【文章內(nèi)容簡介】 頁 當(dāng)值人員準確、真實、清晰地填寫值 班記錄。 謝絕與本控制室無關(guān)人員出入。 中控室嚴禁收、錄、放電臺節(jié)目及與工作無關(guān)的音樂、錄像帶。 4. 車管作業(yè)規(guī)程 職責(zé) 保安部具體負責(zé)機動車輛的進出、停放和收費管理。 保安部車庫崗負責(zé)大廈地下車庫機動車輛的進出管理。 車管員負責(zé)廣場停車場上車輛的停放和收費管理。 地下車庫車輛停放制度 業(yè)戶的機動車輛應(yīng)憑《停車證》方可進入地下車庫，無證不得入內(nèi)。 《停車場》應(yīng)固定放臵車輛前方玻璃醒目的位臵。 有《停車證》的車輛應(yīng) 嚴格按照車位號停放，嚴禁占有其他任何車位，嚴禁在通道上停放； 自覺遵守地下車庫禁令標志，嚴禁逆向形駛，服從工作人員指揮； 駕駛員應(yīng)在車停放后做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)異常情況保持現(xiàn)場； 其他車輛因各種原因需進入車庫，必須憑保安部簽發(fā)的《特別停車證》。 廣場、停車場 廣場、停車場為業(yè)戶機動車輛和社會車輛提供泊車場地，先到先停，停滿為止； 凡進入廣場、聽車場的車輛必須服從工作人員的指揮； 遵守禁令標志，通道上嚴禁停放任何車輛。 按《收費 規(guī)定》收取停車費用，對不愿意付費的車輛應(yīng)勸阻離開廣場停車場； 駕駛員應(yīng)做好安全防范工作，保安人員有義務(wù)進行配合協(xié)助，但對車輛損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。 非機動車、助動車、摩托車 非機動車、助動車、摩托車應(yīng)停放在指定位臵， 自行車應(yīng)停放在車架上，摩托車、助動車應(yīng)聽從保安人員的指揮順序停放； 各類非機動車嚴禁進入車庫，嚴禁隨地亂放影響通道； 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 46 頁 車主應(yīng)做好安全防范工作，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任。 5. 安全防范作業(yè)規(guī)程 職責(zé) 保安中心負責(zé)組織員工進行 土法事件及異常情況處理等培訓(xùn)。 管理處經(jīng)理和保安部主任負責(zé)現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。 保安部當(dāng)班人員應(yīng)堅守崗位，負責(zé)安全防范。 其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護。 6. 消防管理作業(yè)規(guī)程 中控室維修工負責(zé)消防培訓(xùn)，制定演習(xí)方案，檢查、整改工作。 每年 12 月制定下一年度《消防演聯(lián)計劃》，按時制訂《消防演練方案》，并對義務(wù)消防人員進行消防演習(xí)培訓(xùn)； 每年 12 月制定下一年度《消防知識培訓(xùn)計劃》，按時制訂《消防演練方案》，并對義務(wù)消防人員進行消防演習(xí)培訓(xùn)； 負責(zé)《臨時動火證》的審核，并監(jiān)護動火作業(yè)。 擔(dān)任大廈安全檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫《消防檢查整改通知單》交有關(guān)用戶，限期整改； 管理消防器材設(shè)備，定期檢查，確保各類器材和裝臵處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通。 工程師負責(zé)對中控室維修工的工作進行檢查監(jiān)督。 管理處經(jīng)理為大廈消防責(zé)任人，對大廈消防工作全面負責(zé)。 審批《臨時動火證》； 批準《消防演練計劃》，《消防知識培訓(xùn)計劃》、《消防演練方案》、《消防知識培訓(xùn)方 案》。 臨時動火作業(yè)管理工作程序： 本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工動火的工程，原則上應(yīng)報消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)，施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，且管理處派人監(jiān)督其動火完畢后立即清查現(xiàn)場； 在經(jīng)批準的重點部位（變壓器、配電房、車庫、樓層等處）動火，必須做到“七不、四要、一請”。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 46 頁 保潔管理 物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當(dāng)顧客進入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度 成為首要注意方向。 確定基本方針 充分研究各種建材及設(shè)備的特性，配合該性質(zhì)使用最適當(dāng)清掃材料及用具。 清潔員須經(jīng)嚴格挑選，使每位清潔員與大廈的高品位相稱。 作業(yè)時配合節(jié)省能源原則，將水、電用量降低到最低限度。 作業(yè)時應(yīng)與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。 清潔工作分類 日常作業(yè) a) 道路，地面清掃； b) 玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭； c) 電梯去除污漬； d) 廣告指示牌除塵、污跡； e) 安全通道、大門刷洗光亮 f)；金屬欄桿去手印、除塵； g) 消防栓、滅火器擦拭； 定期保養(yǎng) a) 花卉、盆栽 ； b) 地面清潔； c) 玻璃、鏡面清潔； d) 外圍綠化殺蟲； e) 金屬部分打光、保養(yǎng)； f) 燈具、衛(wèi)生死角清潔； 作業(yè)時間 公共部分 日常作業(yè)：每日 7： 00AM— 16： 00PM 實施。 定期作業(yè)：利用平常不影響客戶活動為最佳作業(yè)時間。 專業(yè)部分 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 46 頁 日常作業(yè)：配合平常用戶活動時間外再作業(yè)。 定期作業(yè)：利用晚間操作。 檢查計劃 每日管理人員須做好當(dāng)日工作安排及特別注意事項； 制定每日巡檢表以使清潔水準維持在較高水準 . 道路地面保 潔 每日上班時清掃場地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒內(nèi)，對確保地面無明顯沙土，及時清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等； 清理雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無雜物。 每日將公共部位垃圾收集并運到垃圾周轉(zhuǎn)站； 傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上； 每周對垃圾桶消殺兩次。 