【正文】 第 34 頁 共 34 頁。 迅速報告管理處領(lǐng)導(dǎo)、主管領(lǐng)導(dǎo)，由管理處出面調(diào)解，如個人力量單薄，應(yīng)請求增援； 在制止爭吵斗毆雙方時，切記不能動粗，不允許惡言相象。，要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報告公安機關(guān)。，一時又追捕不上時，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征、所用交通工具及特征等，并及時報告管理處，重大案件要立即撥“１１０”電話報警。，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，同時立即通過通訊設(shè)備呼叫救援。女士們、先生們！你所在的樓層發(fā)生火警，請各位馬上從安全出口撤離，不要使用電梯，請聽從現(xiàn)場指揮人員的指揮。請大家不要驚慌，不要擁擠，從這里的消防樓梯往下走，盡快疏散到廣場。如現(xiàn)場火勢較大無法自行補救時，第一責任人出任應(yīng)急總指揮，監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心，指揮實施消防應(yīng)急方案。7. 火災(zāi)事故應(yīng)急預(yù)案（溫度68℃）自動噴水 火災(zāi)發(fā)生后的現(xiàn)場指揮消控中心保安值班員接報警后，立即通知巡視保安三分鐘趕到現(xiàn)場，五分鐘內(nèi)確認火警回復(fù)消控中心保安，及時報告第一責任人三分鐘趕到現(xiàn)場。，工程部在當日將詳細情況報管理者，如存在管理問題應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。，工程部應(yīng)通知相關(guān)用電部門關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開啟。，當所有客人撤離后保安巡邏員檢查整幢大樓，確保所有乘客已安全離開。如無法立即恢復(fù)，由工程經(jīng)理/工程主管將實際情況報告管理者領(lǐng)導(dǎo)，按應(yīng)急程序疏散客人。，電梯有可能出現(xiàn)困人，安保部需立即查明，如有，立即通知工程部按困梯程序進行處理。，則起用務(wù)用電源泉并用聯(lián)絡(luò)柜實行切換。,檢查供電設(shè)備,查處停電原因。，設(shè)備管理部應(yīng)在當日將事故報告以書面形式向業(yè)主及公司匯報，事故報告中寫清事故發(fā)生時間、地點、處理事故時間、事故發(fā)生原因、以及今后防止事故發(fā)生的措施。、致謙工作。如發(fā)生被困人員突發(fā)疾病，及時報告服務(wù)主管及以上管理人員。耐心作好對被困人員的解釋及安慰工作。，并應(yīng)在事后完整填寫電梯急修單，并工程部電梯組審核備案。500毫米范圍，則須由維修單位急修人員負責采取措施，使被困人員發(fā)全離開電梯轎廂。，應(yīng)及時報電梯維修單位處理。，并采取措施使被困人員安全離開電梯轎廂。，且轎廂內(nèi)地坪離電梯廳地坪在177。，以及被困人員的情況，并通過對話器做好被困人員工作，并將觀測到的情況用對講機告知現(xiàn)場處理人員。，值班保安員應(yīng)及時電話通知維保單位，并通過對講機/電話通知工程經(jīng)理/工程主管/運行人員、服務(wù)主管、保安主管、領(lǐng)班及就近保安人員5分鐘內(nèi)到達事故現(xiàn)場，加強安全防范，疏導(dǎo)客人流向，配合工程部采取各種措施，以避免因故障而發(fā)生各種人、財、物損失的事件。，要寫出事故報告。：——采用仰頭抬頜法，取出口內(nèi)異物；（鼻）人工呼吸——先吹氣兩次，每次1—，然后每5秒吹氣1次（每分鐘12次）；（人工循環(huán)）——兩手指并齊，中指放肋骨和胸骨接合處的中點，食指平放在胸骨下部，另一只手的掌根緊挨食指上緣；壓限3—5CM（兒童和瘦弱者灼減），每分鐘80次左右。，現(xiàn)場人員要設(shè)法先斷開造成觸電事故的電源，然后立即對觸電者實施緊急救護。4. 觸電事故的應(yīng)急處理預(yù)案、配用電設(shè)備、設(shè)施必須使彈簧門保持安全、可靠的狀態(tài)；工程部人員要定期對供配用電設(shè)備、設(shè)施進行檢查。設(shè)法直接將設(shè)備主電源泉接在大容量開關(guān)上，然后合上電開關(guān)，保證設(shè)備強行起動工作。，通知相關(guān)設(shè)備人員到場搶修。3. 設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案，立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備，并立即通知相對應(yīng)的維修人員前來修復(fù)。緊急情況及時向上級匯報。，增加對設(shè)施設(shè)備的巡查。，各當值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準擅離崗位。、設(shè)施進行檢查，確保完好和暢通。2. 防臺、防汛應(yīng)急預(yù)案、獲得有關(guān)臺風等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。，打開系統(tǒng)排水閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）減少事故水損，如現(xiàn)場積水較深應(yīng)首先用手提排水泵進行排水；，防止機房設(shè)備因浸水產(chǎn)生觸電事故，防止事件進一步擴大，同時根據(jù)現(xiàn)場實際情況用水帶將爆管處水引至附近排水點；，同時暫時關(guān)閉此電梯的使用；、推水器立即將機房及現(xiàn)場帶的積水排凈；，同時協(xié)助工程及保潔人員搶險。