有效措施防治，不要讓其蔓延擴(kuò)大。施肥要貫徹“勤施、薄施”的原則，避免肥料濃度過高造成肥害。 除草要及時，做到“除早，除小，除了”，不要讓雜草擠壓花卉，同花卉爭光、爭水、爭肥?？购敌詮?qiáng)的品種少淋，喜濕性品種多淋。夏季多淋，晴天多淋，陰天少淋，雨天不淋。 加強(qiáng)大廈的環(huán)境建設(shè)，不斷提高綠地景觀效應(yīng)。通過建綠、護(hù)綠、養(yǎng)綠，加強(qiáng)綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)寫字樓，將極大的提高環(huán)境效益。 如我公司成為大廈的物業(yè)管理方，我們將盡力通過衛(wèi)生、整潔、舒適、優(yōu)美的環(huán)境給眾多的客戶以及國內(nèi)外賓客對大廈留下美好舒適的感受和十分深刻的良好印象。 地下車庫地面每天循環(huán)清掃，每半月沖洗一次（視情況增加次數(shù)）。 金屬裝飾無灰塵污垢，明亮光澤。表面無灰塵、有質(zhì)感。 清洗后，外墻玻璃明亮、無灰塵污垢。 外墻清洗定期進(jìn)行。 提請餐飲商家注意凡運(yùn)送鮮活食品及各類副食品，應(yīng)嚴(yán)密包裝經(jīng)專用通道在夜間進(jìn)行。 隔油池每天清理一次。 提請餐飲商家注意油煙的排放，以免污染大廈外墻，影響上下客戶的正常 工作。 餐飲垃圾應(yīng)裝入專用器皿，及時沖洗地面、通道，以防油污積聚、保持地面干凈，無污漬、無異味。運(yùn)送垃圾走專用通道，垃圾收集、運(yùn)送安排在夜間進(jìn)行，垃圾日產(chǎn)日清。 垃圾收集處理清潔要求 公共衛(wèi)生間的清潔要求 廣場及通道清潔要求 各通道、門、墻面、樓梯、扶手、休閑區(qū)域、窗臺、玻璃、天花地角等循環(huán)清擦。 定期對電梯進(jìn)行清潔保養(yǎng)包括：轎廂內(nèi)壁、梯門打蠟上光，操作板每天進(jìn)行消毒。 每天調(diào)換轎廂地毯，必要時增加次數(shù)。 清潔煙灰筒內(nèi)的垃圾和煙蒂（煙蒂不超過 5 個）。 每天對電梯廳及電梯轎廂內(nèi)的墻面、梯門、天花板、燈具等進(jìn)行全面清掃和地毯吸塵。保持整潔干凈。 電梯及電梯廳清潔要求 操作時間主要安排在夜間進(jìn)行。 地面每天循環(huán)推塵，大堂內(nèi)其他部位，如玻璃門、玻璃帶墻、柱面、墻面、臺面、玻璃、欄梯、 自動扶梯、樓梯、沙發(fā)、燈具、煙灰缸、金屬表面、地毯、花卉盆景、各類標(biāo)志、標(biāo)識、指示牌等。通過嚴(yán)格檢查，層層把關(guān)，將質(zhì)量問題消滅在萌芽狀態(tài)之中。否則制度再多再好，但未按照實施，那也只是一紙空文。 抓好各項制度，包括清潔服務(wù)質(zhì)量檢查制度的貫徹落實。實踐證明，事先制定詳細(xì)周密的計劃、安排，可以使管理者和操作者都心中有數(shù)，以便根據(jù)計劃合理那派人手和時間，使各項作業(yè)有組織、有秩序、有節(jié)奏地進(jìn)行，從 而大大提高工作效率。 制定詳細(xì)周密的清潔計劃和工作安排，開展服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)活動。 根據(jù)清潔保潔服務(wù)不同工種，不同作業(yè)的內(nèi)容，制定具體的操作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，包括工作服要求，服務(wù)態(tài)度規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)工作流程，清潔設(shè)備、工具、材料、用品的選用標(biāo)準(zhǔn)，以及各類、各道清潔工序應(yīng)當(dāng)達(dá)到的衛(wèi)生清潔標(biāo)準(zhǔn)等。此外，制訂一系列有關(guān)規(guī)章制度，如各清潔工種地崗位職責(zé)，各類、各道清潔工序的安全操作規(guī)程，清潔工具、用品的保管、領(lǐng)用制度、清潔服務(wù)質(zhì)量檢查制度等。 建立健全各類有關(guān)規(guī)章制度，使大廈地清潔保潔工作有章可循。 我們將關(guān)注外委方對員工清潔保潔員工的隊伍建設(shè)，要求服務(wù)人員樹立吃苦耐勞、不怕臟、不怕累、全心全意為客戶服務(wù)的思想觀念；同時要求外委方積極開展技術(shù)練兵活動，重視崗位培訓(xùn)工作，使員工人人都能熟練地掌握清潔技術(shù)。 另外，還接受客戶的委托，對需要為其提供服務(wù)的私用單元部位進(jìn)行清潔工作。 大廈管理區(qū)域內(nèi)的日常辦公垃圾、生活垃圾及餐飲垃圾的收集，清掃和清運(yùn)工作。 大廈建筑物內(nèi)部空間的公共部位，包括：大廈底層至頂層、大堂、電梯、自動扶梯、天臺、房、外墻、玻璃幕墻、廊柱及各樓層的公共衛(wèi)生間、安全通道、電梯廳、垃圾節(jié)用通道、隔油池等公共部位的清潔保潔工作。 大廈建筑物前后左右的公共區(qū)域，包括：前后廣場、通道、空地、綠化等公共部位。 大廈的清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)將按照五星級賓館