【正文】 施工，發(fā)放施工許可證。 為避免有違政府和有損自己和鄰居利益，為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整潔，維護全體業(yè)主的共同利益，促進物業(yè)的保值升值。 裝修前 住戶應(yīng)明確，您只能對自己名下住宅的自用部位進行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面） ,不要對室外公用部位、走道進行任何的改、移、加、拆類施工。 改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。 以安裝防盜門為由，私自占用樓道公用部位及占用公用管道間。 在外墻、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。 隨意改變或移動電話、電視、對講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。簽訂裝修管理協(xié)議、安全責(zé)任書及辦理其它相關(guān)手續(xù)。 業(yè)主應(yīng)自行隨時督查施工人員在為您裝修時，是否將裝修材料以次充好，工藝簡單粗糙，質(zhì)量能否保證可靠。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 三）、 日常服務(wù)與聯(lián)系 管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項日常工作。 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)日常服務(wù)與聯(lián)系工作，對管理處業(yè)戶接待的服務(wù)質(zhì)量進行檢查、指導(dǎo)。 2. 日常 服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制 業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，滿足合理要求，及時提供各類服務(wù)。 業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （四 ）、業(yè)戶檔案管理 管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時，應(yīng)將業(yè)戶的個人資料、報修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。 。 5 日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。 權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容： 入伙通知書 入伙手續(xù)書 業(yè)主使用公約 裝修管理協(xié)議 房屋驗收表 入伙手續(xù)資料簽收單 產(chǎn)權(quán)清單 租賃清單 合同復(fù)印件 權(quán)證復(fù)印件 有關(guān)業(yè)戶其他資料 業(yè)主信息表 報修項目表 服務(wù)項目表 保管鑰匙委托書 代辦服務(wù)委托書 安全責(zé)任書 每月由經(jīng)理將上述資料進行檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補齊。能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時間和方式。 、租賃清單。 （六）、業(yè)戶接待 、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報修、收費、投訴。 、投訴電話全天開通， 72 小時內(nèi)有回復(fù)。 管理處必須及時對安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項目維修進行回訪；管理處經(jīng) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 理每月隨機進行抽查，保證回訪質(zhì)量。 ， 24 小時內(nèi)書面通知維修人員整改。 ，及時與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。 及時處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄； 檢查小區(qū)設(shè)施是否完好； 負(fù)責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理； 檢查進口設(shè)備、工具及非開放時段進出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登記工作 ； 監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。 外來人員進出管理 裝修施工人員應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，經(jīng)核對身份后佩帶《施工人員出入證》，方可進入管理區(qū)域，離開管理區(qū)域應(yīng)交回《施工人員出入證》； 對裝修施工人員進出狀況，每天下 午 5： 00 核對一次，保證人、卡數(shù)量相符； 非開放時外來人員，應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，佩帶《臨時出入證》，方可進入管理區(qū)域。 機動車輛進出、停放管理 對機動車進出管理域區(qū)實行出入證制度、登記制度和收費制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進入管理區(qū)域。 地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報告，做好記錄。 車輛駛出小區(qū)時，收回停放證，并按停放時間收取停車費，做好記錄。 便民服務(wù) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 遇業(yè)主攜帶重物需幫助時，請業(yè)主將重物暫放在指定點，用對講機通知巡視崗為業(yè)主提供搬運服務(wù)； 接到業(yè)主通知，要求代叫出租車時應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。 區(qū)內(nèi)巡 視 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋； 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機房、門、窗、裝修現(xiàn)場等； 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時間。 發(fā)生火警 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 立 即用對講機通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話 119； 通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險區(qū)； 做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，聽候指揮。 向公安人員提供情況，協(xié)助破案。 發(fā)現(xiàn)觸電事故 切斷電源，使觸電者脫離電源； 報告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心，同時盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話 120，請求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場； 引導(dǎo)救護車抵達(dá)現(xiàn)場； 無救護車時，臨時調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。 發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞 立即用對講機報告，增派秩序管理員及時疏導(dǎo)。 監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時報告小區(qū)經(jīng)理。 負(fù)責(zé)對講機的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。 任何人（包 括秩序管理人員）未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。 新的錄像帶啟用時應(yīng)在標(biāo)價欄注明開始使用日期；每次錄像后，注明錄像時間；錄像帶連續(xù)使用 24 個月應(yīng)更換新帶；發(fā)現(xiàn)錄像模糊，不能有效分辨監(jiān)控對象的，應(yīng)及時更換新帶。 中央監(jiān)控室的出入管理 與工作無關(guān)的人員不得擅自進入中央監(jiān)控室。 凡進入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。 秩序管理人員品行端正，作風(fēng) 正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執(zhí)勤記錄。 （二）、 保潔服務(wù)管理 1. 