【導讀】1 芇薈蚄羈膃薇袆膆腿薆羈聿蒈薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆蚃薂肆肂螞蚄衿莀蟻螇肄芆蝕罿袇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆蚈袃膁莃蚇羆羃艿螆蚅腿膅莂螈肁莂袀膇蒀莁蝕羀蒞莀螂芅芁荿襖肈膇莈羇袁蒆莇蚆肇莂蒆螈衿羋蒆袁肅膄蒅薀袈肀蒄螃肅葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀肅薀袂羃莁蕿薁膈芇薈蚄羈膃薇袆膆腿薆羈聿蒈薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆蚃薂肆肂螞蚄衿莀蟻螇肄芆蝕罿袇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆蚈袃膁莃蚇羆羃艿螆蚅腿膅莂螈肁莂袀膇蒀莁蝕羀蒞莀螂芅芁荿襖肈膇莈羇袁蒆莇蚆肇莂蒆螈衿羋蒆袁肅膄蒅薀袈肀蒄螃肅葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀肅薀袂羃莁蕿薁膈芇薈蚄羈膃薇袆膆腿薆羈聿蒈薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆蚃薂肆肂螞蚄衿莀蟻螇肄芆蝕罿袇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆蚈袃膁莃蚇羆羃艿螆蚅腿膅莂螈肁莂袀膇蒀莁蝕羀蒞莀螂芅芁荿襖肈膇莈羇袁蒆莇蚆肇莂蒆螈衿羋蒆袁肅膄蒅薀袈肀蒄螃肅葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀肅薀袂羃莁蕿薁膈芇薈蚄羈膃薇袆膆腿薆羈聿蒈薅蚈袂

　　

【正文】 工作內(nèi)容和要求 ? 窨井每月清理一次，保持窨井蓋完整，不起翹； ? 道路側(cè)石維護，無破損現(xiàn)象； ? 道路養(yǎng)護，保證道路無積水、凹陷、開裂現(xiàn)象； ? 人行道上無凹陷、積水、機動車停放、裸土等現(xiàn)象； ? 路燈 使用良好，發(fā)現(xiàn)情況及時同路燈管理所聯(lián)系解決。 管理措施 建立雙重巡視制度，加強對公共設(shè)施的管理，防止或及時發(fā)現(xiàn)破壞情況。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即處理，并作好詳細記錄；充分發(fā)動業(yè)主，做好公益性的宣傳；定期對公共設(shè)施進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或隱患及時修復或消除，保障其正常使用與安全，并作好記錄；根據(jù)各類公共設(shè)施的使用壽命及實際使用情況，進行及時的改造與更新。 環(huán)境衛(wèi)生具體實施方案 整潔的環(huán)境，是大樓管理最基本的要求，我們將把它作為 26 提高大樓檔次的重要方面來抓緊、抓好。根據(jù)我公司已管理的高層物業(yè)管理的經(jīng)驗，結(jié)合 **大廈現(xiàn)有條件和特點，確定大樓保潔工作流程與質(zhì)量標準如下： 人員配備 管理處配備 21 名專職保潔人員， 2 人負責外圍清潔及垃圾清運； 19 人負責大樓公共樓道、走廊、電梯廳等公共場所的日常保潔，實施 12 小時滾動式保潔。 工作流程及質(zhì)量標準 ? 地面清掃（ 二遍 /天 ） 確保 地面無雜物、垃圾，道路無泥沙、無積水，樓梯口無雜物、蜘蛛網(wǎng)，清潔率 99%以上。 ? 保潔（ 12 小時 /天）確保公共場所無雜物保潔率 99%以上 ? 