樓梯 樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。 升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備 、應(yīng)急電話）。 電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。 如遇潮濕季節(jié)，樓梯臺階和電梯地面增加擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。 垃圾收集與清運 通過規(guī)范的垃圾收集與清運，保持整潔美觀，消除臭味和各種細菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。 及時清除樓面上所有的垃圾，收集清運時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間； 在清除垃圾時，不能將垃圾散落在地面上； 要保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲； 配合環(huán) 衛(wèi)部門做好清運垃圾工作。 定期聘請專業(yè)保潔公司清洗樓宇外墻。 4. 園藝保養(yǎng)及節(jié)日布臵 安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀的維護工作，并挑選供應(yīng)適時的盆栽以改善物業(yè)環(huán)境；于特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布臵。 5. 公共區(qū)域 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 46 頁 本公司將負責(zé)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施的清潔服務(wù)，定期安排清洗公共區(qū)域地面、水池等設(shè)施。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時，本公司將第一時間查明受損原因，派遣工程維修隊進行搶修。 管理處工程部負責(zé)整個大廈的設(shè)備維護保養(yǎng)及操作，整個部門運作是否 正常將直接影響到大廈的正常運營，所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟效益，加強工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個物業(yè)管理一個重要方面。 工程管理目標 1. 完好設(shè)備，完好機房，完好系統(tǒng)的完好目標。 目標是最大限度的降低物業(yè)管理成本，建立良好的大廈形象。 2. 完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標。 目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的 軟件支持。 3. 完整材料設(shè)備，完整技術(shù)檔案，完整操作規(guī)程的完整。 目的是要求總 分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、 發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實現(xiàn)最大功能。 為執(zhí)行上述養(yǎng)護計劃 ,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護手冊確定。日后負責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊，要詳細至每項設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進行系統(tǒng)化的養(yǎng)護工作。 設(shè)備設(shè)施日常管理工作 1. 房屋、建筑設(shè)施 工作程序 設(shè)備主管 a. 負責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負責(zé)零星材料的采購計 劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 46 頁 養(yǎng)護、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督； d. 對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證； e. 每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門； f. 每年根據(jù)四個季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表 》，上報公司主管部門。 質(zhì)量標準 主體結(jié)構(gòu) a. 屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)； b. 鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力； c. 基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。 屋面 平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。 外粉刷 外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。 內(nèi)粉刷 各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，粉刷完好。 水、電 a. 各種照明電器線路完好，無老化，開關(guān)、插 座、燈泡正常工作。 b. 上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通， 排水系統(tǒng)暢通。 落水 各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 46 頁 2. 供配電設(shè)備 工作程序 設(shè)備主管 a. 負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《 房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施供配電設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視配電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件 。 質(zhì)量標準 低壓開關(guān)柜 a. 耐壓試驗應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定； b. 開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好；