【正文】 4. 觸電事故的應(yīng)急處理。設(shè)法直接將設(shè)備主電源泉接在大容量開關(guān)上，然后合上電開關(guān)，保證設(shè)備強(qiáng)行起動(dòng)工作。 遇節(jié)假日，通知相關(guān)設(shè)備人員到場搶修。 3. 設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案 一用一備的設(shè)備如有故障，立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備，并立即通知相對(duì)應(yīng)的維修人員前來修復(fù)。緊急情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。 設(shè)備人員加強(qiáng)夜間值班人員，增加對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡查。 保安加強(qiáng)巡邏次數(shù)，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。 特別對(duì)排風(fēng)機(jī)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查，確保完好和暢通。 2. 防臺(tái)、防汛應(yīng)急預(yù)案 接到、獲得有關(guān)臺(tái)風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。 工程部人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門，打開系統(tǒng)排水閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）減少事故水損，如現(xiàn)場積水較深應(yīng)首先用手提排水泵進(jìn)行排水； 保安人員首先用止水砂袋封堵設(shè)備機(jī)房門，防止機(jī)房設(shè)備因浸水產(chǎn)生觸電事故，防止事件進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況用水帶將爆 管處水引至附近排水點(diǎn)； 工程部設(shè)備運(yùn)行工將電梯手動(dòng)提升至水浸區(qū)域以上樓層，同時(shí)暫時(shí)關(guān)閉此電梯的使用； 保潔人員用吸水器、推水器立即將機(jī)房及現(xiàn)場帶的積水排凈； 保安人員維持好現(xiàn)場秩序，同時(shí)協(xié)助工程及保潔人員搶險(xiǎn)。 監(jiān)控中心接到爆管浸水信息后，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，同時(shí)立即通知工程部領(lǐng)導(dǎo)、工程部、人員攜帶工具、設(shè)備趕赴現(xiàn)場。培訓(xùn)計(jì)劃將為理論與實(shí)際并行，并配合適當(dāng)之演習(xí)，使之能熟悉及實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故之應(yīng)變措施及程序。 4. 員工招聘及培訓(xùn)計(jì)劃 本公司確認(rèn)物業(yè)管理為一項(xiàng)由人力主導(dǎo)之服務(wù)行業(yè)，所以深信于物業(yè)管理擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€之管理人員必須接受專業(yè)之特定訓(xùn)練。單位內(nèi)遺漏工程亦需要用戶于一定時(shí)間通知管理公司以便傳達(dá)有關(guān)承判商作適當(dāng)修理。有關(guān)內(nèi)容大致包括如下： 移交物業(yè)單位與租用戶之程序 管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶之有效文件，并由組長級(jí)員工與用戶作移交程序。并按下列之程序，由管理處進(jìn)行： 于正式交付前，查驗(yàn)有關(guān)單位，以確定無重大遺漏工程； 與租戶預(yù)約交樓時(shí)間，并提醒他們攜備一切證明文件及印鑒； 與租戶共同驗(yàn)收及記錄所有遺漏工程及未符合規(guī)格之設(shè)備， 并由業(yè)戶簽署確認(rèn)； 3. 移交物業(yè)，用戶搬遷及裝修之管理服務(wù) 【 合肥市財(cái)政局辦公樓 】用戶搬遷階段，物業(yè)內(nèi)將存有各方面人士，包括租賃代理、用戶、裝修工程承包商、建筑 工程人員、維修人員及管理員工等，而此對(duì)物業(yè)整體管理、保安、清潔等均構(gòu)成極大影響。當(dāng)接收隊(duì)伍于錄下各項(xiàng)遺漏工程后，將跟進(jìn)及監(jiān)察各承判商進(jìn)行有關(guān)改善工程，并定期與建筑師及承判商檢討進(jìn)度，以免因改善工程延誤而 影響租售、租務(wù)及業(yè)戶之遷入。故此，于工程及設(shè)備接收時(shí)必須進(jìn)行全面及詳細(xì)之驗(yàn)收，以確保物業(yè)本身之素質(zhì)，能夠合乎發(fā)展商要求之水平，以及令業(yè)主能夠接受。 我們會(huì)就【合肥市財(cái)政局辦公樓】室內(nèi)裝修安排及控制編訂一份客戶裝修指南，說明審批裝修建議之程序，裝修商必須遵守的規(guī)條 ，供各租戶參照。既然【合肥市財(cái)政局辦公樓】定位于辦公樓那就有必要制定一份全面的管理公約及管理手冊(cè)，以供業(yè)主作為未來進(jìn)行物業(yè)管理的依據(jù)。同時(shí)我們之工程及管理人員可以參與檢討【合肥市財(cái)政局辦公樓】各類型系統(tǒng)（如保安警報(bào)等）， 以及就基本設(shè)計(jì)之改動(dòng)，提供專業(yè)性的意見及改善方法，以減低日后管理所做成之影響及不便。同時(shí)以管理者角度提供對(duì)將來管理之意見，以盡量為日后管理打好基礎(chǔ)，以最低之管理成本，進(jìn)行最有效及最好服務(wù)水 平之管理。 物業(yè)管理的早期介入從物業(yè)規(guī)劃、工程圖紙的審核開始，根據(jù)發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)性質(zhì)定位， 各管理處、各部門 用的設(shè)施、設(shè)備及材料，我司將根據(jù)長期積累的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)從功能的使用及日后的維修保養(yǎng)等因素考慮，向發(fā)展商提供專業(yè)意見和建議，以達(dá)到節(jié)約投資，促進(jìn)銷售，保證質(zhì)量及今后有利于物業(yè)管理服務(wù)等目的，使發(fā)展商的投資真正物有所值。 2. 分項(xiàng)目標(biāo) 1. 設(shè)備完好率 98％ 房屋設(shè)施完好率 98％（故障排除時(shí)間不超過 48 小時(shí)） 運(yùn)行設(shè)備完好率 99％（故障排除時(shí)間不超過 4 小時(shí)） 公共設(shè)施完好率 96％（故障排除時(shí)間不超過 24 小時(shí)） 設(shè)備、備件資料完整率 100％（查看實(shí)物及臺(tái)帳） 2. 