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陽光海岸物業(yè)管理交接方案(45頁)-物業(yè)管理-在線瀏覽

2024-10-18 23:33本頁面
  

【正文】 一、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) (一)監(jiān)控位置: 整個小區(qū)設(shè)一監(jiān)控中心 ,前端設(shè)備要求合理布置,減少監(jiān)控死角,以下位置應(yīng)做為重點監(jiān)控區(qū)域: 人行、車輛出入口;地下車庫直接通往地面的安全通道口。 地下車庫內(nèi);監(jiān)控中心內(nèi)設(shè)一專用廣角攝像槍。 (二)有關(guān)要求: 采用 16 畫面的數(shù)字硬盤主機( DVR)及矩陣主機作為閉路監(jiān)控系統(tǒng)的中心控制設(shè)備。 攝像槍的解晰度不低于 480 線,重點部位應(yīng)提高至 520 線,使用不大于 低照度的彩色攝像槍; 外圍及光線不足的區(qū)域應(yīng)加裝紅外線夜視裝置。 傳輸距離超過 300M 以上,視頻信號、云鏡控制信號要求采用數(shù)字傳輸方式,經(jīng)解碼器解碼后用雙絞線輸送;對距離較遠(yuǎn)的區(qū)域,可用光纖傳輸。 各終端設(shè)備電源 AC220V 由監(jiān)控中心分區(qū)域控制;各攝像槍電源采用開關(guān)電源。 監(jiān)控中心設(shè)一操作臺,操作臺應(yīng)包含門禁可視對講終端設(shè)備、停車場管理監(jiān)控終端(授權(quán)發(fā)卡在物管中心)、保安通訊指揮中心設(shè)備及監(jiān)控終端主陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 10頁 機和顯示器、鍵盤等。 監(jiān)控中心設(shè)備及終端設(shè)備應(yīng)采用高質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)品牌產(chǎn)品。 1提供一個統(tǒng)一控制平臺,通過此控制平臺可完 成所有監(jiān)看圖調(diào)用、設(shè)置、錄像、回放、矩陣切換、云鏡控制等功能。 1系統(tǒng)穩(wěn)定、可靠性及數(shù)據(jù)安全性。 系統(tǒng)中心設(shè)備如 CD機、咪頭、調(diào)諧器、前置放大、功放擴音機等應(yīng)選用優(yōu)質(zhì)品牌,預(yù)留二期、三期。 具有全區(qū)、分區(qū)選擇廣播(播音)功能,即要配分區(qū)選擇器。 現(xiàn)場安裝聲光報警裝置(警燈、警笛)??刹樵冎鳈C貯存的報警信息。 四、 門禁系統(tǒng) (一)門禁系統(tǒng)組成:對住宅小區(qū)重要的出入道大門進(jìn)行管理。(讀卡器品牌須采用道閘系統(tǒng)讀卡器,由安裝公司與選定的停車場管理系統(tǒng)供應(yīng)商聯(lián)系。 地下車庫直接通向住宅樓的通道門(與不帶可視的對講門口機聯(lián)用)。 陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 11頁 (三)門禁系統(tǒng)的功能要求 門禁系統(tǒng)是有效管理門的開啟與關(guān)閉,保證持有合法 IC卡人員的自由出入,限制未經(jīng)授權(quán)人員進(jìn)入;同時對出入人員代碼、出入時間、出入門號碼進(jìn)行登記和儲存,功能要求如下: 系統(tǒng)可以用程序預(yù)先設(shè)置持卡人進(jìn)入門的權(quán)限,如地下車庫通向某住宅樓的通道門只允許有汽車存入停車場的車主才有權(quán) 通行。 以電子地圖和表格的方式實時顯示當(dāng)前所有出入口門的開關(guān)狀態(tài)。 監(jiān)控中心計算機發(fā)生故障、現(xiàn)場控制系統(tǒng)能脫機正常工作,并能保存事件記錄。 系統(tǒng)能附加持卡人的個人資料,形成檔案管理系統(tǒng)。 五 、樓宇可視對講系統(tǒng) : 樓宇可視對 講系統(tǒng)通過與來訪者的對講通話和圖象來確認(rèn)來訪人身份,決定是否打開樓門電鎖,以達(dá)到安全方便管理的目的。 (二)系統(tǒng)的組成及功能要求: 中心配有系統(tǒng)的管理設(shè)備:包括管理機、管理電腦(與門禁共用)、顯示器、打印機和智能小區(qū)管理軟件,其功能有: ( 1)監(jiān)控中心可與各門口主機和用戶分機之間互相呼叫和對講。 ( 3)可實時顯示和監(jiān)視小區(qū)的出入、報警情況,可對來訪人員進(jìn)行拍照,同時將所有的記錄和拍攝的圖像保存在電腦硬盤里;可按事件發(fā)生的日期、類型打印事件報表,對已處理和未處理的報警事件和出入記錄、呼叫記錄進(jìn)行區(qū)分。在報警時,系統(tǒng)會在監(jiān)控中心操作臺上顯示器自動彈出報警點的位置,有關(guān)信息及資料,并有聲音報警。 ( 2)具有呼叫、對講、開鎖、防拆報警及語音提示功能。用戶密碼采用一戶一碼制,并可隨時修改。 ( 5)應(yīng)選用低照度、 420 線解晰度的黑白攝像槍。 ( 2)與管理中心的呼叫、對講,具免提功能。 ( 4)帶信息接收功能。(用 IC 卡可完成布防、撤防。 其他要求: ( 1)利用聯(lián)網(wǎng)的信息發(fā)布功能,電梯轎廂內(nèi)顯示屏中可與信息發(fā)布聯(lián)網(wǎng)。 ( 3)天面門安裝執(zhí)手電鎖,由消防破??刂疲婚_門信號與監(jiān)控中心相連,門開時監(jiān)控中心報警并顯示其位置。 ( 5)長平路主出入口及黃山路南、北區(qū)間人行路道、別墅車輛出口道閘旁人行路道安裝帶門禁的可視對講(圍墻機),控制人行出入口的三輥閘通道陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 13頁 機 (共 6 臺 )。要求使用一套軟件來管理所有的一卡通設(shè)備,包括車場系統(tǒng)、道閘機、消費系統(tǒng) (二)按小區(qū)平面設(shè)計車輛出入管理系統(tǒng)方案: (三)系統(tǒng)所有設(shè)備與監(jiān)控中心及物管中心聯(lián)網(wǎng),達(dá)到對各出入口車輛出入情況進(jìn)行實時、有效的管理和控制。 ( 3) 語音提示(確定“語音提示”內(nèi)容)。 ( 5) 中文信息顯示。 出場控制功能: ( 1) 固定車輛讀卡出場。 ( 3) 語音提示(確定“語音提示”內(nèi)容); ( 4) 出場圖像拍照,并與入場圖像對比, OK 可起閘桿,否則不起閘桿。 ( 6) 出場信息記錄。 ( 3) IC 卡管理:具備 IC 卡的發(fā)行、更改、掛失、解除掛失、退卡、回收等管理功能; ( 4) 系統(tǒng)管理員卡一張,授權(quán)卡兩張和操作員卡若干張(根據(jù)需要而定),進(jìn)入系統(tǒng)需要刷卡和輸入密碼雙重確認(rèn); ( 5) 各出入口的呼叫及對講與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng),其呼叫對講終端設(shè)備設(shè)置在監(jiān)控中心,便于各出入口與監(jiān)控中心聯(lián)系; ( 6) 萬能查詢功能; ( 7) 統(tǒng)計管理功能并可打印各類報表。 系統(tǒng)穩(wěn)定可靠 ( 1) 可脫機、脫網(wǎng)運行,系統(tǒng)在 電腦故障或網(wǎng)絡(luò)不通時能夠繼續(xù)正常運行; ( 2) 具備高可靠性設(shè)計,產(chǎn)品的抗干擾能力和系統(tǒng)的穩(wěn)定性強; ( 3) 具備完善的檢驗測試系統(tǒng)。 八 、其他要求 : 提供所需計算機的數(shù)量、配置、及用途。監(jiān)控中心(機房)結(jié)構(gòu)布置、操作臺的結(jié)構(gòu)布置、如何布線等。 弱電系統(tǒng)電源和信號輸入端應(yīng)有防雷擊措 施。特別是對人員培訓(xùn)系統(tǒng)的設(shè)計上要做到培訓(xùn)目標(biāo)明確、培訓(xùn)方式靈活、培訓(xùn)課程設(shè)置針對性強、培訓(xùn)考核機制科學(xué)。 ( 一)基本素質(zhì)培訓(xùn)內(nèi)容主要包括 : 物業(yè)管理基本知識,國際、國內(nèi)物業(yè)管理狀況; 物業(yè)管理法律法規(guī)、公司規(guī)章制度; 各工作崗位的崗 位工作職責(zé); 安全、消防基本知識;電氣安全知識; 計算機應(yīng)用知識; ISO9001 質(zhì)量體系教育及實施要求。 二. 