，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，同時立即通知工程部領(lǐng)導(dǎo)、工程部、人員攜帶工具、設(shè)備趕赴現(xiàn)場。培訓計劃將為理論與實際并行，并配合適當之演習，使之能熟悉及實際體會突發(fā)事故之應(yīng)變措施及程序。4. 員工招聘及培訓計劃本公司確認物業(yè)管理為一項由人力主導(dǎo)之服務(wù)行業(yè)，所以深信于物業(yè)管理擔當?shù)谝痪€之管理人員必須接受專業(yè)之特定訓練。單位內(nèi)遺漏工程亦需要用戶于一定時間通知管理公司以便傳達有關(guān)承判商作適當修理。有關(guān)內(nèi)容大致包括如下： 移交物業(yè)單位與租用戶之程序管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶之有效文件，并由組長級員工與用戶作移交程序。移交物業(yè)，用戶搬遷及裝修之管理服務(wù)用戶搬遷階段，物業(yè)內(nèi)將存有各方面人士，包括租賃代理、用戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，而此對物業(yè)整體管理、保安、清潔等均構(gòu)成極大影響。 交付使用于各業(yè)戶辦妥一切有關(guān)承租及完成物業(yè)成交手續(xù)后，我們會安排交付有關(guān)單位供他們使用。 遺漏工程處理我們會為物業(yè)管理處編制一份全面之遺漏工程表，供驗收工程及設(shè)備之用。2．物業(yè)接收及交付使用 成立接收隊伍我們會協(xié)助成立一支接收隊伍，負責與總承判商及各分判商，設(shè)備安裝商等保持緊密聯(lián)系，因為任何遺漏工程將影響物業(yè)未來之運作。 我們將會編制一份【合肥市財政局辦公樓】用戶手冊，概括地為各業(yè)主提供有關(guān)未來之運作及一切用戶守則。 現(xiàn)時，投資房地產(chǎn)之人士最關(guān)注之問題之一為物業(yè)之管理水平及制度是否完善。 物業(yè)驗收前管理服務(wù)（物業(yè)竣工前三個月）管理公司將派遣工程人員在質(zhì)檢環(huán)節(jié)中協(xié)助發(fā)展商，以便物業(yè)管理工作能順利進行。按上述考慮，我們將會設(shè)計一個綜合而具體的物業(yè)管理程序，以供參考，現(xiàn)就主要的范圍及重點分列如下：1. 物業(yè)前期管理服務(wù)此項服務(wù)為我司被委聘后至物業(yè)竣工驗收前所提供，目的在于針對及提出物業(yè)在設(shè)計上或現(xiàn)存有關(guān)影響未來之管理問題，使業(yè)主能有時間考慮增減物業(yè)設(shè)施，設(shè)備。當【合肥市財政局辦公樓】進入物業(yè)管理前期介入階段，在我方獲委任后，我司將馬上委派一名高級物管顧問和高級管理人員駐入現(xiàn)場。公共設(shè)施完好率96％（故障排除時間不超過24小時）房屋設(shè)施完好率98％（故障排除時間不超過48小時）使物業(yè)管理工作標準化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。希望能借此提升發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。我們將利用公司多年來積累的管理經(jīng)驗和資源，制定各項規(guī)范的服務(wù)流程及準則，并通過有系統(tǒng)、多方位、多層次之培訓，加強員工對管理服務(wù)之認識，改善禮貌及工作態(tài)度，做到服務(wù)第一、顧客至上之要求。同時遵循物業(yè)公司專業(yè)管理和委托方監(jiān)督管理相結(jié)合的管理方式。 管理質(zhì)量目標及承諾合肥XX物業(yè)管理有限公司以顧客滿意度為指針，針對業(yè)戶及委托方的需求。 根據(jù)保養(yǎng)和作業(yè)指導(dǎo)書，定期對機房內(nèi)的設(shè)備進行保養(yǎng)。 機房內(nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標記，各種機組，配電箱（柜）、BA控制箱（柜）開關(guān)、顯示屏、信號燈等設(shè)備予以明確，醒目功能標識，同類設(shè)備應(yīng)有統(tǒng)一代碼。嚴禁在室內(nèi)吸煙，嚴禁擅自動用明火和加熱設(shè)備，如施工動用電焊和加熱設(shè)備，需經(jīng)保安部門批準，防火（煙）卷簾必須完好。室內(nèi)嚴禁放置食物、廢棄物、危險品和非機房內(nèi)用物品，不準亂堆亂放物品。如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題，結(jié)實報告有關(guān)部門。、窗、天花板、墻、柱、地面（板）等設(shè)施完好，保持機房的防塵、防水、防風、防小動物等功能完好，保持室內(nèi)照明、通風良好、電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無缺陷。離開時，門必須鎖上。機房內(nèi)不準會客，不準帶無關(guān)人員入內(nèi)，因工作需要帶入進入，須事先征得工整部經(jīng)理同意，并有專業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。，機房區(qū)域未經(jīng)許可，無關(guān)人員一律不得進入。對整機進行一次清洗保養(yǎng)，加油潤滑（自動門機構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器）。