【正文】 3. 保安作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 1. 門崗服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn) 在指定位臵上、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗。 物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?24 小時(shí)立崗保安服務(wù)。 不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。 對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）。 阻止四噸及四噸以上大型汽車進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域（特種車輛和搬場(chǎng)車輛除外）。 在指定處休息，對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工 作。 為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。 付對(duì)突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年 1～ 2次）。 當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)盡心處理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問(wèn)、驗(yàn)證，必 要時(shí)可帶到管理處處理。 監(jiān)控值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，思想集中，嚴(yán)禁脫崗、離崗，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，堅(jiān)決服從各項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用。 控保安員在當(dāng)班期間應(yīng)認(rèn)真、準(zhǔn)確、如實(shí)的填寫《中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表》。 嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。 負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。凡外借物品應(yīng)做好登記、簽收工作。 保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。 按管理處規(guī)定對(duì)車輛實(shí)行收費(fèi)服務(wù)。 發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即報(bào)告管理處。 無(wú)《停車證》車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意方可進(jìn)車庫(kù)，但不得占用業(yè)戶的車位。 提醒車主關(guān)好車窗、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。 保持車庫(kù)入口暢通。 車 庫(kù)內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即向管理處報(bào)告。 5. 安全防范作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 固定崗位保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安部《物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。 保安員在每日工作交接班時(shí)，必須依照《保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程》要求進(jìn)行接班。 當(dāng)大樓發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，保安部《突發(fā)時(shí)間處理作業(yè)規(guī)程》中要求參與工作的保安部員工，必須一規(guī)程盡職盡責(zé)。 保安員每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合《管理處員工服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要求。 保安部管理人員的產(chǎn)生應(yīng)符合《保安、消防干部競(jìng)爭(zhēng)上崗作業(yè)規(guī)程》的程序和考核要求。 保安部各級(jí)干部均應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)履行自己的職責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求。 6. 消防管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 員工應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé)，人人都是義務(wù)消防員。施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，管理處應(yīng)派人監(jiān)督，待動(dòng)火后立刻清查現(xiàn)場(chǎng)。在重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)地段動(dòng)火（變壓器室、配電房、汽車庫(kù)、發(fā)電機(jī)房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處）必須經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)方能動(dòng)火；違者按有關(guān)規(guī)定罰款。 動(dòng)火前“七不” 防火、滅火設(shè)施不落實(shí)不動(dòng)火。 附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動(dòng)火。 凡儲(chǔ)存有易燃、易爆物品的場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。 未配備相應(yīng)滅火器材的不動(dòng)火。 發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時(shí)，要及時(shí)處理。 動(dòng)火后的“一請(qǐng)”：動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人愛(ài)動(dòng)火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種，然后才現(xiàn)場(chǎng)離開。 各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標(biāo)志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。 嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備，按公司規(guī)定定期進(jìn)行測(cè)試檢查，保證設(shè)備完好。 按規(guī)定的時(shí)間立崗，面向規(guī)定的方向，站立姿勢(shì)挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴(yán)禁脫崗。 大件物品出門必須憑《物品出門證》，經(jīng)核對(duì)后無(wú)誤后簽字放行。 特重物、特長(zhǎng)物不得從電梯上樓，必須 向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。 當(dāng)物業(yè)電梯、設(shè)備有故障時(shí)，立即通知設(shè)備部門，夜間發(fā)生重大事件時(shí)應(yīng)立即通知班長(zhǎng)，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。 每日配合監(jiān)控市人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。 嚴(yán)格按照管理處制定的巡邏次數(shù)（日班三次，夜班三次）和巡 邏路線對(duì)整個(gè)辦公大廈做全面巡視，每 次巡視時(shí)應(yīng)如何填寫《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》，巡邏時(shí)必須攜帶對(duì)講機(jī)、應(yīng)急燈。 《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》填寫必須真實(shí)、規(guī)范、字跡端正、無(wú)涂改。 每張《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》由管理處經(jīng)理審閱簽名后歸檔。 3. 監(jiān)控作業(yè)規(guī)程 值班人員要掌握本控制內(nèi)各系統(tǒng)的簡(jiǎn)單工作原理、 性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。 每班對(duì)各類信號(hào)至少檢查一次，確認(rèn)正常與否，并做好記錄。 個(gè)操作手柄在正常情況下應(yīng)處“自動(dòng)”位臵。 當(dāng)電梯出現(xiàn)火警報(bào)警信號(hào)時(shí)，應(yīng)立即復(fù)位。 當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障 報(bào)警時(shí)，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長(zhǎng)和機(jī)電人員前去處理。 按上級(jí)負(fù)責(zé)上報(bào)消防、保安設(shè)施運(yùn)行狀況的各類數(shù)據(jù)和報(bào)表。 為保證中控室專線報(bào)警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報(bào)警電話。 謝絕與本控制室無(wú)關(guān)人員出入。 4. 車管作業(yè)規(guī)程 職責(zé) 保安部具體負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出、停放和收費(fèi)管理。 車管員負(fù)責(zé)廣場(chǎng)停車場(chǎng)上車輛的停放和收費(fèi)管理。 《停車場(chǎng)》應(yīng)固定放臵車輛前方玻璃醒目的位臵。 廣場(chǎng)、停車場(chǎng) 廣場(chǎng)、停車場(chǎng)為業(yè)戶機(jī)動(dòng)車輛和社會(huì)車輛提供泊車場(chǎng)地，先到先停，停滿為止； 凡進(jìn)入廣場(chǎng)、聽車場(chǎng)的車輛必須服從工作人員的指揮； 遵守禁令標(biāo)志，通道上嚴(yán)禁停放任何車輛。 