陽光海岸 管理處人員考核辦法 為鼓勵員工為管理處做出更大成績,預(yù)防和糾正員工的違法失職行為,保 證順利地達(dá)成管理目標(biāo),要逐步建立 管理處主任 對各部主管、主管對普通員工的逐級考核制度。 第七部分 檔案資料管理 物業(yè)檔案是對前期開發(fā)成果的記錄和繼承,是當(dāng)前實施物業(yè)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù),是物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)工作。小區(qū)的檔案資料管理要 將這些資料按小區(qū)工程建設(shè)、業(yè)主 /租戶、日常管理三方面進(jìn)行分類管理。 二、檔案的收集和歸檔 1.歸檔的文件材料要求完整、系統(tǒng)、準(zhǔn)確、真實。 2. 擴建工程、改造工程的竣工驗收及外購設(shè)備開箱驗收等,必須在文件資料的完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)的情況下才能驗收; 3. 基建項目、改造工程的資料在竣工后一個月內(nèi)歸檔。 四、 陽光海岸 的交接資料主要有 小區(qū)竣工建筑平面圖及相關(guān)文字資料 陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 17頁 小區(qū)道路竣工圖及資料 小區(qū)給排水竣工資料 小區(qū)電氣竣工資料 小區(qū)空調(diào)、供熱系統(tǒng)資料 小區(qū)自動噴淋系統(tǒng)資料 小區(qū)電梯資料 小區(qū)室外工程資料 其它相關(guān)竣工資料 陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 18頁 第八部分 會所的經(jīng)營與管理 陽光海岸 會所的定位是“走精品服務(wù)之路,創(chuàng)小區(qū)會所的典范”; 會所經(jīng)營原則是“保本微利”,實現(xiàn)會所的良性運作; 會所的經(jīng)營宗旨是“為業(yè)主營造一個溫馨親善的商務(wù)交流和休閑娛樂場所”。隨著業(yè)主對小區(qū)配套設(shè)施要求的不斷 提高,以及開發(fā)商對會所的重視程度不斷加強,會所的經(jīng)營管理已成為物業(yè)管理的一個重要組成部分。 一、會所的經(jīng)營管理模式 目前,會所的管理模式基本有兩種,一種是由專業(yè)的會所管理公司負(fù)責(zé)管理,一種是由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理,將會所的管理納入小區(qū)管理處的日常物業(yè)管理事務(wù)。 陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 19頁 第九部分 社區(qū)文化建設(shè) 找準(zhǔn)切入點,開展形式多樣的主體活動,節(jié)日活動 ,經(jīng)常性的活動,豐富業(yè)主的文化生活; 充分利用自然或人造景觀、娛樂休閑設(shè)施,以環(huán)保、休閑為主題,給業(yè)主形成歸屬感、成功的自豪感。物質(zhì)文化生活水平的日趨提高,體現(xiàn)生活質(zhì)量和品味的人文環(huán)境的要求也越來越高,人們期望更多地感受到理想的精神環(huán)境滿足。針對 陽光海岸 的地理和人文環(huán)境,社區(qū)文化定位,體現(xiàn)在 從硬件建設(shè)上入手,發(fā)揮文化軟件的功效,軟硬件均為社區(qū)文化建設(shè)提供精彩展現(xiàn)的廣闊舞臺。 一、社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想 (一)硬件建設(shè)的構(gòu)想 營造一個良好的活動環(huán)境,促使人們自覺地養(yǎng)成良好的工作生活習(xí)慣。 (二)軟件建設(shè)的構(gòu)想 軟件建設(shè)是社區(qū)文化活動的核心,包括一系列的活動計劃、管理制度、人員的配置和服務(wù)、各項活動的籌備實施過程、效果、業(yè)主的參與配合以及對公益活動的熱心程度等。通過精彩紛呈的社區(qū)文化活動,促進(jìn)物業(yè)管理公司與業(yè)戶之間,以及業(yè)戶相互之間的正常溝通。