【導讀】本章是《稅法》考試較重要的稅種之一。在稅法考試中，本章各種題型均會出現(xiàn)。本章在2020年《考試大綱》中能力等級1～3級均涉及。預計2020年本章涉及的考試分數(shù)應在。消費稅是對消費品和特定的消費行為按消費流轉(zhuǎn)額征收的一種商品稅。、委托加工和進口應稅消費品的單位和個人。我國現(xiàn)行消費稅屬于特別消費稅——對14類消費品征收消費稅。委托方是消費稅的納稅人除個體經(jīng)營者外，受托方代收代繳消費稅；務機關繳納消費稅。凡劃分不清楚或不能分別核算的，在生產(chǎn)環(huán)節(jié)銷售的，一律從高適用稅率征收消費稅（10%）；稅務機關已公示的消費稅計稅價格。核算；如不分開核算，則一并計入自產(chǎn)卷煙銷售收入征收消費稅。批發(fā)企業(yè)在計算納稅時不得扣除已含的生產(chǎn)環(huán)節(jié)的消費稅稅款。出國人員免稅商店銷售的金銀首飾征收消費稅。車輪胎”范圍，不征收消費稅?！捍鸢附馕觥贿x項C征收增值稅不征收消費稅，選項D免征增值稅。

　　

【正文】 得收入 征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為，如房地產(chǎn)的繼承 （ 1） 有償轉(zhuǎn)讓國有 土地 使用權，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入 （ 2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉(zhuǎn)讓 （ 3）存量房地產(chǎn)的買賣 （二）具體情況判定 **（常與稅收優(yōu)惠結(jié)合在 一起考選擇題） 具體情形 征稅 不征稅或免稅 承、贈與 非公益性贈與 （ 1）房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅征稅范圍 （ 2）贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人、 公益性贈與 不屬于土地增值稅征稅范圍 2 房地產(chǎn)的出租 房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅征稅范圍 押 以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓 抵押期間，不征收土地增值稅 換 單位之間進行房地產(chǎn)交換 個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，免征 投資、聯(lián)營 投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的；或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以 建造的 商品房進行投資和聯(lián)營的 投資方與被投資方都未從事房地產(chǎn)開發(fā)的，暫免征稅 建成后轉(zhuǎn)讓 建成后按比例分房自用，暫免征稅 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征稅；代建 房；房地產(chǎn)重新評估不屬于征稅范圍 第二節(jié) 稅率 ** 四級超率累進稅率 級數(shù) 增值額占扣除項目金額比例 稅率 速算扣除系數(shù) 1 50%以下（含 50%） 30% 0 2 超過 50%～ 100%（含 100%） 40% 5% 3 超過 100%～ 200%（含 200%） 50% 15% 4 200%以上 60% 35% 【例題 單選題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓獲得收入 8000 萬元，計算增值額時準允扣除項目金額 3500 萬元，則適用稅率為（ ）。 % % % % [答疑編號 3942080102] 『正確答案』 C 『答案解析』增值額 =80003500=4500（萬元）；增值額占扣除項目金額比例＝ 4500247。3500100%＝%，適用第 3 級稅率，即 50%，速算扣除系數(shù) 15%。 第三節(jié) 應稅收入與扣除項目 *** 增值額 =應稅收入 扣除項目金額 一、應稅收入的確定 包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。從收入形式看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 二、扣除項目的確定 ***（新 5 舊 3） 銷售新房 銷售舊房及建筑物 權所支付的金額 納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳 納的有出讓金 （應提供憑據(jù)） 關費用 注意：為取得土地使用權所支付的契稅，計入 “ 取得土地使用權所支付的金額 ” 本 包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等 ① 評估價格 =重置成本價 成新度折扣率 ② 不能取得評估價格，但 能提供購房發(fā)票 的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，可按發(fā)票所載金額 并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止 每年加計 5%計算扣除 “每年 ”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12 個月計一年；超過一年，未滿 12 個月但超過 6個月的，可以視同為一年。 對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的， 準予作為 “ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金 ” 予以扣除 ，但不作為加計 5%的基數(shù)。 ③ 既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以核定征收 用 不按實際發(fā)生額進行扣除，而是按稅法的標準計算扣除 （ 1）利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)貸款證明的 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5%以內(nèi) 注意： ① 利息最高不能超過 按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額 ② 利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除 ③ 對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除 （ 2）利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%以內(nèi) 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除 ① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述 2 項所述兩種辦法 ② 土地 增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至 “ 財務費用 ” 中計算扣除 有關的稅金 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加 （ 2）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、 印花稅 、城建稅、教育費附加、 印花稅、購入時的契稅（需提供契稅完稅憑證） （ 1）僅適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人 （ 2）加計扣除額 =（取得土地使用權所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本）20% 例題： 1.（ 2020 年單選題）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項 目時，允許單獨扣除的稅金是（ ）。 、印花稅 、城市維護建設稅 、城市維護建設稅 、城市維護建設稅 [答疑編號 3942080103] 『正確答案』 C 『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項 目時，允許單獨扣除的稅金有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。 2.（ 2020 年原制度多選題）轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計算其土地增值稅增值額時準予扣除的項目有（ ）。 [答疑編號 3942080104] 『正確答案』 ABD 『答案解析』重置成本要乘以成新率才是扣除的成本。 3.