維護(hù)保養(yǎng)率 100％ 自修設(shè)備按計(jì)劃完成保養(yǎng)率 100％（按計(jì)劃、預(yù)算、完成記錄檢查） 外包設(shè)備按合同完成保養(yǎng)率 100％（按保養(yǎng)合同，驗(yàn)收記錄檢查） 房屋設(shè)施故障維修率 100％（按檢查 記錄，維修記錄檢查） 業(yè)主報(bào)修上門維修率 100％（按報(bào)修記錄，業(yè)主驗(yàn)收記錄檢查） 3. 管理費(fèi)收繳率 98％以上 首年每月收繳率 98％以上（按月統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)結(jié)算考核） 解決拖欠管理費(fèi) 90％以上（按月統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)結(jié)算考核） 4. 業(yè)主滿意率 95％以上 接待 服務(wù)滿意率 98％以上（按每季度 70％以上業(yè)主調(diào)查表） 維修服務(wù)滿意率 95％以上（按每季度 70％以上業(yè)主調(diào)查表） 清潔工作滿意率 95％以上（按每季度 70％以上業(yè)主調(diào)查表） 保安服務(wù)滿意率 95％以上（按每季度 70％以上業(yè)主調(diào) 查表） 整體環(huán)境滿意率 90％以上（按每季度 70％以上業(yè)主調(diào)查表） 消防安全滿意率 95％以上（按每季度 70％以上業(yè)主調(diào)查表） 5. 員工培訓(xùn)合格率 100％ 崗位職責(zé)培訓(xùn)合格率 100％（一年考核一次，平時(shí)抽查） 消防安全培訓(xùn)合格率 100％（一年考核一次，平時(shí)抽查） 崗位工作技能培訓(xùn)合格率 100％（一年考核一次，平時(shí)抽查） 6. 無重大事故隱患 無重大設(shè)備事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查） 無消防安全事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查） 無治安事故隱患（巡檢記錄，事 故記錄檢查） 無員工操作事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查） 7. 管理費(fèi)收支平衡 當(dāng)月收費(fèi)入帳率 100％（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告） 維修費(fèi)支出不超支（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告） 清潔費(fèi)支出不超支（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告） 保安費(fèi)支出不超支（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告） 辦公費(fèi)支出不超支（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告） 其他支出不超支（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告） 六、物業(yè)接管工作方案 合肥政文物業(yè)物業(yè)管理有限公司出于誠意友好合作，愿在【合肥市財(cái)政局辦公樓】建設(shè)期間委派相關(guān)工程技術(shù)人員跟蹤和參與整個(gè)項(xiàng)目的工程建設(shè)工作。 保持國際品質(zhì) ISO9000 目前我司已經(jīng)獲取 ISO9002 國際質(zhì)量認(rèn)證，我們將根據(jù)相關(guān)檢驗(yàn)、考核、調(diào)整的要素，通過 ISO9000 體系的運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長期穩(wěn)定在高水平上，提高管理水平及物業(yè)價(jià)值。 優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號(hào) 我們將憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)貴物業(yè)的實(shí)際情況，提供專業(yè)的建議，協(xié)助貴物業(yè)力爭獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號(hào)。 管理目標(biāo) 服務(wù)第一、顧客至上 作為高品質(zhì)的物業(yè) ，不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段及管理方法，實(shí)行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及 24 小時(shí)多方位的管理服務(wù)。無特殊情 況開關(guān)應(yīng)開至“自動(dòng)”位臵。每次保養(yǎng)都要有詳細(xì)記錄，填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄，凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán)，無授權(quán)人員不準(zhǔn)操作設(shè)備，對(duì)設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進(jìn)行，嚴(yán)禁違章操作。 機(jī)房內(nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運(yùn)行狀態(tài)，所有設(shè)備的元件、管路嚴(yán)禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報(bào)告工程主管，經(jīng)批準(zhǔn)后即使更換，對(duì)嚴(yán)重?fù)p壞或難以修復(fù)的，要即使報(bào)告工程部經(jīng)理。機(jī)房內(nèi)必須常備用消防器材，并定期對(duì)消防器材進(jìn)行檢查。設(shè)備、設(shè)施的放臵不準(zhǔn)隨意挪動(dòng)和更改，應(yīng)按計(jì)劃內(nèi)定期對(duì)機(jī)房進(jìn)行清潔和打掃。 機(jī)房內(nèi)保持清潔、整齊，設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。電梯機(jī)房、弱電機(jī)房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過 40 度。除值班人員以外，其余人員進(jìn)入機(jī)房均需簽到登記。機(jī)房內(nèi)無人時(shí)，門不得敞開。未經(jīng)工 程主管同意，機(jī)房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準(zhǔn)在機(jī)房內(nèi)從事與工作無關(guān)的活動(dòng)。 專項(xiàng)試驗(yàn) 、錯(cuò)相保護(hù)功能的試驗(yàn)。內(nèi)容為所有的機(jī)械、電氣安全裝臵的有效和可靠程度，主要零部件 的磨損程度 ，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復(fù)不可靠的機(jī)電安全部件。