外環(huán)境的保潔 清掃地面垃圾、樹葉等 無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污 漬、無煙蒂； 路牌、標(biāo)志、指示牌 干凈、無塵灰、無污漬 擦拭一次 ； 揀拾花圃內(nèi)外垃圾 目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢紙雜物； 行人路 /車路面之清掃 無明顯泥沙、污垢，每 100 平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過2 個，無一厘米以上石子； 清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌 無積塵、無污跡，透明度好； 各進出口臺階清潔 無塵、無污漬、光亮，一次沖洗 ； 地下車庫 無異味、泥土、垃圾和堆放物； 外圍立柱之清潔 無積塵、無污垢、光亮； 垃圾箱、垃圾桶 箱體內(nèi)外四壁干凈無污漬、箱口箱內(nèi)外無垃圾、無異味、箱桶外表干凈、無污漬、桶內(nèi)垃圾 超過 1/2 桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時處理一次清洗 ； ： 視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適； 手檢：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無明顯灰塵、污跡； 嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新； 嚴(yán)格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)規(guī)程等管理制度落實的重要手段，我們主要通過三查制度，三檢手段和培訓(xùn)教育來實現(xiàn)； （三）、 綠化服務(wù)管理 草坪 養(yǎng)護管理的質(zhì)量要求 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 a. 草坪覆蓋度不少于 95%； b. 每周巡查一次，并做好相 關(guān)記錄； c. 應(yīng)控制病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，無雜草； 灌溉、排水 a. 灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為 100mm，不發(fā)生地面長時間積水； b. 灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長期、草種等因素確定； c. 灌溉時期和灌溉時間可按下列規(guī)定： 冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。 暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。 b. 草坪修剪的 頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。 施肥 a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春； b. 追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。早春、晚秋可施有機肥。 病蟲害防治 a. 病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合； b. 對不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。 其他養(yǎng)護 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 a. 草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運用切邊機切邊養(yǎng)護。 l 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。 [電源設(shè)備 ] 條件 較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時進行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進行灌溉，有時還應(yīng)適當(dāng)進行葉面噴霧； c. 灌溉前應(yīng)先松土。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)； d. 樹木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹木周圍積水尤應(yīng)盡快排除。 施肥 a. 樹木休眠期和栽植前，需施基肥。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護要求進行。一般喬木胸徑在 15cm 以下的，每 3cm 胸徑應(yīng)施堆肥 ，胸徑在 15cm 以上的， 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 每 3cm 胸徑施堆肥 。早期欲擴大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應(yīng)增施磷、鉀肥。 修剪、整形 a. 樹木應(yīng)通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木生長茁壯。 喬木類： 主要修除徒長枝、病蟲枝、交 叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。 灌木類 灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進短枝和花芽的形成，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強，去老留新”的原則進行?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。 b. 修剪時切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成 45 度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對于過于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時必須保證安全； 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 c. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪。 補植樹木 樹木缺株應(yīng)盡早補植； 補植季節(jié) a. 落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植或在秋季落葉以后 土壤冰凍以前補植。 補植的樹木，應(yīng)選用原來樹種，規(guī)格也應(yīng)近似；若改變樹種或規(guī)格則須與原來的景觀相協(xié)調(diào)。 枯死植株的挖除 結(jié)合補植工作對枯死植株進行調(diào)整； 枯死的大樹挖除前，必須報經(jīng)市園林主管部門審批，任何部門與個人無權(quán)擅自挖除。施肥后要立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面； d. 及時做好病蟲害防治工作； e. 花壇保護設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好； f. 花壇換花期間，每年必須有 1 次以上土壤改良和土壤消毒。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 花壇內(nèi)缺株倒苗不得超過 35 處， 無枯枝殘花（殘花量不得大于 15%）?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?15%； e. 每年休眠期必須適當(dāng)耕翻表土層，施加有機肥； f. 及時做好病蟲害防治工作； 落實日常養(yǎng)護，做到無雜草垃圾。根據(jù)設(shè)備機房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則實施 安全管理。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備設(shè)施的完好程度進行統(tǒng)計，確保安全正常運行和使用。 物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功 能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運行，加強日常和維修管理提出了更高的要求。 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故 障及時報告管理處經(jīng)理，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。 2 供氣設(shè)備 與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進行報修。 定期巡視電梯設(shè)備，填寫《電梯房巡視記錄》。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； 4 給排水設(shè)備 每日一次巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄 表》； 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； 管理處每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 定期檢查 每月進行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》； 由管理處組織，并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。 維修保養(yǎng) 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求 進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表