為了多角度深層次滿足小區(qū)業(yè)戶的文化需求,社區(qū)文化建設(shè)要建立三個“結(jié)合”兩點“要求”的指導(dǎo)陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 20頁 方針:堅持大與小的結(jié)合,遠(yuǎn)與近的結(jié)合,雅與俗的結(jié)合,要求內(nèi)容豐富多彩,要求形式新穎獨特。社區(qū)文化活動除開展常規(guī)活動外,還根據(jù)小區(qū)業(yè)主人口結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)和各種需求,開展特色活動如專題活動、興趣活動等調(diào)動業(yè)主的參與社區(qū)文化活動的熱情。 (四)利用地域優(yōu)勢,強強聯(lián)手 利用交通的便利,并借助社會力量,在小區(qū)不定期組織一些具有積極意義、影響廣泛的活動,并借助媒體對社區(qū)文化建設(shè)的 成績進(jìn)行有力宣傳,樹立“文化社區(qū)”的形象。 三、社區(qū)文化建設(shè)的保障體系 (一)制度建設(shè) 為了保證社區(qū)文化建設(shè)順利開展,要制訂一套日趨完善的規(guī)章制度。這些制度的建立是管理處服務(wù)質(zhì)量考評的重要依據(jù)之一,為社區(qū)文化的正常運作提供有力保證。文案和美工等專職策劃人員,對社區(qū)文化建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)籌安排和全程指導(dǎo)。充分發(fā)掘業(yè)主中熱心公益的專業(yè)人才,聘請文體專業(yè)人員,擔(dān)任社區(qū)文化顧問,幫助提高社區(qū)文化活動水平。 在小區(qū)設(shè)置宣傳欄、公布欄和各類標(biāo)識,作為 陽光海岸 對外對內(nèi)的窗口,適時開展社區(qū)文化宣傳及報道社區(qū)動態(tài)。以后每年將在物業(yè)管理費中按收入總額的一定比例提取社區(qū)文化費用,作為資金保障。 四、社區(qū)文化活動精彩展現(xiàn) 社區(qū)文化活動的策劃: 社區(qū)文化活動的策劃好比寫文章,首先要提煉鮮明的主題,然后挖掘新鮮的內(nèi)容, 接著設(shè)計新穎的形式。 管理處在“商務(wù)交流、環(huán)境保護(hù)、科普競賽、社區(qū)公益、物管宣教、健康生活”等主題的基礎(chǔ)上,張開靈敏的觸角,提煉更富于內(nèi)涵和積極意義的主題。 五、社區(qū)文化建設(shè)的效果評估 社區(qū)文化建設(shè)是一項極有意義的工作,物業(yè)管理公司應(yīng)該堅持不懈、志在長遠(yuǎn),建立評估反饋機制,不 斷總結(jié)經(jīng)驗,調(diào)整思路和計劃,確保社區(qū)文化活動的實施效果,要從內(nèi)部和外部分別建立科學(xué)的評估體系。 (二)外部評估 是否令業(yè)主輕松快樂,心情愉快; 業(yè)主在活動中是否對管理處的工作提出意見和建議,是否對管理處的工作有所了解,與管理處的溝通有無加強; 業(yè)主之間是否彼此加深了解和溝通; 是否達(dá)到了良好的宣傳效果 ,社會各界反響如何。為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全,維護(hù)小區(qū)的統(tǒng)一、美觀,管理處要以樓盤結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩 序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點,嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理。 (二)制訂詳細(xì)的《業(yè)戶裝修服務(wù)指南》,在入伙辦理手續(xù)時發(fā)放給業(yè)主,同時管理處提供必要的房屋工程圖紙,指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行二次裝修。 (二)加強對施工隊伍的管理,實施“二證一書”制度,即要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”,并簽訂“二次裝修責(zé)任書”,并有一定違約金作為約束 。要求各專業(yè)的管理服
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