【正文】 每次保養(yǎng)都要有詳細記錄，填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄，凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán)，無授權(quán)人員不準 操作設(shè)備，對設(shè)備的操作必須。 機房內(nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運行狀態(tài)，所有設(shè)備的元件、管路嚴禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報告工程主管，經(jīng)批準后即使更換，對嚴重損壞或難以修復(fù)的，要即使報告工程部經(jīng)理。機房內(nèi)必須常備用消防器材，并定期對消防器材進行檢查。設(shè)備、設(shè)施的放臵不準隨意挪動和更改，應(yīng)按計劃內(nèi)定期對機房進行清潔和打掃。 機房內(nèi)保持清潔、整齊，設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。電梯機房、弱電機房室內(nèi)溫度不準超過 40 度。除值班 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 46 頁 人員以外，其余人員進入機房均需簽到登記。機房內(nèi)無人時，門不得敞開。未經(jīng)工程主管同意，機房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準在機房內(nèi)從事與工作無關(guān)的活動。 專項試驗 、錯相保護功能的試驗。內(nèi)容為所有的機械、電氣安全裝臵的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復(fù)不可靠的機電安全部件。認真檢查機構(gòu)和部件的使用情況，并進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求進行（曳引鋼絲繩、自動門機構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動導(dǎo)靴）。使每臺電梯的 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 46 頁 整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運動部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝臵漲繩輪）。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。消除故障隱患，保持電梯的正常運行。對電梯機械部件和電氣裝臵作巡視性檢查和記錄。 檢查和校準所有的儀表。 檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。 清洗 Y 型濾網(wǎng)。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查及維修各空調(diào)風(fēng)管防火閥。 清洗翅片，清洗風(fēng)葉和蝸殼。 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 46 頁 清除冷凝水雜物。 檢查馬達外殼溫度是否正常。 檢查溫控開關(guān)是否工作正常。 消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。 測試各手動及電動閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。 測試馬達絕緣是否正常。 為機身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。 檢查及重 新校對各控制電路，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能 /警報功能。 檢查機身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。 檢查各皮帶是否同一平面。 測試各軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查冷凍水 /熱水電閥是否操作正常。 清除銹漬，刷上防銹油及面油。 檢查和校準所有的儀表。 檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重， 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 46 頁 立即更換。 檢查水泵壓力是否正常。 檢查部件松緊，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運行”泵。 檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應(yīng)立即修補。 冷水循環(huán)水泵保 養(yǎng)管理 檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。 檢查 /修補冷凝水盤防水膜。 為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動部門潤滑油。 檢查風(fēng)扇是否平衡。 檢查風(fēng)機機身保溫，如有損壞，應(yīng)加以修補，刷防銹油及面油。 清洗冷凍及采暖盤管。 清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 清洗隔塵濾網(wǎng)。 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 46 頁 空調(diào)箱保養(yǎng)要求 檢查空調(diào)箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。 檢查各閘閥、止回閥。 檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。 清洗 Y 型濾網(wǎng) 拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查馬達運行時電力負荷及對上月數(shù)字作一比較。 記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。 制冷設(shè)備檢修管理 建立設(shè)備計劃預(yù)修程 序，委托合格分承包方或自行組織力量對空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進行保養(yǎng)搶修。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體（光氣）。在這種濃度下，人如果停留半小時，就可能發(fā)生危險。 制冷設(shè)備，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。 7. 中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。 巡更系統(tǒng) a. 主機、序號 機功能完好； b. 電源、充電體充放電正常； c. 配套附件完好。聯(lián)系情況良好； 電梯內(nèi)對講裝臵能與門衛(wèi)通話。 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標準 a. 對講裝臵 戶內(nèi)對講裝臵能與大門通話。 d. 攝像機 各攝像機工作正常，配臵數(shù)量齊全； 帶云臺、帶變焦的攝像機應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求； 各攝像機防護罩應(yīng)齊全 (特別是室外型 )； 各 攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。 b. 顯示屏 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求； 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 46 頁 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線； 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件； i. 協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。 設(shè)備主管 a. 負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施弱電設(shè)備的運行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。 電工 a. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設(shè)備，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》； b. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。 消防報警 a. 消火栓泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動； b. 報警裝臵應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報。 增壓泵 增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標準。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設(shè)備故 障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 46 頁 次； c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。記錄《消火栓測試記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障； b. 安保人員負責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。 污水處理系統(tǒng) a. 各專用鼓風(fēng)機運行平穩(wěn)，無異常聲； 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 46 頁 b. 初濾機運轉(zhuǎn)正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象； c. 壓濾機運轉(zhuǎn)正常、完好； d. 各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求； e. 各專用污泥泵運行平穩(wěn)，無堵塞； f. 各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象； g. 氣浮除渣設(shè)備完好； h. 各電機絕緣性能符合規(guī)定； i. 電氣控制箱中各元器件齊全，運行正?？煽浚? j. 消毒裝臵完好、有效； k. 電氣接地保護可靠、安全； l. 經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。 水箱及附件 a. 各浮球閥自動啟閉靈活、可靠； b. 各進出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏； c. 溢水管暢通，箱底排污閥良好； d. 減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效； e. 各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。按日常巡視記錄及定 期 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 46 頁 檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門； h. 每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； i. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件。 3. 供氣設(shè)備 與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期 專業(yè)保養(yǎng)，隨時進行報修。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 46 頁 照明設(shè)備 a. 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊； b. 開關(guān)是否切斷相線，單 相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險； c. 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定； d. 防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具； 防雷接地裝臵 a. 接地電阻值應(yīng)符合要求； b. 接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象； c. 接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查