認(rèn)真檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用情況，并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行（曳引鋼絲繩、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動(dòng)導(dǎo)靴）。使每臺(tái)電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作（蝸輪 、蝸桿軸的滾動(dòng)軸承、電動(dòng)機(jī)滾動(dòng)軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動(dòng)部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動(dòng)桿、安全鉗、補(bǔ)償裝臵漲繩輪）。認(rèn)真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。消除故障隱患 ，保持電梯的正常運(yùn)行。對(duì)電梯機(jī)械部件和電氣裝臵作巡視性檢查和記錄。 檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。 檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。 清洗 Y 型濾網(wǎng)。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查及維修各空調(diào)風(fēng)管防火閥。 清洗翅片，清洗風(fēng)葉和蝸殼。 清除冷凝水雜物。 檢查馬達(dá)外殼溫度是否 正常。 檢查溫控開關(guān)是否工作正常。 消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)測試。 測試各手動(dòng)及電動(dòng)閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。 測試馬達(dá)絕緣是否正常。 為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。 檢查及重新校對(duì)各控制電路，及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能 /警報(bào)功能。 檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。 檢查各皮帶是否同一平面。 測試各軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查冷凍水 /熱水電閥是否操作正常。 清除銹漬，刷上防銹油及面油。 檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。 檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。 檢查水泵壓力是否正常。 檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。 檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應(yīng)立即修補(bǔ)。 冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理 檢查水泵是否異常聲音震動(dòng)及過熱。 檢查 /修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。 為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動(dòng)部門潤滑油。 檢查風(fēng)扇是否平衡。 檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫，如有損壞，應(yīng)加以修補(bǔ)，刷防 銹油及面油。 清洗冷凍及采暖盤管。 清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 清洗隔塵濾網(wǎng)。 空調(diào)箱保養(yǎng)要求 檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有異常聲音、震動(dòng)及過熱情況。 檢查各閘閥、止回閥。 檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。 清洗 Y 型濾網(wǎng) 拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查馬達(dá)運(yùn)行時(shí)電力負(fù)荷及對(duì)上月數(shù)字作一比較。 記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。 制冷設(shè)備檢修管理 建立設(shè)備計(jì)劃預(yù)修程序，委托合格分承包方或自行組織力量對(duì)空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時(shí)，又會(huì)分解有毒氣體（光氣）。在這種濃度下，人如果停留半小時(shí)，就可能發(fā)生危險(xiǎn)。 制冷設(shè)備，其設(shè) 備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。 7. 中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。 巡更系統(tǒng) a. 主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好； b. 電源、充電體充放電正常； c. 配套附件完好。聯(lián)系情況良好； 電梯內(nèi)對(duì)講裝臵能與門衛(wèi)通話。 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) a. 對(duì)講裝臵 戶內(nèi)對(duì)講裝臵能與大門通話。 d. 攝像機(jī) 各攝像機(jī)工作正常，配臵數(shù)量齊全； 帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求； 各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全 (特別是室外型 )； 各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。 b. 顯示屏 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求； 各顯示 器接線清楚，無隨意拉接線； 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè) 備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門； f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件； i. 協(xié)助管理處主任做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技 術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行