電梯每年進行一次完整的安全檢測和技術(shù)檢驗。每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。并進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作必須按技術(shù)要求進行。每周對電梯的機構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤滑（制動器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構(gòu)傳動裝置、自動門機構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸）每月對電梯機構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。觀察電梯運行動作的正確性，運行速度的穩(wěn)定性。8. 電梯及自動扶梯系統(tǒng)管理方案每日電梯投入正式運行前，對電梯作準備性的試運行。，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運行”泵。，如有問題，應(yīng)立即糾正。，如有積水應(yīng)及時疏通。，損壞的更換。，為各絲桿加油。、風扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能/警報功能。，如不足夠，加油。，刷上防銹油及面油。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。如有損壞，應(yīng)立即修補。包括電流、出入水壓力。，如有損壞，應(yīng)加以修補，刷防銹油及面油。，如不足夠，加油。、震動及過熱情況。、止回閥。清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。如不足夠，加油。，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運行”泵。，如有損壞，應(yīng)立即修補。 設(shè)備運行電流 設(shè)備運行電壓 水泵進出水壓力 其它數(shù)據(jù) 中央空調(diào)系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)控制。 制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換，對所有壓力控制器設(shè)定值，電機絕緣值進行檢測； 冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng)；因此，在各類型制冷裝置中，均設(shè)有安全防護裝置。同時與空氣混合，~27%（體積計）時，遇明火還會發(fā)生爆炸。特別是常用的制冷劑是有毒的，~%時，就會使人中毒。 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理世紀巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機組、空調(diào)機組、冷卻塔新風機組、排風機、風機盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理：，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。聲光聯(lián)動控制良好。光電識別器性能良好；b.配套附件完好。主機、序號機功能完好；b.電子防盜門閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關(guān)門時能確保門鎖上；電子密碼鎖好，且密碼能修改；鍵盤無損壞，不滲漏；電源正常。聯(lián)系情況良好；電梯內(nèi)對講裝置能與門衛(wèi)通話。對講裝置戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。錄像機所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求；各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。攝像機各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全；帶云臺、帶變焦的攝像機應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；各攝像機防護罩應(yīng)齊全(特別是室外型)；各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。電源設(shè)備交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為；高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線；二路電源切換正常、可靠；設(shè)備接地保護、防護等安全、可靠。顯示屏各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求；各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；監(jiān)視器安裝牢固、可靠?？刂婆_各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等；操作鍵盤靈活、可靠；電源鎖開關(guān)完好。協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。每季匯總設(shè)備