非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車 非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車應(yīng)停放在指定位臵， 自行車應(yīng)停放在車架上，摩托車、助動(dòng)車應(yīng)聽從保安人員的指揮順序停放； 各類非機(jī)動(dòng)車嚴(yán)禁進(jìn)入車庫(kù)，嚴(yán)禁隨地亂放影響通道； 車主應(yīng)做好安全防范工作，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任。 管理處經(jīng)理和保安部主任負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。 其他員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)。 每年 12 月制定下一年度《消防演聯(lián)計(jì)劃》，按時(shí)制訂《消防演練方案》，并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)； 每年 12 月制定下一年度《消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃》，按時(shí)制訂《消防演練方案》，并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)； 負(fù)責(zé)《臨時(shí)動(dòng)火證》的審核，并監(jiān)護(hù)動(dòng)火作業(yè)。 工程師負(fù)責(zé)對(duì)中控室維修工的工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。 審批《臨時(shí)動(dòng)火證》； 批準(zhǔn)《消防演練計(jì)劃》，《消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃》、《消防演練方案》、《消防知識(shí)培訓(xùn)方案》。 保潔管理 物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當(dāng)顧客進(jìn)入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。 清潔員須經(jīng)嚴(yán)格挑選，使每位清潔員與大廈的高品位相稱。 作業(yè)時(shí)應(yīng)與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。 定期作業(yè)：利用平常不影響客戶活動(dòng)為最佳作業(yè)時(shí)間。 定期作業(yè)：利用晚間操作。 每日將公共部位垃圾收集并運(yùn)到垃圾周轉(zhuǎn)站； 傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上； 每周對(duì)垃圾桶消殺兩次。 升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備、應(yīng)急電話）。 如遇潮濕季節(jié)，樓梯臺(tái)階和電梯地面增加 擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。 及時(shí)清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間； 在清除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在地面上； 要保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲； 配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運(yùn)垃圾工作。 4. 園藝保養(yǎng)及節(jié)日布臵 安排物業(yè) 園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作，并挑選供應(yīng)適時(shí)的盆栽以改善物業(yè)環(huán)境；于特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布臵。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時(shí)，本公司將第一時(shí)間查明受損原因，派遣工程維修隊(duì)進(jìn)行搶修。 工程管理目標(biāo) 1. 完好設(shè)備，完好機(jī)房，完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。 2. 完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標(biāo)。 3. 完整材料設(shè)備，完整技術(shù)檔案，完整操作規(guī)程的完整。 為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 ,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊(cè)確定。 設(shè)備設(shè)施日常管理工作 1. 房屋、建筑設(shè)施 工作程序 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》 ； c. 組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋 養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督； d. 對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； e. 每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》，填寫《房 屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門； f. 每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報(bào)公司主管部門。 屋面 平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無(wú)缺，無(wú)裂縫，排水暢通，壓頂出線無(wú)起殼、裂縫，粉刷完好。 內(nèi)粉刷 各種內(nèi)粉刷及踢腳線無(wú)剝落現(xiàn)象，粉刷完好。 b. 上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通， 排水系統(tǒng)暢通。 2. 供配電設(shè)備 工作程序 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年 度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每 周巡視配電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 低壓開關(guān)柜 a. 耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定； b. 開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、 牢靠，盤面油漆應(yīng)完好； c. 電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全； d. 接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無(wú)遺漏； e. 操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確； f. 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好； g. 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好； h. 雙電源箱能自動(dòng)切換； i. 控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。 機(jī)房環(huán)境 a. 消防設(shè)施完備，有效； b. 內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬； c. 電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。 4. 給排水設(shè)備 工作程序 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案 的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視水泵房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 供水泵 a. 各水泵運(yùn)行主要參數(shù)（流量、揚(yáng)程等）符合出廠要求； b. 管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無(wú)泄漏，閥門啟閉靈活； c. 各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)震動(dòng)，無(wú)異常聲，潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象； d. 電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正?？煽浚? e. 水泵、電機(jī)等接地裝臵、防護(hù)罩等安全可靠，無(wú)缺損。 排水系統(tǒng) a. 各排水（廢水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞； b. 各排水（污水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞； c. 各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便； d. 各排水橫管無(wú)倒返水，排水暢通。 5. 消防系統(tǒng) 工作程序 日常巡視 a. 設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》。 定期檢查 a. 由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》； b. 由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。 維修保養(yǎng) a. 設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作； b. 設(shè)備機(jī)房每周打 掃一次，機(jī)組每月清潔一次。 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零 星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn) 行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c.