（ 2020年單選題）某國有企業(yè) 2020 年 5 月在 市區(qū) 購置一棟辦公樓，支付價款 8000 萬元。 2020年 5 月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入 10000 萬元，簽訂產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務機關認定的重置成本價為 12 000 萬元，成新率 70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為（ ）。 萬元 萬元 萬元 萬元 [答疑編號 3942080105] 『正確答案』 B 『答案解析』扣除項目有 3 項：（ 1）取得土地使用權所支付的地價款和繳納的有關費用，本題沒有涉及；（ 2）房屋及建筑物的評估價格＝重置成本價 成新度折扣率＝ 1202070%＝ 8400（萬元）；（ 3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 =（ 10000－ 8000） 5%（ 1+7%+3%） +10000%＝ 115（萬元）。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入－扣除項目金額 =10000－ 8400－ 115＝ 1485（萬元）。 4.（ 2020 年單選題）位于縣城的某商貿(mào)公司 2020 年 12 月銷售一棟舊辦公樓，取得收入 1000萬元，繳納印花稅 萬元，因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于 2020 年 1月，購價為 600萬元，繳納契稅 18 萬元。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數(shù)為（ ）。 萬元 萬元 萬元 萬元 [答疑編號 3942080106] 『正確答案』 C 『答案解析』 ，所以按照購房發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%扣除， 600（ 1+45%） =720（萬元）； 繳納營業(yè)稅、城建稅及附加 =（ 1000600） 5%（ 1+5%+3%） =（萬元）（差額繳納營業(yè)稅）；轉(zhuǎn)讓辦公樓繳納的印花稅 萬元； ，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為 “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金 ”予以扣除，但不作為加計 5%的基數(shù)，所以可以扣除的金額合計數(shù)為 720+++18=（萬元）。 第四節(jié) 應納稅額的計算 *** 一、增值額的確定 —— 計稅依據(jù) *** 土地增值額＝轉(zhuǎn)讓收入 扣除項目金額 納稅人有下列情形之一的，按照 房地產(chǎn)評估價格 計 算征收土地增值稅： 、虛報房地產(chǎn)成交價格的； ； ，又無正當理由的。 二、應納稅額的計算 *** 計算步驟： （重點） 扣除項目金額 之比 扣除項目金額 之比，確定稅率和速算扣除系數(shù)（注意有無稅收優(yōu)惠） 應納稅額＝ 增值額 適用稅率 扣除項目金額 速算扣除系數(shù) 例題： 1.（ 2020 年單選題） 2020 年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入 億元，已知該公司支付與商品房相關的土地使用權費及開發(fā)成本合計為 4800 萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為 10%；銷售商品房繳納的有關稅金 770 萬元。該公司銷售該商品房應繳納的土地增值稅為（ ）。 萬元 萬元 萬元 萬元 [答疑編號 3942080201] 『正確答案』 B 『答案解析』 計算扣除金額＝ 4800＋ 480010%＋ 770＋ 480020%＝ 7010（萬元） 計算土地增值額＝ 14000－ 7010＝ 6990（萬元） 計算增值率＝ 6990247。7010100%＝ %，確定適用稅率為 40%、扣除系數(shù) 5% 應納土地增值稅＝ 699040%－ 70105%＝ （萬元） 2.（ 2020 年原制度單選題）某生產(chǎn)企業(yè) 2020 年銷售一棟 8 年前建造的辦公樓，取得銷售收入1200 萬元。該辦公樓原值 700 萬元，已計提折舊 400 萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該辦公樓的重置成本為 1400 萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納各種稅費共計 72 萬元。該生產(chǎn)企業(yè)銷售辦公樓應繳納土地增值稅（ ）。 A. 萬元 B. 萬元 C. 萬元 D. 萬元 [答疑編號 3942080202] 『正確答案』 B 『答案解析』 扣除項目＝ 140050%＋ 72＝ 772（萬元） 增值額＝ 1200－ 772＝ 428（萬元） 增值率＝ 428247。772＝ %，確定適用稅率為 40%、扣除系數(shù) 5% 應納土地增值稅＝ 42840%－ 7725%＝ （萬元） 3.（ 2020 年計算題， 5 分）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2020 年 1 月受讓一宗土地使用權，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款 6000 萬元，當月辦好土地使用權權屬證書。 2020 年 2 月至 2020 年 3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地 70%（其余 30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計 5800 萬元；發(fā)生的利息費用為 300 萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機構(gòu)的證明。 3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的 20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于 對外出租，其余部分對外銷售。 2020 年 4 月～ 6 月該公司取得租金收入共計 60 萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入 14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用 800 萬元、銷售費用 400 萬元。 （說明：該公司適用的城市維護建設稅稅率為 7%；教育費附加征收率為 3%；契稅稅率為 3%；其他開發(fā)費用扣除比例為 5%） 要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。 （ 1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司 2020 年 4 月～ 6 月共計應繳納的營業(yè)稅。 （ 2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司 2020 年 4 月～ 6 月共計應繳納的城建稅和教育費附加。 （ 3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的土地成本。 （ 4）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本。 （ 5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用。 （ 6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。 （ 7）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。 [答疑編號 3942080203] 『正確答案』 （ 1）營業(yè)稅 =140005%+605%=700+3=703（萬元） （ 2）城建稅和教育費附加 =703（ 7%+3%） =（萬元） （ 3）土地成本 =（ 6000+60003%） 70%80%=（萬元） （ 4）開發(fā)成本 =5800 80%=4640（萬元） （ 5）開發(fā)費用 =30080%+（ +4640） 5%=240+=（萬元） （ 6）扣除項目金額 =+4640++140005%（ 1+7%+3%） +（ +4640） 20%=11136（萬元） 寫字樓土地增值稅的增值額 =1400011136=2864（萬元） （ 7）增值率＝ 2864／ 11136100%=% 應繳納的土地增值稅 =286430%=（萬元） 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算 *** （一）土地增值稅的清算單位 以國家有關部門 審批的房地 產(chǎn)開發(fā)項目 為單位進行清