樓梯道清掃一遍 /天，拖一遍 /天，確保無雜物和蜘蛛網(wǎng)、無亂張貼亂堆放 ,扶手無塵，清潔率 99%以 上。 ? 電梯廳公共走道推塵早晚各兩次，確保無雜物垃圾。 ? 大理石地面拋光一次 /周，保持地面的光潔。打蠟原則上每季度一次。 ? 垃圾清運 (二遍 /天 ) 確保 100%日產(chǎn)日清、整潔、無味無污跡。 ? 建立消殺工作管理制度，定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物。 ? 工作流程 ：保潔員地面打掃、垃圾清運與業(yè)主上下班時間錯開，不打擾業(yè)主的生活和休息。 5:007:00 地面清掃 7:008:00 清運垃圾， 8:0010:30 電梯廳保潔、樓梯清潔，消殺滅四害， 17:0019:00 地面清掃、拋光， 16:0017:00 清 27 運垃圾， 11:0017:00 巡視保潔。 ? 督導方式 ： 保潔員劃片包干責任區(qū)，質(zhì)量管理部人員每天巡視，不定期檢測，管理處經(jīng)理每月不少于四遍不定期抽查。 ? 激勵方法 ： 月先進發(fā)一定獎金，半年年度先進獎金 +獎狀，一月不合格警告，連續(xù)二月不合格辭退 ,年評比實行末位淘汰制。 綠化養(yǎng)護管理的具體實施方案 人員配備 管理處設(shè) 1 名專職園藝工，從事綠化養(yǎng)護工作。園藝工要求有二年以上從事園藝工作經(jīng)驗，懂得綠化護理常識。 工作內(nèi)容 ? 抓好花草樹木的初期補種和養(yǎng)護，定期 進行培土、施肥修剪、清除雜草和殺滅病蟲害。 ? 保持綠地清潔 .及時清理雜物、澆水 ,保證花木生長茂盛。 ? 設(shè)立愛護花木標牌，提醒居民和外來人員愛護綠化環(huán)境。 ? 把綠化管理列為保安巡視內(nèi)容，及時發(fā)現(xiàn)制止損綠行為。 ? 在適當位置建綠色長廊 ,實行垂直綠化 ,增加綠化面積。 ? 培植或移植優(yōu)良綠化品種，提高綠化檔次。 ? 定期對屋頂綠化進行澆水、修剪，并提供私家花園的綠化養(yǎng)護咨詢服務(wù)。 管理措施 ? 按綠化內(nèi)容 ,責任落實到人 ,并制定具體獎勵制度計劃。 ? 建立綠化管理手冊，內(nèi)容包括樹木的品種、數(shù)量、建筑小品、綠化設(shè)施、綠化動態(tài)等。 ? 明 確考核指標與質(zhì)量要求：樹木 生長茂盛無枯枝；樹形 28 美觀無傾斜；綠籬 修剪整齊無缺枝；花壇 土壤疏松無垃圾；草坪 平整清潔無雜草；綠化小品 無損壞；綠化圍欄 無缺損；苗成活率 達 95%以上。 ? 在大樓的電梯廳、公共走廊位置放置盆景、盆栽等旱地綠化，美化室內(nèi)環(huán)境。 ? 請住戶共同出謀劃策，提倡家庭綠化，保持大樓綠意常在。 公共秩序的維護及治安配合具體實施方案 人員配備 管理處設(shè)專職保安部，設(shè)主管 1 名，保安隊員 20 名，車輛管理員 4 名，設(shè)車行主入口和人行主入口， 24 小時全天候巡邏值班，維護大樓秩序。每班 5 名，其中二人負責門崗，一人負責控制中心，二人機動負責巡邏等服務(wù)。 治安管理 ? 門崗每天 24 小時有人值班，對進出大樓的大件物品進行登記和管理。 ? 杜絕外來無證攤販、推銷人員、廣告商、廢品收購等閑雜人員進入大樓。 ? 每小時巡查一次，發(fā)現(xiàn)住戶房門未關(guān)，及時向住戶提醒。 ? 服從警務(wù)室領(lǐng)導，加強與警務(wù)室聯(lián)系，設(shè)專人負責配合工作。 ? 基礎(chǔ)工作扎實，對外來人口做到底細清、情況明 ,住戶機 動車輛、出租房屋登記簿等臺帳資料齊全，及時掌握住戶信息，經(jīng)常與社區(qū)社區(qū)及有關(guān)治安聯(lián)防部門保持聯(lián)系。 ? 工作制度落實，落實外來人員出入查驗登記制度、大件貴重物品出區(qū)盤查制度、保安隊員巡邏值班制度等。 ? 根據(jù)實際情況確定入住期“人防為主，技防為輔”，日常期 29 “技防為主、人防為輔”全面防范的治安思路。 ? 用智能化設(shè)備來協(xié)助大樓安全防范工作，無安全死角。 ? 邀請武警官兵和交通警察對保安人員進行軍訓，內(nèi)容包括擒拿格斗行走、站立和車輛交通指揮手勢動作等。 ? 對火災、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發(fā)事件制定應(yīng)急預案，每年預演一次 。 ? 對保安人員每年進行考核，實行末位淘汰制。 車輛管理 ? 合理規(guī)劃交通，實現(xiàn)規(guī)范化管理 根據(jù)實際情況，合理規(guī)劃車輛進出口和行駛路線，實現(xiàn)局部單車道，實行無固定車位制度，解決停車位較少的問題。對車輛實行規(guī)范化管理，表現(xiàn)在標志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范方面。 ? 實行停車智能化管理系統(tǒng) 在各道路出入口設(shè)置刷卡式道閘，實行無人化管理，車主只需刷卡即可進行停車收費。 ? 實施車輛環(huán)保管理體制 近宅停車給住戶帶來嚴重的噪音廢氣污染等環(huán)保問題，我們將嚴格實行業(yè)主入住后的車輛有序停放管理，合理安排泊車位，以維護大樓良好的 居住環(huán)境。 消防管理 ? 不定期請消防部門在大樓內(nèi)進行消防演習或演示，讓管理處員工和住戶增強消防意識，增加消防知識。請消防部門檢查大樓消防設(shè)施，確保大樓內(nèi)無火災隱患。 ? 建立消防預案，每年進行預演一次。 ? 管理處定期分發(fā)家庭消防滅火知識及日常應(yīng)急事故處置辦 30 法，重點做好裝修消防危險期及節(jié)假日消防安全工作。 各類管理檔案的建立與管理 檔案是住宅區(qū)財產(chǎn)的重要組成部分，管理好住宅區(qū)檔案是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容。為此，我公司將特別設(shè)立檔案室，配備專業(yè)管理人員，建立較完善的檔案管理體系等。使檔案管理工作在住宅樓 宇的使用、維修、改造、擴建以及住戶裝修等方面發(fā)揮重要作用。對 **大廈的檔案資料管理，將沿用我公司的經(jīng)驗做法如下： 大樓檔案的建立 ? 檔案的建立執(zhí)行以下流程： 收集 整理 分類 編號 登記輸入電腦 入柜 利用 檢查 ? 明確檔案內(nèi)容，實行系統(tǒng)收集、集中管理。 ? 建檔要求：制度化、標準化、電腦化。 檔案管理 ? 服務(wù)中心負責檔案管理，做到檔案標識清晰，分類明確。 ? 明確收集、整理、分類、編號、登記、電腦入網(wǎng)、入檔利用等過程。 ? 采用多種形式的文檔儲存方式，并采用相應(yīng)的保管方法。 ? 對原始文件、合同等主要資料必 須嚴格管理，重要資料的接收、借閱、復印等必須經(jīng)管理處主任或授權(quán)人審批。 ? 實行原始資料和電腦貯存雙檔管理。 ? 各部門設(shè)兼職檔案管理員，管理處經(jīng)理或授權(quán)人每季度對檔案資料管理進行檢查。 ? 要求管理處全體員工樹立檔案意識、保密意識，嚴格執(zhí)行《檔案借閱制度》。 31 第五章 大廈文化建設(shè) 文化建設(shè)配合 與街道、社區(qū)的關(guān)系 物業(yè)管理公司所開展的各類服務(wù)